変動金利は怖くない！！その30

[匿名さん]

前スレ（その29）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[501: フラット最強論者]

フラットを選択する人は非現実的なハイパーインフレなんか起こるとは思っていませんよ。
ただ、欧米諸国並のローン金利５パーセントくらいには現実的に起こると考えているからフラットを選択する方が多いと思います。
私も個人の預金残高がどんどん減少していくと考えてますので、フラットを選択しようと考えています。

[502: 匿名さん]

インタビュー: 日本の財政問題、対応なければ10年以内に金利暴騰も＝全銀協会長
http://jp.reuters.com/article/mostViewedNews/idJPJAPAN-22112720110708
全国銀行協会会長に就任した三菱東京ＵＦＪ銀行の永易克典頭取はロイターとのインタビューで、日本の財政問題について、基礎的財政収支（プライマリーバランス）を均衡させる手を打たなければ、向こう１０年以内に日本国債が暴落し、金利が暴騰する可能性があるとの懸念を表明した。



後は各自の判断、自己責任で。

[503: 匿名さん]

変動も固定もアウトってことか。
いや、その前に企業が倒れる・・・

[504: 匿名さん]

>503
金利に関して言えば固定はアウトじゃないでしょ。
じゃなきゃ何のための固定？

金利up、貨幣価値downなら、
物価up、借金はdownで、
給与は遅れてupする。

固定なら物価upや雇用情勢の影響に対して、給与upまで耐え凌げば、問題なし。
耐え凌げればむしろ借金は相対的にdownだよ。
変動はほぼ即死じゃない？

10年以内がいつくるかわからない（地震みたい）けど、変動はとにかく繰り上げ返済しないとね。
そのために安い金利を選んでるわけだし。

[505: 匿名さん]

＞欧米諸国並のローン金利５パーセントくらいには現実的に起こると
そっちの方が現実的じゃないよ。ハイパーインフレはいつ起きてもおかしくないと思うけど。
どうやったら日本がそんなに好景気になるのさ。

[506: 匿名さん]

>>504
金利が暴騰する可能性でしょ？
それが例えば５％とかだったら暴騰とは言わないと思うが。
正に「暴騰」。固定でも約定から外れる危険性もある。

そもそも「暴騰」がいったいどのくらいの
上昇なのかを言及してない時点で、これ以上議論できないでしょ。
その中には固定だから暴騰してもアウトじゃない。
とも言えないかと。

あと、固定だからアウトじゃないと言ってるが
ローンより企業の倒産リスクの方が高いのは
もちろん前提ですよね？

[507: 匿名さん]

欧米のどこが好景気なのさ？

今の住宅ローンって、借金させることに目が行ってるのと、横並びで低金利にしてるけど、住宅ローンって本質的にリスク高いし、普通に考えたらそれくらいの金利になりそうな気がしますけどね。だから住宅金融公庫みたいな仕組みも作ってたわけだし。

もっとリスク見合いできちんと金利設定すればいいのにと思う。
自己資金が半分あるなら、金利は1%未満でもいいと思う。
デフォルトしても競売にかければいいんだし。
100%ローンなんて5%くらい当たり前に取るべき。
金融機関がやってるくせにリスクに見合った商品になってない。

[508: フラット最強論者]

>>505さん
どうやったら景気がよくなるか。

はっきり言ってあげましょう。


それはわかりません。

[509: 匿名さん]

あと

＞金利up、貨幣価値downなら、
＞物価up、借金はdownで、
＞給与は遅れてupする。

頭取のインタビューを読む限りでは
とても給与がＵＰするとは思えないんです。
最後の一行が抜けるだけで
とても悲惨な末路になりますね。

[510: フラット最強論者]

>>506さん
この場合の暴騰とは、５％前後をさしています。

[511: 匿名さん]

>>510
であれば、それは長期固定であって
短期（変動）ではないのでは？

[512: 匿名さん]

>>502
近くない将来に長期金利が上がる可能性があるということですよね？
財政破綻していなければ、変動金利は景気連動ということに変わりはないと思うのですが、違うのでしょうか？
財政破綻する可能性があるから、家なんて買ってる場合じゃないないということですか？
それとも、長期金利が上がり、景気は低迷しながらも、財政破綻はせず、なぜか変動金利も上がるから、変動ではなく固定で契約すべきということですか？

[513: 匿名さん]

変動の勝利で終わるよ

普通に毎月３万しかローン払っていないよ

頭金鱈腹積んで　新宿まで２０分掛かる所をやめて４０分の場所買ったから

お陰で　何もかも　リッチだよ

[514: 匿名さん]

