２３区のマンションは値上がりする。（その６）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。
原油などの原材料も高騰中。原油が上がるとほとんどの品物の価格は上がります。
これらは、原材料となるからです。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

５．安く売りたくない
土地を安く仕入れても、商売ですから高く売りたいでしょう。
例えば、あなたが株券を安く買えた場合に安く売りますか？
私だったら、高くなったときに売ります。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163872/

[470: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価ランキング（単位万円）

順位 先月 市区町村名

1　 1 東京都 港区 410
2　 3 東京都 渋谷区 385
3　 2 東京都 品川区 358
4　 4 東京都 千代田区 345
5　 6 東京都 杉並区 333
6　 - 東京都 目黒区 315
7　 5 東京都 新宿区 307
8　 10 東京都 世田谷区 292
9　 7 東京都 中央区 285
9　 7 東京都 文京区 285
11　 9 横浜市神奈川区 280
12　 11 東京都 豊島区 276
13　 19 さいたま市中央区 256
14　 - 神奈川県 鎌倉市 253
15　 12 東京都 中野区 248
16　 20 東京都 大田区 244
17　 22 川崎市中原区 240
18　 21 東京都 台東区 239
19　 13 東京都 府中市 237
20　 16 東京都 江東区 233

[471: 匿名さん]

都心勤務者だとこの3区がお勧め！
初月契約率状況、４月、５月、加重平均
台東区　６５％８０戸、６９％１９２戸、６８％２７２戸、坪単価239万円
墨田区　７５％５１戸、８０％８９戸、７８％１４０戸、坪単価233万円
江東区　１００％２１６戸、８３％１０１戸、９５％３１７戸、坪単価232万円
合計　７２９戸

[472: 匿名さん]

>>468
良く見ると全部が帰宅困難度が低い湾岸部じゃない？

[473: 匿名さん]

川崎にますます差を広げられそうですね。
来月はベスト20落ちかな・・・

[474: 匿名さん]

また大田区、世田谷区あたりが需要を食われそうだけど、
武蔵小杉の現状はどうなんだろう？
売れているのかなあ？

[475: 匿名さん]

川崎は一気に順位を上げて、江東区は逆に大きく順位を落としていますね。

[476: 匿名さん]

>>475はもっと地図の勉強をしたほうが良いと思うよ。頓珍漢過ぎじゃないｗ

[477: 匿名さん]

確かにこのままじゃ、ベスト20死守は厳しそうですね。

[478: 匿名さん]

坪単価が大きく違う地域は買えませんから、

坪単価が近いこの辺同士が互いのパイを奪い合うことになるのでしょう。
順位 先月 市区町村名
17　 22 川崎市中原区 240
18　 21 東京都 台東区 239
19　 13 東京都 府中市 237
20　 16 東京都 江東区 233
21　 26 東京都 墨田区 232
21　 14 東京都 国分寺市 232
23　 17 神奈川県 横浜市西区 226

[479: 匿名さん]

川崎は中原区だけじゃあるまいし。
江東区は内陸部も湾岸部もある。

[480: 匿名さん]

大幅値引き考えたらこのあたりは同じようなレベルだよ。
8　 10 東京都 世田谷区 292
16　 20 東京都 大田区 244

[481: 匿名さん]

どんだけ都合のいい理屈だ（笑）

[482: 匿名さん]

世田谷区の実勢価格って分からなくなっちゃったね。

坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[483: 匿名さん]

大幅値引き考えたらこのあたりは同じようなレベルでしょうか？

20　 16 東京都 江東区 233
47　 45 千葉県 船橋市 185
49　 38 埼玉県 新座市 183

[484: 匿名さん]

世田谷区の実勢価格は坪270万円くらい。

[485: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンが坪280万円くらいだから、世田谷区ともろに価格帯が競合していました。

[486: 匿名さん]

経済学がまったく分かっていないね(笑)

価格が高い物は低い物と競合します。
何故なら無駄に高い物は買わないからです。

価格が低い物は高い物と競合しません。
何故なら無い袖は振れないからです。

もっと勉強しなさい(笑)

[487: 匿名さん]

将来が不透明な時代は人は余裕資金を残そうとする。
大田区、世田谷区あたりから川崎区、鶴見区への大幅な人口移動が起こって、
両区で売れ残りが大量に発生するでしょう。

[488: 匿名さん]

地震が不安なので、埋立地から移動したいのですが売れません。

[489: 匿名さん]

経済学的に言うと、
高い物の値引きは、
お客さんが安い方に流れるのを防ぐためにします。

[490: 匿名さん]

