南側の家が建築契約違反？！

[契約済みさん]

土地を契約し、手付金を支払うときに、家は北側８００境界線から離して建築する事との特別展規約がありました。
開発分譲地全体像の規約と説明され納得して契約しました。
その後一ヶ月間取りなどの打合せで土地を見にいけてなかったのですが、うちの南側の家が北側600しかあいていない事が発覚しました。
後は外構と内装すこしまで進んでいます。
不動産に相談すると、隣の家の仲介業者と売主の会社のミスとわかりました。
皆さんでしたら、どのように対応しますか？
本契約は一週間後…
どうしたらいいのかパニックです。
どう保証してもらうのが妥当なのかわかりません。

[13: 契約済みさん]

手付倍返しで白紙撤回が限界なのですか？
やはり現状買い手には不利なものなのですね。

[14: 匿名]

規約違反であれば、建て替え、取り壊しが筋でしょう。
ただし実際は法的拘束力はない。
しかも、スレ主の家は建ってないので、実害もない。
そうなると手付け倍返しが妥当な線。
あとは少しゴネて工事費の一割位を値引くのではなく、上乗せした建物を作ってもらうかだね。
自分だったら南側採光を上手く間取りでカバーして手付けの倍プラス最低一割以上のサービスをもらって契約すすめるね。
２割とれたら御の字だね。

[15: 匿名さん]

No.14さんの答えが、きわめて現実的であると思います。
それ以上を望むのでしたら、ここではなく、費用がかかってでも弁護士に相談すべきでしょう。

[16: 契約済みさん]

わかりやすいアドバイスありがとうございます。
手付金倍返しで白紙もしくは工事費一割上乗せした建物に出来るように不動産やさんに話して対応してもらおうと思います。
ここで相談してよかったです。
ありがとうございました。
また結果が出たら報告いたします。

[17: 入居済み住民さん]

手付金と同額の慰謝料としてもらって，その土地を購入でいいんじゃないでしょうか？
あまり過剰な要求をすると業者側から手付倍返しで白紙撤回されるってことはないですかね？
スレ主さんの土地の状況が分からないのでなんとも言えないのですが，個人的には２０センチってそんなに影響が無いような気がします（私は北道路に住んでいます。）。２０センチ影が伸びるだけですよね。
間取り，窓の配置の工夫でかなり改善できると思います。
手付金がいくらか分かりませんが，建物の仕様は１００万円あればかなり色々とグレードアップできるので，手付金分で建物の仕様をグレードアップすれば，何年か経つと「むしろラッキーだったね」と思えるようになるかもしれませんよ。私も工務店との打ち合わせのときに，あと１００万円あればもっと色々とできるのに．．．と何度思ったことか。

[18: 匿名さん]

> 土地を契約し、手付金を支払うときに、家は北側８００境界線から離して建築する事との特別展規約がありました。
> 本契約は一週間後…

契約前なんですか？契約後なんですか？

[19: 契約済みさん]

そうですね、前向きに考えた方がいいですね。
相手先がどの様な対応をしてくるのかで考えようと思います。
確かに建物のグレードをあげる事が出来れば、後々笑い話に出来るのかもしれません。

[20: 契約済みさん]

文章が下手でごめんなさい。
手付金を支払い、土地売買契約書をかわしました。来週銀行で本契約です。

[21: 匿名]

20センチなの？2メートルじゃなくて？

[22: 匿名]

狭い土地で2mも空けるわけないでしょ
文章を良く読みましょう

[24: 匿名]

南側の家をやり直しさせれば良いだけだよ。

[26: 契約済みさん]

南側の施主にはまだこの話は言っていないみたいなのです。
きっとやり直すのがいやだから、南側の施主に話さないのだと思います。
しかし、契約書には800mmあける事が書いてあるので、施主が気づかないのもおかしいと思います。
うちとしてはぜひやり直してもらいたいですが、その要求は初めから聞かれませんでした。
難しいとだけ言われました。
単位を書いてなくて申し訳ないです。

[27: 契約済みさん]

斜線制限あります。
今日、うちでお願いしている設計士さんにその家が斜線制限も守れていないのではと見に行ってくれます。
それによっても対応がかわるかもしれません。

[28: 匿名さん]

