シティタワー神戸三宮（旧称・神戸三宮タワーマンションプロジェクト・三宮東地区再開発基本計画）パート２

[匿名さん]

前スレはこちらです→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32349/

早くも１０００件を超えました！！
引き続き情報交換をしましょう～

所在地：兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通： 神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅下車徒歩3分
　　　 JR東海道本線「三ノ宮」駅下車徒歩4分
　　　 阪神本線「三宮」駅下車徒歩6分
　　　 阪急神戸線「三宮」駅下車徒歩6分
　　　 神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅下車徒歩6分
　　　 神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅下車徒歩6分
総戸数：640　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　


http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm

三宮東側地区再開発計画の情報をお待ちしております。

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

[251: 匿名さん]

共同住宅だからママ友に開示は当たり前です

[252: 匿名]

当たり前かどうかは、個人の考え方でしょうね。

まぁ、このマンションの場合、どれだけファミリー層が入居してくるかは未知数だから、いま議論しても無駄かもしれませんね。

しかし、あれこれ開示を要求されたら、私なら付き合いやめます。田舎じゃないし、ましてタワーマンションなのだから。

[253: 匿名]

都会のマンションでは、隣人の顔を知らない生活なんて
当たり前でしょ。
ここの立地条件は、最高！！！
ココは、富裕層の集合地帯。

[254: 匿名]

もし三宮のほうが元町より家賃とれるなら利回りは高くなりますね
しかし利回り高い=リスクが高いということです

三宮のほうが資産価値ないのは明らか

[255: 買い換え検討中]

２４６
《近所さんになるし、お茶、管理組合活動、子育て協力、協同食事、生協リーダー
マンションは共有生活だから 共同共有だから、すべて食材収入源把握しますよ。》

（＾＾　なんか年をかんじるなぁ～
嘘だとしても、こんなことを書ける人はどうみても６０代半ばの人やなぁ～
それにしても、その生活風景は昭和を必死で生きぬいた人だわ！
お父ちゃんみたい（＾～＾

[256: 匿名さん]

団塊世代の集合団地と一緒にするな。

[257: 匿名さん]

20代新婚夫婦で購入は不可能な価格帯
事実50代以上ばかりでしょうね
失業率が上がりましたね円高も進んで空洞化も進んでいます、まず赤ちゃん家庭はゼロ
ママ友なんてできる世帯が購入、居住不可能です
他タワーマンションに住んでいますが赤ちゃんなんて見たことありませんよ
30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです

[258: 匿名さん]

三宮と元町のどちらが土地が高いか知らない人は、一生タワマンには住めません。

[259: 匿名さん]

三宮は１地点集中の高価格、もちろん旭通ははいるはずがありません。
元町は広範囲において平均的に高い！
そうですね。。。
それにしても、自動車学校のクランクコースのような
旭通の一方通行の細い道は大丈夫？？？もうちょっと広いか？？？

[260: 匿名さん]

元町より旭通の方が家賃高いよ。そんなことも知らんの。
神戸の人じゃないね。

[261: 匿名さん]

元町が広範囲に高いって、馬鹿かお前。路線価調べてみろ。

[262: 匿名さん]

２５７
国産並車が出入りしているで・・たくさん！
旭タワーでみんなが高級車に乗っていたら
駐車場たりなくない？　どうするの・・・

[263: 賃貸住まいさん]

２５７様
「30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです 」
だったら赤ちゃんぐらいはいるのでは・・？

[264: 賃貸住まいさん]

ほんまや～　元町は路線価高いわ！
旭通は同じ４丁目でも東と西でぜんぜん違う？？？
なぜ？？？

[265: 匿名]

旭通のどこが家賃高いん？
どこの方？

しかしグランドエントランスは北に作るべきだったとおもう
南側の独立店舗やパーキングがありますから入るテナントによっては最悪になりかねん

夜は多少明るくなるかな

[266: 物件比較中さん]

