シティタワー有明ってどうですか？その15

[匿名さん]

有明を代表するハイグレードマンション「シティタワー有明」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154023/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
完成年月 平成22年3月15日(完成済)
交通：
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅から徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩15分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅からバス10分・かえつ有明中高前下車徒歩1分
JR山手線「東京」駅からバス34分・かえつ有明中高前下車徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.92m2～129.61m2　
売主：住友不動産・住友商事
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス

[461: 匿名さん]

共同溝ってご存知？

検索してごらん。

[462: 住まいに詳しい人]

sのきもさは異常

[463: 匿名さん]

確かに液状化したところより、埋立地で表面化で液状化してて、表に表れてない方が心配かもしれない。
近所の庭で液状化が起こったとも聞くし。

[464: 匿名]

近所の庭ではないですね。湾岸ネガさん達が繰り返し流しているのは、有明北 3-1 地区みたいすよ。
ここは、10万平方メートルもある未整備地で、予定では土地抜いても約 700 億の総合開発が 5年以内に住友が行いますね。対策はこれからですね。
ちなみに、今回の地震では臨海副都心の対策済みの場所からは一箇所も液状化発生していないとのことです。
また、豊洲も今後 5年以内で 1000 億の開発がつい先日でしたが 8月に三井から突如発表されました。

企業以外だと、東京都の目玉開発の築地は秋から工事開始（4年後完成予定）ですし、江東区も総合病院建設（2年後完成予定）を、豊洲駅前に行政サービスの拠点ビル建設（2年後完成予定）と、この辺りの開発費は今の日本では異常ですね。
豊洲が 10年でビルだらけの今の状況になったことを考えると、有明、豊洲含めて広大な土地がすでにあるので 5 年以内という短いスパンで考えられないような巨大な計画が次から次へと出てくるだけに、個人的に 5年でどういう変貌するかワクワクする地域ですね。

[465: 匿名さん]

＞5年でどういう変貌するかワクワクする地域

津波で水面下に沈んでるかもね。

[466: 匿名]

東京湾内での津波被害って歴史上ないですね。水害系は同じ場所で繰り返すから確立は限りなく低いね。
http://www.attokyo.co.jp/tips/tunami.html

[467: 匿名]

>>465
いくら根拠なくても、こんな年に津波で沈むとか書くのって、どうかしてるよ。

[468: 入居済み住民さん]

日本での過去の津波災害（内閣府防災担当のホームページの資料）によると、西暦684年から1994年までで49件の津波被害記録があるものの、東京湾岸での津波被害はこの記録上にはありません。
東京湾岸においては、台風や大雨等による水害は昔から多くありましたが、津波被害については過去なかったと言っても過言ではないと思われます。
今後の想定

中央防災会議「首都直下地震対策専門委員会」が２００４年１１月１７日に発表した内容によると、東京湾内で最高の津波の高さとなるのは、東京湾内直下型の地震で、その津波の高さは５０ｃｍ未満と想定しています。
大きな津波を発生させるプレート型地震である東海・東南海地震が発生しても、伊豆半島等の地形上の理由から東京湾岸では津波の大きな影響を受けないと考えられています。

出典：
中央防災会議「首都直下地震対策専門調査会」（第１２回）
地震ワーキンググループ報告書（図表集）
平成１６年１１月１７日　内閣府防災担当

立地環境

東京湾は、狭い間口が長く続く奥行きのある袋型で、外洋からの津波の影響を受けにくく、高潮対策である防潮堤や水門等の整備がされており、東京湾内で最大と想定されている５０ｃｍの津波に対しても、ほとんど問題はないと考えられます。なお、先のインドネシア・スマトラ島沖地震では、スリランカ・ガールの旧市街地で、１７世紀にオランダが造った高さ約５メートルの城壁が津波を食い止め、住民約千人の命を救っていたという情報もあります。（asahi.com２００５年１月４日ニュース記事より）

[469: 入居済み住民さん]

東京湾岸エリアをはじめ、当面、物件価格は値下りすると予測する向きは少なくない。しかし、一方で資材や重機、職人の不足から新規着工が滞っていて、2011年秋以降は供給不足が予測されるため、「価格は容易に下がらない」（住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏）との見方もある。

