南側の家が建築契約違反？！

[契約済みさん]

土地を契約し、手付金を支払うときに、家は北側８００境界線から離して建築する事との特別展規約がありました。
開発分譲地全体像の規約と説明され納得して契約しました。
その後一ヶ月間取りなどの打合せで土地を見にいけてなかったのですが、うちの南側の家が北側600しかあいていない事が発覚しました。
後は外構と内装すこしまで進んでいます。
不動産に相談すると、隣の家の仲介業者と売主の会社のミスとわかりました。
皆さんでしたら、どのように対応しますか？
本契約は一週間後…
どうしたらいいのかパニックです。
どう保証してもらうのが妥当なのかわかりません。

[22: 匿名]

狭い土地で2mも空けるわけないでしょ
文章を良く読みましょう

[24: 匿名]

南側の家をやり直しさせれば良いだけだよ。

[26: 契約済みさん]

南側の施主にはまだこの話は言っていないみたいなのです。
きっとやり直すのがいやだから、南側の施主に話さないのだと思います。
しかし、契約書には800mmあける事が書いてあるので、施主が気づかないのもおかしいと思います。
うちとしてはぜひやり直してもらいたいですが、その要求は初めから聞かれませんでした。
難しいとだけ言われました。
単位を書いてなくて申し訳ないです。

[27: 契約済みさん]

斜線制限あります。
今日、うちでお願いしている設計士さんにその家が斜線制限も守れていないのではと見に行ってくれます。
それによっても対応がかわるかもしれません。

[28: 匿名さん]

建築基準法第54条で第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における外壁の後退距離が規定されています。
スレ主さんの土地がこれらの地域に該当するならば建築確認が取れないはずですが･･･？　スレ主さんは善意で施工ミスと言われていますが、建築を請け負う会社はまず用途地域の規制、建築協定を前提に建物を設計します。
土地はそんなに広くないということですが施工ミスというより意図的なもののように感じます。

[29: 契約済みさん]

意図的なものだったら悲しいですね。
土地は現在は用途指定なしの開発分譲地なのですが、将来的に第二種低層になるので、それに準ずる建物を建築する事と契約書に書いてあるのです。
市でも第二種低層に準ずる建物を建ててほしいのことです。
なので契約書だけが頼りなので、相手方が意図的にやっていたとしたら、非常に残念です。
また一から他の土地を探すのが懸命でしょうか…
悩みます。

[30: 匿名さん]

スレ主さんするべきこと

１）この土地の都市計画上の法規制を整理してください。
２）この土地の地区協定をもういちど確認して下さい。
３）銀行のローン契約は、土地の問題が解決するまで、ぜったいに締結してはいけません。また、どんな書類にせよ、捺印してはいけません。言葉での合意もしてはいけません。すべて相手方の社印が捺印されている書類で示すよう要求してください。
４）３）のうえで、これまでの受け答えや知識を拝見している限り、失礼で申し訳ありませんが、スレ主さんが個人で対処できる範囲を超えているように思われます。可能なかぎり早く、代理人（弁護士）を立てて交渉したほうが、結局うまく解決できると思われます。早ければ早いほど可。躊躇している場合ではありません。
５）相手方の建物を建てなおさせるのは、法規制に違反していない限り、ほぼ不可能です。戸建てレベルでは、地区協定違反での取り壊し＆再建築ではかぎりなく不可能。あなたの建築に「深刻」な影響が認められることを証明しても難しい。
６）いろいろなご意見がありますが、この手の問題で200mmというのは法的には大きな差とみられます。それと、住み心地（主観）の問題を混同してはいけません。両者を区別して考えなければなりません。
７）１）に関連しますが、日影規制はございませんか？

[31: 契約済みさん]

丁寧な説明ありがとうございます。
本当にお恥ずかしいくらい無知で申し訳ありません。
みなさん親切に教えてくださり大変助かります。
確認したところ、用途指定ないので日影規制もありませんでした。
特約の所に準ずると、北側８００mm後退及び母屋下がりと書いてあります。
ご指摘いただいた通り早速市の法律相談に申し込みました。

[32: 入居済み住民さん]

今の段階で契約破棄になった場合，慰謝料（という言い方が正しいのかどうか）がいくらになると契約書に書いてあるはず。（うちの場合は，確か契約金額の１０％だったような）
金銭的な補償を求める場合，その金額が上限の目安になるような気がします。それ以上の金額になったら業者は契約書に従い契約破棄すればいいのだから。
現実的な方法としては，ある程度の金銭的な補償を受けた上で，その土地をやめるか，その土地を買って家を建てるかしかないでしょう。

[33: 匿名]

南側の家をやり直すのは難しいだろうが
難しいなんて泣き言を聞き入れる必要は全く無い

不可能ではないが
難しくて出来ないと言うなら
それは完全に相手の落ち度だから
強気でいけば良いよ。
自分の力量では難しくて
取り返しのつけられないようなミスをしたのだから当然。

