イニシア大宮日進ってどうですか？

[購入検討中さん]

イニシア大宮日進についての情報を希望しています。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社コスモスイニシア、阪急不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
所在地：埼玉県さいたま市北区大成町4丁目800-1他
交通：JR川越線「日進駅」 徒歩7分
総戸数：86戸、他に管理事務室1戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上11階建

[85: 購入検討中さん]

今日、第三期第三次／明日、第四次登録ですが
値引幅は如何程に…

[86: 物件比較中さん]

ドブ川こと鴻沼川が傍なのはどうしようも無いけど
上流なので臭いとか虫はさほど酷くないのが救い

それよりも西向かいの賃貸マンションが目立たないように描いた
あのイメージ図をどうにかしてほしいのと
エントランス向かいの商店関係で路駐が目立つので
完成したら車の流れが不安

[87: 買い換え検討中]

本日第5期5次登録で1戸抽選　1Fだけど欲しい人いたのかな

[88: 買い換え検討中]

昨夜イオンに行ったついでにチャリで現地へ足伸ばしたら
牛蛙のグゲェ、グゲェ音と
時速50kmオーバーで踏切へ疾走する車が数台いたので気になった

工事予定表見たら最上階の建築工事とのこと

[89: 匿名さん]

やっと工事も大詰めですね
さいたま市でも地味な日進の割には順調に売れてる方じゃないでしょうか
値引きが出るのは致し方ないかもしれませんがそれも買い手にとっては有利とも言えるので

北区の環境がいいという人にはお手頃物件になってよさそうですよ

[90: 物件比較中さん]

>>89
第1期～第3期2次までの物件概要記録してるけど
直近の一桁単位の期次分け売出しに
先着順12戸じゃあ順調では無いのでは?
契約済みの人は忍びないでしょうが。

建物構造そのものや17号と駅に近い立地はまずまずだけど
狭い道路＋氾濫の実例有りの鴻沼川＋元田畑というのが
マイナスポイントで。
ちなみに近所（下流）が98年の鴻沼川氾濫でやられました。

[91: 購入検討中さん]

あの川に先月鯉が泳いでたいっぱい。
どぶって言うけど意外とキレイみたいだね。

[92: ご近所さん]

>>91
生活排水が流れる排水路では無く一応河川なので。
ただ水質はどぶ。鴨のつがいも居るにはいますけれど。

しかしながら一昨日昨日の雨程度で水位がかなり上昇してた（後50cm位で溢れる）ので
異常気象で今後ゲリラ豪雨や大型ノロノロ台風で大雨が続いたら>>90の通り
オーバーホール超えてもおかしくなさそうな雰囲気に。
川の雰囲気だけはチラシのイラストに近づきました（笑）

やっぱ離れた所で手を打とうかと考え中。

[93: 92]

訂正

誤:オーバーホール
正:オーバーライン
です

給水施設が地下設置で水被ったらオーバーホールになりそうですが（苦笑）

[94: 匿名さん]

河川増水は怖いからなぁ・・・。よっぽどの事がない限りはないとは思うけど、ここ数年はよっぽどのことが起こりすぎて、ないとは言い切れないし。
どれくらいの規模で来たら水害発生するかな？

[95: 匿名]

日曜日に天気が良いので見に行きました。
既に川の臭いがダメでした。
モデルルームが、離れた場所にある理由が
わかった気がします。

[96: 匿名さん]

川が気になる人でここを買うなら南側で９Ｆ以上の４Ｌか３Ｌの部屋。
っていうと６部屋しかありませんが（笑）

１Ｆの庭付きはほんとにヘビやカエルがでてきますよ！

[97: 匿名さん]

>>96
営業?

