グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？PART5

[匿名さん]

グランドミッドタワーズ大宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
間取：1LDK・3LDK
面積：39.01平米～100.29平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・事業主：鹿島建設
売主・事業主・販売代理：小田急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

[470: 匿名さん]

中部屋はエアコンつかんよ。
天井高を2.6mとったから、先行配管いれれなかったって。

[471: 匿名さん]

天井高？
それは全く理由にはならないですよねぇ。
単にコスト面では。

[472: 匿名さん]

中部屋の窓なし部屋はサービスルームって事でしょ。
3LDKといいながら2LDK+S。
法的には部屋としての要件はクリアしてるんだろうけど。

でも窓なし部屋ある住戸もここは安いからDINKSや子供がまだ小さい家庭に売れるよ。
DINKSなら中部屋を趣味部屋にしたりできるし、子供が小さければ、子供の遊び部屋で使える。
子供が大きくなったら、天井に配管通してエアコンつければ部屋としても使える。

安さが魅力の住戸から間取りよく豪華な住戸まであるのがこのマンションの特徴かな。

[473: 匿名さん]

＞子供が大きくなったら、天井に配管通してエアコンつければ部屋としても使える。

うーん。開発クンだね。
苦しいな。
子供が大きくなったら窓もつくるかい？

[474: 匿名さん]

天井に配管通してどこに出すんだ？
他の配管と合流でもするのww

[475: スカイ住人]

私は子供が大きくなる前には売って一軒家を建てる予定です。

そもそも10年後に関東に住めr…

[476: 匿名さん]

中部屋は部屋というよりスペースでしょ。
趣味のスペースや子供スペースかな。
リフォームでＬＤにつなげた方がいい場合もあるかもね。閉めたら空調と採光がつらいから。

[477: 匿名さん]

＞474
図面見なきゃわからないけど、二重天井内に冷媒配管とドレン管をバルコニーもしくは開放廊下側のもっていけるはずだよ。このマンションは梁少ないから邪魔しないと思う。
もちろん工事は必要だけどね。エアコンはマルチがいいね。

でも正しい使い方は476の言う通りかな。
値段からいっても2LDK+Sの値段だからね。

不満があるなら窓なし部屋じゃない間取りを検討すれば良いだけでは。

[478: 匿名さん]

安い住戸にケチをつける癖に高い間取りは検討しない。
結局、金ない癖に高望みし過ぎなのでは。

[479: 匿名さん]

安い住戸も高い住戸も生活スタイルに合った使い方をすれば良いのでは。
高い間取りの住戸がどの人にも合うとは限らないし。

営業も間取りによる生活スタイルを提案できないと駄目だね。
こういう使い方もあるのかって関心するような。例えば趣味の部屋と漠然というのではなく、フィギュアなどを飾ってみるとか(笑)

大宮駅近でこれだけ豊富な共用設備。今後の再開発も期待できる。
緑豊かな環境。地盤も構造も良し。坪単価も決して高くない。
色んなマンション見てきたけど、都心のマンションも含めトップクラスのマンションだと思うのだけど。

[480: 匿名さん]

天井に配管通すのは勝手だけど、外壁は共用部分だから穴は開けられないよ。
室外機どこに置くかね。
先行配管より天井高を重視するような体質の売主が作ったマンション。
窓なし部屋がない間取りであっても、クオリティは推して知るべし。

[481: 匿名さん]

無理してクーラーを付ける必要はないのでは。ここは地権者がいないのでいいと思うよ。ただ小動物が可なのが嫌だね。完売できるか不安で安い物件も造ったんだろうね。

[482: 匿名さん]

大門町の再開発は高評価と認めざるを得ないのでは。
県内では屈指のマンションと思うし。

比較対象はやはり都心物件だね。
ベランダ排水口や先行配管無し、窓無し部屋は無理にこだわる必要はないのでは。

とにかく大門町再開発。緑、地盤、坪単価と都心マンションに匹敵するトップクラスだろうね。
ここは日本なのでクーラーなしで夏は暑くてもいいと思うよ。

[483: 匿名さん]