世田谷区 292
東京都 大田区 244
　　　↓
横浜市鶴見区 181
川崎市川崎区 163
70m2で1300万円～2700万円節約できるよ。

[491: 匿名さん]

こう比較すると、川崎、横浜が売れそうな気がしてきた。

[492: 匿名さん]

大田区を諦めた人は江東区を買ってくれないと困るよ。

[493: 匿名さん]

多摩川を越えるだけで1千万円、2千万円のコストセーブか、
老後を考えると大きいね。

[494: 匿名さん]

ぶっちゃけ同じ郊外で、帰宅困難地域だから大差はないよ。安い方を選べば良いだろ。

[495: 匿名さん]

江東区だったら江戸川区でもかわらないだろ。
安い分いいんじゃないか。

[496: 匿名さん]

汚染がないぶん江戸川区が・・・

[497: 匿名さん]

業火ベルト地帯から外側になればどこも帰宅困難地域。

[498: 匿名さん]

江東区の被害は多数報告されてますが、江戸川区の液状化はどうなんでしょう。

[499: 匿名さん]

>>495
良いね。
江戸川区 坪単価192万円。
子育てに向いている区ＮＯ．１でしょ？

[500: 匿名さん]

どちらかを選ぶんだったら、
価格的には大きな差はないですが、環境を考えると江戸川区かな。

[501: 匿名さん]

>>495
江東区から江戸川区に引っ越している人多いよ。
特に男性、家賃も安いからね。
でも、逆の方が多いですが。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862/file/tennyuusyajuuzentitoh2...

[502: 匿名さん]

>>494
川崎市と大田区、世田谷区の人口移動です。
表３を見て。
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d21/dou21.htm

川崎市/大田区　1261人の川崎市入超
川崎市/世田谷区　1335人の川崎市入超

川崎市は大田区民、世田谷区民に人気のようです。

[503: 匿名さん]

>>500
江戸川区の方が江東区より上だよ。
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、

[504: 匿名さん]

>>501
最新のデータだと、江戸川区への転出のほうが多いですね。
江戸川区からの転入も、男性はそこ多いですが、女性の割合が少ないですね。

[505: 匿名さん]

神奈川都民、埼玉都民、千葉都民が東京都民になる率は今後も変わらないと思うよ。
横浜や大宮や松戸で買い物してる人達が銀座で常に買い物してたらお金なくなっちゃうしね。
ようは都心にいる事がいごごち悪いと感じる人も多い。
ここのスレの人は理解できないだろうね。
これからも都心とは別に地方都市は独自に発展するよ。

[506: 匿名さん]

江東区も沿岸の埋立島だと橋が落ちたら帰宅不能になるからいくら都心に近くても意味がない。
まだ陸続きの内陸部のほうが歩けば帰れるだけましだろう。

[507: 匿名さん]

川崎区の区民１人当たりの公園面積4.33 m2/人
大田区4.01m2/人
世田谷区3.16m2/人
住環境は川崎区の方が良さそうです。
多摩川越えるだけで1千万円、2千万円の得は大きいですね。

[508: 匿名さん]

>>504
あっ本当だ。
1年古いのを見てた。196人江東区が転出超になっていますね。

[509: 匿名さん]

江東区も江戸川区も同じ城東のくくりだし、足立ナンバーだし、
イメージ的にはなんら変わりないでしょ。

だったら安いほうがいいに決まってる。

[510: 匿名さん]

出て行く人もいれば入ってくる人もいてそのバランスで全体の人口が増えたり減ったりします。
すぐ隣の区、市が大規模なマンションを作ったりすると大体が人口を食われちゃいます。
川崎市と大田区・世田谷区の関係が良い例でしょう。
千人を越える流出超だから影響度も大きいですね。
多額のコストセーブが出来るのですから、この関係は続くでしょうね。

[511: 匿名さん]

下から上には行きようがないから。

[512: 匿名さん]

23区の人口減りそうだね。
湾岸人気も下降線だからな。

[513: 匿名さん]

世の中が不透明だからワンランク下げた買い物が増えるでしょうね。

[514: 匿名さん]

>>512
買えない人たちが西側近郊のアパート地帯に滞留し続けて蓄積されるから、23区全体の人口は年3万人くらいずつ増え続けるよ。
毎年地方から上京してきますからね。
景気が悪くなると買えなくて身動きが取れなくなる人が増えます。

[515: 匿名さん]