>506
民間のローン約款だと金融情勢うんぬんって書いてあっても、フラット35は特に金利変わるとは書いてませんよね。
でも、固定金利として売り出したんだから、それを変えるのは、金融庁とかの許可がいるだろうね。そしてそれは許されないと思う。東電の賠償が免除されないのと同じで感覚。絶対とは言えないけど、そんな気がするだけ。


>509
給与は確実に上がるとは言えないでしょうね。いつともいえない。
ただし、金利、物価が上がり、遅れて給与が上がるのはヒストリカルに予想できると思います。
固定だから大丈夫とまでは書いてなくて、そこまで耐え凌げるかということです。
金利が急騰と言ってもある程度徐々に上がると思えば、たとえば年2%ずつ上がるとするなら、変動が4,5年でほぼ破たんすると思いますが、固定はそれまで固定のままでしょう。


>512
金利は需給だけでなく政策やリスクにも影響されます。

受給
好景気→資金需要が高くなって金利上がる（借りたい人が増えるので、より高く借りてくれる人に貸す）
不景気→その逆（今はこれで金利が低い）

政策
好景気→バブル抑制のために金利を上げて熱を冷ましたい。
不景気→その逆（今はこれで金利が低い）

リスク
高い→金利上がる
低い→金利下がる（今はまだリスクは低いとみられている）


金利が上がるのは好景気とは限らない。
これらの相関関係でどれが強く出るかはわからないし、不連続に影響するから、確実な予測なんてない。
結局は各自の自己責任でしょう。
ただ、全銀協まで苦言を呈す（あるいは警鐘を鳴らす）状況ってことですね。

[515: フラット最強論者]

ぎりぎり変動の人は５年で破綻。
余裕のつもりで変動の人は１０年で破綻。

フラットは・・・

言わせるなよー。

[516: 匿名さん]

>>514
好景気以外で金利が上昇すれば
借りて不足から銀行が破綻しませんか？
さらに不渡りを出す企業が続出しそうなものですが・・・

[517: 匿名さん]

>>515

余裕の変動なら今から10年あれば完済できるけど。

[518: 匿名さん]

>>504
この状況で、変動が上がっていれば、企業はかなり厳しいはず。
給料アップまで耐えるどころか、リストラや倒産も視野に入れないと。
そこまで市況が悲惨になっていないなら、変動は景気連動なので、遅れて給料が上がるまで耐えればＯＫ。

[519: フラット最強論者]

>>517さん
失礼しました。１０年で完済できる余裕の変動の方は何の問題もありませんでした。
ゴメンなさい。

[520: 匿名さん]

ＭＡＸで買える物件は買わない方が
僕の為だよって言い聞かせて

リーマンショック後に現金で土地買ったよ

変動で借りたよ　固定より安いもんね
有り難いよ　お陰で　リッチだよ

[521: 匿名さん]

>517
ウチは１０年で余裕で完済できるフラット20S。

繰り上げ返済手数料も無料だし。
保証料も不要だから民間のローンより手数料が半分くらい。
当初10年は1.2%だったから、手数料関係を考えれば変動よりもお得だと思った。
金利が変わらないのはおまけみたいなもの。


>518

>変動は景気連動なので、
不景気でもデフォルトリスクが上がれば、金利だけ上がるよ。
景気上がらずに金利だけ上がる。金利を決めるのは景気だけじゃないから。


>517みたいなのは問題ないけど、35年変動で借りちゃった人は、>502（インタビュー: 日本の財政問題、対応なければ10年以内に金利暴騰も）みたいニュースにビクビク怯えながら、ギリギリまで生活を切り詰めてとっとと、繰り上げ返済手数料を払いながら、繰り上げ返済しないとね。
それで間に合わなければ、悲惨な人生ですが。

[522: 匿名さん]

>520

本当の買い時はリーマンショック後じゃなくて、今でしょ。
結構下がってるよ。
西日本なら構わないけど、関東はけっこう下がってる。
リーマンショック後に買ったなら、けっこう目減りしてると思うよ。残念ながら。

[523: 匿名さん]

そうなの？

小平市で坪５０万で買ったけど？
西武線とＪＲ武蔵野線徒歩１０分の場所だけど

[524: フラット最強論者]

俺はちょっとしか余裕がないフラット３５S。

[525: 匿名さん]

>>521
>不景気でもデフォルトリスクが上がれば、金利だけ上がるよ。
景気上がらずに金利だけ上がる。金利を決めるのは景気だけじゃないから。

国債のデフォルトリスクが高まり、長期金利は上昇する可能性がありますが、なぜ、変動が上がるのでしょう？

[526: 匿名さん]

>>521
>不景気でもデフォルトリスクが上がれば、金利だけ上がるよ。
>景気上がらずに金利だけ上がる。金利を決めるのは景気だけじゃないから。

国債のデフォルトリスクが高まり、長期金利は上昇する可能性がありますが、なぜ、変動が上がるのでしょう？

[527: 匿名さん]

