２３区のマンションは値上がりする。（その６）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。
原油などの原材料も高騰中。原油が上がるとほとんどの品物の価格は上がります。
これらは、原材料となるからです。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

５．安く売りたくない
土地を安く仕入れても、商売ですから高く売りたいでしょう。
例えば、あなたが株券を安く買えた場合に安く売りますか？
私だったら、高くなったときに売ります。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163872/

[41: 匿名さん]

団塊の世代の引退が始まって、世代交代が進みそうです。
需要が増えても、価格にシビアーな人が多くなりそうです。

毎日新聞は２５日、東日本大震災を受けて実施した全国の主要企業１００社を対象とした１２年春入社の新卒採用再調査をまとめた。
調査は６月上旬にアンケート形式で実施し、震災前の調査（２月上旬～３月上旬）と比較した。１２年春入社の採用数が「前年（１１年春）並み」と答えたのは４８社（震災前４１社）で、「増やす」は３３社（同２７社）、「減らす」は１５社（同９社）だった。

[42: 匿名さん]

インフレで家賃値上がりしていけば、自然にマンション価格も上がるよ。

[43: 匿名]

↑
今のご時世でインフレになる要因って何かありますか？

[44: 匿名さん]

復興増税で国内の景気が最悪状態になるからデフレがさらに進むでしょう。
海外展開できている企業にお勤めの人は大丈夫ですが、
国内のみ相手のサービス業等にお勤めの人は給料が右肩下がりになります。マンションを買いどころではなくなるでしょう。

[45: 匿名さん]

福島が解決しないと賃貸に動く人が多そう。いざとなったときローン残して住めないというリスクは大きすぎる。もちろんそのときは関東にある本社機能は停止するし、株価７０００円は余裕で切ることになる。資産の安全化確保を考えると、株、不動産は減らしておく方向でしょう。なので関東以外での収益が確保できれば買う一部の人に向けて値上げは可能。それができなければ、相当安くせざるを得ない。まずは物が悪くなって、その後土地が安くなった後、いいマンションができる。ただ、関東で買うリスクを貴方が負えるかどうか。

[46: 匿名さん]

サービス業の料金がどんどん下がるから、今の賃金レベルが維持できる人は生活水準が上がって行きますよ。
共稼ぎで一流企業に夫婦で勤めている人は、家事、子供の送り迎え等を安く代行業に任せられる時代になるでしょう。
ライフスタイルの二極化も進むでしょう。

[47: 匿名さん]

結婚して都心部の分譲マンションを買って住む人たちと、
近郊のアパート地帯で一生独身、賃貸の人たちとにクッキリと分かれる。

[48: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内は非常に限られた土地ですから、
みなさん、それなりに頑張りましょ。
でも、無理は禁物です。

[49: 匿名さん]

賃貸か購入は福島のレベル７（８以上はない）をどう判断するかによって二極化すると思う。デフレ経済下でこから土地も安くなるから貯金しておいてもいいかもしれない。

[50: 匿名さん]

５ｋｍとか言ってると
福島の避難区域を連想してしまう。

[51: 匿名さん]

世帯所得レベルの二極化に合わせてアパート家賃は下落中です。
近郊アパート家賃推移（単位：万円）
　　　　　　　2008年12月　　2011年5月　　差異
大田区　　　　　7.35　　　　　6.78　　　▲0.57
世田谷区　　　　7.32　　　　　6.86　　　▲0.46
杉並区　　　　　7.04　　　　　6.55　　　▲0.49
練馬区　　　　　6.38　　　　　6.19　　　▲0.19
板橋区　　　　　6.10　　　　　5.99　　　▲0.11
北区　　　　　　6.43　　　　　6.38　　　▲0.05
足立区　　　　　6.00　　　　　5.92　　　▲0.08
葛飾区　　　　　6.10　　　　　5.93　　　▲0.17
江戸川区　　　　6.17　　　　　6.15　　　▲0.02
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[53: 匿名さん]

急傾斜地崩壊が予想される地域と木造住宅密集地域を除くとそうなるのかなあ？

[54: 匿名]