大手不動産会社は新規物件について「安易な値下げはしない」という。

[470: 入居済み住民さん]

ここ数年、高層マンションが多数建てられた豊洲。マンションを購入しようという人たちの人気スポットの一つだ。

「都心に近い上に、町自体が新しいため道路も広く、町全体が整然としている。その割に価格が安いので、買いやすく、人気が高いのです」(住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏)

　しかし、高層マンションは地震の際、大きく揺れる上、エレベーターが止まると避難するのも難しい。今回の地震はどうだったのだろう。36階建ての15階に住む68歳の女性は、こう言う。

「部屋がグルグル回っている感じで揺れました。余震が怖くてドアを開けましたが、外には出ませんでした。エレベーターは4~5時間止まっていましたね」

　3階に住む子供連れの女性(30代)は、耐震システムに絶大な信頼を寄せている。

「地震の揺れが収まった後、急いで階段で外に出ましたが、人の姿がほとんどなかった。マンションの住人は屋内のほうが安全だと思っているようなんです。防災訓練では、免震構造で頑丈にできているので、地震が来ても外に出ないほうが安全だと聞きました」

　高層階の住人である老女(75)も、自信満々にこう話すのだった。

「年に数回行われる防災説明会で、マンションの中のほうが安全なので、地震が起こったら、逆にマンションに逃げ込むように言われているんですよ」

[471: 入居済み住民さん]

液状化については、皆、不思議なほど不安を持っていない。この点を、みずほ証券金融市場グループチーフ不動産アナリスト・石澤卓志氏が説明する。

「高層マンションの場合、構造杭を地中深く打ち込んでいるため、地盤が液状化しても建物自体が崩壊するようなことは基本的にない。仮に液状化で孤立しても、食料品を扱う大型スーパーがマンションに入っているケースが多いので、数日間は籠城できるのではないか」

夢の湾岸エリアで、眺望の美しい高層マンションに暮らす。住民や専門家によれば、液状化には思いの外、強いようだ。

[472: 入居済み住民さん]

【免震】は、構造設計の概念であり、地震力を抑制することによって構造物の破壊を防止することを意味する。これと比較すべき概念としてまず挙げられるのが耐震である。耐震は、地震力を受けても破壊しないという意味であり、構造的に頑丈であること・偏心が小さいことなどを目指して安全をはかることである。簡単にいえば耐震は地震力を受けても壊れない（耐える）ことを指し、免震は地震力をなるべく受けない（免れる）ことを指すのである。この他にも制震という概念があり、これは構造体内部に震動を吸収する装置を組み込むことで構造物の破壊を防止することをさす。

【効用】
免震技術の最大の目的は、大地震の際の人命や財産の被害を防ぐことである。しかし、建築物の用途によっては、小規模な地震による地盤の震動を防止することも望まれる。工場においては、小規模な地震であっても精密な製品や機械の動作に影響をもたらすことがある。そのため、たとえ大地震の危険の殆どない地域であっても、工場に免震を行うことで、製品の不良率を下げていることがある。

建築以外でも、機械や設備に免震性能が要求されることがある。たとえば、データセンターなどではサーバマシンにダンパーやアイソレータで免震措置を施し、衝撃によるデータの損失を防いでいることが多い。近年ではデータセンター等のスペック表示において「免震」が強調されている。また、個人ユーザや小規模サーバ運用者向けにも、特にハードディスクなど衝撃に弱いハードウェアの損傷を防ぐための免震台が製造されている。

【既存建築物等の免震化】
既存建物を免震化することを免震レトロフィットという。歴史的な価値を認められた建造物の多くは、免震技術などない時代に建てられたものである。それらの保存のために免震レトロフィット工事が行われている。ただし、躯体をジャッキアップしてダンパーやアイソレータを設置し、場合によっては周囲を掘り下げて基礎に手を加えるなど、免震装置の設置には多大なコストがかかる。

