シティテラスおおたかの森ステーションコートpart4

[匿名さん]

パート４で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/
パート３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148905/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産



物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[797: 匿名さん]

三井見に来たついでにこちらが売れるという可能性もあり。

[798: 匿名]

>>797
それはない。

[799: 匿名]

今週の東洋経済にも書かれてました。かってはいけない・・で、15階だて14階だてと雲泥の差があり駄目らしい。
二重床でない点も！そういうこと正直に話して価格を適正にして欲しいですね！

[801: 匿名さん]

ないない。現物みたらショックうけるよね。なんか色使いもどうなの？

[802: 匿名さん]

>>799さん

１５階建てと１４階建ての雲泥の差って一体何の差なのですか？
詳しく聞きたいです。

[804: 匿名]

802,803
こんばんは！799です。

建築基準法では、31,45,60メートルで規制が厳しくなります。
土地が安いエリアでは、45が適正な場合が多く、45のマンションが多くなります。
マンションでは階高を重視すべきといわれており、一戸辺り3メートル以上が基本です。
利益重視のデベロッパは一戸でも戸数を増やして利益稼ぎたいため、階高削って戸数を増やすらしいです。
結果、利益重視で住民にメリット無いのが15階建てで、メリットあるのが14階建てです。14階建てにすれば、天井が高くなったり、二重床に出来たり仕様が上がります。
14階建てと15階建てでは雲泥の差とはこのことです。利益稼げるのだから、15階建てのシティテラスは階高だけみても割安でないといけないです。
ですが、長谷工仕様、15階建て、直床、天井低い、設備仕様低いことを考えると、周辺相場よりも2割位安くても良いのに逆に2割は高いです。
結果80％×80％で64％になるので、26％割高の計算になります。
26％下がれば適正ではないでしょうか。

[807: 匿名]

もとから三井の土地に三井が建てるのと
色々な地権者がいてＵＲが媒介して建てるのでは出来上がった物は異なって当然かと。

[808: 匿名さん]

そもそも長谷工物件は、長谷工が企画したものにデベが相乗りしたものが多いとか。販売が苦手だが儲けるノウハウが豊富な長谷工と、手っ取り早くもうけたい販売力に長けたデベのお互いの利害が一致した商売なんですね。お互い売りを稼ぐ、儲けることだけが目的なので、所謂、捨て物件、が多いようです。

[809: 周辺住民さん]

ここの土地は、容積率300%指定です。マンションを建てる場合、普通、容積率を使い切るように設計します。

15階建てより14階建てがよい、という話ですが、単純に15Fを削ると容積率が余るので、余った容積率をどうするか考えてみました。

・1Fの集会室とキッズルームは通常住戸に変更。（計308戸）
・1F住戸の専用庭を縮小して建物の奥行きを80cm程長くして、1F～14Fまで全住戸の床面積を5平米程度拡張。
・駐車場が20台分過剰になるので、そのスペースに集会室+キッズルーム用の建物を追加。

3LDK住戸は全室6畳以上になって収納も増えるでしょう。
これはこれでよいかも。でも、5平米の床面積増加が分譲価格に上乗せされたらプラス250万円くらい？

[810: 匿名さん]

なるほど。
利益重視のデベロッパが一戸でも戸数を増やして利益を稼ぎたかったら、１階の共用施設を極力無くして住居にするのが手っ取り早そうだってことが分かりました。

[811: 匿名]

ここは15階建て&共用施設減らしたデベロッパ利益率重視の物件てことだね。

徒歩3分なら割高&低仕様でもいずれ売れるだろうという作戦ですね。

[812: 匿名さん]

15階建て：二重床ではない
14階建て：二重床、二重天井

[813: 匿名さん]

半額でも売れんわな

[814: 購入検討中さん]

たしか共用施設がないから管理費が安かったような気がします。
管理費が安いのも魅力だけど
共用施設も欲しい
迷います。

[815: 匿名]

814
確かに共用施設がなければ管理費が安くなりますが、建設時の費用もかからない訳だから安く販売できるはず。

なのに逆に高い訳だから、大幅値引きされるまでは、高かろう・悪かろうで最も購入者損失の大きい物件だと思います。

[816: 不動産購入勉強中さん]

先日見学に行ってきたけれど、
このスレで言われていることと違いすぎてびっくりしたよ。
「高級」とは言わないが、
環境や周りのお店の様子から見たらかなりバランスがよいと感じた。