>>514
>金利は需給だけでなく政策やリスクにも影響されます。
（省略）
>金利が上がるのは好景気とは限らない。
>これらの相関関係でどれが強く出るかはわからないし、不連続に影響するから、確実な予測なんてない。

長期金利と短期金利を混同していませんか？
長プラは需給とリスクで決まるのでしょうが、短プラは政策のみではないですか？
厳密には、需給ですが、日銀の金融政策でコントロールされます。
コントロールが効かなくなると需給で決まる。

かなり乱暴ですが、そんな認識でいます。

[528: 匿名さん]

短プラは政策金利じゃないよ。
今、金利は自由化されているから、理論上、短期でもリスクは織り込まれる。
日銀が直接操作するのは、無担保コール翌日物。

今のところ１年以内にデフォルトするというリスクは低いと思われているから、短プラは下げられる。
その可能性が上がるほど、短プラにもリスクは織り込まれる。
変動の住宅ローンが上がらないということはない。

[529: 匿名さん]

>523

個々の売買はなんとも言えない（どんな相場でも安く買えたなら問題はない）けど、関東一円で売買の実勢価格は下がってる。

だいたい武蔵野線の近くって。。。
ど田舎じゃん。
デベが煽って売ってるだけのエリアで、素人しか手を出さないエリアだよ。

[530: 匿名さん]

>>528
政策金利との乖離は一年程度のリスクプレミアム程度でしょうか？

[531: 匿名さん]

>今、金利は自由化されているから、理論上、短期でもリスクは織り込まれる。

短期のリスクとはコールレートからの資金調達が出来ないリスクなのだから事実上政策金利で金利をコントロール出来ない状況しか有りえない。

中央銀行が金融政策不能になる状態以外、有りえない。

[532: 匿名さん]

>政策金利との乖離は一年程度のリスクプレミアム程度でしょうか？

一年ではなく一日。コールレートとはそういうもの。

[533: 匿名さん]

１年（短期）だって、確かに365日（実際には営業日ベース）のO/Nをつなぎ合わせ続ければ１年なんだけど、それなら１年未満も１年以上も同じことになるよ。

単に今の短プラは１年未満のリスクは織り込んでも高くないと言うだけ。
震災対応の国債が発行される前提で秋以降、このリスクが今よりも織り込まれるんじゃないかな。

[534: 匿名さん]

不況下で政策金利を上げないのに短プラを上げる？

確かに金利自由化で短プラを自由に決められるけどそんな状況で短プラが上がるとほとんどの企業は破綻するんじゃないかな。

銀行にしてみれば不況で株もダメ。信用不安で国債もダメ。民間貸し出しも短プラ上昇でダメ。
銀行が利益を出せる部門が一切なし。当然銀行も経営が成り立たずほとんど破綻。

国債下落による長期金利上昇は保有機関投資家が多く破綻するだろうね。生保や年金など。そうするとそれら機関投資家はRMBSも大量保有しているからフラットでの借入れ組もただでは済まないだろうね。

アメリカがRMBSを大量保有していたAIGの破綻を公的資金注入にで必死に防いだからね。

長期金利5%？年間150兆も発行される国債利払いはその年だけで7.5兆円。5年で税収を上回る。すでにこの時点で財政が成り立たないので国債暴落は必須。ま、暴落する前に超緊縮財政と大幅な増税が待ってるだろうけど。

[535: 匿名さん]

>>533

銀行に取って1年は長期ですが？

[536: 匿名さん]

>個々の売買はなんとも言えない（どんな相場でも安く買えたなら問題はない）けど、関東一円で売買の実勢価格>は下がってる。

へ～そうなの？

業界詳しいね

僕より詳しいんだね

すごいね

ＰＣばっかやってないで　僕の下で働けば？

[537: 匿名さん]

政策金利が上がって無いのに短プラを上げたら、企業が相次いで破綻すると思うけど。
ようするにハイパーインフレってことでしょ？そういう事態が起きたら。

[538: 匿名さん]

政策金利が上がってないのにコールレートが数％も上がったら
住宅ローン以前に金融市場がパニックになると思うけど。
何でこういう有り得ないことをさも有り得るか、のように言うのかな。

[539: 匿名さん]

>>538

政策金利＝コールレートだからどちらかだけが上がるというのは通常有りえない。
あり得るとしたら中銀が金利をコントロール出来ない時。

[540: 匿名さん]

>>507
>もっとリスク見合いできちんと金利設定すればいいのにと思う。
>自己資金が半分あるなら、金利は1%未満でもいいと思う。
>デフォルトしても競売にかければいいんだし。

今でも1％未満で借りられるじゃない。
でも、デフレの日本では実質金利は結構高い。

[541: 匿名さん]