たしかに、業火ベルト、埋め立て地をのぞくと
東京駅から5キロ圏内になりますね。
さらに、地盤がよく急傾斜地ではない
ハザードマップクリアの高台、
となると
土地はほんとうに限られています・・・。
75平米3ＬＤＫ8300万円〜 でしょうか。
47さんの書き込みはかなしいけど
すでに日本の未来の姿かな。
大変な時代です。

[55: 匿名さん]

無理して買わなくてよろしいと思います。

[56: 匿名さん]

郊外なら安く買えるけど、どこまで値下がりするか分からないからなあ。

[57: 匿名さん]

別にバブルが崩壊したわけでもないので、これから更にだだ下がりってことはないと思いますよ。

先だって中国政府が南麻布の土地5660㎡を買い占めたように、これは日本の都市の利便性に対する土地の安さが立証されたようなもの。

原発リスクはあるのは充分承知の上ですが、６０年代の米中ソの核実験大量時代と比べると影響はさほど大きくないと思います。
当時の東京は今の１万倍の放射線量が降り注いでいた時代ですし。

東北や液状化地帯の復興は道半ばすぎますが、いつまでも復興が滞る訳でもないし、これから特需に沸くと見ます。
日本の歴史がそれを証明しています。

と考えると、今がまさに底で、超低金利の今こそがまさにマンションや一戸建てを買う絶好のチャンスと見ます。
皆が緊縮財政の中、絶好の立地の物件を安値でつかむ最後の「方の」チャンスでしょうね。（決して最後のチャンスとは思っていません）

あとこれは個人的な思いですが、悲観的すぎるのって人生楽しくないし、そんな否定的に日本の将来や自分の将来を毎日思ってても何の発展性もないし進歩しない、という思いがあります。

というわけで、今は無理しても買うべき時だと判断したので、私は都心の物件を来週契約してきます。
人と逆の目で見ないと成功は掴めないというのは定説ですし。

上を向いて歩こう、です。

[58: 匿名さん]

私も57さんの意見に同意見で、デフレはもう終わり、これからインフレに向かうと思います。
別にまだ買う訳ではありませんが、、、

買うなら今年、来年前半かな、と思い物件を色々見ているところです。

インフレになる確信ですか？
自分の私見ではないですが、成毛眞さんのこの見方に同調したからです。
Twitterで確認していますが、震災後の今も成毛さんのこの意見はブレていません。
http://d.hatena.ne.jp/founder/20100319/

[59: 匿名さん]

なるほど・・同意です。
57さんは参考までに、どのエリアをご決断されたんですか？

[60: 匿名さん]

59さん

渋谷区港区目黒区が入り乱れた辺りです。

[61: 匿名さん]

すぐにインフレに向かう状況とも思えないけど、デフレが現状以上に進む状況ではないね。
新興国の経済発展もあるから、緩やかに物価は上がりそう。

[62: 匿名さん]

政府と日銀は明らかにデフレを目指しています。

[63: 匿名さん]

この状況ならインフレに向かうことは確実だよ

だから家を買えとは言わないけど、資産を日本円以外のモノにいつでも変えられるよう、
色々勉強して準備は進めておいた方がいいと思う

[64: 匿名さん]

しばらくは低金利が続きそうだから、マンション買うには調度いいんじゃないかな。
今年は貧乏人がマンション買うラストチャンスかもよ。

[65: 匿名さん]

購買力平価だと１ドル160円。
今の80円が正しいとすれば、
日本の物価は現在の半分になる必要があります。
主にサービス業がデフレになって、そこに従事している人の給料は下がるでしょう。

[66: 匿名さん]

小売業、広告業、不動産業、サービス業、飲食業
こんな業種の賃金は下がり続けるでしょう。

[67: 匿名さん]

インフレにしないと、借金漬けで、結局ハイパーインフレになっちゃうんだよーー。

[68: 匿名さん]

ギリシャが今インフレになっているかどうかで判断できるんじゃない？

それにしても福島かなりやばくなってきたねー

インフレになるって焦ってマンション買うより、福島のがよっぽど関心高いが。インフレになる前に買ったマンションも資産価値０になるかもしれないのに。

[69: サラリーマンさん]

