シティタワー神戸三宮（旧称・神戸三宮タワーマンションプロジェクト・三宮東地区再開発基本計画）パート２

[匿名さん]

前スレはこちらです→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32349/

早くも１０００件を超えました！！
引き続き情報交換をしましょう～

所在地：兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通： 神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅下車徒歩3分
　　　 JR東海道本線「三ノ宮」駅下車徒歩4分
　　　 阪神本線「三宮」駅下車徒歩6分
　　　 阪急神戸線「三宮」駅下車徒歩6分
　　　 神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅下車徒歩6分
　　　 神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅下車徒歩6分
総戸数：640　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　


http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm

三宮東側地区再開発計画の情報をお待ちしております。

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

[801: ご近所さん]

基本ファミリー対象外で600戸も捌けるのか?

[802: 匿名]

ファミリーだけど買うよ

[803: ご近所さん]

駅近タワーはとても魅力的ですが、
あの辺りは周りが未だ未だ中途半端な状況なので、
ファミリー向けではないような。
神戸市が30年近く再開発って言い続けててアレですからね。
住友さんやそこに住まわれる皆さんでより良い街になっていくのを
期待しております。

[804: 匿名]

そうですね。確かに今は良い場所とは言えないと思います。
でも、いつか変わると信じてます。
それに、ファミリー層にとって良い場所であれば子供がちゃんと育つとも限りません。色々経験するのも良いのでは、って思います。子供に対する親の接し方次第だと思います。

[805: ご近所さん]

おっしゃる通り、子育ては親次第なので、
校区や品位・民度とか言うつもりは全くないです。
ただ、ファミリーで一緒に過ごす環境を提供する、
といったメッセージが、残念ながらこの物件からは伝わってこず、
お子さんの年齢にもよりますが、
例えば公園から近いとか学校から近いといった
物質的な子育てポイントが厳しい物件なので
ファミリー向けではないと判断してる次第。
なんだかんだでDグラや旧居留地界隈は
公園から近いというファミリー受けしそうなポイントが人気の一つだと感じてます。
ファミリーで一緒に過ごす＝良い子育て、という発想は古いと思ってますが、
とはいえ、あまり子供の目に入れたくないような所にワザワザ連れて行く事はしないですよね。

と、ウダウダ長文で失礼しましたが、地元民としてはこのあたりのディープさが
模範的な６００世帯の方達によって軽減され、より魅力的な街になる事を望んでますし、
行政なぞ頼らず自分たちで変えていくみたいな志があればきっと良い街になるかと思います。

[806: 買い換え検討中]

先日のTVで見たけど、
3.11東北の大震災で、仙台のマンションでは室内が全く壊れていなかった。
薄型テレビや置き時計等が、整然と並んでいた。
理由は、免震構造のマンションだったから。 凄い！免震構造。
地下の免震ゴムも無傷。

もう直ぐ消費税が上がるので、その前に免震構造マンションを購入しよう。
￥50,000千円の1％＝500千円。2％では、￥1,000千円。車が買えるヨ。

南海・東南海地震が来る前に。

[807: 匿名]

5年先10年先に価値が上がってますように。
マンションで雰囲気が変わることはあります。
テナントの中身も重要だと思います。
いっそウェルブではないですが老朽化してる区役所にでも入ってもらいたいと思います。

[808: 匿名さん]

第２期の販売が１２月から１月に変更になっています。
スミフの見込みより、売れていないのでしょうか？

[809: 匿名]

40階以上の部屋がもう少しで終わるので、それを終わらせ、それから30階台を発売するそうです。
上の階はもうすぐ終わりだと。
駅近マンションは売れ行きもいいみたい。

[810: 匿名]

パチンコに便利

[811: 匿名]

上層階は割安ですが1階の差がたった10万しか変わらないなら40階ちがっても400から500万しか下がらないことを考えると低層階は相当苦戦すると思う。

まあ二期が伸びてるのは明らかに苦戦してる証拠。

[812: 匿名さん]

低層階は安くするんじゃあないでしょうか。
中高層階の売れ行きが好調なら、強気の価格設定になるでしょうけど、１期も２期も当初の発売予定より遅らせています。
40Ｆ以上が全部売れてても全体の２割少々でしかありません。40Ｆ以上は地権者持分もたくさんあります。

[813: 匿名さん]