建築基準法第54条で第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における外壁の後退距離が規定されています。
スレ主さんの土地がこれらの地域に該当するならば建築確認が取れないはずですが･･･？　スレ主さんは善意で施工ミスと言われていますが、建築を請け負う会社はまず用途地域の規制、建築協定を前提に建物を設計します。
土地はそんなに広くないということですが施工ミスというより意図的なもののように感じます。

[29: 契約済みさん]

意図的なものだったら悲しいですね。
土地は現在は用途指定なしの開発分譲地なのですが、将来的に第二種低層になるので、それに準ずる建物を建築する事と契約書に書いてあるのです。
市でも第二種低層に準ずる建物を建ててほしいのことです。
なので契約書だけが頼りなので、相手方が意図的にやっていたとしたら、非常に残念です。
また一から他の土地を探すのが懸命でしょうか…
悩みます。

[30: 匿名さん]

スレ主さんするべきこと

１）この土地の都市計画上の法規制を整理してください。
２）この土地の地区協定をもういちど確認して下さい。
３）銀行のローン契約は、土地の問題が解決するまで、ぜったいに締結してはいけません。また、どんな書類にせよ、捺印してはいけません。言葉での合意もしてはいけません。すべて相手方の社印が捺印されている書類で示すよう要求してください。
４）３）のうえで、これまでの受け答えや知識を拝見している限り、失礼で申し訳ありませんが、スレ主さんが個人で対処できる範囲を超えているように思われます。可能なかぎり早く、代理人（弁護士）を立てて交渉したほうが、結局うまく解決できると思われます。早ければ早いほど可。躊躇している場合ではありません。
５）相手方の建物を建てなおさせるのは、法規制に違反していない限り、ほぼ不可能です。戸建てレベルでは、地区協定違反での取り壊し＆再建築ではかぎりなく不可能。あなたの建築に「深刻」な影響が認められることを証明しても難しい。
６）いろいろなご意見がありますが、この手の問題で200mmというのは法的には大きな差とみられます。それと、住み心地（主観）の問題を混同してはいけません。両者を区別して考えなければなりません。
７）１）に関連しますが、日影規制はございませんか？

[31: 契約済みさん]

丁寧な説明ありがとうございます。
本当にお恥ずかしいくらい無知で申し訳ありません。
みなさん親切に教えてくださり大変助かります。
確認したところ、用途指定ないので日影規制もありませんでした。
特約の所に準ずると、北側８００mm後退及び母屋下がりと書いてあります。
ご指摘いただいた通り早速市の法律相談に申し込みました。

[32: 入居済み住民さん]

今の段階で契約破棄になった場合，慰謝料（という言い方が正しいのかどうか）がいくらになると契約書に書いてあるはず。（うちの場合は，確か契約金額の１０％だったような）
金銭的な補償を求める場合，その金額が上限の目安になるような気がします。それ以上の金額になったら業者は契約書に従い契約破棄すればいいのだから。
現実的な方法としては，ある程度の金銭的な補償を受けた上で，その土地をやめるか，その土地を買って家を建てるかしかないでしょう。

[33: 匿名]

南側の家をやり直すのは難しいだろうが
難しいなんて泣き言を聞き入れる必要は全く無い

不可能ではないが
難しくて出来ないと言うなら
それは完全に相手の落ち度だから
強気でいけば良いよ。
自分の力量では難しくて
取り返しのつけられないようなミスをしたのだから当然。

[34: 匿名さん]

>>33 素人ですか？
>>30さんのレス通りだと思いますが。

[35: 契約済みさん]

契約書には慰謝料同じく10パーセントと書いてあります。
不動産やさんが慰謝料をもらうには裁判になるわけで、100パーセント勝てるわけではなく、その間その土地を止めるわけだから、もし万が一負けたらその費用もかかってくる。と、こちらの不安ばかりです。
ようするに、やはり手付金で白紙になるのでしょうか…
念のため弁護士さんにも相談してみますが、100%と言われないと、うちは裕福ではないので裁判なんて怖くて出来ないというのが本音です。
力がなくて悲しいです。
みなさん本当にいろいろお話してくださってうれしいです。
なんとか出来そうな事はやりたいと思います。