大宮ﾀﾜｰｽﾞの中古物件
結構でてますね。

築３年？で500～1000万落ちとみました。坪160万前後の中古はすぐに売れたそうです。

大宮東口はここ数年でマンション建設ラッシュみたいですが
ここも完売後はすぐ中古物件でるんでしょうね。

大宮ﾀﾜｰｽﾞの中古はさらに値下げ競争になるのでしょう。
転売考えたら、やめたほうがいいとも思いました。

それともヴィンテージマンションになるのでしょうか。

皆さんどう思います？

[484: 匿名さん]

埼玉一のターミナル大宮駅近でこれだけの豊富な共用設備。今後の大門再開発も大いに期待できる。
緑豊かな環境で地盤も構造も良し。新築購入時の坪単価も決して高くない。
色んなマンション見てきたけど、中古でのビンテージ度合いは都心のマンションも含めトップクラスのマンションだと思うのだけど。
もはや大宮が意識するのは都心で浦和ではないと思うよ。

[485: 匿名さん]

ここから小学校、中学校はどのくらいかかりますか？

[486: 匿名さん]

>483
大宮タワーズは、目の前にマンションが立つので
売りが多いのと値段が下がっている模様です。

[487: 匿名さん]

角部屋以外は狭いし、間取りも変則なものが多い。
タワマンだけど、駅から歩く。
単身からファミリーまでおり、多種多様な人がいそうで
家族には不安な要素が多い。
共用施設は、その人次第で価値が変わってくるから、利用しない人
にとってはコスト以外の何物でもない。

中古の価値は、共用施設には大きく左右されないのでは。
間取りや価格、利便性で購入する人がほとんどでは。

チラシが入ってきますが、この物件には魅力を感じません。

[488: 匿名さん]

そうなると
GMTも中古物件になると
大宮ﾀﾜｰｽﾞの様に資産価値が下がりそうですね。

大宮ﾀﾜｰｽﾞはまだまだ下がる。
GMTはそろそろ値引きがはじまる。
貧乏人には待てば待つほどいい条件だろうと思います。

[489: 匿名さん]

待てばさがると思いますが、いつまで待てるかだと。

何だかんだいいながら一年ちょいで500〜600戸は売っているようですから売れ行きも悪くないですよね。

[490: 匿名さん]

そして待ちすぎると、大門町再開発で資産価値が上がり価格も上がると。

何だかんだいっても大宮でタワー、再開発も期待できるようですからね。買うならいまですよ。

[491: 匿名さん]

金持ちは今
貧乏人は待ち

私は貧乏人なので３年後にGMTを狙います。

[492: 匿名さん]

それと
法人税、所得税は上がるが、
消費税はまだ据え置きでしょう。
まだ待ちですね。

[493: 匿名]

匿名

[494: 匿名さん]

＞480さん
コア抜きしないと厳しいかな？ガス給湯器もバルコニーにあるから、天井もしくは床下から冷媒管とドレン管と電源線くらい既設でいけると思ったんだけど…。甘かったかな。

となると窓なし部屋は完全な趣味部屋かな。
例えばギターを何本も持ってる人なんかは、窓なし部屋に綺麗に展示するとか。ここはサウンドルームがあるから、楽器が趣味の人多いだろうし。後はハワイアンキルトとか物作りが趣味の奥さんは自分で作った作品を飾るとか。あるいは漫画好きの人なんかは漫画喫茶のように漫画専用の部屋とか。
480さんにとっては使いようのない間取りでも、人によっては必要な間取りになったりするんじゃないかな。

[495: 匿名さん]

＞494
色々無理がありますなー

[496: 匿名さん]

無理あるか(笑)
サービスルーム扱いの部屋だからね。でも趣味部屋悪くないと思うけど。
結婚しても趣味は大事。コレクターとかも多い世の中だから、価格もお手頃だし需要あると思うけど。

GMT買う人って結婚しても趣味は大事にしたいのだと思う。ゴルフ好き、バンドしてる人、ヨガやダンスしてる人、ジョギングなど体動かす事が好きな人。読書が好きな人。花などの緑が好きな人。

ここの営業に限らず営業さんのセールストークはワンパターンが多いね。予算聞いて、モデルルーム見ながら梁が少ないとかワイドスパンとかハイサッシとか説明して、申し込み日や売れ行きなどの説明。

本来はまず建物のコンセプトを説明すべきだと思う。ビデオではなく、営業さんが自分の言葉でね。
そして、モデルルーム来た人が気づかないような生活スタイルを提案出来れば最高だね。