苦戦してるね。
資産価値はあるだろうけど、
スペシャルフロアも最上階だけ。
地権者との等価交換で高層階押さえられてるってのも感じ悪い。
上辺を取り繕った巨大なアパートにならなけりゃいいけどさ。

あと、投資狙いなら神戸はちょっと先読めないよな。
3000万近辺で利回り８％程度で月２３万ぐらいの賃料、
駅近とか関係なく神戸で２０万オーバーの賃貸住む奴なんていない。
東京のリッチ層とかにセカンドで貸すなら５０万オーバーでいきたいが、そんな部屋が無い。
規制上やむを得ないが、FIX窓なのにバルコニーの床しか見えんとか意味不明。

[814: 匿名]

こちらで三千万の部屋ならよくて18万程度にしかならないでしょ

しかも大量に賃貸もでると予想

[815: 匿名]

賃貸で１８万円なんて払えない

[816: 匿名]

私20万円はらってますけど。

私の周りにもそんな人たくさんいますよ。

決めつけはよくないですね。世の中いろんな人がいますから。

おそらく今、神戸で一人勝ちでしょう、このマンション。

だって他のマンション、それぞれショボすぎ。

[817: 匿名さん]

４０階以上はほぼ完売です。
買いに行ってももうないよ。

[818: 匿名さん]

決めつけた表現は謝る。
ここが神戸エリアで相対的に勝ちマンションというのも理解する。
ただ、神戸で賃貸はどうなんだろ？
アンタンテは言うに及ばず、ミュージアムとかもシンドイって耳にするし。
賃貸って不動産を買う必要の無い人種、
駐在員、不動産資産を信じてない人、日銭は稼げる人、
とかで回してて、で、そういった人は帰国したり飽きたりしたら引っ越すでしょ。
で、ワザワザ三宮界隈に住まうって人種がここを選ぶんかなと？
別にここまで駅近である必要ないし、プレミアム感も無いし。

ここは相続税対策や西や北に居た人達が老後を便利な場所で過ごす、
というような対象がターゲットじゃないかなと。

神戸はショボイマンションが多いのも同意だけど、
ここも、駅近以外はショボいと思うんだけどね。

[819: 匿名]

816金持ち自慢ですか？
平均月々可処分所得は３０万円
どうやって月々２０万円もの家賃払えるの？

[820: 匿名さん]

まあまあ、世の中色んなお仕事あるし２００万の家賃に住む人だって居る訳で。
ちょっと賃貸の話で横道に逸れそうなので閑話休題。

４０階以上はおいおい完売するんだろうけど、
３９階以下の値段が難しいところだね。
最終的に下層階は割安感出してくるかな。
都内ではタワーは完全に飽和状態で隠れ家的なマンションに移りつつあるけど、
特にすみふのシティタワーシリーズは売残物件の代名詞だからね〜
東京界隈は中国人が買い漁ってくれるけど、神戸はどうなることやら・・・

[821: 匿名さん]

3千万前後の物件を家賃18万で貸せる新築タワーは今現在
関西ではないだろ。表面利回り７％超か。昔はあったけどね。
新築で16万で貸せればラッキー。でも難しいだろうな。
完成時に一斉にたくさん出るし。

[822: 匿名]

ミュージアムタワーは外国人向けですがユニットバスで分譲よりよくないよ

結局こちらは階数だけが売り
ディーグラを意識してますがどうかな？

たしかディーグラの最安の部屋で2200万
しかも50平米あったはず

居室は四階か五階から

シティタワーは三階で最安2500はきつくない？

[823: 匿名さん]

首都圏では実質利回り５％が今のスタンダードといわれてますね。
京都は貸し手においしい最後の都市ともいわれるけど，どうなんだろうか。

[824: 匿名]

京都は供給できないからな
御池小校区なら間違いない

[825: 買い換え検討中]

今週は、Option相談会！
TEMPUR の ZERO-G に換装予定。

[826: 匿名さん]

まあ、完売するのに実質５年ぐらいはかかるんだろうけど、
残物件は竣工後の賃貸物件根付けに左右されそうだよな。
何にしろ、三宮界隈の賃貸需要は根刮ぎ持ってくんじゃね。
そこらの中途半端な賃貸物件はヤバいな。

[827: 匿名]

買うなら地権者の売り物を拾うのもありかも。
賃貸もつけにくいだろうな。
中途半端に値段高そうだし。

[828: 匿名さん]