マンションの資産価値がゼロになるくらい別にかまわないけどね。
ローンで月給の３分の１を持って行かれるような買い方じゃなく、キャッシュで買えばリスクはゼロ。
２～３年も使えば買値くらいのキャッシュは収入で得られるし。
だって、マンションは消費財なんでしょ。

[70: 匿名さん]

うちも年収3年分のローンだからとりあえず問題ないかな
資産価値がゼロになっても、住む場所が担保されればとりあえずOK

いざとなったら海外逃亡だけど、色々あってもかなりの確率で
東京で仕事を続けることになると思うから、
東京での立地の良い免震マンションは必須だと思って買っちゃった

[71: 匿名さん]

超円高が定着してしまいましたねえ。
これから30年デフレで大変だ。

[72: 匿名さん]

超円高でデフレ有り難い。

1ドル50円、物価は後1割下がると最高。

[73: 匿名さん]

今の円高は市場の日本への評価じゃなくて、ファンドが利益狙って意図的に作ったものだから、
後で一気に相場を操作してきた時一瞬で数十円下がるよ
なので「円高定着」はあり得ない

[74: 匿名さん]

円高が定着しちゃったね。
日銀はやる気無さそうだし。

[75: 匿名さん]

>>72
デフレ(笑)

20～50代のサラリーマンに聞いたところ、平均小遣いは昨年の4万600円から4100円ダウンの3万6500円であることが、新生フィナンシャルの調査で分かった。
過去最高額は7万6000円で、バブル期の1990年に記録。
その後、上下はあったものの、この20年間で4万円近く下がったことになる。

[76: 匿名]

円を信じてるなんて羨ましい。
本気で円が強いとおもってる？

超円安、スーパーインフレの時代になろうとしてるのに悠長ですね(笑)

[77: 匿名さん]

こんなに値上げラッシュなのに、値下げですか(笑)

[78: 匿名さん]

財政赤字も消費税を上げれば解消可能。
海外には資産がいっぱい。
経常黒字国。

まったく弱点が見当たらないです。

[79: 匿名さん]

ギリシャはユーロだよ。独自通貨だと思ってるのかな？まさかね。

[80: 匿名さん]

物価が半分になるまでデフレは続きますよ。
国内のサービス業従事者は給与が下がり続ける。
近郊のアパート家賃も下がり続ける。

一流企業に就職できるかどうかで大きな格差ができる。

一流企業従事者は結婚して共稼ぎ、徒歩帰宅可能な圏内に分譲マンションを購入。
世帯所得は2千万円近くになって、幸せな一生を送る。

[81: 匿名さん]

貧乏人は迷わず気に入ったマンション買ってしまった方がいいね。
家賃もったいないよ。
どうせ買い替えできないんだから、資産家値も気にする事ないじゃん。
超低金利の今買わないでいつ買うの？、税金まで戻ってくるのに。
老後に持ち家ないんじゃ不安でしょ。
金持ちは賃貸でいいと思うけど。

[82: 匿名さん]

中国投資家に再び海外不動産購入ブーム、各国で値上がり招く―相次ぐ中国国内の不動産抑制策で
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110628-00000002-rcdc-cn

[83: 匿名さん]

日本は放射能汚染が怖くて、もう中国人も投資しないんじゃあないかな？

早く福島を何とかしてもらわないと。でも後10年くらいは無理かな。

[84: 匿名さん]

日本では東京、名古屋、大阪の3大都市圏に全国の半数以上の人口が集中している。総務省の5年に1度の統計によると、人口密度が高い大都市ほど持ち家率が低い。2008年10月1日現在、3大都市圏のうち、東京を中心とした関東での持ち家率は54．9％、名古屋を中心とした中京は60．3％、大阪を中心とした近畿は58．6％だった。3大都市圏の平均は57．9％にとどまる。

[85: 匿名さん]