GMTは本当に良いマンション。地盤、構造良く大規模をいかした豊富な共用施設。

大門町の開発をきっかけに大宮の再開発も進んで行くだろうから資産価値も期待できる。
鹿島建設、設計、施工は最高のブランド。意匠や構造技術は他ゼネコンを圧倒してるからね。
後は営業さんがこのマンションの魅力を伝えられるかだね。煽りばかりする営業さんに比べると見込みあるかな。ちょっと偉そうか。

[497: 匿名さん]

使いにくい部屋は趣味部屋とか書斎とか物置にすればいーですよ！ってのも営業マンの定番トークだよね。
趣味だけで一部屋持ちたい人なんて数えるくらいでしょ。

趣味部屋が5畳（約2.5坪）で、坪単価が200万円とすれば、その趣味部屋の取得価格は約500万円。
自作コレクションの展示に500万円使える人、こんなエコノミーなマンションにゴロゴロいるかね？

[498: 匿名]

＞496

要点を簡潔に。

[499: 匿名さん]

いや、でも実際、一部屋まるまる趣味に使えたら幸せだよね。
そういうことに使えるようなご家庭がターゲットでもいいと思います。

[500: 匿名さん]

子供がふたりいる場合、1部屋を趣味部屋にするなら、4LDKが必要なんだけど。

あと楽器を弾く場合、ここの乾式壁ってあまり厚い方じゃないんだけど、音漏れとか大丈夫？趣味のためなら隣の住民も理解を示すべきなんですかね。

[501: 匿名さん]

家族が多いとその分どうしても部屋数が必要になるからね。

楽器に関してはある程度防音するようなものを自分で用意するか、デジタル楽器+ヘッドフォンしかないんじゃないかな。

[502: 匿名さん]

ここはマンションの共用部に専用のサウンドルームがあるね。
予約してそこで演奏する方が周り気にせず演奏できるよね。
窓なし部屋はペット部屋でもいいんじゃないかな。

子供2人いるなら角部屋がいいんじゃないかな。100㎡以上の角部屋もあるよね。

[503: 匿名さん]

一部屋を趣味の部屋にするのであっても、窓無し、通風なし、採光なしは嫌だなぁ。トーチカや地下室みたい。
ふすまや開き戸を開ければもう独立した部屋じゃないし。
ふすまは気密や防音でドアに劣るが、窓無し部屋はドアにしたら部屋扱いではなくなってしまうしな。ふすま、開き戸のみで特例だもん。

[504: 匿名さん]

＞503
GMTには窓なし部屋じゃない住戸がいくらでもあります。

[505: 匿名]

窓無し行灯部屋がある住戸はいくつあるんですか？

何しろ、いまどき先行配管無しなんだろう？！

[506: 匿名さん]

窓なし部屋はサービスルームだね。
このマンション武蔵浦和や北与野と比べられてしまう事あるけど、本来同じ坪単価で買える物件じゃない。
窓なし部屋で価格下げて、お金ない人でも買えるようにしたんだろうね。

[507: 匿名さん]

ワンちゃんネコちゃんも日が当たらなくて空調もない部屋は嫌でしょう。。

窓なし部屋のない間取りを選べばいい、ってのもは尤もなんだけど
やはり問題は売主の体質だと思うな。
豪華な共用設備などを目立たせる一方で、先行配管などの注目されにくいところは手を抜く。
快適な暮らしを求めるなら、先行配管の方が本当はずっと大切でしょう？
でも先行配管なんて訴求力低いしコストもかかるから
なくても売れるし大丈夫！あとは居住者がなんとかして！と売主は思ってるということ。

もともとそれを主導してたイニシアは、脱落しちゃいましたけどね。

[508: 匿名]

507さんに同意。
見えづらいところの仕様にこそデベの考えがでますね。
三井(営業じゃなくて売主なら)や地所なら先行配管入れる気がする。

[509: 匿名さん]

シートフローリングってワックスがけ必要ですか？

[510: 匿名さん]