東京・上野の国立西洋美術館（ル・コルビュジエ設計）は、1998年（平成10年）に大規模な免震工事を行った。もともと免震構造をもたない建築物であったが、地下部分を含めた建物全体の下に免震機構を設置し、全体を「浮かせる」ような形へと改修したのである。さらに、芸術品を地震から守る措置の一環として、前庭の「地獄の門」などのオーギュスト・ロダン作の彫刻群に免震台を設置した。

住宅の免震化は、工事が難しい・あるいは建物重量が軽いために効果が薄いとされてきたが、近年では住宅メーカーなどの企業、あるいは産学協同プロジェクト等において様々な免震装置や施行技術が開発されている。その方法も、積層ゴムと金属ダンパーの組み合わせや、メカニカルなスライダー方式など多岐にわたっている。既存住宅であっても、上部構造の耐震化に加えて、基礎部分への免震機構の追加という選択肢が登場した。

戸建住宅の免震化は、建物重量が軽いために難しいとされている。住宅メーカーで最初に免震住宅に取り組んだのは三井ホーム。しかし、高額なため普及はしなかった。住宅メーカーで、戸建の免震住宅で大きなシェアを占めているのは、一条工務店。積層ゴムとスライダーというシンプルな装置を安価で供給することで、普及促進を実現した。その後に、積水ハウス、大和ハウス工業と続いている。戸建免震として建物の床下に鉄骨架台と免震装置（ベアリング支承とオイルダンパー）を設置する「シンドＣＵＴ」という製品も出ている。

【欠点】
* 横揺れには効果があるが、縦揺れには効果がない場合が多い。（制振・耐震も同じ）
* 強風時での地震では大きな揺れになることがある。
* 高価である。

[473: 入居済み住民さん]

■免震の建築確認申請

一般の建築と同様に，建設地を管轄する建築主事へ，建築確認申請をする必要があります。確認通知を受けて着手，工事完成することで，完了届けを提出します。全く一般建物同様の手続きです。建築確認申請書の中には，免震構造設計図書が必要です。免震装置は当然ですが，基礎，上部建物を支える架台，上部建物の骨組，免震装置廻りの点検等に必要な免震ピット，免震対応の設備設計図書等です。免震構造についての基本的な法律は，国土交通省告示第２００９号と第２０１０号です。前号には，免震構造の設計方法として３つが記されています。後号には，免震装置の本体規準が定義づけられていて，この規準に適合していない免震装置以外は使用出来ないことになっています。

判りやすく言えば一般のマンションは、
①姉歯・イーホームズの民間確認検査会社が確認する
②特定行政庁（区役所・市が確認する）
③国土交通大臣が自ら確認検査する

シティタワー有明は③の大臣認定による免震が必要となります。時刻歴応答解析という超高層の設計方法によって免震構造設計を行い，国土交通省の大臣認定を取る免震です。精算法とも言われていて，現時点における最高位の設計方法とも言えます。「精算法免震」とでも言えるものです。告示免震＝限界耐力法免震が出来る以前は，この精算法でしか設計出来ませんでした。建物の隅々まで地震の様子が時間と共に判るようになっていて，バーチャルリアリティとしての安全の確認が出来るようになっています。超高層免震，軟弱地盤に建つ免震，複雑な形状や免震装置を中間階に設けたりする場合には，この精算法によらねば設計出来ません。

■免震部材認定

免震構造設計に採用する免震装置は，告示第２０１０号の性能が確認された「免震部材」でなければなりません。免震装置を生産しているメーカーの生産した製品が，法的に免震の性能条件に適合している証明を取得したものです。これも大臣が認める機関で審査して，大臣の認定番号が付されたものとなります。その審査内容は，国土交通省で公開されていますので，その製品が間違いないものかどうか確認出来ます。