ここでやたらにこきおろされているので
ハスに構えて行ったつもりだったが
認識がずいぶん変わった。
これなら8割がた売れているのも納得。
つくづく、自分で見てみないと判らないものだと痛感。

ついでにＭ社の工事中の場所も見てきたが、
駅に近いだけで、あまりにしょぼい。
（23区内くらいの場所で駅近くなら、便利さを優先してもよいが、
わざわざ郊外で選ぶのなら、なにを好んでこんな場所でと思う）
ここを買うくらいならその先にあるマンションを中古で買ったほうがいいな。

[817: 匿名]

816
立地環境はいい方だと思いますよ。
徒歩3分でショッピングモール近いですから。

ここで言われてるのは、仕様や価格、質感が中心です。

新築はどこも良く見えます。
違いが分からないのであれば勉強不足か購入初心者か欲がない人か鈍感な人でしょう。
もう少し勉強してみてください。

[818: 匿名さん]

工事中のあの場所だけを見てしょぼいと言う意味が分からないが、どういう基準なんだろうね。

[819: 匿名]

816
住友の方かな。
どこのマンションと比べて何が良くて何が普通で何が悪いかを具体的に比較しなきゃ良し悪しはわからないですよ。

そして、その差が価格にどう反映されているのか。

新築はなんでも良くみえるもの。そういう評価コメントにしかなってないですよ。

[820: 周辺住民さん]

816の方に対する批判が多いですが、別に変なこと言ってないですよ。
マンションの仕様より、環境、立地を重視した意見ですね。
逆に、そこまで批判的なのはなぜ？と思ってしまいます。

感覚的には私も816さんと同じ意見です。
Mの駅前物件、ファミリーがあそこに住むか！？
という立地ですよね。

[821: 匿名]

820
立地を重視した意見なら納得。
ですが、まだまだ購入するまで評価出来る知識など無さそうでしたので、もうちょっと勉強した方がいいと、率直にお話ししたまでです。

批判というより816さんのためでもあります。

[822: 匿名]

821続きです。
ですが、816さんは自分で見たので一つの基準ができて今後に生かせると思います。

マンション情報誌には物件3件位できめましょうなんて書いてますがあれは間違いです。デベロッパ側の都合ですね。

見るなら10件位は見て比較検討した方がいいです。

[823: 匿名さん]

平成２４年度内に完売を目指しているとのことで、現在、残４５戸。
２８３／３２８＝８６．３％
だいたい、後は６戸／月ペースで販売なので、結構いいペースと言える。

[824: 匿名さん]

>>823
うーん かなりあまめの見込みですね。
とりあえず竣工後１年以内で完売なら通常物件。
以降も売れ残るなら不人気物件。
ここは今年の11月くらいがTLなんじゃない？

[825: 匿名]

ここの立地と環境ってM社のとそんなに違うの？どちらも駅近でSCに近い、あと環境といってもあまり変わるようには思えないな。ファミリーといえば公園はあちらの方が近い。

[826: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないと思ったら、M社の駅前物件て、おおたか駅前のパークホームズのことですかね？
ということは、816、820は同じ住友不動産販売の営業さんですね。
M社の物件に戦々恐々としてるのでしょう。
年内完売しなきゃ住友不動産からお咎めでもあるのかな？

[827: 周辺住民さん]

テラスとパークを比較すると、
日当たりはどちらも良好ですが、野田線の騒音が無いパークの方が、住環境は良さそうに見えます。
しかしパークは、住戸数から考えてディスポーザーは付かないと思われること、それから駐車場が維持費の高い機械式で、しかも半数しか確保されないことが問題。
テラスは駅至近にも関わらず、維持費の安い自走式で100%の駐車場を確保している点は良いです。

[828: 匿名さん]

テラスはディスポーザーと駐車場ですね。環境はしょぼいどころか、駅前からの広い歩道が前にあるしパークの方がよいように見えましたね。
あとはもう少し仕様を見たい。

[829: 匿名]

823
うーん、かなりあまめですね。
●人気物件は、全戸数一期即日完売や申し込み開始3カ月以内で完売。大規模の場合はあまく見て竣工半年前完売位。

●通常物件は、竣工前までに完売。

●不人気物件は、竣工までに完売ならず、竣工後一年以内に完売。

●悲惨な物件は、竣工後一年経っても完売しない物件。

[830: 匿名]