[34: 匿名さん]

>>33 素人ですか？
>>30さんのレス通りだと思いますが。

[35: 契約済みさん]

契約書には慰謝料同じく10パーセントと書いてあります。
不動産やさんが慰謝料をもらうには裁判になるわけで、100パーセント勝てるわけではなく、その間その土地を止めるわけだから、もし万が一負けたらその費用もかかってくる。と、こちらの不安ばかりです。
ようするに、やはり手付金で白紙になるのでしょうか…
念のため弁護士さんにも相談してみますが、100%と言われないと、うちは裕福ではないので裁判なんて怖くて出来ないというのが本音です。
力がなくて悲しいです。
みなさん本当にいろいろお話してくださってうれしいです。
なんとか出来そうな事はやりたいと思います。

[36: 匿名さん]

契約書に書いてある金額で手を打つのに何で裁判になるの？
悪徳業者なの？

[37: 契約済みさん]

慰謝料という事になると裁判になるそうです。
私もまだ不動産やさんに言われたまま話しているので、よくわからないのですが…
不動産やさんなりに弁護士さんに相談してくれたそうですが…

[38: 入居済み住民さん]

売主の落ち度ということで契約が白紙撤回になるなら契約書に従い１０％の慰謝料はもらえるけど，その土地を購入するけど慰謝料を受け取りたい場合は，そういうことは契約書になにも書いてないので売主との話し合いで合意できなければ裁判になるのかもしれませんね。
売主と仲介業者は，どのような態度なのでしょうか？
前に，金銭での解決を提案されたようなことが書いてありましたが，売主も金銭面での解決を図るつもりがあるのであれば売主と話し合いで解決できるかもしれません。
もっとも金額で大きな差があるかもしれませんが。

[39: 契約済みさん]

白紙撤廃の場合でも裁判になると仲介業者さんにいわれました。
なので、ただ手付金2倍返しで白紙になるのだと思っています。

[40: 匿名]

法的に考えて、手付による白紙撤回は、もはやできないと考えるのが普通でしょう。

スレ主さんの主張は、解除ができるか否かという問題だと思いますが、南側の家の位置が異なっていたことが、契約の重要な要素となっていて、契約の目的が全く果たせない場合のみにおいて、解除が可能となります。
残念ながら、本件の場合、日当たりが一部悪くなるだけ、ということだと思いますから、解除は不可能です。
しかし、損害賠償を請求することは可能でしょう。

ただし、南側の家が、契約通りに建っていた場合と、現在の場合において、それによって生じる具体的、経済的差額が「損害賠償」となり得ますが、おそらく微々たる額でしょう。

よく日常用語で用いられる「慰謝料」は、精神的なものに対する填補であり、裁判で認められることはまずないでしょう。（それによって、死亡に値する程度の重要な不利益を被った場合以外は認められないとされています。）

おそらく、ほとんどの法律家は、「一生に一度の大事業なのに、人任せにしてしまって、自分で確認をしなかった点に帰責性がある」と評価してしまうでしょう。スレ主さんには酷な言葉かもしれませんが・・・

[41: 契約済みさん]

私がとなりが契約違反している事を気づくのがおそかったのがいけないという事になるということですか？？
それを黙認して契約した事になるということですか？
隣の施主が違反していないかまでよく見なければならなかったのですね。
注意不足だといわれてしまうと悲しいしか出てこないですね。
ここまでくるとやったもの勝ちと思ってしまいます。
辛い現実ですね。

[42: 匿名さん]

契約書に書いてある条項を守ってないんだから契約はできないといえばいいじゃない。
それで裁判になるんなら契約書が無効って言ってるようなものだからさすがにそれはないと思うが。

手付金倍返しは先方に何の落ち度もない場合でしょ。

[43: 匿名]

＞４１さん（スレ主さん？）

もう一度、スレを良く読み返してみました。
スレ主さんの土地に対して、業者は何か手を加えましたか？

スレ主さんの土地に対して外構工事をしてあったと読み違えてしまっていましたので、手付解約ができないものと考えてしまいました。

もしも業者がスレ主さんの土地に対して、何らの手を加えていない場合には、民法557条の「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」の期間にあたりますから、手付解約が可能です。

ただし、解約はあくまでスレ主さんからの申し出による解約となりますから、スレ主さんが手付け金を放棄する形となります。

業者から賠償を受けたいとなると、裁判に訴えるしかないのですが、上にも書きましたとおり、法的に極めて難しいと言わざるを得ません。

特約があるからといっても、裁判では余り特別には扱ってもらえません。「契約の重要な部分に関する特約」と認定されれば別ですが、そうでなければ、特約があるからといって、裁判で勝てるとは限りません。
つらい現実ではありますが、法的に客観的に言わさせて頂きますとそうなります。