北向かいの高架下にはライブハウスがあり、夜は若者がたむろしている時があるのでどうかな。
まあ、南側もなあ。ボーリング場の再開発は無いのかな。
それと北にグランドエントランス設置したらたぶん西側がＥＶになり、高層階の眺望という点で無理と思う。

この前駐車場使ったが、出入り口の幅狭すぎる。北から入るとき90度曲がって入るのにあの幅はないやろ。出口も手前に細い柱があり、大型車ではかなり気使う。絶対、こする車多いぞ。

[267: 匿名さん]

三宮はコストがかかりすぎると考えた企業が元町に行くが、実際は利便性で差がつくので、設けてる会社はほとんどが三宮に来る。三宮徒歩５分と元町徒歩５分では雲泥の差がある。三宮駅東の商業施設の家賃は素人が見てもわからないかもしれないが、実際はビックリするような値段を払っている。元町なら駅前でもその数分の１です。

[268: 匿名]

誰も事務所の家賃などのことなど言ってない。
テナントなら三宮のほうが上。
ただ旭通、雲井はしらんが。
居住用駅5分でみたら元町が現状上。

商業施設の2階から４階は住友が持つみたいだから力入れると思うが。。。

[269: 買い換え検討中]

２６８さま
商業施設の2階から４階は住友が持つみたいだから力入れると思うが。。。

でも、今は大企業でも撤退する方向、住友が入るわけではないからうまくいくかな～
そもそもここを選択するようじゃぁ、たいしたことはない。

[270: 匿名]

そのとおりですね。
普通にスーパーマルハチやＫＯＹＯでも入ってくれたほうがましかな。
三宮ダイエーの雰囲気すきじゃないし。

ただ夜、界隈歩きましたが結構普通のサラリーマンやＯＬもいたから少しは安心しました。
やはりアジサイ通りはあんまりです。

このマンションで多少雰囲気変わればいいんですが。

[271: 匿名さん]

コーヨーはミント地下に入るのでは？

[272: 匿名さん]

真面目に検討されている方が多いみたいです、
支払いが結構きついですが利便性で購入予定です。
神戸にはタワーマンション簡単に買える金持ち多いな。私は金持ちではありませんが。

[273: 匿名]

257さんはどこにお住まい？神戸のタワーは富裕層ファミリーだらけですよ。

[274: サラリーマンさん]

幼稚園幼児赤ちゃんママ友（20代）なんてできる世帯が購入、居住不可能です

この価格帯ですよ257さんに同感です。

[275: 匿名さん]

実際のところタワー購入者は若い人が多いよ。

[276: 不動産購入勉強中さん]

地権者物件は一般購入者にはかなり最初から不利な点も多いですね。
今回も結構良い場所は地権者の方に優先割り当てしたり続き部屋を打ち抜きにして最上階より広い部屋を作る事も優先的に分譲しています。これはこの物件だけで無く他の物件でも同じ事例があります。
某タワーの場合３割を超える地権者優先分譲を行った事でエントランスも凄く狭い、天井高も・・ＰＳも動かす事が難しい、もし勝手に動かした時は保障カット、それとこれだけのマンションでビルトインエアコンが付けられない、この点もやはり設計段階でのコストダウンが影響か？
マンションの駐車場は一般的には共有です、収益は管理費、修繕積み立て金に組み込む事になっています、しかしこの権利を売却して資金に当てたと思われるタワーが神戸にも存在します、駐車場が外部業者物件の場合マンションの敷地内に居住者以外の方が出入りする、これでセキュリティーの確保が出来るでしょうか？不動産仲介業者の方の間でも凄く扱いにくいマンションと言われています、中古マンションを購入検討の方は必ずこの点をチェックする必要有りですね。
このマンションは駐車場の外部売却は無いみたいですが、ただし６００戸超でタワーパーキング２基のみ１基にかなりの台数収容しますから　朝出勤時に大阪のタワーでも起きていますが２０～３０分出庫にかかる事にこれは仕方がない事ですがでもイライラが募る事に・・便利が良い場所に居住しているのでパーキングからの出庫は関係ないと言う方も居ますが、実際にはかなりのストレスになります。私の知り合いで大阪のタワーに住んでいる方がタワー内の駐車場を解約して外の出庫の便利な駐車場に変わった方もいます。
コンセルジュ、管理人の管理体制が２４時間体制でない、この点もこの場所でいかがなものでしょう？上記の点も毎日の事なので検討材料の一つと思います。