政策金利は無担保コール翌日物でしょ。
コールっていろいろあるんだけど。
有担コール、TDB、レポとかね。O/Nだけじゃなく、T/N,S/N・・・とありますよ。

>502で全銀協協会長が言ってるのは、日銀がコントロールできてない状態が１０年以内に来る可能性があるって言ってるんじゃない？

>534
証券化ローンの発行体がどうなったとしても、借入している人には関係ないんじゃない？
少なくとも返済していれば。返済が滞れば誰でもいっしょ。
ただ変動組は返済額そのものが返せないレベルになる人もいる。

[542: 匿名さん]

>>539
発行体がデフォルトして借入してる人が関係ないわけが無い。
サブプライムローンが破綻しても、サブプライムローン借りてる人に影響が無いってのと同義。

[543: 匿名さん]

>542
具体的にどうなるのか教えてください。
フラットでどういうシナリオ？
どう取り立てることができるの？
民法は無視？
サブプライムは固定金利？

[544: 匿名さん]

O/Nに連動性無くS/NやT/Nが勝手に動くことが有り得るの？
鞘取れるぐらい乖離したら、鞘取りディーラーが黙って無いでしょ。

[545: 匿名さん]

>>541

日銀が政策金利をコントロール出来ないような状況が来たとしたらフラットも確実にダメだろ。
なんでフラットだけは100%保護されるとか幸せな脳になれるんだか。

[546: 匿名さん]

日経先物と日経平均は関係なく、先物に連動しないで自由に動くことが有るって
言ってるぐらい詭弁だと思うんだけど。政策金利とコールレートが別々に動くっていうのは。

[547: 匿名さん]

>>541
>502で全銀協協会長が言ってるのは、日銀がコントロールできてない状態が１０年以内に
>来る可能性があるって言ってるんじゃない？
違うと思う。
銀行は国債を大量に保有しているから、損をさせるようなことはしないでくれ、と
言っているだけだと思う。

>ただ変動組は返済額そのものが返せないレベルになる人もいる。
変動は125％ルールがあるから、激しいインフレが起きた時に給料も上がるなら返済は可能。
また、変動金利の見直しは6ヵ月ごとだから、金利の上昇以上に給料が上がればプラスになる可能性もある。

[548: 匿名さん]

>>543

アメリカの例だと住宅ローン担保証券が暴落して投資銀行、生保や民間銀行などに大きな損失が出てリーマンが破綻。世界恐慌の始まり。FRBは住宅ローン証券を大量に買取、ついでに米国債も。政策金利はゼロに。そして二年間の量的緩和。解除後も経済は停滞、当面政策金利をゼロにする事をアナウンス。

で、固定さんの言う国債信任低下による長期金利上昇でしかも政策金利はコントロールが効かなくなり短期金利上昇。

日本の証券会社や生保、民間銀行が経営破綻の危機にあるのに国債暴落で救済も出来ない。日銀もすでに金利のコントロールが出来ない状況だから債券を買い増して市場を安定させる事も出来ない。

[549: 匿名さん]

>>543
フラットのRMBSがデフォルト。フラットのRMBSが含まれる金融商品の格付けが一気に下がり
それらの商品がジャンク債扱いに。銀行はそれらの不良債権を抱え銀行倒産が相次ぐ。
国がそういった窮地を救えればいいが、フラットのRMBSがデフォルトするような状況になる前に
国債がデフォルトしている、という想定だと思われるので国家破綻・国家混乱は免れない。

[550: 匿名さん]

だいたい政策金利に一番影響を受ける短期金利をコントロール出来なくなって上昇したら中央銀行の存在自体が無意味になるな。

そもそもコールレートって短期の資金需要が高くなるから上がるのであって、国債の信任低下で長期金利が上がったらなんで短期資金需要が上がるのか？短期金利は資金需要が上がらないと上がらないんだよ？しかも需要が高くなっても買いオペですぐにゼロにするんだから日銀がいくら市場から国債を買って市場にお金を供給しても資金需要が止まらなくて金利が上がっちゃうって想像出来ないんだがこのへんを不況でも短期金利が上がると言ってる人説明してくれないか？

国債が売られたら逆に他に投資先が無い以上、お金がダブつくから資金需要は下がるような気がするが。

[551: 匿名さん]

>544、>546
まあおっしゃる通り極端に乖離することはないね。
それは長期金利とコールも一緒のはずだけど。
国債も無視されることはないよね。


>547
>銀行は国債を大量に保有しているから、損をさせるようなことはしないでくれ、と
>言っているだけだと思う。
今のままじゃ、損をしかねない。と言ってるわけで、同じことじゃない？
そんな発言自体が取り上げられ方によっては問題になりかねない（みんなわかってることだけど）のに、わざわざ言うあたりが、よほどせっぱつまってると思うんですけど。


