南側の家が建築契約違反？！

[契約済みさん]

土地を契約し、手付金を支払うときに、家は北側８００境界線から離して建築する事との特別展規約がありました。
開発分譲地全体像の規約と説明され納得して契約しました。
その後一ヶ月間取りなどの打合せで土地を見にいけてなかったのですが、うちの南側の家が北側600しかあいていない事が発覚しました。
後は外構と内装すこしまで進んでいます。
不動産に相談すると、隣の家の仲介業者と売主の会社のミスとわかりました。
皆さんでしたら、どのように対応しますか？
本契約は一週間後…
どうしたらいいのかパニックです。
どう保証してもらうのが妥当なのかわかりません。

[84: 契約済みさん]

①だけが売主と隣の仲介業者から言ってきていることです。
それにしか対応しないそうです。
私達は②か③を要求しています。
こちらの仲介業者はおなじ開発分譲地内の別の区画を要求したいと言っています。

[85: 契約済みさん]

契約違反ならば、違約金を請求出来ると契約書に書いてあります。

[86: 匿名]

＞８２さん（スレ主さん？）

現在の法律的な価値判断基準として、「社会的・経済的見地から建造物は可能な限り残そう」というものがあります。
そのため、大きな特約違反があっても、建物を壊すという判断は、まずは行なわれません。

そういったことを、なるべく身近に感じられるように表現したに過ぎないのですが・・・

[87: 契約済みさん]

そういう事だったのですね。
読みとれていませんでした。
建て直すことは出来ない。昔は下に丸太でも入れて移動したかもしれないですが現実的ではないんですよねーと隣の仲介業者に言われました。
建て直す事が出来ないのであればどうするのかという事で話合いしたのですが、そのままの状態で建てて50万という一つの提案しかしてきません。

[88: 81です]

他に付け足すとすれば

④同分譲地内の他の区画で建てる（No.84より）
⑤契約破棄=手付金放棄

でしょうか？
まだありますかね？

[89: 匿名]

＞８８さん

⑥和解　＝賠償金を50万円以上引き出すことが鍵

法的解決は極めて難しいと考えますから、結局は話合いをするしかないと思います。

[91: 匿名さん]

>>90
契約違反（協定無視）しているのは隣家であってスレ主の仲介業者及び売主はスレ主の土地に対して何ら違反はしていないから複雑なんですよ。

[92: 匿名さん]

>80
スレ主さんではありませんが・・・
私なら、私の家を建てた業者を訴えてでも、引き屋代金+αを出させるか
建て直しさせると思います、違法な状態の家を欲した訳でもなく業者が確信犯でやったなら尚更ですよ。
業者のせいで他の人、ましてやお隣さんに迷惑かけるなんてとんでもないことだと思ってます。

出来る出来ないは別としてそう思います。

[93: 匿名]

＞９２さん

８０です。
仰りたいことも、その意図も極めて、まっとうだと思います。
・・・法律による筋と、社会一般の筋とは異なるものです。本来ならば法的な筋を社会一般の筋に近づけるような立法がなされるべきなのでしょうが・・・

[94: 匿名さん]

土地売主の立場から考えてみます。お気を悪くなさらないよう。

今回、スレ主さんからの「クレーム」（あえてクレームと言います。土地売主は自分が犯した瑕疵ではないわけですから）によって、解約を迫られています。本来、買主による解約は手付金放棄です。
今回の隣地の問題がなかったとすると、売主側から売買契約の解約を申し入れは、売主は手付金の倍返しすることにより、無条件にできるわけです。

したがって、倍返しと手付金放棄の間をとって「手付金のみ返還による白紙解約」、すなわち、プラスマイナス０が妥当なところだと私は思います。
解体とか、曳家（ひきや、家を基礎から浮かせて移動させること）という意見もありましたが、手付金倍返し以上の費用がかかるようなことを、土地売主が選択するとは、到底思えません。めんどうなときは、倍返しで解約できる。つまり、サヨナラとなるわけです。
ましてや、隣地の買主が行った工事であれば、売主に責のある瑕疵とまで言いがたいと思えます。隣地買主も、重要事項の説明を受けているはずですし、受けていないのであれば仲介業者の責任です。また、建築協定と定められているのであれば行政で確認できることですから、設計者の責任であり、建築確認審査を行った審査機関にも責が無いとはいえないでしょう。その場合、あなたが苦痛・損害を訴える相手は、仲介業者、設計者、建築確認審査機関となります。

