グランスイートブルーってどうですか？パート4

[匿名さん]

パート4になりました。引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154739/
物件URL：http://www.gs-blue.com/


所在地：千葉県千葉市中央区中央港1丁目205番2、3他（地番）
交通：京葉線 「千葉みなと」駅 徒歩9分、千葉都市モノレール 「千葉みなと」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.22平米～100.15平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
媒介：長谷工アーベスト

[741: 匿名さん]

北西向き
1F 　111号室　2,638万
5F 　518号室　3,308万
10F 1018号室　3,418万
13F 1318号室　3,598万

販売初期の頃のものだから、契約済みの部屋もあるかもしれないけどね。

[742: 匿名]

ありがとうございます。思ったより高いのですね。広さや設備がいいのかな。

[745: 匿名]

海と言うか日当たりも悪く穀物タンクの眺望がなんでそんな価格なんだろう？
北西の棟なら下層階は2000万以下、高層でも2500万くらいまでにしとかないとね。

[746: 匿名さん]

そんなに高いんですね。
2000万でも高層階じゃないとイヤですね。
免震以外買う要素が私には無いです。

[748: 匿名]

サングラ○デは、京成のプライドにかけてか、下げないですね。

そうこうしてるうちに、既に新築ではなくなってしまった…

住むためのエリアではないてこと？

[749: 匿名]

>747
サングランデが激安？
広告では家具を付けて、まだ3000万以上で販売してたような？
あそこは東向きなのであまり好きな向きじゃないなぁ
あとは四段の機械式駐車場も×

[750: 匿名]

千葉みなと地区は震災時にも意外と地盤はしっかりしていて液状化は無かったみたいですね。
そう考えると駅から遠い稲毛海岸の某物件より良いかも

[751: 匿名さん]

東北なみの津波が来たら千葉みなとも終わりでしょう。また、地震が来なかったら生活環境面で稲毛海岸には勝てないでしょう。
売れ行きで答えが出ています。

[752: 匿名]

東京湾には東北並みの津波は来ない（湾の奥なので津波は届かない）と聞いてますが。

[753: 匿名さん]

湾のほうが波が凝縮されて高さが出る。

[755: 匿名]

5mの津波くらいだと、銀座も含めて東京の半分が水没するから、ぶっちゃけ、あきらめたらいいよ。そんときは日本終わってるから考えるだけ無駄

[756: 匿名さん]

＞＞７４０

スーモなど見れば載ってますけど。
のちのちここを中古で買う人がいれば目安になるだろうし、参考までに載っけておきます。

グランスイートブルー　先着順住戸
部屋番号 タイプ名 価格 間取り 所在階 専有面積
1401 ■ A 4628万円 4LDK 14階 95.86 m2
502 ■ B 3528万円 3LDK 5階 85.04 m2
303 ■ C 3188万円 3LDK 3階 80.01 m2
1103 ■ C 3448万円 3LDK 11階 80.01 m2
205 ■ E 3478万円 4LDK 2階 90.01 m2
1105 ■ E 3838万円 4LDK 11階 90.01 m2
206 ■ F 2758万円 3LDK 2階 72.32 m2
207 ■ G 2758万円 3LDK 2階 72.4 m2
2207 ■ G 3458万円 3LDK 22階 72.4 m2
608 ■ H 3758万円 4LDK 6階 90.01 m2
409 ■ I 3068万円 3LDK 4階 75.69 m2
1509 ■ I 3328万円 3LDK 15階 75.69 m2
1709 ■ I 3368万円 3LDK 17階 75.69 m2
511 ■ K 3528万円 3LDK 5階 85 m2
1012 ■ L 4688万円 4LDK 10階 100.15 m2
713 ■ M 3338万円 4LDK 7階 86 m2
815 ■ O 2708万円 3LDK 8階 71.22 m2
1215 ■ O 2788万円 3LDK 12階 71.22 m2
616 ■ P 2668万円 3LDK 6階 71.35 m2
418 ■ R 3258万円 3LDK 4階 85.05 m2
818 ■ R 3378万円 3LDK 8階 85.05 m2

[757: 匿名]

いろいろ考えると、価格高いですね。

[758: 匿名さん]

管理費も、高いです。

[759: 匿名]

この価格はどっち側？影になるちっこい方？ではないよね。

[761: 匿名]