823,829
竣工すると売主は施工会社に建設費用払わなければならないので、通常竣工が常識です。竣工しなければ不人気です。

竣工後も販売することが予定に入っている場合、竣工後の販売経費や販売後の売れ残り部屋の修繕積立金と管理費が、全戸数の販売価格に元々上乗せされてます。高く販売するということです。

[831: 匿名さん]

８３０
地震を挟んでいるから、販売計画を途中で見直したと聞いています。
こうなると、人気化か不人気かよく分からないですよね。

[832: 匿名さん]

放射線のことがネックになったのだろうか。
自分は問題ないと思っているけど。

[833: 買いたいけど買えない人]

もし売れ行きがシティタワーズ豊洲やシティタワー麻布十番並だったらどうなるのやら...

[834: 匿名]

地震から時間が経ってるし、販売してからも結構長い。なぜなのかは検討上重要なのだけど。
パークの売れ具合で、その理由がここの仕様であるのか、それともおおたかの森の人気や放射線の問題なのか分かるんだろうか。

[835: 匿名さん]

いや、流山・柏地域は人口も伸びているし、放射能への理解は進んでいるかもしれない。

[836: 匿名さん]

流山・柏地域はＴＸのせいでバブル化したが、ＴＸバブルが弾けた今となっては高い中古マンションって感じで購入者が現れにくい

[837: 匿名]

835
理解進んでいるのに売れ残りだから、マンションとして人気ないということですね。

[838: 匿名さん]

周辺の一戸建てはどんどん売れてる
結局流山に住みたい人は広い家が欲しいから
70-80平米のマンションは売れにくいと思う

[839: 匿名さん]

マクドナルド流山おおたかの森店は、8月24日オープン予定。

[840: 買いたいけど買えない人]

やったね！おおたかの森にマクドナルドが8月にオープンですね！！

[841: 匿名さん]

10月15日ダイヤ改正だそうだ。
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44187710W2A720C1L60000/
最大の目玉は通勤快速新設の予定。

[842: 匿名さん]

おおたかの森で普通列車の快速列車待ちがなくなり実質以上の本数増になる

[843: 匿名さん]

快速が魅力でおおたかを選んだ

[844: 匿名]

将来はおおたかの森は、通勤時の特快停車駅になるから大丈夫。だと思う。

[845: 匿名さん]

通勤時間帯は列車が詰まるから特快なんて無理ですよ。
今回の改正の趣旨からしてわからない？

[846: 匿名さん]

>>843
おおたかの森から秋葉原は、
快速で25分、区快で28分、普通で30分
それほど大きな差じゃないよ

[847: 匿名さん]

http://www.mir.co.jp/company/number.html

これを見ると、通勤快速停車駅が快速停車駅＋六町・八潮・柏の葉なのも納得できる。

[848: ご近所さん]

研究学園はなぜ通勤快速停車駅に？
ただ今回の通勤快速設定は、８両化が完了するまでの対処的なものだと思います。

[849: 入居済み住民さん]

研究学園は乗換駅ではないが人口は相当増えていますよね。マンションも戸建もおおたかの森の比じゃないですよ。

[850: 匿名]

>>846
いや到着時間は、そんなに大差なくても快速は通過駅が多いから乗り降り少なくて、気分的に快適です。

[851: 匿名さん]

休日に快速が停まらないより、停まって利用出来る駅の方がいいよね。


平日も通勤時間帯以外にも快速が停まらない駅より停まってくれる駅の方がいいよね。

[852: 購入検討中さん]

よくない

[853: 匿名さん]

停まらなくていいよ。朝のホームがごった返ししてるから。暑苦しくてウンザリだ。

[854: 匿名]

もし研究学園の人口が増えてたとしても、電車を利用している人が少ないのは１日の平均乗車人数から、明らか。クルマの方が便利なのでは？
今回の通勤快速の設定に納得いかない人も多い事から、これは現在の通勤混雑解消の一時対処的なものかと。
とりあえず8両化が済むまで、様子見でしょう。

[855: 匿名さん]

おおたかの快速で秋葉原まで２７分。セントラルパークの普通で秋葉原まで２８分。ほとんど一緒

[856: 匿名さん]