隣地建物が、境界から800ミリではなく、600ミリしか離れていないことで、どれほどの苦痛を受けるのか、契約した土地に家を建てるという目的が満足できなくなるのか、客観的に説明し得るのでしょうか。
もしそれが可能であれば、弁護士に相談され、隣地工事差し止めの仮処分（完成後であれば、使用禁止の仮処分）手続きにより現状を保全して、土地売主に対して法的手続きをとるか、協議を行うという方向にすすめるのでしょうね、私なら。
客観的な説明ができないのであれば、そのまま土地を契約するのか、契約解除をするのかの方針を自分自身で決めた後、どこまで売主から引き出せるのか考えて交渉にあたるでしょうね、私なら。ただし、引き出せる限度は、手付金倍返しが限度でしょう。

以上、最初に述べたとおり、お気を悪くなさらないよう。

[95: 匿名さん]

スレ主さんも北側境界線から600mmで建築してもいいことにしてもらえばいいのでは？

[96: 匿名さん]

>94 さん
スレ主さんが白紙撤回したいと思われている原因は「クレーム｣ではありません。
１．燐家の建築協定違反（外壁後退）、及び違法建築（母屋下がりの北傾斜違反）
２．売主が建築協定管理者としての有責者
これらは燐家の諸違反でクレームとは呼べないでしょう。　また建築中、後の違反に対して訴訟を起こしても取り壊し、建て直し等の措置を得ることは難しい。　売主もこのような問題の土地を早く売りたいので契約解除に応じようとしていないと考えられる。　最善は売主側の解除で手付け倍返しですが売主は白紙撤回さえ応じようとしていない。
これが今までの流れでスレ主さんが直面している状況です。

[97: 契約済みさん]

96さんわかりやすくまとめて下さってありがとうございます。
まさにその通りの状態です。
昨日、こちらの仲介業者を通してもう話合いには応じないと売主が言ってきました。
ただ時間がたち、契約期限がくれば、私達の契約不履行になるということです。
このまま黙ってはいられません。
本日、内容証明とFAXを送ります。
ここのみなさんのお陰で強い気持ちを持つ事ができました。
黙っていて損をするならば、ちゃんとしたところで判断をしてもらい納得するほうがいいと思えました。
お金のもんだいではなく、これから一生この問題をもやもやにしたまま進みたくないと思いました。

自分が無知なため、いろんな方に助けていただいて本当に感謝しています。

[98: 匿名さん]

スレ主さん、ガンバ～～
ここでは施主、不動産関係者、法律家などの意見も有ると思いますがあくまで参考に留め、専門家の協力の下、早期の解決ができるといいですね　(^^)

[99: 契約済みさん]

ありがとうございます。
みなさんのお陰で、専門家に協力してもらう事ができました。
がんばります！

[100: 匿名さん]

戸建を建てる誰の身にも起こり得ることで、胸を痛めながら拝見しています。
スレ主さんにとって納得のいく解決に辿り着くよう祈っています。

[101: 契約済みさん]

ありがとうございます。
みなさんの優しいお言葉が心の支えになります。
現実は厳しいかもしれませんが、前向きに強い気持ちをもつしかないと思っています。

[102: 匿名さん]

>97
>昨日、こちらの仲介業者を通してもう話合いには応じないと売主が言ってきました。
>ただ時間がたち、契約期限がくれば、私達の契約不履行になるということです。
>このまま黙ってはいられません。
>本日、内容証明とFAXを送ります。

徹底的に闘うのですね。
その方法で、法的にぬかりはないですか？
相手はプロです。当然、顧問弁護士もいるでしょう。
あなたが闘うつもりなら、相手も闘ってくるでしょう。