[98: 不動産購入勉強中さん]

>>96
臭いでアウトな人に高層階勧めるってのは・・・

[99: 周辺住民さん]

週末に掛けて雨が断続的に降るようなので、川が気になる人は日曜にでも現地を見てはと。

[100: 匿名さん]

好条件の高層階住居で6戸もあるんですか。

[101: 物件比較中さん]

櫛引のポレスターもまもなく売り出し。
悩みます。

[102: 匿名さん]

あの～　96　ですけど・・・
営業なんかじゃないよ。

川が気になるなら物理的に川から離れた南側。
しかも、蚊が飛んでくる限界が９階以上と言われているからそう書いただけ。
この６戸はもう売れてるかもしれないけどね。

ヘビやカエルがいるのも事実。
川が臭うのも事実。
氾濫はないと思うが。

各個人の好みがありますが総合点ではポレスターよりここでしょう。

[103: 物件比較中さん]

今週のSUUMO埼玉版にここ掲載ないですね。

ポレスターは学校・スーパー・バス停・大宮駅がそこそこ近く
鉄道騒音が無いので、周辺環境面で軍配上がるかと。
あとあのエリアまでは灌漑対策工事の範囲でもあります。

長谷工施工のイニシアマンションは嫌とか、
川越線沿線やステラタウンが特別好きならここなのでしょうが。

広告しなくなった分、もっと手頃な値段に動けば良いですね。

[104: 周辺住民さん]

ポレスターは駅から遠くて駄目だ。

[105: 匿名さん]

どこのスレとかでも言われているけど駅から遠くていいことなんてほとんどないからね。途中手放すにも大変だろうし。なるべくなら駅から近い方が助かる。

[106: 匿名さん]

駅近といっても大宮下りで本数少だし
電車不通時に活かせるバス停が全く無いからなぁ

[107: 購入検討中さん]

向かいの小さな畑仕事してるおじさんに話しかけていろいろ聞いたけど変なのは出ないってよ。何度も行ってるけど臭いも感じた事ない。ちなみに営業じゃないよ。自分でウロウロするのが一番確か。

[108: ご近所さん]

>>107
古くから暮らしている人なら
氾濫があった事知ってますよね?
言わなかったら言わなかったまでですが

[109: 匿名さん]

この場所は浸水区域では無かったようですが。
氾濫後、県で改修工事がされてるようですね。
どちらにしろ、自分でしっかり調べることが大切ですね。

[110: 匿名さん]

変なの・・・って？

ウシガエルもヘビも畑のおじさんは変なものじゃないっしょ。
下層階の窓開けることを想像するととてもじゃないけど住めないよ。
ウシガエルが鳴いていてしかも臭い・・・

設備がよいだけに残念です。

[111: 賃貸住まいさん]

下層階はもっと値下げしても良いと思いますね

拡幅工事をしているのは98年台風によるものですが、
サティが開店する直前の夏にも大雨で日進から上落合にかけて浅い所は所どころ溢れてましたよ。
工事進めてきた区域は流域から十メートル位の範囲が水浸しで
家屋への浸水被害が酷かったので。

川の事は詳しくなっておいた方が良いですね。

[112: 買った]

近所にすんでましたが牛ガエルがきついなあって。。苦手。川あるからしょうがないけど。。でも価格は安いし駐車場も助かるかと！。私は購入見送ったけど。

[113: 購入検討中さん]

できれば宮原駅近くを探しているが、新築ないからなぁ、

[114: 購入検討中さん]

それと南西と言ってるけど、マンション見ると西向きに見えるのは気のせい？
南西ってどうですか？

[115: 匿名さん]

ここはあと数ヶ月で引き渡しのはずだが、
契約者専用スレが立ち上がらないのはなぜだろう？

やはり売れてないのかな・・・

[116: 匿名さん]

大規模で完売しても契約者スレがない物件だって普通にあります。

契約者スレの有無は売れ行きとは関係ない。

個人的には契約者スレって内部問題晒しが多いのでいらないと思います。

[117: 物件比較中さん]

>>115
8月中旬竣工・9月連休頃引渡しってMRで聞いてます。
現地の建築計画標識では10月竣工予定ですが。

売れ行き苦戦なのは多分土地勘が無い遠方の人しか食いつかないから～だと思ってます。
今の最多価格帯2900万台だと周辺の新築と価格面で比較対象になるので
生活面で便利な物件へ流れてしまうでしょう。