免震構造については、アイデアとしては、明治時代に論文が発表され、関東大地震以降、日本においても、免震構造に関する特許が取られ始めました。その後、昭和になり、数棟の建築物で実際に使用され、その後も次々と免震の方法が提案されましたが、フランスにおける積層ゴムの開発により、免震構造は現実的になり、1983年の国内初の積層ゴムを用いた免震住宅をきっかけに、大手建設会社を中心とした免震技術開発が始まりました。現在、免震構造の対地震有効性が高く評価され、本年4月1日から住宅性能評価の項目にも追加され、住宅金融支援機構のフラット35の優良住宅取得支援制度（フラット35Ｓ）の要件としても免震構造が追加されました。このように、免震構造は急速に普及し始めておりますが、免震構造を採用した場合、その特性から、将来にわたる確実な免震機能の発揮、建物の安全性を保持するための免震建物の維持管理が重要となります。法的には、建築基準法の第8条及び第12条に該当し、当該条項に基付き社団法人日本免震構造協会が「免震建物の維持管理基準」を制定し、当該協会に登録した専門の技術者（免震建物点検技術者）が定期点検を行う事になっております。

[474: 入居済み住民さん]

免震と制震と耐震の比較

戸建て住宅クラスでの比較をしますと、
耐震の１階は地震入力同じですが、２階では１．５～２．５倍程度地震力(加速度)が増幅します。
戸建て住宅クラスによく使われるダンパー型パッシブ制震では、１階では耐震と同じで全く効果がありませんが、２階以上の階でも、地震力(加速度)を地震入力以下にする低減効果はありません。 なお、大手ハウスメーカーの行った実大実験では、２階においても耐震に比べて、制震は地震力(加速度)低減効果は見られませんでした。
免震だけが１階２階ともに地震力(加速度)を地震入力以下に低減でき、耐震に比べても顕著な効果を持ちます。

耐震・制震：稀に発生する地震動＝震度５弱(80～100gal程度)に対して無損傷、
　　　　　　極めて稀に発生する地震動＝震度６弱(300～400gal程度)以上では倒壊・崩壊の可能性
免震　　　：極めて稀に発生する地震動＝震度６弱(300～400gal程度)に対しても無損傷

「震度６弱以上の地震発生確率の驚異的上昇とその建物被害」
http://www.menshin.jp/pdf/k-gijutsuSPnews.pdf

また、耐震・制震住宅の損傷が始まる震度４～５弱以上の地震には、東日本の直近１０年間からの推計では
今後　５０年間で、１県あたり平均　２７８回も遭遇することにもなります。
今後２００年間で、１県あたり平均１１１２回も遭遇することにもなります。

このような耐震・制震住宅の被害状況を考え、さらに今後、より地震活動が活発化するであろう「地震活動期の日本列島」を考えますと、２００年住宅は勿論、通常の住宅でも「免震」は不可欠なものになっていくものと考えられます

[475: 匿名]

住民さんのコピペ長文の連続投稿はマンションにとってマイナスイメージにしかならないのでは？

[476: 匿名さん]

これからネガティブ情報書込み禁止。住民とも仲良くやりましょう。
ポジティブ情報のみ書込みを認めます。
↓以降よろしくです。

[477: 匿名]

それでは検討掲示板として機能しませんよ。
駅でスーモもらってホームページ見た方が良いです。

[478: 匿名]

>>476
あなた震災後に豊洲シンボルでも同じこと書いてましたね
何者なんですか？

[479: 入居済み住民さん]

連投がＮＧというルールなど、そもそも、利用規約やガイドラインに書かれていない。

むしろ、デベの営業がレベル低い為、震災後、検討者の不安が拭えなかった。
・地震
・津波
・液状化
・周辺の耐震マンションとの性能比較

これらの正しい情報も知った上で、このマンションを真剣に検討して欲しいと思って記載すべき内容を記載したのです。連投＝資産価値が下がるなど、誰も思っていません。むしろ、良さが検討者にうまく伝わっていない点の方が、よっぽど、資産価値の下落になっています。

ここ買わなくても別にマンション住民は困らない。デベから管理費や駐車場代貰えている。他の免震を買うのもいい。でも、根拠のないネガは辞めて欲しい。
本来、住んでもないのに、なぜダメだとわかったの？住民すら不満がないのに、なぜダメなマンションだとわかったの？

正しく情報を把握して、有明全体の価値を正確に把握して、家族と真剣に悩んだら良いと思います。
有明は、どこを行っても、空が広い！都会のストレスがない。まさに、解放区。
ここが嫌なら、他のタワーでもいいとおもう。ただ、免震にした方がいい、と3/11を経験した住民からアドバイスする。