>548、>549
発行体がダメになるから、フラットもただでは済まない。
ということの説明にはなってないんだけど。

フラットのRMBSがジャンク債になったとしても、借り手に関係ある？

変動も確かに125%ルールがあるから、その点ではそれ以上に急激に上がることはないね。
10万円の返済なら２年後には24万円になってる可能性はあるけど。
まあさすがにそこまで金利が上がることはないだろうけど。

[552: 匿名さん]

>>550
>フラットのRMBSがジャンク債になったとしても、借り手に関係ある？
日本経済が破綻したら住宅ローンの借り手に関係ある？って言ってるのと同じで
答えは「関係ある」だと思うけど。

[553: 匿名さん]

>522
そういうレベル？
なら関係あると言えばそうかもしれないけど、金利、返済金額は変わりませんね。

[554: 匿名さん]

>>553
金利は当然変わってくると思うけど。
フラットのRMBSがデフォルトしたら、その金利は誰が保証してくれるの？

[555: 匿名さん]

>>553

普通に考えて大口機関投資家が破綻したら経済が破綻しかねないから投資家の救済を最優先するだろ。
政府に金が無けりゃ借り手が負担するしか無い。

フラットはRMBSを買った投資家が利益を出している状態じゃないと成立しないんだよ。
好況による金利上昇ならばRMBSで損失出しても他で利益を出せてるから問題ないだろうけど。

あんたは今後日本生命やみずほ銀行が経営危機になるような経済状況がそのうち来るから変動は危険でフラットなら安心と言いたいわけ？

[556: 匿名さん]

日本生命やみずほ銀行が経営危機になるような経済状況が来たら
変動だけじゃなくて固定も当然危険だよな。
というか、住宅ローンの金利の上下なんかさほどの問題じゃないような事態になると思うけど。

[557: 匿名さん]

国債の信任低下で国債の買い手がいないなんて事態になったら緊縮財政で政府はまず増税と歳出削減を行う。さらに政府の資産で売却出来る物は売却するだろうし、政府が持ってる債券も回収するようになると思う。

てことは政府の機関である住宅金融支援機構が貸し剥がしでフラット借入者に一括返済を迫る可能性が高いと思う。

[558: 匿名さん]

契約や法律は無視ですか？
言ってることがわかりません。
何を根拠にフラットで一括返済を迫れるんですか？

金融機関が破たんして、一括返済を迫ったケースなんて聞いたことありませんけど？

[559: 匿名さん]

国が破綻しかけてるのに契約や法律とか言ってられないでしょう。国が破綻に追い込まれないために最善を尽くします。潰れかけた家電メーカーの保証書に何の効果があるでしょう。

[560: 匿名さん]

おいおい。。。
日本は法治国家でしょうが。
民法137条以下はどうなる？

国家が破たん状態になったとした場合に、あるいはそれを回避するために、期限の利益を無視するような前例ってあるんですか？
前例がなくても、採用すべきって理論は一般的に認められてるんですか？

[561: 匿名さん]

>金融機関が破たんして、一括返済を迫ったケースなんて聞いたことありませんけど？

それはどこかほかの金融機関が経営を引き継いでくれるから。しかし、完全なる倒産の場合を考えて下さい。。債権者は全てを根こそぎ持って行きますよね。

当然倒産という最悪の事態を避ける為に持っている債券は全力で回収するでしょう。これは国でも同じ。それとも中国あたりが日本の経営を引き継いでくれるだろうから安心ですか？

[562: 匿名さん]

>>560

戦後にやってるじゃん。貯金封鎖、資産没収。

[563: 匿名さん]

>>551
>まあおっしゃる通り極端に乖離することはないね。
>それは長期金利とコールも一緒のはずだけど。
あり得ない。"長期金利"が何でコールと連動するの？

>変動も確かに125%ルールがあるから、その点ではそれ以上に急激に上がることはないね。
>10万円の返済なら２年後には24万円になってる可能性はあるけど。
>まあさすがにそこまで金利が上がることはないだろうけど。

残念ながらこれはあり得る。
ただ、その前に何らかの手が打たれるはずだから、その点ではここまでの金利上昇はないと
言えるかも知れない。

増税か、国家の破綻か、いずれかだろう。両方かもしれない。

[564: 匿名さん]

>>562

戦後の日本だけじゃなく、財政危機に陥った国はほぼ100%やってる。ロシア、韓国、アルゼンチン。

国債信任低下による金利上昇とはそういう事。

[565: 匿名さん]

ハイパーインフレが起きて国家自体が崩壊した（ソ連→ロシア）国もあるのに
国家経済が破綻して住宅ローンごときの金利を保証してくれる、と思う理由がよくわからん。

[566: 匿名さん]