あと、全部平面駐車場ってイニシアの物件ではかなり珍しいと思いますが
川口土建×マンション駐車場だと北上尾の件が頭を過ぎるので
将来対策かな?とも…

>>116
>内部問題晒しが多いので
イニシア宮原もサザンフォートも凄い内容ですね＞住民板
デペ板だともっとですし。

[118: マンコミュファンさん]

>>114
ベランダに陽が当たる時間が遅くなりますが
東向きよりは良いかと

[119: 匿名さん]

＞114南側方面から見ますと、かろうじて端から端までベランダが見えますね。微妙に南向いてる西向きと表現するべきかな。118さんの言うとおり東向きよりマシでしょう。

[120: 匿名さん]

東向きってそんなにだめなのかな？

南西の方がよさそうではあるけど・・・。

[121: 匿名さん]

徐々に姿が現れてきました！
近くで見ると大きく見えます。

相変わらず牛ガエルが鳴いてますが・・・汗

[122: ご近所さん]

カエルは10月までは騒ぐでしょう
それよりこれからの鴻沼川の水位が見物

[123: 匿名さん]

氾濫危険水位に達しました。

[124: うーん]

ドブ川やはり危険水域なんですか。。。買うの見送って正解だったかも汗。

[125: 匿名さん]

NHKニュースの2004年6月台風の映像で思い出したが、
「鴻沼川 （1998 2000 2004） 洪水」 とかでググると関連情報が出てくるよ。

[126: 匿名さん]

建材が飛散してなければ良いが。

[127: ご近所さん]

貼っておきます。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20120619/k10015955651000.html
埼玉 鴻沼川が氾濫危険水位

埼玉県によりますと、大雨でさいたま市大宮区の鴻沼川は、十五条橋の近くで洪水が起きる危険性がある氾濫危険水位に達しました。
埼玉県は洪水の危険性が非常に高まっているとして、厳重に警戒するよう呼びかけています。


健気な人もいるようですが、やっぱり川は侮れませんね。

[128: 匿名さん]

魚いる？
子供と魚釣りできればポイントになるじゃん

[129: 匿名さん]

>128

文字通り「釣り」ですよね（笑）？

[130: 匿名さん]

いや、フナとかザリガニとかいればいいかなーと。

[131: 匿名さん]

じゃ「ガチ」ですね。

あの川はこれまでも出ている通り「どぶ川」です。
いる生き物は・・・

牛ガエル
おたまじゃくし
ヘビ（希少ですが）　など

基本的に柵で囲まれているので川際には行けません。
むしろ子供たちには「近寄ってはダメだよ！」と教えてあげるとよいです。

[132: 物件比較中さん]

建物は予想を上回る洒落た雰囲気（サザンフォートっぽい色合い）でしたが
やはり水かさ上がってました

[133: 匿名さん]

今週のSUUMOに契約者お出まし

完売まで程遠い気配が・・・

[134: 購入検討中さん]

明日は第三期7次登録（4階1戸＠2688万）とか。

ここまで1戸単位で期分け売りするのは、
購入住居が決まっていないMR来場者に
後出しの住戸を目玉価格で売り出す策略だったりするのかな。
あと2ヶ月で竣工だもんな。

>>133
ありゃりゃ!?

既売出中の埼玉コスモス物件（新座・朝霞台・日進）は
住民・契約者諸君のインタビューが揃い揃った状態に。

[135: 物件比較中さん]

夕刻に現地行きました


夏本番な天気だったせいか、今まで感じなかった川のニオイ（干潟っぽいもの）が鼻に付きました。
川は干からびてましたが、橋の袂にジュース缶が数個ポイ捨てされていたりして気になりました。

あとチラシホルダーの中身が地元住民向けの購入者紹介キャンペーンのチラシになってました。

竣工前に完売するのでしょうか。

[136: 匿名さん]

川越線と高崎線の線路踏切も100ｍ圏内にあるけど
スレ的に話題にならないのはなぜだろう?
やっぱり川凄いのか。

[137: 匿名さん]