23区の住民の8割くらいが賃貸住人になってしまうのじゃないかな。

[516: 匿名さん]

買える人達はアパート地帯から脱出して、それぞれの所得レベルにふさわしいところに家を買います。川崎区、鶴見区もその選択肢の一つです。

[517: 匿名さん]

東京と郊外が人の取り合いか。
なんか東京先細りそうだな。

[518: 匿名さん]

いくら郊外ても坪200万以下のマンションは、駅から遠いとか仕様が低いとかだよ。
郊外買うなら駅10分以内じゃないと。

[519: 匿名さん]

そもそも郊外が不透明な時代にマッチしていないんだよな。

[520: 匿名さん]

川崎区、鶴見区・・

郊外でもできるだ都心に近くの表れでは？

[521: 匿名さん]

郊外が安くなると、これまでそういう層の受け入れ先だった城東がやばいんじゃない？

[522: 匿名さん]

今の先行き不透明な時代に無理してギリギリローンでマンション買うなんて気が狂ってるとしか思えない。
マンションを買うならローンは年収（税込）の4倍までだよ。

[523: 匿名さん]

川崎よりは横浜の方が人気あると思うけど。

[524: 匿名さん]

>>522
意味も無くイメージだけで高いところは終わりだね。
高級住宅地と言えるところはほんの限られた一角になって、
それにおんぶにだっこの所は急激に値崩れしそうだ。

[525: 匿名さん]

>>523さんが言うような、のほほんとした時代は終わっちゃうのかなあ。

[526: 匿名さん]

見えない物にお金を使う余裕は無くなってきているよ。

[527: 匿名さん]

当面東北の一人勝ちでしょ。
松下幸之助いわく全て失った町は、被害のない町より強くなるらしい。
東北独自の一大産業文化ができるかもね。

[528: 匿名さん]

京急大師線も東急多摩川線も似たようなものだからなあ。
港町の1500戸マンション計画・・面白そうや。

下丸子あたりで高値づかみした人。
どう自分で自分を納得させるのか、人生模様ですな。

[529: 匿名さん]

東急の各支線はかなりヤバい状態です。

[530: 匿名さん]

大幅値引きの続出だったからな、それでも川崎区港町に比べるとかなり高い。

[531: 匿名さん]

下丸子～東京　35分
港町～東京　42分
７分差だけど。

[532: 匿名さん]

東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分、有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分

[533: 匿名さん]

NHK観たらますます地盤のいいところの人気が高まるね。早く買わないとかえなくなっちゃうかも。

[534: 匿名さん]

川崎など地方都市としては半端だから駄目でしょ。
大企業で横浜支店はあっても川崎支店などない。
買うならちょっと高くても横浜の方がいい。
横浜駅歩いて10分以内がお奨め。次に関内かな。

[535: 匿名さん]

>>534
本店はどこにあるのかな？
支店勤務ばっかなの？

[536: 匿名さん]

昔の下丸子は何で高く売れたのですか？事情が良く分からないので教えてください。

[537: 匿名さん]

本社が多いのはやはり丸ノ内でしょ。
今後開発が進むのも丸ノ内、もしくは日本橋かな。

ただ東京駅近で住居に適した環境の良いマンションは少ないからね。
それなら独自の地方都市として確率した場所を選ぶのも賢い選択だと思うよ。

[538: 匿名さん]

>>537
横浜・・横浜支店は近いが東京本社は遠い
川崎・・東京本社は近いが横浜支店は遠い
さてどっちを選びますか？

[539: 匿名さん]

埼玉支店、千葉支店は川崎の方が近いぞ。

[540: 匿名さん]

横浜かな。休みの日は横浜の方が楽しめるし。

[541: 匿名さん]

埼玉なら大宮だね。千葉だと幕張あたりかな。

[542: 匿名さん]

普通は本社に近いところに住んだ方が便利な会社が多いんだよ。
だから皆都心に近いマンションに住みたがるんです。

[543: 匿名さん]

首都圏で交通利便性NO.1は東京駅。
家賃は高いが一流企業はこぞって本店を構えたがる。
千葉、埼玉、神奈川の中心が都心。
３県から従業員が通勤可能。

[544: 匿名さん]

＞542
もちろんそう思うよ。ただ資産価値で考えると川崎よりは横浜でしょ。
住まいは通勤だけが基準じゃないでしょ。

[545: 匿名さん]

>>544
資産価値って、今の値段が単に高い事を指していませんか？
単なる高い買い物に終わる危険は無いですか？

[546: 匿名さん]