仮に経済が危機的状況になって大増税することになったら、結局変動で良いじゃん、
になると思うのだが。

大増税できずに金利が上がると思ったからフラットで借りたんじゃないの？

でも、金利が上がりすぎると金融機関も国家も破綻して、債権者である国民は大損。
で、資産と負債の両建てで膨らませてきた国のバランスシートは一気に改善。

こんな感じの流れでは。

○○機構も結局は国だから、破綻すると穴埋めのための税金が必要になる。
仮にローンは固定金利でも、○○機構を助けるための増税に付き合わされることになるような。

[567: 匿名さん]

>561
>562
期限の利益は無視ですか？
期限の利益を喪失する要件を満たさずに債務者の不利になるように契約をどうやって変えるんですか？
債権者が根こそぎ持っていくと言っても、それは直接の債務者に対してであって、債務者の債務者に対しては、

戦後のように統治権を失い国内の法律が適用されないような状況であれば、なんでもありでしょうが、焼け野原になるわけじゃないし、現代でそんなことが現実的に起こりえますか？

>563
日銀は無制限に量的緩和ができると思ってるんですか？
コールだけ低利で、極端に長期金利が上がるってことはないですね。

>564
>565
固定金利の引き上げや債務の一括返済を求めることが起きたんですか？
ソースは？
ロシア語はカンベンで。英語ならOK。

>566
増税とローン金利のダブルパンチよりはマシですね。

[568: 匿名さん]

>>567

仮にあなたが言うように国家破綻してもフラットの金利が保証されたとして、それって国家破綻という大きな事件に対して有効なリスク回避方法なのですか？

すごく違和感というか場違いというか、今まさに大きな津波が迫っているのに津波に耐えられる家だから大丈夫と。実際津波が来ても家は壊れなかったけど周りには何一つ残ってないけど家に住む事は出来るから安心みたいな。

[569: 匿名さん]

>>568
そもそも大きな津波が来ても耐えられる家＝固定・フラットでは無いと思うけど。
国家経済が破綻しても自らを守る、というには住宅ローンの変動・固定程度じゃなくて
もっと大胆なヘッジ手段が必要だと思うけど。

[570: 匿名さん]

>>567
フラットのRMBSがデフォルトして、そのRMBSが紙屑同然になったら
フラットの債権自体はどうなると思う？
ファニーメイみたいにフラット債権の発行団体が国有化されればいいけど
その国自体も破綻している場合は？

[571: 匿名さん]

>568
別に住宅ローンだけで回避しようってわけじゃないけど、ひとつのリスクを軽減する効果があるってだけでしょう？
個人的には、住宅を買う前から外貨預金（日本の銀行じゃ日本国債デフォルトで総倒れなので、最近外銀に口座を移した）とか、外銀の金ETFとかいくつか分散投資してるよ。

もし日本の国債デフォルトなら日本の銀行も総倒れだろうけど、円も急激に円安になるだろうから、外貨預金で対抗できるかなと。
ひょっとすれば、円建ての住宅ローンを一掃してくれるかもしれないし。

それに、よほどのことでいざとなったら海外で働くよ。


>570
民法466条の債権譲渡をご存知ですか？
無条件に次の債権者が取り立てることはできないんですよ？
契約内容が大きく変わるようであれば、債権譲渡を拒否すればいいんです。

[572: 匿名さん]

フラットの発行体が破綻してその債権を譲渡しなければならない場合
その受け入れ先は、短期・長期金利共に上昇してる状態で
その債権の価値がインフレによって減少していく中で
フラットの金利を保証しなければならない、という
逆プレミアム状態になっていると思うんだけど
誰かそんな債権を受け入れてくれるの？

[573: 匿名さん]

>>570
元のフラット債権の発行体が存在しなくて
次の団体への債権譲与を拒否したら、当然裁判になるよね。
債権の権利自体が無くなる（ローンを払わなくて済む）ということにはならないから。

[574: 匿名さん]

>572
それなりの価値しかないでしょうね。割り引かれるだけです。
それが金融です。

>573
裁判になっても、民法で認められてることですから負けることはありませんね。
別に返済しないというわけではないですよ。
破産管理人などに返済し続けている（返済の意思を見せる）限り、なんの違法性もなく期限の利益を喪失することもありませんね。

[575: 匿名さん]

固定やフラットの特約にそこまで金利拘束力があるなら
みんなフラットSにしてるよ。実際には変動が多いのは
そうじゃないことを理解してる人が多いからでしょ。

変動でもハイパーインフレ対策をしてないのは論外だな。
そんなのは変動にしてようがフラットSにしてようが、どっちみち破綻する。

[576: 匿名さん]