姿の全貌がほぼ見えてきました。
客観的にみると・・・

まあ普通のマンションとの印象です。
価格的にも妥当なのでヤングユーザーがメインなのでしょうか？

リセールバリューは期待できないでしょうね。

[138: ご近所さん]

>>137
川を隔てて日進（大成町4丁目）というエリア自体にRバリューが無いと思う
ただ、3駅使えるので穴場でもあると思う

[139: 匿名さん]

>>137
客観的に…って近くのブリリアンにも出てきましたね
削除しているけれど。

[140: 物件比較中さん]

第三期8次（1戸）って…

売出回数がこれで12回のハズだけど。

こんだけ小出しなのって最近の県内物件じゃ見かけないと思うが…

[141: ご近所さん]

夕方帰宅時に松原東公園に立ち寄り、外観を撮影してみました。
現物の建物イメージのご参考まで!!

[142: 物件比較中さん]

>>141
これはどうも

ただ撮影ポイントは公園内ではなく南西の月極駐車場からですね

前レスにもありましたがちゃんとしたように見えるのはこの位置か真正面からで
正反対の北側の公園入口とか廊下側からだとアパート等でごちゃごちゃしています

[143: ご近所さん]

>>142

141は一応公園内の隅ギリギリから撮影したものです。
別のアングルだと印象もことなるでしょうが、是非実際にご覧になってみるのが良いでしょう＞購入検討の方

おまけでもう1アングルだけ挙げておきます。
それでは失礼します。

[144: 購入検討中さん]

南西向きってやっぱり朝は暗いんですかね？検討中ですが、朝の日差しが好きなんで…

[145: 物件比較中さん]

>>144

朝は期待できないかと。廊下側も周囲の建物で高層階じゃないと暗いでしょう。
ただ午後は西日がパワフルです。

南西と表記してますけど、時計の11と5を線引きしたような位置でほぼ西向きと考えた方が良いです。

東とか南なら近くのブリリアンコートとか他物件なら幾らでも出てきます。

[146: 周辺住民さん]

松原東公園の西（日進駅寄り）にある
パークレジデンスK手前の空き地は
戸建の分譲地になります。

低層階は眺めがイマイチに…

[147: 匿名さん]

>144
朝の陽ざしがお好きでしたら、南東か東向きがいいのではないですか？
ただ、2時くらいには陽が上がってしまって陽が当たらなくなりますが
5月や6月は夕方以降ちょっと寒かったです。

[148: 物件比較中さん]

17時過ぎに建物通ったら、川からモアッとした臭いが立ち上がってた。
日差しも凄い。

今頃は風が吹いてマシだろうけど、20時過ぎからカエルの繁殖行動が始まる…

建物の立地が何ともです。

[149: 匿名]

日進駅から帰宅する時ににおいの洗礼を夏場だけであっても、浴びてしまうのはきついでしょうね。持家だと尚更。

[150: 匿名さん]

やっぱりあの川はダメだよ。
現地見学会のときには少し前には清掃されていたけど、今はすでに草はぼーぼー、ヘドロの臭い、カエル、、、。

下の階は洗濯物への影響もありますね。きっと。

価格、間取りがよいだけに迷います。

[151: ﾎﾞﾝﾊﾞｰ]

現地見学に行ったものですが、そんなに臭いは気にならなかったですけど…。実際、部屋によっては川から少し距離もありそうですし。

[152: 匿名さん]

>>142の写真のような日が陰っている時間帯に現地行くんじゃ意味無いです
今頃のような風の吹かない炎天下とか小雨の時に公園でじっとしていれば気が付く

[154: 匿名さん]

確かに現地見学したときは秋や冬で、掃除もしてあったので匂いもなかったですね（＾ｖ＾）
やはり今の時期に行ってみると・・・臭います！
草も生えてます。
どうしよう・・・。買うか買わぬか・・・。

[155: 周辺住民さん]

>>154
ここで焦らしても何にもならないと思うが…

鴻沼川はこれからの時季に汚濁と氾濫リスクが高まるのでので敏感なら引くべきかと
ちなみに草は下流のポレスター辺りから除草作業を始めている段階。

[156: 匿名]