[36: 匿名さん]

契約書に書いてある金額で手を打つのに何で裁判になるの？
悪徳業者なの？

[37: 契約済みさん]

慰謝料という事になると裁判になるそうです。
私もまだ不動産やさんに言われたまま話しているので、よくわからないのですが…
不動産やさんなりに弁護士さんに相談してくれたそうですが…

[38: 入居済み住民さん]

売主の落ち度ということで契約が白紙撤回になるなら契約書に従い１０％の慰謝料はもらえるけど，その土地を購入するけど慰謝料を受け取りたい場合は，そういうことは契約書になにも書いてないので売主との話し合いで合意できなければ裁判になるのかもしれませんね。
売主と仲介業者は，どのような態度なのでしょうか？
前に，金銭での解決を提案されたようなことが書いてありましたが，売主も金銭面での解決を図るつもりがあるのであれば売主と話し合いで解決できるかもしれません。
もっとも金額で大きな差があるかもしれませんが。

[39: 契約済みさん]

白紙撤廃の場合でも裁判になると仲介業者さんにいわれました。
なので、ただ手付金2倍返しで白紙になるのだと思っています。

[40: 匿名]

法的に考えて、手付による白紙撤回は、もはやできないと考えるのが普通でしょう。

スレ主さんの主張は、解除ができるか否かという問題だと思いますが、南側の家の位置が異なっていたことが、契約の重要な要素となっていて、契約の目的が全く果たせない場合のみにおいて、解除が可能となります。
残念ながら、本件の場合、日当たりが一部悪くなるだけ、ということだと思いますから、解除は不可能です。
しかし、損害賠償を請求することは可能でしょう。

ただし、南側の家が、契約通りに建っていた場合と、現在の場合において、それによって生じる具体的、経済的差額が「損害賠償」となり得ますが、おそらく微々たる額でしょう。

よく日常用語で用いられる「慰謝料」は、精神的なものに対する填補であり、裁判で認められることはまずないでしょう。（それによって、死亡に値する程度の重要な不利益を被った場合以外は認められないとされています。）

おそらく、ほとんどの法律家は、「一生に一度の大事業なのに、人任せにしてしまって、自分で確認をしなかった点に帰責性がある」と評価してしまうでしょう。スレ主さんには酷な言葉かもしれませんが・・・

[41: 契約済みさん]

私がとなりが契約違反している事を気づくのがおそかったのがいけないという事になるということですか？？
それを黙認して契約した事になるということですか？
隣の施主が違反していないかまでよく見なければならなかったのですね。
注意不足だといわれてしまうと悲しいしか出てこないですね。
ここまでくるとやったもの勝ちと思ってしまいます。
辛い現実ですね。

[42: 匿名さん]

契約書に書いてある条項を守ってないんだから契約はできないといえばいいじゃない。
それで裁判になるんなら契約書が無効って言ってるようなものだからさすがにそれはないと思うが。

手付金倍返しは先方に何の落ち度もない場合でしょ。

[43: 匿名]

＞４１さん（スレ主さん？）

もう一度、スレを良く読み返してみました。
スレ主さんの土地に対して、業者は何か手を加えましたか？

スレ主さんの土地に対して外構工事をしてあったと読み違えてしまっていましたので、手付解約ができないものと考えてしまいました。

もしも業者がスレ主さんの土地に対して、何らの手を加えていない場合には、民法557条の「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」の期間にあたりますから、手付解約が可能です。

ただし、解約はあくまでスレ主さんからの申し出による解約となりますから、スレ主さんが手付け金を放棄する形となります。

業者から賠償を受けたいとなると、裁判に訴えるしかないのですが、上にも書きましたとおり、法的に極めて難しいと言わざるを得ません。

特約があるからといっても、裁判では余り特別には扱ってもらえません。「契約の重要な部分に関する特約」と認定されれば別ですが、そうでなければ、特約があるからといって、裁判で勝てるとは限りません。
つらい現実ではありますが、法的に客観的に言わさせて頂きますとそうなります。

[44: 匿名さん]