賃貸利回りでは実質利回り５％が今のスタンダードといわれてますね。空室になっても払える？
確定申告するの？

[829: 匿名]

阪神電車の東口がミント近くに出来るね。徒歩6分が5分、いや4分くらいになるのかな？JRの東改札もキレイになってきたよ

[830: 匿名]

営業の方に聞きましたよ。阪神三宮駅の東口が完成すれば、徒歩４分になるそうです。ＪＲ三宮駅と同じですね。ちなみにポートライナー徒歩３分、阪急や地下鉄は６分と便利な場所になりそうです。

[831: 匿名さん]

阪神よりＪＲの東口に期待。将来の駅舎建替で、できないかなあ。

[832: 匿名]

将来性のあるエリアだよね（たぶん）。資産価値の落ちが緩やかだと思うから、将来的に売却も考える人にはいいマンションかも

[833: 購入検討中さん]

考えてますが、犬を飼っているのですがこのあたりで散歩や犬と入れるカフェなどあるのですかね？

[834: 匿名]

確かに将来性ありそうです。でも価格はどうなんでしょう？

[835: 匿名]

確かに将来性ありそうです。でも価格はどうなんでしょう？

[836: 購入検討中さん]

まだ４０階未満の価格が出てないですが、４０階以上の価格帯からすればリーズナブルと言えるのではないかと思います。１月に伸びましたが４０階未満の価格楽しみですね。商業棟も優良なテナントさんが入ってくれることを期待しています。

[837: 契約済]

確かに価格はリーズナブルでした。30階代は推測ですが3000万円台後半～5000万円台前半ってとこですかね。三宮駅周辺でこの規模のタワーは建つ可能性は低い と聞きました。建っても価格は1.5倍以上するのではとのこと。

[838: 匿名さん]

南東と南西以外の部屋は、そんなものでしょうね。
しかし、41Ｆの南東80平米の部屋が、6,400万位だったので、30Ｆの南の80平米の角部屋で
6000万切るかどうかだと思いますがね。
でないと、下層階の価格がタワマンとしてはハーバータワーも凌ぐ超激安になってしまいます。
買うほうとしてはうれしいですが。

[839: 契約済さん]

838さんの言う通りだと思います。おそらく3700万～6500万くらいじゃないでしょうか。なんでも、とある投資家さんが１０程部屋を買い占めたみたいで（驚）駅近の再開発案件はやはり堅いのでしょうか。将来的に期待したいです。

[840: 匿名さん]

>>837
さすがに1.5倍以上は無いと思いますよ。
ここのように線路沿いではない立地で、内装のグレードを上げた物件でも１．５倍は行かないと思います。

[841: 匿名]

833番さん、三宮なら何箇所かあると思いますよドッグカフェ。ネットで探してみて下さいね♪

[842: 検討中さん]

近所で小児科含めた総合病院ってありますか？

[843: 匿名]

投資家が10戸？
本当でしょうか？

[844: 匿名さん]

将来できるかもしれないタワマンがここの１．５倍の価格なんてことはありえませんね。
８０㎡の普通仕様の部屋に、誰が６５００万円Ｘ１．５で約１億出すんですか？

[845: 契約済さん]

843さん

本当みたいです。専ら2LDK住戸みたいですけど。私自身は投資ではないのですが、価値が下がりにくいマンションに越したことはないと思い契約しました。価格がリーズナブルで駅に近くて再開発、JRや阪急、ポートライナーからも見えて市内最高層、ランドマークになるマンションとして魅力を感じてます。もし郊外マンション同様に価値が下がっても、それはそれで仕方ないと割り切りました。そこはわからない部分ですから。

[846: 匿名さん]

いきなり高層階に賃貸が１０件確定ですか。
住居用に買われた人からみと、うれしくない話ですよ。

[847: 匿名]

そう思ったら買わなかったら良いのでは？荒らしですか？

[849: 匿名さん]

普通の感覚だと、賃貸が増えると、資産価値は下がりますよ。
住民の質も、管理の質も落ちます。
８４７さんは、賃貸Welcomeなんですね。

[850: 匿名]

487です。賃貸歓迎ではありませんが、640もあるマンション、簡単に売れるとは思えないんですよね～。だったら早く売れる方が良いのかなって思いました。素人考えでスミマセン