[277: 匿名]

↑それって商業施設と駐車場共有の北浜タワーのことですか？
私の北浜タワーに住んでいる友人も出庫に20分以上かかる事もあるので外の平置き借りました。
北浜タワーは入庫待ちの車がマンションからはみ出して道路まで列をなしてることがあるそうな。

[278: 買い換え検討中]

２５７
20代新婚夫婦で購入は不可能な価格帯
事実50代以上ばかりでしょうね
失業率が上がりましたね円高も進んで空洞化も進んでいます、まず赤ちゃん家庭はゼロ
ママ友なんてできる世帯が購入、居住不可能です
他タワーマンションに住んでいますが赤ちゃんなんて見たことありませんよ
30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです

前半では「事実50代以上ばかりでしょうね 」
後半では「30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです 」
何を言いたいの・・
赤ちゃんみたことないって、なんか気持ち悪いところだね！

[279: 匿名さん]

３０代子持ち夫婦なんて、大抵ジジババからの援助あるし、下手したら双方のジジババから出して貰えるんでそんな特別稼いでなくても余裕って人多いでしょ。
周りの同世代もみんな親から出してもらってる。

[280: 匿名さん]

ここは、３０代子持ち夫婦が住むには、住環境最悪だよ。親には便利でも、子供には不便この上ない。
私学に行かせるなら関係ないけど、学区が中央区最悪。
５０代以上もしくは、ＤＩＮＫＳ世帯が買う物件ですね。

[281: 匿名さん]

学区最悪って、小学校とか学級崩壊しているんですかね？
具体的にどう最悪なのか、詳しい情報よろしくお願いします。

[282: 賃貸住まいさん]

英語するならインターナショナルスクールしかないでしょう。
三宮に名門私立小学校ありますか？
タワー住んで私立に行くなんて考えられない出費
だけど親から援助が毎月２０万円以上あれば可能でしょうか？

[283: 買い換え検討中]

毎月親から２０万円年２４０万円
それでタワーに住んで、私学に行かせるのを心配してるの？？
あなたの収入、ちょっと少なすぎるのではないですか？
タワーか私学か、どちらかにしたらどうですか？

[284: 匿名さん]

　幼稚園からなら、レベルが少し落ちますが甲南があります。女子校は海星があります。小学校からなら、神大付属。それなりの所得がある世帯は、地縁でも無い限りこの校区は絶対選びません。

[285: 匿名]

ファミリー向きじゃないのは明らかなのに話しなくても
子供が高校になるくらいの世帯じゃないと無理でしょ

大事なことは5年先10年後に価値がある物件になりうるかどうか

[286: 匿名さん]

親から援助が年間１１０万超えると、税金かかりますよ。毎月２０万もらってると、税務署は結構シビアですから、いずれ把握されて重加算税がおまけについてきます。

[287: 匿名さん]

将来の資産価値の判断、ここは難しいですね。
建物自体のマイナス材料としては８０㎡以上の部屋が少なすぎる。仕様が低い。戸数が多すぎて、朝のＥＶや駐車場がどれだけ込むか、予測不可能。人の出入りが激しいのでセキュリティが不安。賃貸も多くなりそうなので管理組合がうまく機能するか。などがパッと思い浮かびます。

[288: 買い換え検討中]