横浜が永遠かどうかは正直分からない。
東京は永遠だと思う。

[547: 匿名さん]

今後の発展は東北が一番だよ。

[548: 匿名さん]

東京は今後も発展するだろうけど、東京に近いというだけの町は発展するかは微妙だな。
まずは鉄道。駅前は再開発で利便性を良くできても、鉄道はなかなか引っ張れない。
新幹線が停まるだけで地価が上がるのもそのせい。
複数路線の駅はそれだけで価値がある。

[549: 匿名さん]

>>548
発展可能性があるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内くらいと考えたほうが無難でしょう。

[550: 物件比較中さん]

東急の各支線でマンション購入なんて考えられない。
戸建じゃないと資産価値ないでしょ。

[551: 匿名さん]

東京駅から離れた方が発展性があるんだよ。
中途半端に近いと買い物も東京でするようになるから、独自の経済発展はない。
通勤に便利それだけの町になる。
住居としては非常につまらない町となる。
人気に陰りが出てきたけど、豊洲の発展の仕方はエネルギーがあって好きだったけどね。
豊洲の発展は例外かな。

[552: 匿名さん]

豊洲はもともと何もないエリアだったから開発しやすかったんだよ。自由にできた。
配棟は見事。
今後のニュータウンのお手本になるんじゃないか？と思ったけど、都心に近いエリアじゃないと真似できんわな。

[553: 匿名さん]

超円高長期不況

家庭も手持ち資金の維持に努めましょう。

[554: 匿名さん]

>>551
それって地方都市のことでしょう？
福岡とか札幌とか。
福岡は中国に近くて発展性がありそう。

[555: 匿名さん]

インフレ傾向だから、現金で持つのは良くないよ。
ほどよく分散が賢い。現物なら値下がりしても使えばいいので良いよ。

[556: 匿名さん]

坪単価が300万円以上になるとなかなか売るのが難しくなりそうだね。

[557: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価ランキング（単位万円）
港区 410、渋谷区 385、品川区 358、千代田区 345、杉並区 333、目黒区 315、新宿区 307、

[558: 匿名さん]

長期不況だと影響が徐々にでてくる。

[559: 匿名さん]

城南エリアの高台で地盤がよく、歴史的にも問題のない場所のマンションを買えばいいだけだし、そうでないなら買えるようになるまで、賃貸で頑張るしかない！

[560: 匿名さん]

>>559
そうして高値維持にご協力を。ペコリ。

[561: 匿名さん]

余剰賃貸がかなり増えてきたのが気になるね。

[562: 匿名さん]

インフレもそうだけど、消費税アップも気になる。

[563: 匿名さん]

坪300万円超を買っていた人たちも坪250万円を買う
そんなシビアーな時代になって、
買い易い価格帯は人気化。

[564: 匿名さん]

中古でさえ買えない人が激増中。
こりゃ不動産マーケットが激変しそうだよ。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は７月１１日、２０１１年６月・首都圏の不動産流通市場動向を発表した。それによると、機構に登録されている首都圏（１都３県）全体の中古マンション在庫が４万戸を超えた。６月の在庫は４万１６戸で、前月比２・６％増、前年同月比３１・３％の大幅増。東京２万２９５０戸、埼玉４００４戸、千葉３４５１戸、神奈川９６１１戸で、４都県全てで増加している。

[565: 匿名さん]

成約件数は、対前年同月比で
東京都＋１．７％、埼玉県▲１０．７％、千葉県▲１４．４％、神奈川県▲８．８％
ローカル需要が一巡して、郊外の中古マーケットは終わったようだ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201106.pdf

[566: 匿名さん]

23区の㎡単価としては、城西の中古の㎡単価が急落した点が目立ちます。
5月　築年17.70年　㎡単価66.83万円
6月　築年17.77年　㎡単価63.41万円
1カ月で5%の下落。

[567: 匿名さん]

買えない人（買わない人？）が増えれば、
中古は結局賃貸マーケットにまわって、
過剰賃貸が家賃レベルを引き下げます。
特に郊外の家賃レベルはこれからかなり下がりそうだ。

[568: 匿名さん]

賃貸の過剰状況
家賃レベルの調整がまだ不十分で区によって過剰状況にかなりの偏りがある。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

城西は賃貸の過剰が大きく、これが中古マーケットの急落につながったのかも？

[569: 匿名さん]

地盤増幅率が3以上な地域は論外でしょ。


http://denko.panasonic.biz/Ebox/densetsu/ha/mansion/earthquake/jiban/i...