色んな意見が出て良いスレになってるね。
ポジとネガ両方でてこその検討板だからね。

自分はモデルルームを70物件程見たがGMTが一番良いマンションだった。
仕事でも建築や設備に携わっているので、普通の人に比べると詳しい方です。

よく皆さんがこのマンションの仕様が良いとか悪いとか言っていますが、私からすると本当に表面的な事しか見てないなと感じます。窓なし部屋の先行配管の事もしかり。

マンションの仕様を大きく分けると①建築②衛生③電気④空調に分けられます。
全て大事だけど一番基礎となるのは建築です。
GMTの建築仕様は最高です。
液状化リスクのない強固な地盤の大宮台地に基礎を打ち、アスペクト比の良い歪みにくい構造のタワーマンション。ちなみに建築付設備のエレベーターも最良の仕様です。他の検討しているエレベーターと速さなど見比べてみればと思います。
次に衛生。
配水管などを確認したところ現在最高のDVLP配管を使用していました。素人には分かりにくい部分なのに材料費をケチってないなと感じました。DVLPを使う事により、配管更新のサイクルが伸ばす事ができます。
電気はさすがにキュービクル内を見る事はできせんでしたが、分電盤内の結線などを見ると悪い職人ではないと感じました。それに大規模だから電力一括契約で電気代を抑えられるのではと思いました。
次に空調
風除室の作りが良いから、エントランス内の熱効率も良さそうだなと感じました。

窓なし部屋の先行配管がない事により、GMT全体の仕様が低いように言う人がいますが、木を見て森を見ずではないでしょうか。

[511: 匿名さん]

おおお、510さんの怒涛のレスが・・・！
嫌味とかじゃなく、こういう人が営業さんならコロっといってしまいそう。ここのスレってあまり荒れずに結構淡々と情報交換されてていいですよねー、かなり参考になります。
窓なし部屋、書斎にすれば本の日焼けが避けられるので有り難いとのほほんと感じてましたが確かに空調の問題はありますね。
ペットは流石にかわいそうかも。

[512: 匿名さん]

例えば、衛生と言いながら配管素材の話しかしない方が、木を見て森を見ずだと思う。

[513: 匿名さん]

＞512さん
確かに衛生は配管素材だけではありません。
受水槽、高置水槽などの水槽類。ディスポーザーななどの排出槽。
そしてそれらを運ぶポンプ類。色々あります。これらは鹿島建設下のサブコンさんが設計していると思われます。住戸数やポンプ性能曲線などを使用しているはずです。
サブコンさんに丸投げの状態に近いと思われますが、いい加減な施工はできないはずです。
鹿島建設に仕事を切られれば、業界では生きていけません。
そして衛生において一番大きい材料費は配管です。その配管材料を削ってない事を確認できたのは大きな事です。運良くここは実際の住戸をモデルルームに使用してるのが良かったです。
よく素人の方はタンクレストイレや手洗いが別になってるから仕様が高いなどと評価してる方がいますが、本当にマンションデベに洗脳されてるなと思います。
ちなみに設備関係はサブコンさんに丸投げに近いと思われますが、構造設計と意匠は他ゼネコンが真似できない技術です。

[514: 匿名]

先行配管無し
ベランダ排水共用あり
窓無し行灯部屋あり
タンクレストイレはプレミアムだけ


いくら必死長文を書いても上記コストカットは変わらない。事実は正視しないと。

[515: 匿名さん]

プレミアムフロアも昔ながらのタンクトイレなんでしょうか？
プレミアムフロアには窓無し部屋はあるのかな？
プレミアムフロアも先行配管無いのかな？

違いますよねぇ(苦笑)

標準仕様を削ることは物件に対するデベの姿勢が。。。
一番わかりやすい部分です。

[516: 匿名さん]

様々な理由で仕様下げたのに・・強弁すると逆効果満点。
仕様はコレだけど、大宮駅に近いし大規模で・・と逃げたほうが利口だ。

[517: 匿名さん]

他の来年竣工の鹿島施工のマンションでは、鹿島の先進特許技術「スーパーRCフレーム構法」を採用だそうです。何でも鹿島が誇る制震技術だそうです。そんな技術があるなら何でこのマンションに採用してくれなかったのか不思議です。耐震構造ではマンションが倒れることはないらしいですが（最近のマンションでは）、揺れを抑えることはできないのが問題だそうです。

[518: 匿名さん]

共用設備にこのマンションの優れた魅力がある。確かに仕様は並。わざと怒涛の長文を書いたひとは新手のあらしパターン？

[519: 匿名さん]

ゴルフスタジオは魅力。

マンション内コンペ

やりましょう。やりましょう。