>>574
言ってることが物凄く矛盾してると思うんだが。

例えば額面3000万円のフラットSの債権が次の譲渡先に行く時には
その債権自体には100万の実質価値しか無い債権とする。
でも、ローンの借り手は残り3000万は払わないとならない。
残りの2900万はどこに行くの？

[577: 匿名さん]

35年で組む場合、フラットSでも、当初１０年で1.6%くらい。
変動の最恵待遇は0.75くらいもあったから、単に目先の返済金額で変動を選んだ人も多いんじゃない？

後はわかっててか、わかってなくては知らないけどあまり考えずに変動を選んだ人もいるんじゃない？（フラットもだけど）


金利拘束力と言うより、契約があって、民法があるのだから、それは理解しようよ。

だから民間のローンには固定でも金融情勢によってはしかるべき事態の際には、変わりますって約款に書いてあるでしょ？万が一の際にFSAがOK出せる水準なら変えられるように約款に入れている。
ただフラットにはその条項が金消契約にも約款にもないんですよ。
そのためフラットでは純粋に固定にしたことのプレミアムを債務者が支払って、それに対応するリスクはモーゲージを引き受けた機関が取るだけになる。

[578: 匿名さん]

>>574

そこで事情変更の原則ですよ！

[579: 匿名さん]

フラットの金利優遇、来年は1％→0.3～0.5%に縮小みたいですね。
金利優遇自体は残るとか。

[580: 匿名さん]

>576

もし100万円しか現在価値のない債権になるなら、それだけ金利が上がっているということ。
その100万円の現在価値と将来に渡って支払われる3000万円が等価というだけ。

わかりやすく説明するためにデフォルトリスクは織り込んでないけど。（というか織り込んでも同じことか）

[581: 匿名さん]

>>577
リスクはモーゲージを引き受けた機関が引き受ける、って言っても
その機関はどうでもいい機関じゃなくて主要メガバンクとかでしょ。
その債権が破綻したら、サブプライムローンと同じことになることは理解できると思うが。

[582: 匿名さん]

>単に目先の返済金額で変動を選んだ人も多いんじゃない？

そんな人はいない。金融機関は変動金利をしっかり説明する。皆金利が変動する事を理解して借りている。

[583: 匿名さん]

http://ameblo.jp/hotei-project/theme-10013254243.html

上図はフラット35のスキーム図です。所謂RMBSとして証券化は頻繁に組成されており生損保を含む
機関投資家に販売されています。

もちろん、国債より高い格付けが付与されてです

個人的見解ですが、現在の金利がドラスティックに上昇すれば、間違いなくフラット35も上昇しますね。

理由は簡単です。投資家が儲からなくなるからです。

過去の事例からかんがみますと、金利上昇時には景気も上昇し不動産価格も上昇しています。

そう考えると、金利を考えるより物件の立地や仕様が重要になるわけですね。

3流FPの輩は、収入がどうのとかわけわからないロジックで理論だてている様ですが、誰もが
将来など解らないわけです。

[584: 匿名さん]

>578

それは抜いてはいけない伝家の宝刀

①契約締結の前提・基礎となっていた事情に著しい変更が生じたこと
②その事情変更が、契約締結当時、当事者双方が予見し得なかったこと
③事情変更が当事者の責に帰すべからざる事由にもとづくものであること
④契約どおりの履行を強制することが信義則・衡平の原則に反すること

金融機関も住宅ローン商品もあまたにあるなかで、変動金利、固定金利と言う２種類の金利をわざわざ提示して、それぞれのメリット、デメリットが広く周知されている、しかも債権者は金融機関と言う中で、②の要件を満たさない。
④も変動金利と言う商品もあるのだから、固定金利の金利を引き上げることは、要件に反するだろうね。

[585: 匿名さん]

フラット35の債権発行額は累積7.5兆円らしいけど
そんなのが破綻したら、とんでもないことになるんじゃない？

[586: 匿名さん]

>>581

財政危機で金利が上昇している中でそんな債券誰が引き受けますかね？メガバンクだって無理だと思いますが。

米の場合はFRBが引き受けましたが。

[587: 匿名さん]

>>584

財政破綻ってだけで十分満たしてると思うが。

[588: 匿名さん]

>582
その理論なら、固定でも金利が変わることのほうが、よりしっかり説明しなくてはいけませんね。
そうしてますか？

>583
そこで上がると言ってるのは、実行前の金利のことでしょ？
民間の銀行は確かに変動で勝負せざる得ない。
でも消費者がそれに乗る必要はないんですよ。

[589: 匿名さん]

日経記事まとめ

・フラット35Sの予算枠はほぼ上限に達し、1％優遇の申請受付は今年9月末か10月末に前倒し
・1%優遇締め切り後も継続される場合、金利優遇幅は1％から0.5%前後に引き下げ
・融資率を100％から70～80％程度に下げて民間銀行融資とのミックスが必須に？