そうですね
１LDKが４０．７１だったので、ほかのも狭くなるんではないかと
思っていました。
残念ながら予測通りの結果。
２LDKで６０㎡ちょっと、きびしい！
各階２部屋ぐらい無理やり増やしたのでは・・
場所柄、賃貸でたときはどうなるか？おそらく資産価値は↓だと予測します。
優雅な生活とは縁遠いタワーになると思います。

[289: 匿名]

今後いい場所で出る予定ないでしょうか？

[290: 匿名さん]

うーん、マンションの営業者さんと話していて、今の時代、６０～７５㎡ぐらいの部屋が
よく出ているし、賃貸でも借り手がでやすいと言っていました。
これは、私も同じ考えで、三宮で、ファミリー層の８０～９０㎡をたくさん用意したって、
それこそ、売れないような気がしますよ。
それに、６０～７５㎡のほうが、管理費、修繕費、固定資産税も、比較して安いし、
永住しないで、数年すんで、賃貸もしくは売却とか考えても、優れていると思いますが、
皆さんは、どう思われます？

[291: 物件比較中さん]

計画は無いと思います。あったとしても商業ビルの建替えでしょうが、いつのことやら。
今後の計画では、Ｈ26年シェレナ跡、Ｈ27ハーバーランドモザイク横の2棟ですね。シェレナ跡は東にまだ空き地があるので、販売好調ならツインになる可能性もあると見ていますが。

[292: 匿名さん]

290様の考えでは、将来、売り物件や賃貸だらけになってしまいますね。

[293: 不動産購入勉強中さん]

287さんの指摘の通り６４０戸は今まであまり聞かない戸数なので予想出来ないトラブルが発生する可能性があると思います。
大阪の同じ５４階建のタワーマンション「クロスタワー大阪ベイ」も多分大阪では３本の指に入る戸数の多いタワーと思います、それでも４５６戸です、こちらでも管理組合の事、駐車場の事で色々あると伺った事あります。このクロスタワー大阪ベイより約２００戸多い一般のマンション２棟分程度多い事になります、住友さんもこの点を想定しての事でしょうか？それとも売り易い面積、価格で販売出来れば後は知らないって事かな？
同じ住友さんの地権者絡みの物件「シティタワー麻布十番３８階」でも５０２戸（非分譲住戸１１９戸 ）です。
６４０戸と言う戸数どうなんでしょいうね？

[294: 買い換え検討中]

２９０様
タワーの優雅さ(私はタワーだから優雅・金持ちとかは思っていません)が
ないのでは・・
スミフのような大規模は好きではありません。
特に旭タワーのように建物大規模、部屋は小規模、周りの環境はザッパは
最悪のような気がします。
転売するとしても、６４０戸がネックです。
物件あり過ぎでは、買いたたかれるだけかも・・
外車で例えるなら○ジョーかな～
新築物件で買わなくても、もう少し様子を見ようと考えます。
女性には敬遠される物件のようです。

[295: 物件比較中さん]

　金持ち気分を味わえるのは、豪華なエントランスホールとエレベーターホールまでですね。
内廊下のカーペットは安物でしたし、玄関ドアの質感もイマイチ。部屋の仕様も普通のマンション程度。
外観は高さ190Ｍで立派ですが、住みだすと、高い部屋買った人は質感に不満が出るかもしれませんね。

　永住するのはきついかもしれません。将来、売りと賃貸であふれる可能性は大きいと思います。

[296: 物件比較中さん]

ここに住むよりセカンドハウスか事務所利用だから
50〜60平米のスタジオタイプが多数あるねん。
と解釈しましたが。ビジネスホテルの部屋分譲形式かな？

[297: 匿名さん]