> 工務店との契約もすんでいるし、間取りも融資も決まっているのに、悔しくてしかたありません。

土地を白紙に戻すと、工務店から違約金を請求されると思います。建築条件付じゃない場合。
そのことも含めて、とにかく不動産関係に詳しい法律の専門家に相談することですね。

[45: 匿名]

結局、スレ主さんのようなトラブルを抱えている人の大半は、泣き寝入りしているんだよね。
どうかしているよ、この国は・・・

[46: 入居済み住人さん]

スレ主さんにひとつアドバイス
これから家を建てるにあたり、工務店を信頼し過ぎないで、ひとつひとつ自分でも確認しながら進めることが大事です。
所詮、人と人の伝達作業なので、伝えたつもりでも正しく伝わっていないことが多々ありますので。

[47: 匿名さん]

北側斜線かかってたら建築確認取り消し

[48: 匿名さん]

建築協定違反？

この場合、建築協定の運営委員会から隣家に対し是正を請求してもらう必要があります。
これによって、隣家は建物を動かすなどしなければならなくなりますが、それをしなかった場合
運営委員会が裁判にもっていく事もできます。

でも、運営委員会に建築計画の図面が事前に渡っていて、運営委員会がＯＫの書面を隣家に
発行していたら・・・どうなんでしょね。

また将来、分譲地の一部が売れ残って壁面後退距離800mmの協定がなくなるかもしれません。
裁判がそこまで長引いた場合、どうなるのか・・・

隣家とは長い付き合いになります。直接争わないほうが良いと思いますので
すでに隣家に貴方が文句言っていると言う事が伝わっていたら買わないほうが
良いかもしれませんね。

[49: 契約済みさん]

やはり母屋下がりもまもられてはいませんでした。
しかし、それも契約書の特約に書いてあることをまもってないだけ。
無料法律相談に電話してみても、裁判になっても五分五分と言われました。
それが現実なのですね。
とりあえず話し合いでどこまでしてくれるのか聞きたいと思います。
明後日まで研修旅行とやらで売主の会社とは連絡がつかないのでそれ以降ですが…
やっぱり手付金をとられて白紙にはしたくないです。
かといってもう住みたくもないです。
無知な自分が勉強になったと思うしかないですね…
明日は市の無料法律相談にも行ってみます。

[50: 匿名さん]

無料相談、無料のネット相談、、、
責任のある回答が得られているのかどうだか、、

ほんとうに困っているんだったら、費用がかかってでも、弁護士に相談されてはどうですか？

[51: 匿名さん]

>>49
お気の毒です。
もしかしたら悪質な確信犯かもしれませんね。
もしそこに住んでも今後様々なトラブルを起こす住人かも。
きっと今後もっと気に入る土地が見つかりますよ。
がんばって下さい。

[52: 匿名さん]

50さんのおっしゃるように、詳しい弁護士に聞いたほうがいいですよ。
30分ならたいてい数千円で済みます。それだけでもかなりの情報が得られますよ。
無料の法律相談で、建築問題に詳しい弁護士はまず来ません。

[53: 匿名さん]

> 無料相談、無料のネット相談、、、
> 責任のある回答が得られているのかどうだか、、

> ほんとうに困っているんだったら、費用がかかってでも、弁護士に相談されてはどうですか？

全く同感です。数千万円の買い物です。数万円、数十万円を惜しんではいけません。
私も、有料で弁護士に相談することをお勧めします。

[54: 匿名]

むー。
役所でやっている無料法律相談は、一応、地域の弁護士の回り持ちで責任を持ってやっている（つもり）なんだけどな・・・
無料にして、よかれと思ってやっているのだけど、信用されないのは心外だな・・・

[55: 匿名さん]

いやいや、みんな別に無料法律相談を信用できないとは思ってないでしょ。
建築問題に詳しい弁護士というのはまず来ない…来てるとしても、
そういう弁護士に当たる確率は低い。こっちで選べないわけだから。
弁護士でも得意分野・不得意分野があるから、最初から弁護士を
選んだほうがいいってことだと思うぞ。

[56: 契約済みさん]

みなさんご心配ありがとうございます。
弁護士さんとお話しすらした事がないので、まず無料相談に行って見て、不動産に詳しい弁護士事務所や行政書士事務所など紹介してもらえればと思っていたのです。
不動産に詳しい弁護士事務所はどのように調べればいいですか？