[480: 匿名さん]

>>397さんとか、>>410さんとか、>>425さん、>>426さん、
>>430さん、>>432さん、>>448さん、>>451さんその他（リンクめんどうくさいからというわけではない）の
いっぱいいっぱいの方々の意思を尊重して、
今後、ネガティブ情報は書かない、というのも良いことだと思いますよ。

今後はポジティブ情報『だけ』を書き込みましょうね。

以後、禁止ですよ、ネガティブ情報の書き込みは。

[482: 匿名さん]

住民版なら分かるが、検討版で勝手に規制するのはおかしいし、
むしろ必死さが痛々しい。
買って後悔してるけど強がって平気ぶってる人に見えるのだが…

[483: 入居済み住民さん]

＞480　は無視してあげて。

このマンションのここが欠点というのは、根拠があるなら、是非書いて欲しい。
勉強になるし、住民も目をそらす訳にはいかないと思う。

ポジもネガも興味はないが、『正確なこと』を伝えたい。

このマンションのダメなところ
・管理費が高い（今後議論する予定。絶対に安くする）
・駐車場の空きが多い（他のマンションは空き待ちばかりなので、そこに貸せるか議論していく）
・内廊下の為電気代が高い（これは今議論中）
・バイクの駐輪場がない（タワーのパレットに停められるか議論中）
・網戸がない（マグネットの簡易式をビバホームで買えばよろし）
・若干ソフトバンクの電波が弱い（孫さんに言って欲しい）
他色々あるけど、これらはどこのマンションにもある問題なので
改善に向けて調整中。必ず良くなるから、心配するほどではない。
小さい問題は組合が解決してくれる。しかし、家の構造とか、地盤だとかは、どうすることも出来ない。
だから、後悔しないように、検討している人は、情報を集めて分析してください。　

みなさん　さようなら

[484: 匿名]

こんなとこで何がしたいかがよくわかりませんが、本当に住民で良くしていきたいなら、住民専用のサイトとか管理組合とかで、きちんと身分明かしてから主張して、多数決なり手順を踏んで進めれば？
匿名をいいことに、個人の判断で情報選んでの公開や勝手な思い主張されても他の住民の方は困るのではないかと？
長いコピペと文章みてて今後も続きそうでしたので第三者として。
住民でないなら、釣られたということで（笑）

[485: 匿名さん]

私は前から思っていたんですが、普段お隣がどんな人がすんでるか分からない
でも3.11から日頃から皆さんとコミニケーションあったほうが良いと思うのです。
例えばエントランスで顔合せと言うかお菓子と、飲み物で集まるとかお互いすこしでも
顔見知りになってたほうが良いと思うのですが・・・・

普段は干渉しないけど、何かあった時助け合えるようになったら良いなあと思っています。

[486: 匿名さん]

>>480
そうですね。
前向きな掲示板にしましょう！

ということで、承知しましたぁ！！

以後、みなさんも気を付けてくださいね。

[488: 匿名さん]

この物件を見送った者だけど、正直言ってスミフ営業の買い煽りが目に余った。
ああいうやり方は信頼なくすよ。

[489: 匿名]

いいんじゃないですかね？買い煽り(笑)
何百社もデベロッパーがあるのに全社同じ営業スタイルでは異常ですよ。
強引な会社もあればソフトな会社もある。各社成功体験に基づいた営業スタイルなんですからご自由にでいいでしょう。
実際売れているわけですし。
いくら営業が強引でも決定権はユーザーにあるんですから、あとは自分で判断すればいいんじゃないですか。

[490: 匿名さん]

そうですね、私はブＯＯＯの営業が強引で辞めましたよ。
どの会社にも一人や二人強引な人はいます、その人に当たったからと言って
全部がそうみたいに言うのは良くないと思います。

[491: 匿名]

質問ですが、ここってまだ売れ残ってるんですか？あとどれくらい売れ残りがあるんでしょうか？

また売れ残りの要因はなんでしょうか？何か問題があるマンションなのでしょうか？

[494: 匿名]