日本では結婚する時に持ち家を購入する経済力を持っている人は少ない。
結婚する時に賃貸住まいの人は67．1％に上る。
年齢別の持ち家比率では、25～29歳が11．6％、30～34歳が29．9％、40～44歳が57．7％。
40歳以下で賃貸住まいはごく当たり前のことなのだ。

[86: 匿名さん]

無理せずに気楽に生きれば良いじゃない。

[87: 匿名さん]

みんながみんな便利な都心部のマンションを買えるわけがないだろ。
買えない人がいっぱい増えるのが時代の流れ。

[88: 匿名さん]

購入リスクが高まっているから、歩いて帰れる賃貸マンションでしょ。2年で500万円の賃料払っても、購入リスクよりは低いと思う。

[89: 匿名さん]

どっちに転んでも、都心から歩いて帰れるところに住める人は幸せ者じゃない？

[90: 匿名さん]

ハイアス・アンド・カンパニーはのこほど、20代以上の男女2278人に実施した「住宅購入に関するアンケート調査」結果を発表した。それによると、「マイホーム、自分にとっては買い時だと思わない」との回答が約８割に上り、昨年の約６割から更に上昇した。「自己資金不足」「生活不安」「住宅ローンを組むことに対する不安感」などが理由に挙げられた。
一方で、価格の低下や低金利などを理由に「マイホーム、一般的には買い時だと思う」とした回答も４割に上っていることも分かった。住宅取得には良い環境にあるとの認識は持ちつつも、漠然とした不安感やローン借り入れに対する懸念などを背景に購買意欲が低下している傾向にあると、同社では分析している。

[91: 匿名さん]

「マイホーム、一般的には買い時だと思う」と考えながら、
「自己資金不足」「生活不安」「住宅ローンを組むことに対する不安感」などから、
「マイホーム、自分にとっては買い時だと思わない」と回答した人が2割。

ネガが増えてきたのは、これが背景のようですな。
鬱屈がかなり貯まっているのでは？

[92: 匿名さん]

買えない人は賃貸で良いじゃない？

[93: 匿名さん]

結婚情報サービス会社、オーネットが２８日発表した未婚女性の意識調査によると、「結婚したい」と答えたのは２０歳代で８１・０％と、２００９年の前回調査から５・７ポイント増えた。「震災後の帰宅困難や余震、計画停電などで不安を感じ、安心感を得るために家庭を持ちたいと考えた」といった声が寄せられているという。

[94: 匿名さん]

貧乏人こそ持ち家取得した方がいいんだけどね。
月の家賃分で買える持ち家探せばあるのだから。
都内が住みやすいとは限らない。田舎に持ち家買って、緑豊な場所に住むも良し。
あまり遠いと通勤は大変だろうけど。
今は家買って税金まで戻ってくる。
ここ3年くらいで買えない人は、一生賃貸だね。
金持ちは飽きたら住まい変えられる賃貸暮らしのがいいと思うけどね。

[95: 匿名さん]

>>94は何言ってるの？
貧乏だと家が買えないくらい子供でも分かるだろうが(笑)

[96: 匿名さん]

外周区なら家賃12万円ぐらいで家族で住めるよ。買うより全然安い。

[97: 匿名さん]

八王子、町田あたりだと家賃は８～９万円だよ。

[98: 匿名さん]

安い家などいくらでもあるよ。
千葉の奥地や茨城や栃木などね。都心まで通ってる人いくらでもいる。
そしてそれなりに幸せに暮らしている。
中古もあるしね。
金持ちは逆に家など買うべきじゃないと思う。住まいを固定してしまう事はマイナス。

[99: 匿名さん]

今どきの人が通勤に苦労してまで持ち家を欲しがると思いますか(笑)

[100: 匿名さん]

>>98はお金持ちの心配をしないでよろしいでしょう。
お金持ちは自分のお金で好きなようにします。

[101: 匿名さん]

浦安の湾岸は狙い目じゃないかな。
今時の人でも我慢できるでしょ。
豊洲は思った程は下がってないから、貧乏人だと少しきついかな。

[102: 匿名さん]