なんか迷ったので2つ買っちゃいました。
壁ぶち壊して30畳のリビングにするつもりです。

[762: 匿名]

お金のある人は羨ましい。
本当か嘘かは知らないけど。

まぁそれは良かったですねって感じかな。

[763: 匿名さん]

仮に、ホントだとして、南西上層階2つで約8000万。
そんだけあれば、都心のいい部屋が買えるのに、勿体ないとしかいいようがないね。

[764: 匿名さん]

＞この価格はどっち側？影になるちっこい方？ではないよね。

部屋番号下２桁　１２までが南西棟 １３以降が北西棟

ていうか、間取り図見れば一発なんだけど、見る気ある？

＞いろいろ考えると、価格高いですね。

この価格じゃ売りにくいですね。これじゃ売れないだろうな、っていう価格ですね。
このマンションの仕様と立地だと、ここから３割は下げないと。

＞なんか迷ったので2つ買っちゃいました。

マンション隣り合う２住戸買っても、その境界は共用部分になるので
個人で勝手に手は入れられません。つまり壁をぶち破るのはご法度。

そもそも隣接２戸買うなんてのがウソだから、まじめに答えなくてもよかったんだけどさ。

[765: ７６４]

ネタ元

事例7
コンクリートの壁に穴をあけて隣とつなげたい
http://allabout.co.jp/gm/gc/26913/3/

[766: 匿名さん]

>760
1棟構成ですが、総戸数146戸の免震構造マンションが千葉みなと駅前にあります。

ウェリスガーデン千葉みなと公園
ttp://www.chiba-minato.jp/main.html

ご参考に。

[768: 匿名さん]

そのマンション、千葉みなと駅のホームから見えますが
外壁の汚れ、ひび割れ（？）の補修跡が汚く残念な印象です。
吹き付けタイルではなく、タイル張りだったら格好良かったんでしょうが、
5、6年であの汚さはちょっとびっくりです。
設備や環境は良さそうですね。

[769: 匿名さん]

７６７さんのリンク先を見ましたが、
おもしろいマンションですね。いろんな意味で。

まず、管理会社が「ウェリスガーデン千葉みなと公園管理組合」だそうで、自主管理なのでしょうか？
また、駐車場も２０台も空きがあるそうで、グラブル同様に管理費に補てんしている仕組みならば
赤字なのでは？そのための自主管理なのかもしれませんが。

中古を含めて他のマンションを見るのも参考になりますね。

情報提供、ありがとうございました。

[770: 匿名さん]

さすが駅前だと駐車場代が高いですね。比較するには本当にいい情報です。ありがとうございました。

[771: 匿名さん]

あちらは機械式メインだから駐車場使用料が高いんだと思います。

こちらは自走式と平置きオンリーだから管理の費用はほどんど要らない。
駐車場使用料は修繕積立金として貯めておくべきなのだが
計画では、ほぼ管理費へ回される。

自主管理＋コンサル（マンション管理士等）雇っての管理方式もいいかもしれないが
まずは管理の仕組みを知って、管理業務を仕分けしていかないといけない。

管理仕分け、管理組合が出来て初めての大仕事になるだろうなー

[772: 匿名さん]

空きが多いと駐車場利用料不足で管理費不足になるから、
管理費などの値上げか管理内容の仕分けは必要でしょうね。

[773: 匿名]

>772
最近、駐車場無料なんて物件もあるから、駐車場代を当てにしなくても何とかなるのではないでしょうか？

[775: 匿名さん]

>最近、駐車場無料なんて物件もあるから、駐車場代を当てにしなくても何とかなるのではないでしょうか？

危険危険！その考え、危ないですよ。

駐車場代無料って言うマンションを見つけたら、まず管理費を見てごらんなさい。
周辺の同等マンションより割高になってると思います。

つまりは、最初から管理費に含めて駐車場代を無料にするか、
駐車場代を設定して、実際は管理費に組み込むか、
結局は売主系列の管理会社にお金をまわす仕組みになっているケースが多いです。

惑わされないように。

[776: 匿名さん]

ここの管理費は決して安くないけど（２万前後）、
実はそれ以上に管理費が必要。
駐車場料金が管理費に回されることになっていて、
駐車場がある程度埋まらなければ管理費不足になるよ
機械式の駐車場だと実際の維持費だけで５千円じゃ足りないくらいかかるけど、
自走式はほとんどかからないので、全戸数分駐車場を用意しているところは
駐車料金無料のところもある。
機械式と自走式を混同しないように。