皆さん、部屋の質感のことを言われますが、私は豪華なエントランスホール、エレベーターホール、
内廊下、玄関ドアが豪華で、部屋の質感を普通にしているのは、よかったと思います。
（内廊下のカーペットはMRで出ていましたか？出ていなかったように思いますが？あと、
玄関ドアは、私がMRを見て、非常に豪華で高級感たっぷりでした。）
関西のマンションでは、エントラスホール等の共用部分のコストを下げて、各部屋のグレードを
あげるか、CT三宮のように逆の場合か、両方ともコストを下げているかのどれかと思います。
すべて、よくしようとすると、東京のように坪５００～万とか（CT麻布十番etc）普通にいってしまいます。
（それだけの理由じゃ、ありませんが・・）
個人の力だけでは、エントラスホール、エレベーターホールの豪華さはどうにもなりません。
しかし、個々の部屋はオプションをつけたりするとかして、個人の力でなんとかなります。
多くのタワーマンションを見ていますが、関西で部屋が豪華のってあまりないような気がします。
逆に東京は・・・すごすぎます。まぁ、値段が値段ですから。
なので、関西だから、仕方ないです。関西で東京ぐらいの豪華なマンションがあれば、
見に行ってみたいので、もしあれば教えてください。
したがって、個人的にはCT三宮のグレードの作り方はベストだと思います。

[298: 匿名さん]

２９４さま
２９７ですが、CT三宮のグレードの作り方は好きです。ただ、確かに、
２９２さま、２９４さまのおっしゃるとおり、６４０戸がネックですね。
将来、賃貸が多くなる、管理組合で話がまとまらない、など・・。
CT三宮と同じようなマンションがあれば、竣工後、問題となっていることなど教えてほしいです。
ただ、６４０戸あったからこそ？、分譲価格（中部屋）が抑えられていますので、
戸数が多かったことが、悪い点ばかりだけでは、ないような気がします。
この駅近で、戸数が２００戸だったら、この分譲価格になっていたでしょうかね？

[299: 物件比較中さん]

　内廊下のカーペットは、ＭＲの玄関に張ってあったものです。営業さんがめくって見せてくれたのですが、一見して安物と分かりました。消耗品だから仕方ないですかね。その分、修繕費に跳ね返りますから。
床材も樹脂化粧シートだったと思います。
　ただ、主寝室の２方向に窓があるのと、ベランダの広さは特筆ものでした。
玄関ドアに関しては、好みの違いですか。聞き忘れたんですが、パッシブキーですよね？
　関西には東京のようなタワマンで２～３億円以上もするマーケットは存在しません。高額所得者の絶対数が少なすぎます。神戸、阪神間の資産家は山手の大邸宅に住んでいます。
　今では、タワマン販売は１億でも苦労していますよ。ここはプレミアムフロア自体存在していません。あえて言えば、最上階と一部の地権者物件だけですね。地権者物件は広さもさることながら、もしかしたら内装もワンランク上かもしれませんしね。
　エントラスホールは、一点豪華主義の典型ですね。ＣＴシリーズはその傾向が強いです。部屋とのバランスも必要なのではと思います。
　以上、不満ばかりみたいですが、それでも買う値打ちはあると思いますよ。熟考中です。　

[300: 匿名さん]

２９９さま
なるほど、カーペットは見れたのですね、安物か・・、仕方ないですかね、今度、見てみます。
そうそう、私も床材は気になりました。普通でしたね。ただ、１５ｃｍの広巾タイプだったので、
１２ｃｍタイプの安っぽいものよりは全然ましで、まぁまぁ合格ラインでした。
高級な床材となると、どのようなものになるのでしょうか？
ご存知でしたら、ご教授ください、お願いします。（メーカー名、種類、シートフローリングetc）
パッシブキー・・・、私も聞いていませんでした・・・。
東京はすごいですね・・、逆に今のところ関西ではそのようなマンション見当たりません。
確かに、CTシリーズはその傾向です。関西のCTシリーズではCT西梅田に負けず劣らず？ぐらい、
トップクラスだと感じています。
私も同様、買う値打ちはありだと思います。熟考中です。