スレ主さんが、どれだけ法的知識を持っていらっしゃるかわかりませんが、
本件については、弁護士には有料で相談されることを、強くおすすめします。

[103: 匿名さん]

７４です。ものすごい勢いでレスが増えていてビックリしました。皆さんの関心の高さが窺われます。
業者のいいなりになって悔しい思いをした人が沢山いるのでしょうね。

そういう私も業者とトラブルになって、本人訴訟で裁判した事があります。その時に法律や判例を
沢山調べたので、何かアドバイスができるのではと思ったのですが、隣家とは仲介業者、建設業者
ともに違うとなると、業者に責任を問うのは難しそうです。

あとは交渉次第。既に専門家（弁護士？）に相談されているようですが、私なりの対応策を書きます。

【対応策】
①売主から契約不履行という事を言われているそうですが、逆に売主にも契約の履行を求めては
　いかがでしょうか。売主の庇護ではないにしても、建築協定が守られた土地の売り渡しが
　売主の履行義務だと主張してです。
②それが出来なければ、一緒に隣家に建築協定の遵守を申し立てるという提案をします。
　ある意味売主も被害者です。売主を味方に付けられれば違った解決方法が見えてくるかも
　しれませんので。
③同時に、契約の履行時期の延期を申し込みましょう。これは、売主に猶予を与え、条件さえ整えば
　購入する意思がある事をみせるためです。裁判になった場合、無理難題を言っているのではなく、
　誠実な対応をした事を主張するためでもあります。

本当は値引きで手を打てるといいと思うのですが。
建築協定が守られていないような土地は価格を下げなければ売れないだろうし、このご時世に
他の買主を探すのは大変なはずだから、売主が冷静に損得勘定すれば、300万円くらいは
引いてもらえる可能性があると思います。
どうしても値引きでは納得いかないならば仕方ありませんが、訴訟になった場合、相応の値引きに
応じなかったことは不利な方向に働くかもしれませのでご注意を。

なお、売主の性格や経済状況によっては最悪訴訟になることは十分にありえますので、
今後は会話を録音したり、交渉の経緯を記録したりするなど備えておくと良いと思います。

以上、参考になれば幸いです。
大変だと思いますが、悔いを残さないように精一杯がんばって下さい。
良い結末になることを、心より祈っています。

[104: 匿名さん]

素人目から見ると当初の約束事が守られてないので白紙撤回できるのは当然だと思う一方、
20ｃｍって手のひらの長さ程の事でしょ？それで生活に実害が出ると言うのも疑問。

[105: 匿名]

いやいや、南側の20センチは大きいと思う。
うちみたいな北側傾斜の場合は特にそう。

[107: 匿名]

20センチ隣家が越境じゃないんだよね？

[108: 匿名さん]

売主の契約違反、という話の流れになっているみたいですけど、契約的にはどうなんでしょうか？
スレ主さんと売主の契約書の中では、隣地の家のことは何も関係ないんではないでしょうか？
この場合、ルールを守らなかったのは南側の家であり、その責任の所在は南側の家の施主にあり、訴えるべき相手は売主ではなく南側の家の施主になるのではないでしょうか？
土地を売ってそこにどんな家が建つか、建築基準法に違反しているのか、民法に違反しているのか、家については施主の責任であって売主には関係ないことではないでしょうか？

と思ったのですが、間違いがありましたらご指摘ください。

[109: 匿名]

108さんの意見に概ね賛成ですが、売主が南側の家の違法性を知っていて情報開示していなかったら、話は変わって、かなり悪質でしょうね。
問い詰めてって、証拠は？と開き直られたら元も子もないし。

[110: 匿名さん]

７４です。
今は、スレ主さんvs土地の売主という構図になっていますが、
本当は土地の売主vs南側の家の施主＆設計士＆建築業者の問題です。
だから、土地の売主が南側の家の建築協定違反を解決してから
スレ主さんに土地を売り渡すのが本来の姿であり筋だと思います。
但し、売り主は早く売り抜けたいだけで、トラブルに真摯に向き合う気は
無いように感じます。