>結局は売主系列の管理会社にお金をまわす仕組みになっているケースが多いです。
これはここでも間違いないね
多額の管理費は会社で言う売り上げと同じ
その何割かが管理会社に入るから、管理費を上げたがる。
つまり管理内容をいじろうとしても、管理会社が賛成するわけない

[777: 匿名さん]

>自走式はほとんどかからないので、全戸数分駐車場を用意しているところは
>駐車料金無料のところもある。

話は逸れるが、千葉みなとには駐車場無料マンションは結構ある。
その一例。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F75O9A13/
アクアウイング３５３（千葉みなと駅徒歩4分）

81.15㎡で、管理費 17,400円／月、修繕積立金 6,500円／月

管理費異常に高い。ここも駐車場代込みの管理費の典型なのだろう。

うろ覚えで申し訳ないが、ライネスシティ千葉みなと、アデニウム千葉みなとも無料。
しかも機械式にも関わらず無料（実際は管理費込み？）で、質が悪い

アデニウム千葉みなと
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46551/all

ライネスシティ千葉みなと
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46383/all

中古も見出すといろいろ変なところが見えてくる。
グランスイートはまだ入居前だから今後改善の余地有りなのが救い。
管理費というか管理内容、まずは見直さないとなあ。

管理会社がごねるようなら契約打ちきってしまえばいい。
多数決だから売れ残りで空きが多いとダメだけど。

[779: 購入検討中さん]

そういえば通学専用バスは住民が誰でも利用できるバスに変わったらしい。

[780: 匿名さん]

バスを通勤に利用できても千葉駅までは使わないだろうな。
千葉みなとの駅までなら利用してもいいが、
朝の混んでる時間だと、千葉駅まで歩き＋モノレールの方が早いのでは。

コンシェルジュはモンスター住人とかがいなければ早い段階でなくなると予想。
空いたスペースの活用など課題は残るけど。
住民にリターンのある団体に無料で貸すのもいいかもね。
託児所とか福祉系の団体とか。
コンシェルジュ廃止＞掃除の人数見直し＞バス見直し
という順番だろうね

[781: 買い換え検討中]

みんなよく考えてて頼りになるよ。
意見出してくれている匿名さんの中には契約済の方も含まれているとすれば
ここも良い方向に向かいそうな気がするよ。

＞コンシェルジュ廃止＞掃除の人数見直し＞バス見直し

なかなかうまいこと言うなと感心しました。
コンシェルジュ要員を掃除に充てるのが妥当な線じゃないかな。

バスの見直しは、便数の増減や運行時間帯の変更など考えればたくさんあるけど
まずは利用者から運賃取るところから始めたらいいと思う。
恩恵に授かる者はちゃんと利用料払っているという理由付けができ、
なにがなんでも廃止という強硬論はひとまず抑えることができると思う。

しかし、バスの一マンションでの単独運行は金がかかり過ぎるのは事実だと思う。
修繕積立金の値上げが迫ったときなどには廃止論があがってくるかしれないね。

[783: 匿名さん]

通学用のバスが決め手になって、購入した人も多いはずだから、簡単に廃止にできないんだろう。

管理内容の変更についても、規約の変更には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決することとなる。
様々な利害関係が絡み合う中で、335戸中252戸以上の賛成票を得ることは現実的に無理だ。
そもそも、当初の管理内容が気に入らないのなら、契約しなければよかったのに。

[784: 匿名]

>777
アクアウイングの管理費ですが、あの世帯数で81㎡の部屋なら特別に高いとは思わないけどなぁ
前に住んでた駐車場有料のマンションは75㎡で15000円くらい。アクアウイングが駐車場代を管理費に上乗せしてたとしても2000円くらいの話しです。

[785: 匿名]

いつまでたっても21戸…

[786: 匿名]

マメに調べているんだね。気になるね

[787: 匿名さん]

京葉線沿線の千葉みなと・稲毛海岸・検見川浜の物件で何処が先に完売するか楽しみですね！

[789: 匿名]

不運過ぎる物件だね。

震災前は評価も中々良かったけど。

完売は厳しいでしょ。

[790: 匿名さん]

震災前も良くないよ。