貧乏人は分譲マンション、金持ちは高級賃貸の時代だね。

[103: 匿名さん]

２３区のマンションが値上がりするってスレなのに、郊外の物件がどうのとかどうでもいいんですが。。。
千葉の奥地とか八王子とか町田とか、かんけーねーじゃん。

正直２３区内といっても、値上がりするのは湾岸部を除く都心４区と目黒、世田谷の一部くらいじゃないですかね。
都心４区は利便性、目黒世田谷の一部は教育環境がいいのと利便性も悪くはないって理由。

[104: 匿名さん]

都心は価格上がりそうもないけどな。開発といってもしれてるし。
23区で価格上がりそうなのは東じゃないかな。
開発余地残っているから。

[105: 匿名さん]

土地は不便なとこが便利になるら、上がるんだよ。
例えば新幹線が停まるようになるとか。駅前の再開発とか。
北先住なんかは便利になり坪単価も上がったね。
都心は現状維持でしょ。

[106: デベにお勤めさん]

都心は下がるよ。デベロッパは仕入れていた土地を急いで処分してますから。しばらくはマンションは供給過剰になりますね。処分し終われば、東京の地価は暴落に。
関西では、土地の仕入れが活発化してます。

[107: 匿名さん]

中国政府が南麻布の土地５６６０㎡を買い占めた事実から、都心の利便性に置ける土地の安さが証明されたようなもの。
都心が暴落したら、鳩山さんとか麻生さんとか損しちゃうから、絶対そんな事にはならないっすよ？

暴落煽り乙って感じだね。

大阪？
あがる要素がないですが。

[108: 匿名]

東京なら安泰でしょ

湾岸を含む東側が値上がり幅が大きいはず

[109: デベにお勤めさん]

液状化、放射能汚染等々色々言われていますが、暴落の最大の要因は直下型地震のリスクです。

30年で起こる確率70%以上、誰がそんなリスク負いますか？
ローン返済中にほぼ間違いなく地震に遭うんですよ？

[110: 匿名さん]

東京は安泰だと思います。

液状化した豊洲や新木場をかかえる江東区湾岸埋立地を除いてですが。

豊洲は高濃度な土壌汚染でも震災前から騒がれています。

[111: 匿名さん]

直下型地震のリスクです。

[112: 匿名さん]

30年で起こる確率70%以上ってそんな確率アテになりますか？
10年以内に足の小指をタンスにぶつける可能性70％って言われても「はあ。。」って感じでしょう。

ちなみに、そういわれてるから都心の地盤が固い立地や高台に人気がでて、湾岸は悲惨な目にあってるんですよ。
東京で働いて生活基盤ができてる人が多い中、大阪や地方に引っ越しなんて無理です。
なので、その中でも安心な立地を選んで、そこが人気が出てるんです。
東南海連動地震の可能性もあるし、起きたら名古屋、大阪も津波被害が甚大なんですよ。

そう、日本の大都市はどこかしら地震リスクがあるんです！

[113: 匿名さん]

豊洲はすでに十分価格上昇したからもう無い
内陸の北側、板橋練馬当たりが結構上がる余地ありそう

[114: 匿名さん]

まあ、豊洲はじめ湾岸地域が暴落するのは間違いない。
あがる要素なんてないから。
２３区の高台があがって行くと思う。（あがるというか落ちないというか）
市ヶ谷、品川〜白金、目黒〜渋谷、駒場〜上原辺りの高台はまず値崩れはせず堅い。

[115: 匿名さん]

>>114
高台は地滑りリスクがあるから敬遠されているよ。
値段も高いですし。

[116: 匿名さん]

値段が高いと値崩れしやすい。

標高が高いと地滑りしやすい。

[117: 匿名さん]

災害に弱いのは東京で間違いないよ。
狭い土地に人や建物が集中してるんだから。

[118: 匿名さん]

高台の傾斜地にも家がびっしり。
地震がくるとどうなるのか？

[119: 匿名]

豊洲程度で高いと言われてもなぁ(笑)

普通に安いじゃん。
まだまだ値上がり余地あるよ。開発も進んできたしね(笑)