変動金利の優遇がどうなるかも注目ですね。

[590: 匿名さん]

日経記事元ソース
http://s.nikkei.com/q0UHej

[591: 匿名さん]

>>585

アメリカのサブプライムローンと大して変わらないんだな。

[592: 匿名さん]

>585
バブル崩壊のとき（約100兆円）よりマシ。
それでも期限の利益を無視したようなことはしていない。
7.5兆円でそんなことをする理由がわからない。

>586
日本の場合は再びRCCの出番でしょうかね。

>587
財政破たんなんて、そんなの予見されている。歴史的にも海外で起きていることだし。

④で>信義則・衡平の原則に反すること
という要件もあるが、変動金利よりも高い金利を払っている固定金利の金利を引き上げることは信義則・衡平の原則にも反する。

[593: 匿名さん]

>>592
財政破綻が事情変更の原則に当たらない、という理由の説明になってない。

[594: 匿名さん]

そもそも財政破綻するかもって時に法律があるから大丈夫って本当に言えるのか？
法律なんて簡単に変えられるだろうし。

[595: 匿名さん]

>>588
その理屈はおかしくないか？
固定は基本的に変更されない。変動は基本的に変更されるものという前提があるのだから、変動はしっかり説明があってしかるべきだと思うのだが。

そもそもだ。別に固定がよほどの事が起きた時に実質金利が保証されようが、されまいが日本が破綻しているような状態の時に、住宅ローンの金利が固定になっていたところで、それ以前の問題だろう？　日本が破綻するとなれば、日本はまずアメリカ等の外国から債権を引き上げる。そうなれば、それこそ世界恐慌が起きるような状態なのに。住宅ローンの金利がどうこうなんて場合じゃない。

[596: 匿名さん]

財政破綻が事情変更の原則に当たらないなら事情変更の原則が適用される場面が思いつかない。

[597: 匿名さん]

>594
財政破たんしたら国が無法国家になると思ってるんですか？

>595
固定は基本的に変更されないという原則があるのだから、その原則が崩れるような可能性が現実にあるならそのほうが説明すべきだよね。
みんなが固定金利の固定を信用できないから変動にしてるっていう書き込みがあったから、そんなことが現実に思われていることなら、余計に説明をしなくてはいけないことだと思うよ。

そもそも・・・。は前に出たからパス。
金利だけで対応するわけじゃないから、過去スレ読んで。

>596
事情変更の原則の適用要件や判例をきちんと調べてみて。
伝家の宝刀と言われるくらい、適用が困難な法律だよ。

[598: 匿名さん]

>バブル崩壊のとき（約100兆円）よりマシ。

住宅ローン証券だけじゃ無いでしょ？そもそも国債が暴落してるんだから100兆円を大幅に上回るのは確実。

>財政破たんなんて、そんなの予見されている。歴史的にも海外で起きていることだし。

http://i.spve.jp/inf/

　敗戦６ヶ月後の ２１年２月に突如、新円切替と預金封鎖及び資産没収のための財産調査が行われ、旧円は約３週間にうちに新円に交換しないと無価値になってしまうことや交換した新円は預金する事が義務づけられた。預金封鎖後は毎月の生活費しか引き下ろせないこととなった。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1348940633

日本の財政破綻を見越して、既にＩＭＦ（国際通貨基金）は、日本再建プログラム＝ネバダ・レポートを作成していると言われています。実際、２００２年２月１４日に開催された第１５４回国会の予算委員会で、民主党の五十嵐文彦議員（当時）が質問の中でネバダレポートについて触れています。

⑥ 所得税の課税最低限を年収１００万円まで引き下げ
⑦ 資産税を導入して不動産には公示価格の５％を課税、債権･社債については５～１５％の課税、株式は取得金額の１％を 課税。
⑧ 預金は一律１０００万以上のペイオフを実施し、第２段階として預金額を３０％～４０％財産税として没収する。

さらにタンス預金など国内の金融機関の口座外にある円貨現金を徴税の対象とするために預金封鎖→新札発行→新旧札交換制限が行われるでしょう。つまり日本にいる限り、日本国民は生活に必要なものを買う必要最低限の収入と資産しか許してもらえないような規制下で過酷な税制が布かれる可能性があります。

[599: 匿名さん]

>財政破たんしたら国が無法国家になると思ってるんですか？

無法国家になるなんて言っていない。ただ個人よりも国の存続を最優先するとは思う。

[600: 匿名さん]

そもそも固定でも金利が変動するから固定を選ぶのは間違いっていう意見は極論だし
全く参考にならない。

固定が固定金利じゃないっていう意見はたった一人の無職さんがここに張り付いて
いい続けているようだ。過去のレスを見るとよくわかる、居場所がないのでしょう。