[57: 匿名さん]

> 役所でやっている無料法律相談は、一応、地域の弁護士の回り持ちで責任を持ってやっている（つもり）なんだけどな・・・
> 無料にして、よかれと思ってやっているのだけど、信用されないのは心外だな・・・

すみません、あなた個人は真剣なんでしょうけど、おざなりの方もいるのもまた本当。
弁護士なんてたった２度しか対応された経験ありませんが、
一度は電話相談、やる気なさそうでした。
もう一度は国選弁護士と思われる弁護士（私は検事側証人）、全くやる気なさそうでした。
もし９９％の弁護士がボランティア精神あふれてるのなら、私は１万人にひとりのケースですね。

[58: 匿名]

↑国選弁護士がやる気がないのは分かります。全部とは言わないけど、結構やる気のない人が多いですね。残念ながら・・・。（年寄りの小遣い稼ぎなんてことを言う人も居るぐらいだから・・・）

電話相談の方は、普通はやる気がある人が多い（そうでなければ、電話相談をしようとする気にならない）はずなんですが・・・
まあ、優秀でやる気がある方でも、話のもって行き方が悪かったり、滑舌が良くなかったり、何を言っているのか分からない言い方をしたり（私たちには分かるのですが、それを素人に言うか？って人がいる）、なぜか攻撃的な言い方になったりする人は、確かにいます・・・
私自身も気をつけなければなりませんが・・・

＞＞弁護士さんとお話しすらした事がないので、まず無料相談に行って見て、不動産に詳しい弁護士事務所や行政書士事務所など紹介してもらえればと思っていたのです。
＞＞不動産に詳しい弁護士事務所はどのように調べればいいですか？

スレ主さん？の方法が最も良いと思います。
市町村主体の無料相談であれば、自分自身の事務所を紹介しないという条件はついていますが、それ以外は基本的に自由にお話ができますから、法律家の目から見て、一応信用できる事務所を教えてもらえるはずです。

[59: 匿名]

↑言い忘れていました。地域によっては弁護士会主体で法律相談をしていますが、相談料は安く抑えられています（30分5000円前後が相場ですが、さらに安くしている場合もある）。
そちらで、「不動産に詳しい事務所を紹介して欲しい」と相談されても良いかも知れませんね。

[60: 匿名さん]

＞明後日まで研修旅行とやらで売主の会社とは連絡がつかないのでそれ以降ですが…

悪徳業者がよく使う手口です。

土地や建物の揉め事は、弁護士なんかより、
土地家屋調査士や行政書士の方が頼りになる。

[61: 匿名]

52です。
無料法律相談に行ったことがありますが、専門外の弁護士だったので
相談しても即答してもらえなかった経験があります。それではと、専門知識を持った
弁護士を紹介してもらおうと思いましたが、自分のまわりにはいない…と
言われてしまいました。
地元の弁護士会のHPに弁護士を探す機能はついてませんか？私はそれで見つけました。
匿名で弁護士と思われる方も書いてらっしゃいますが、金額は30分5千円でした。

[62: 契約済みさん]

今日、売主と隣の土地のミスした仲介業者とお話しをしてきました。
売主はあくまで仲介業者のせきにんで、我が社も被害者みたいな言い方をし、仲介業者も何件もあり一見一見見回りに行けず気づかなかった。
こちらでもらった図面は1mあいていた。
施主は契約書をよく見てなかったからしらなかった。
地域の方にどう思われようがいいが隣とはうまくいきたい申し訳ないと言っていると説明されました。

隣地の仲介業者は今回の事はすべて責任は我が社にあると言い、土地をそのまま契約してくださるなら50万支払うといわれました。

私達はあくまで契約違反だと思うので、買う気はなく、契約書通り契約違反の対応で、白紙にしたいと言うと表情をかえて、そうでしたらもうココではお話し出来ませんと言われ話合いしますとの事でした。

そして、帰宅後自分の仲介業者から、白紙にするのは対応できませんと言っているとの事です。
費用は負担しないそうです。
あくまでこのまま契約を続けてもらえれば50万支払うとの事でした。

この返答では納得できませんので、契約違反と言う事ですすめます。