[120: 匿名さん]

都心に住む人は都心が特別高いとは思ってないですよ
それが普通と受け止めてるから

高台は全然敬遠されてなく、高台低層が今後のトレンドです

[121: 匿名]

埋め立て地なのに高い絶対的な値段は安いが

[122: 匿名さん]

直下型地震のリスクが東京の不動産暴落の最大の要因ですね。

[123: 匿名さん]

高台はむしろ人気です
東京の、特に都心の「高級住宅地」と言われるようなエリアの高台は、
土地の整備をしっかりやっているので地滑り危険度は低いです
多摩あたりの傾斜地とは整備状況が全然違いますよ

[124: 匿名さん]

日に日に東京直下型地震が迫っているのに呑気なものだな。

東電の原発と一緒で、実害が出て初めて後悔するのかな。

[125: 匿名さん]

放射線年間一ミリシーベルト(毎時0.11ﾏｲｸﾛシーベルト)以上の下町区域は上がることはありませんし
下がることが予想されます、逆に非汚染地域は上がるのは必至。

[126: 匿名さん]

シンガポールや香港の投資家は都心やスキー場の不動産投資に興味津々ですよ。

タイの投資家も都心やスキー場の不動産に投資したいという要望が沢山ある。

下がったとしても、それは一時的なものだと思ってるので、全然気にならない。

[127: 匿名さん]

>>126
震災前、中国人の投資家が世界の主要都市を自然災害リスク別に色分けした地図を作ってたのを見たが、
東京は投資対象として最低ランクの位置付けだったよ。

いつ直下型大地震が来るかわからないから投資不適格だってさ。

むしろ、直下型大地震が起こった後の方が海外マネーで地価が騰がるかもね。

[128: 匿名さん]

投資としては、今は売り時かな。

[129: 匿名]

投資としては買いでしょ

一般人が買わない今が一番安く買える。

慣れてきたら一般人も買うようになるから、値上がりも早いよ。

[131: 匿名さん]

そうかな。
今がピークな気がする。
日に日に直下型地震が近づいてくるからね。
マイナス要素が大きすぎるよ。

[133: 匿名さん]

東京が今後も日本の中心である事はは間違いないよ。
一極集中による弊害は改善される方向に向かうだろうね。
東京では有明などの開発は引き続き進めるだろうし、郊外でもさいたま新都心や幕張やみなとみらいなどに重要拠点を移すだろう。落ち着いたら副都心構想を再度見直すだろうね。
東北の復興として目玉となる拠点を移す事もあるかもね。

[135: 匿名さん]

郊外ならこんなのもある(笑)

東京建物、オリックス不動産、東京急行電鉄、伊藤忠都市開発、日本土地建物販売の５社はこのほど、横浜市磯子区の旧横浜プリンスホテル跡地の開発計画について、造成工事に着手した。敷地面積約11ヘクタールの大規模開発。マンション1200戸超のほか、商業施設、託児所を開発する。この開発に合わせて、敷地の丘の上下を結ぶエレベーターとトンネルも整備する。全体の竣工予定は2014年２月。

[136: 匿名さん]

たぶん平均坪単価140万円くらいだと思うよ。
80m2で3400万円くらいかな？

[137: 匿名さん]

いくらなんでも坪140万なら即買うよ。投資用で賃貸にする。
でも坪200越えるでしょ。
横浜勤務の人が買うでしょ。

[138: 匿名]

夢見れて羨ましい(笑)

[139: 匿名さん]

デベロッパは仕入れていた土地を処分を急いでいる。
東京直下型地震が迫っている現在、東京の不動産を購入するのはリスクが高い。
二重ローンになる可能性が高いということです。東京で地震が起これば、ローンを免除できる余裕はない。

その可能性が30年で70%以上。

[140: 匿名さん]

東京は地震での被害より火災での被害が大きいよ。
避けなければならないのが住宅密集地帯。閑静な住宅地も木造がほとんどだ。
後は帰宅途中の事故だな。塀が崩れて下敷き。上からガラスが落ちてきたなど。