ウシガエルいっぱいだよ

[157: ご近所さん]

>154川の草刈りは毎年下流からやっていくのでここもちゃんとやってくれますよ。
でもウシガエルはうるさいです。
買うのならできるだけ上階のほうにすることをおすすめします。
川の氾濫を書かれていた人もいますが、ここ30年ぐらいこの地点であふれたことはないと聞いています。それ以前はしりません。
しかし先日の九州豪雨のようなことがおこったらどうなるかは疑問ですが。

[158: 周辺住民さん]

>>158
>ここ30年ぐらいこの地点であふれたことはないと聞いています。それ以前はしりません。 
>買うのならできるだけ上階のほうにすることをおすすめします。 

本当にご近所さん?
営業も上記と似たコト言って流してました。

先月警戒水域越えしたのが除草作業している辺りだし、測量計が上流ではそこにしか無いだけで当地もほぼ同じ状況です。
ステラタウンが建った後も桜木町で氾濫してます。

過去を鑑みない方も居るようなので参考までに貼っときます。
http://blog.livedoor.jp/unehistoiredebleu/lite/archives/50275191.html

あと、事務所で設計図書見せてもらいましたが、給水ポンプ施設は地下にありました。
大地震以前に洪水で、さてどうなるか。

しかしながら今より更に値下げすれば、それらリスクを織り込んで買いに動けると考えてます。

[159: 158]

最初のレスは番号は>>157でした。

[160: ご近所さん]

>158さん
157です。残念ながら、ただのご近所さんです、営業でなくてすみません（笑）143さんの写真に写っているアパートが出来た時も知ってますよ。
上階をおすすめするのはウシガエルがうるさいからです。
水に関しては最近のゲリラ豪雨考えたら安心はできないと言うつもりで書きましたが語弊があったようでごめんなさい。

[161: 周辺住民さん]

>最近のゲリラ豪雨考えたら安心はできないと言うつもりで書きましたが

土地勘無い人も、営業の口車に乗らず何度も現地を傍観していれば
安心できない立地であると目に見えるでしょ。
そもそもここら一帯は田んぼだったんだから。

[162: 匿名さん]

柳瀬川沿い大規模マンションの志木の杜レジデンス近くの開発道路が大雨で陥没したようです。住民スレ参照。

[163: 匿名さん]

埼玉は内陸でそんなに水害とは縁が無いと勝手に思っていたので、実際に越してきて意外と水害の危険性が高そうな点に驚きました。

九州での学生時代、ある日サイレンで昼寝から目が醒めてベランダ（2階）に出たら一面水に囲まれていたという経験があるので、場所を移っても出来るだけ高いところに住みたいと思ってしまいます。

この辺りならそんなに水没することは無さそうですから自分の心配しすぎというのは承知してます。

逆に、水害なんて自分の住む場所がしっかり作られたマンションの高いところにあればとりあえずは財産が守れるので一応安心かと思ってます。

[164: 賃貸住まいさん]

現地見てきました。
価格的に魅力だったのですが、現地を見てガッカリでした・・
すぐ側の川はすごく汚いし、周りは工場ばかり。そのせいで川が汚いのかもしれません。
物件自体のデザインというか色使いもイマイチ。
外壁が薄い黄色でしたけど、黄色って汚れ目立つイメージなので。
あと近くにスーパーなどのお店がなかったのも残念。

[165: 匿名さん]

中心価格帯が2400万円台にならなきゃ早期完売はムリだね
一期で契約した人は周囲の物件が売り出す前だったから比べようが無かっただろうけど

[166: 匿名さん]

>>163

ポンプやエレベータなど共有部が水没損傷したら欠陥で無い限り管理組合負担になるよ
組合がきちんと管理費で損保掛けていればいいけど

[167: 物件比較中さん]

高沼川は宮原から西浦和まで流域一帯が低地。

あと収納とかで工夫はしているけれど、
直床でスラブ厚が20cmとか
ここ10年程度の平凡なコスモスマンションと
構造が大きく変わっていないのが
何とも。

[169: ご近所さん]