[111: 匿名さん]

相手方は、まったく誠意がないようだし、
スレ主さんは、隣家を立て直せなんていう無理な要望はなくなったようだし、
調停を申し出るというのは、どんなものでしょうか。
専門家から見て、こういう場合、調停は役に立たないものでしょうか？

[112: 匿名さん]

まぁ平たく言えば、20ｃｍぐらい目をつむれなかったら諦めろと言う事だろ。
少々の違反はやった者勝ちだな。悔しいけど。

[114: 匿名さん]

そうだね。仮にかなり値引いて貰って家建てても「20ｃｍ～」って思ってる以上は仲良くできんだろうな。

たかが20ｃｍぐらい別にいいじゃん！って言う人なら最初から問題にすらならなかっただろうしね。

[116: 匿名さん]

スレ主の問題とはちょっとずれてしまうが
協定違反の建築物が完成、引き渡しとなったら
逆に前例として建築ＯＫとなってしまわないだろうか？

どれだけ未施工物件がある分譲地かわからないけど
これをきっかけになんでもアリになっちゃったりして。

[117: 匿名さん]

スレ主も違反(売主に特例を認めさせる)したらいいんですよ。
差し引き0で万時解決。

[118: 匿名]

めんどくせ〜客って思ってるだろうね

[119: 匿名さん]

>118

そうだろうね。
売主がうっとうしい、めんどくさい、と思うような要求したら、
白紙解約されて、サヨナラ～でしょうね。

売主は、新しい買主探したほうが早いしね。
南側隣地が20cm近いことは、５０万円の値引きで納得させて。

[120: 匿名さん]

最近のレスは流れを全然理解していないし、スレ主の気持ちを逆なでするような内容ばかり。
そういう人達は同じ目に合えばいいんじゃない。　
初めて人の傷みが判るんじゃないかな？

[121: 匿名さん]

>>119
白紙解約したいのはスレ主さんのほうですよ。

[122: 匿名]

>120
主？

[123: 匿名さん]

>121

そうだよね。たしかにスレ主さんのほうが白紙解約したいのに
業者が解約認めないんだったよね。
ちょっと前から読めばわかると思うが。

[124: 匿名]

>120
残念ながら同じ境遇にならなくたって分かるんだよ。リスクを含めて臨機応変に対処しないと家なんか建てれないよ。
妥協するとこは妥協しないとね。

もしかして100%満足いく家が存在するとでもお思い？

[125: サラリーマンさん]

南側は日照にかかわるからね。
主婦なんかは日当たりは妥協できないってのが多いんじゃないか？
うちの嫁はそう。他の部分は妥協できても日照は妥協できないってさ。

[126: 匿名]

妥協点は人それぞれ。
日照はどうしても妥協なければ、それが拘りなんだから日が当たりやすい間取りなり家自体の場所なり最大限工夫してみては？

私自身の考えは、たかが20センチぐらい何とでもなるだろう・・・と言う楽天的な考えかな。

[127: 匿名さん]

これまでのレス読んだら、そういう問題じゃないことくらいすぐ分かりそうなもんだが。
変なやつがやってきたな。

[128: 匿名]

ではどんな問題だ？

たかが20センチでヒステリー起こしてるやつのスレだろ。

[129: 匿名]

数値の問題よりも、契約違反ってのが問題なんじゃないの？

[130: 匿名]

>128
じゃあ「お前いない間に敷地20cmもらったから」と言われても腹を立てないんだな

[131: 匿名]

一辺を２０センチなら別にいいかも。


私が主なら自分が建てる時に＋２０センチ下げて建てる。ぐだぐだしてるうちに消費税があがっちゃうよ。

[132: 匿名さん]

アラシ（？）がやってきた、まともなレスをする人は寄り付かなくなる。
スレ主さん、ここではまともな意見が聞けなくなったようです･･･
余り気にしないようにネ

[133: 匿名さん]

＞契約違反ってのが問題なんじゃないの？

南の家が違反して建てたということであって、売主の契約違反は何もないんだよね。