ライオンズ志木グランフォートってどうですか？

[購入検討中さん]

ライオンズ志木グランフォートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県新座市東北2丁目34番114他（地番）
交通：
東武東上線 「志木」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.26平米～85.66平米
売主：大京

物件URL：http://lions-mansion.jp/MK071035/
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

[343: 契約済みさん]

日常修繕は管理費に含まれ、大規模修繕等の積み立てが修繕積立金となりますから、大規模修繕を行うまでは修繕積立金は上がらないのが一般的です。

上がる要素としては、売りやすくするために購入者の負担を少なめに見積もった場合と物価上昇が考えられます。

多少は少なめに見積もっている可能性はありますが、物価上昇がない限り大規模修繕を実施するまで管理組合は値上げに同意しない場合がほとんどですから、極端に少なく見積もっていることはないと思います。
また、大規模修繕も一番多く実施することを想定し、管理会社が儲けることを前提にしていますから、管理組合がしっかりしていれば、そんなに上がらないと思いますよ。

実際、そんなに値上げしたいって管理会社から提案があっても居住者が簡単に了解するとは思えないでしょ。
ただ、最初からもうちょっと多めに集める必要はあるかもしれませんけど・・・

[344: 匿名さん]

>>342
修繕費ではなくて修繕積立金です。
支払ったお金は管理会社の懐にはいるのではなく、管理組合（住民側）がプールすることとなります。
その額が高い安いは人それぞれ感じ方が違うでしょうが、あくまで経年劣化に伴い修繕が必要とされる一般的な項目に必要な金額を積み立てるのにシュミレーションされた額です。
積立額が年々上がって３倍、４倍、それ以上になるのが感覚的に納得できないようですが、これは当初の金額を低く設定したからだけであり、別にボッタクリとかじゃありません。
シュミレーションされた額をきっちり集めておかないと、必要な大規模修繕が出来なくなります。逆に修繕積立金をきちんと集めないのは、管理がダメなマンションです。

しつこいようですが、大規模修繕をしてその代金を支払うまでは、修繕積立金は管理組合（住民）のお金です。
ですので、問題は大規模修繕を実施する時です。
これを管理会社のいいなりでやると、積み立てたお金をごっそり持っていかれる可能性もあります。
管理組合がしっかり機能し、実施時期・内容・価格等を管理会社と交渉しないといけません。
これにより、大規模修繕にかかる経費を節約できれば、その後の修繕積立金の上昇カーブを多少は緩やかにすることができるかもしれません。

[345: 入居予定さん]

>積立額が年々上がって３倍、４倍、それ以上になるのが感覚的に納得できないようですが、これは当初の金額を低く設定したからだけであり、別にボッタクリとかじゃありません。

１０年で約３倍、１３年で４倍近くなるシュミレーションはボッタクリ想定ですよ。
そんな上がり方するマンションは見たことありません。

2005年建築のシーズウィッシュが
72.68㎡で8,630円／月
このあたりが妥当な線でしょう。

[346: いつか買いたいさん]

皆さん、ご意見ありがとうございます。もうすこし修繕積立金について私なりに調べてみました。

みなさんはどうお感じになったかわかりませんが、修繕積立金とは逆で、駐車場利用料は若干安めに感じています。
機械式で維持費が高そうなのに・・・。そこで問い合わせてみました。

１．駐車場の全面更新の時期；耐用年数２５年。
２．更新時の費用見積り；　3億円。
３．駐車場利用収入のうち　上記の更新に充当される積立は？；　ありません。
　　（つまり、駐車場収入はすべて管理費に充当され、積立には廻らない）

単純計算すると　３億円/156戸/２５年/12ヶ月＝6400円/月　は駐車場の修繕費相当と試算できます。
利用しない人でも6400円負担するということですね。
（当然現時点の計画上だけのことなので、今後長い年月をかけて状況は変化することでしょうね）

＊私が今住んでいるマンションも調べてみました。
駐車場収入の　一部は管理費の上昇や赤字化を抑え、もう一部は駐車場の修繕積立金に蓄えられています。
自走式の立体駐車上なので条件は異なりますが、駐車場利用者のみによる修繕の積立　になっています。

私はこの２例しか知らないのでどちらが標準か過半数かなどは全くわかりません。
皆さんが　どのように感じられたか　教えていただければ大変嬉しいです。私が気にしすぎならお許しください。

[347: 契約済みさん]

>修繕積立金とは逆で、駐車場利用料は若干安めに感じています。
どちらも当初は若干安めではないでしょうか。

あなたが疑問に思っていることは、そのとおりだと思います。
デベロッパーは売りやすくすることしか考えていませんから、購入者は早い時期に将来の必要経費等を検討し、より適切な運用方法に変更する必要があります。
問題点の指摘と最善の管理方法について意見をいただき、あるいは役員として改善に尽力いただければ幸いです。

ちなみに大規模修繕は１０年で計算しているようですが、そんなに早く実施する必要はないと思います。
入居後は、修繕積立金と駐車場利用料のほかに管理費にもメスを入れなければいけないと思っています。（アステージ取り分を若干高く設定している可能性があります。）

[348: 契約済みさん]

駐車場必要ない人も、駐車場の管理費払うの？

あんまりですけど！ひでーはなし!

[349: 匿名さん]

駐車場使わない人が駐車場管理費払うわけないじゃん
駐車場使用料から地代分を管理費に戻入するのが普通だよ
勘違いも甚だしいね

[350: ビギナーさん]

2期2次で8戸って、これで最期？
売り切れが近い？

[355: いつか買いたいさん]

かなり高くまでできましたね。となりのビルと並んだかな。完売したかな？

[356: 物件比較中さん]

広告ではまだ42戸残ってるみたい。売れ行き悪い？

[357: 匿名さん]

なんの広告？

[358: 物件比較中さん]

新聞のチラシだよ。

[359: 匿名さん]

やはり陽当り良くない部屋は苦戦かな

[360: 見に行ってみた]

売れいき悪いみたいですね。イメージは上質感だしてるけど。実際の仕様は天然木とOPT除けば普通だし、立地以外のアピールは無いような気がするなあ。普通のライオンズとグランフォートの差が解りにくいと質問したら、「仕様上は差がないです。総合力・トータルで上位にくるものをグランフォートと冠してる」とのことでした。販売員の質も大手と比べると・・・でした。ただイメージ戦略＆（決められた流れ作業に当て込みながら）買ってと言うだけで、マニュアルにないようなこと？の説明力はずいぶん低いなあという印象でした。（あくまでも個人の感想ですけどね）

[361: 匿名さん]

販売員　主力は他の物件行ってますよ。
残りは留守番みたいなものかな

[362: 物件比較中さん]

でも、2／3以上は売れた訳だよね。これだけマンションが売れ残る状況で善戦では。

[363: 匿名さん]

完成時に１割残ってるのが多い中で＠１１か月で３割弱だと売れてる方になるのですかね

[364: ご近所さん]

完成まで一年。駅近だから、無理せず堅実な真面目な人に売ればよいのでは。

[365: 契約済みさん]

プラウド所沢は即日完売（抽選）だったみたいですね。
でも、いまどきこんな物件のほうがめずらしいわけで、ここもそこそこ売れてる方じゃないの？
比較の対象になるかわからないけど、世間では超人気と言われている東雲のタワマンだってまだ４割残ってるわけだし。

３６０さん、確かにＭＲの営業は当たりはずれありましたよ。
もし、あなたが本気で検討してるなら、次に行ったときはちゃんとした営業がついてくれると思いますよ。

[366: ご近所さん]

志木駅５分以内、日当たり良好なので、放っておいても売れるからでは。