あの川がもたらすデメリットは嘘ではないので、やり玉に上がるのは仕方の無い事だと。
日進・大成界隈で川沿いに建つ分譲マンションって6棟程度ありますが、ベランダが川を向いているのはここだけですし。

>>168さん
リモホは部外者でも見れるのですか？

[170: 匿名さん]

掲示板だからネガもポジも両方あるよ。ネガを批判するなら、見なければ良い。

[171: 購入検討中さん]

実際はここってどれくらい
まだ残っているのですか？

[172: 物件比較中さん]

>>171
9月には引渡し後物件として価格下げるだろうから(朝霞台も然りで
ちょっとした景品に惑わされずに控えにいた方が良いと思います。
場内の価格表見たら20前後が先着順＋販売前でした。
そもそも新築マンションの価格表は信憑性が無いものでもありますが。

これに今後ローン本審査不承認や転勤などで契約キャンセルが出て来たら願ったりです。

[173: 物件比較中さん]

気になる人とそうでもない人が応戦?していたので
6月末にマンション脇の松原橋から撮った川の写真を載せておきます。

大雨が降ると脇の排水管から雨水が流入して水かさがけっこう増えます。
ゴミは有ったり無かったりするけど関係者さんが手入れしてたり?

[174: 匿名さん]

鴻沼川に関しては173さんが説明されたような状況ですね。
それをどう捉えるかは個人の判断によるところになるでしょう。
将来的に河川改修が多少なりとも行われることを期待したい状況ではあるのですけど、
どうなりますかね？

さて、
現地の建物は概ね完成しており、共用整備や付帯施設の整備が進められている状況です。
境界フェンスが姿を現し、庭部分の状況が確認できました。
完成が楽しみなところです。

[175: ご近所さん]

まあこの辺の川の風景はどこもこんな感じでしょう。
臭い、牛ガエルの鳴き声、牛ガエルの姿までは写真では伝わらないでしょう。

川の清掃はイニシア側が市に依頼して清掃が入ったと聞いています。
継続して清掃されるかは分かりませんが可能性は低いと思います。
治水工事も当分の間ないと思います。

建物自体はほぼ出来上がりです。
駐車場とかエントランスの工事が進んでいますが気になることが・・・。
工事関係者のガラとマナーが悪い。
あくまで見た目の印象ですが・・・・・。

[176: 匿名さん]

竣工は予定通りだから良いんじゃない?
引渡し前後に台風とかあったらブルーになるかも

[177: 匿名さん]

イニシア鳩ヶ谷では値引き対応の電話が来たみたいです
こちらも竣工を過ぎれば値下がりしそうなのでひとまず期待したいです

[178: 契約済みさん]

値下がりしてもしっかり現調していただくことをお勧めします！！

[179: いつか買いたいさん]

値下げ大放出はまだ？？

[180: 匿名さん]

過去物件で構造上の虚偽表示がバレて
消費者庁が措置命令だって

[181: 匿名]

180さん、詳細おしえて下さい!!!

[182: 匿名]

デペ板のコスモスイニシアのスレに載ってるよ。

ここは構造以前に地盤に難有りだから
後から「齟齬があったので訂正します」では納得いかないので、
値下げor完売間際まで様子見です。

[183: 購入検討中さん]

川は、確かに気になったけれど、
間取りと広さと設備、価格では、だんとつイニシア大宮日進が良かった。
シティテラスモデルルームも見たけど、
駅から遠いし、価格が高く部屋は狭い印象があった。
ブリリアントは、高層階に住みたいという理想と合わなかった。
でも迷う。
竣工したイニシアを外から見る限り、いいなーとは思った。
ステラタウン、イオン、イスタ、買い物には困らないと思った。
周辺に保育園がいっぱいあるのも良かった。
川とカエルを我慢すれば、イニシアが良いかなあ。
高層階にすれば、気にならないですかね？

[184: 入居予定さん]

実際部屋から見ましたが全然気にならなかったですよ。
マンションに入ってしまえば川は視界に入らないし、
川を通り過ぎるほんの一瞬だけかなと。