このデベのマンション見学したこと一度でもあると、入居開始後に少しずつ売り出すから、数年残りあるのを不思議に思わなくなる（笑）品川はいつ完売する目標なんだろか。
それにしても、ここはネガがポジになってネガしているみたい。

[496: 匿名さん]

>>このデベのマンション見学したこと一度でもあると、入居開始後に少しずつ売り出すから、数年残りあるのを不思議に思わなくなる（笑）


色んな伏線を感じる文章ですね。

[500: 匿名さん]

西日で死にそうです。（汗）観葉植物の葉が変色しました。UVカットのレースでは対処しきれず、厚手の遮熱カーテンをお昼から日没まで閉めています。夜になると開くという逆転生活です。西側の方どうしていますか？エアコンもDWから１mまでの範囲は全く効きません。わかっていましたが購入が冬だったので、甘く見ていました。直射日光恐るべし・・・

[501: 匿名さん]

1. 遮光断熱フィルムを貼る
2. カーテンを閉めてエアコン温度を最低に設定し、24h全開にする
3. 引っ越す

3をお勧めします。タワーマンションは、特にDW採用タワーマンションは北向きを選ぶのが常識。
居住した経験がないととりあえず日当たりを気にして直射日光が入る南、東西を選ぶが、
遮るもののないタワーマンションには「反射光」が入って北向きでも非常に明るい。
断熱性・気密性が高いので、反対に冬は北向きでもあまり寒くない。

[502: 匿名さん]

500さん
真面目な話、501さんのおっしゃる通りかと。
私は以前、近隣のＤＷではないが、庇の無い窓（南西角部屋）で地獄をみて
色々対策しましたが、改善せず、3年掛けて買い替えという答えを出し、今は迷わず北側にして
大正解と思ってる者です。
日本は亜熱帯化し、冬より夏対策をしたほうがいいです。
夏は必ず来るし、方位はずっとついて回りますよ。。

[503: 物件比較中さん]

>タワーマンションは、特にDW採用タワーマンションは北向きを選ぶのが常識。
自分が北を買ったからか分からんが、珍説を恥ずかしげもなく晒すなよ。
この日本で資産価値が最も低い北向き物件なんて、金の無い輩に我慢して購入させてあげるためのもの。
西日のキツさは色々と分析されてるし、そこでも南や南東はキツくないことが説明されているから調べてごらん。

[504: 匿名]

今回の地震のときの免震技術 Mr.サンデーでやってますね。
これを一度でも体験すると免震だろうね。これから建築するものは激増するだろうね。

[505: 匿名さん]

免震も低層ならいいんだけどねぇ

[506: 匿名さん]

>503
君は一体何を言ってるんだ？
実際に住んでる人が灼熱地獄で苦しんでるんだよ？
南向きを買った自分がけなされる気がして腹が立ったのか？賃貸含めてタワーマンション4軒目だけど501の言ってることは定説だよ。
君の言ってる資産価値云々は陽当たりが重要な低層マンションの話しで、高層タワーマンションで重要なのは「眺望」。「窓の外に何が見えるか」だよ。
低層しか購入余力のない君には眺望関係なく方角が一番重要かも知れないけどね。

地上30m以上であれば十分反射光が入ってどの方角でも明るい。後は眺望の問題。南でも北でもとりあえず眺望が素晴らしい方が資産価値も高い。しかし夏場は方角の差によってどうなるのかを500の体験談で分かるだろう。

[507: 匿名]

高層だから免震な気がする。オフィスが免震32階だけど物も一切落ちなかったし、周りのビルとは明らかに違ったよ。

[508: 匿名さん]

西日が暑い
は定説だが、
DW採用タワーマンションは北向き
は俺も初めて聞いたな。
「海外では家具が・・・」なんてのはよく聞くが、「DW採用タワーマンションは・・・」は無いだろ。
何れにしろ、ここ日本だし。

あと、北にしか眺望が期待できないような物件は、そもそも全体の価値が・・・という話になりそうだと危惧しないのだろうか。

[509: 匿名さん]

↑一度有明を歩いてみたら？

[510: 匿名さん]

でも、日本でも1位2位を争うほどの眺望マンションだと思いますよ。ほんと。