9月から電気代が値上げ！！
共用部分の電気代も？
となると管理費も値上げ？

[857: 匿名さん]

南口のマックがほぼ完成

[858: 匿名さん]

マクドナルドは落ち着いた雰囲気でいいですね

[859: 匿名さん]

後、残りいくつでしょうか？

[860: 匿名さん]

数年後には快速駅と非快速駅は差が広がる？

[861: 匿名さん]

後残り４５戸。
最終期ってスーモにでていた。

[862: 匿名さん]

最終期って、サッサと売りさばきたいんだろうが、この物件で45戸は厳しいねぇ。

[863: 匿名さん]

おおたかの森の今後の開発の目玉は、やはり駅前西口のおおたかの森SCのアネックス増床

[864: 匿名さん]

マクドナルドが8月下旬にオープン

[865: 匿名さん]

東口の大和ハウスビルの一階テナントは、公文式

[866: 匿名さん]

(1)TXの快速駅は、２路線使用できる。
　南流山は、武蔵野線で西船でも越谷レイクタウンでも埼玉～府中方面まで乗り換えなしで行ける。
　おおたかの森は、柏まで乗り換えなしで行ける。
　守屋は、関東常総線も使える。

(2)快速駅は、通過車両が無い為TX全車両が使用できる。（非快速停車駅より本数が多い）
本数が多いと、駅での待ち時間が少ない。又は、帰りはどの車両に乗っても乗り換えがない。

[867: 匿名さん]

結局売る方がそれをメリットとしてやたら強調して、今の価格になってるということ。私には手が出ない。

[868: 匿名さん]

快速駅と非快速駅との差
　差がある＝物理的、数値的にも証明可能な客観的事実。
　差は感じられない＝その人の主観的な判断。

[869: 匿名さん]

その区別は何の意味がある？住居選びは科学じゃないんだから客観的数値だけで決めない。
自分が気に入るか、つまり主観も大事。快速も大差ないと思えばそれも重要な要素。

[870: 匿名さん]

＞868
快速と普通で２分くらいしか変わらない＝大した差はない＝客観的事実

[871: 匿名さん]

マクドナルドが8月下旬にオープン

[872: 匿名さん]

ゲーデルの不完全性定理という数学の定理に、「ある体系は、その体系の中から自らの無矛盾を示すことができない」という定理があります。ある体系を「自分」と読み替えれば、「自分が正しいことを、自分では証明できない」ということになります。

[873: 匿名さん]

複々線なら快速も各駅も価値あり

[874: 匿名さん]

マイナー路線はいやや

[875: 匿名]

ＴＸは将来的に複々線化できる可能性は物理的にはわずかでもあるのでしょうか？

[876: 匿名さん]

つくばエクスプレス利用で都心方面へ、東武野田線利用で船橋方面や大宮方面へ軽快にアクセスできます。
つくばエクスプレス快速利用で「秋葉原」駅へ直通25分。「東京」駅へ28分です。
また、東武野田線利用で「柏」駅へ5分。「柏」駅からはJR常磐線が利用できます。

[877: 匿名さん]

残４４戸

[878: 匿名さん]

まだ結構あるね。時間かかってるな…

[879: 匿名]

三郷中央よりは、はるかにいいと思う！

[880: 匿名さん]

本当に売れてないんだね。。。

[881: 匿名さん]

>>875
複々線は無理でしょう。
東京延伸は実現可能でも、そこまで(複々線化)の用地は確保していない。

[882: 匿名]

マンション住民です。やはり売れ行きが悪いのは、眺望や、前が電車だからでしょう。
実際住んでみると全く気になりませんよ。まぁうちの場合は共働きだからですかね。日中いないので。

[883: 匿名]

882
眺望や電車だからではないですよ。
一言で言うと割高だからです。

検討者は細かく良くみています。
同じ大規模、駅近、目の前モール、線路や道路際のプラウド船橋は全573戸が即日完売しています。

違いは何かと言うと、プラウド船橋は細かいところまで考えられているからです。建具やキッチンなどは仕様が良いし床も突板仕様。線路際や道路際でも敷地に対して建物を後退して建ててるし、施工も長谷工ではないなど。それでいて価格が安いんです。

ここは、建物も敷地ギリギリに建てたり仕様も低いのに価格だけが高いから売れていない。駅近でモールがあるからそれだけで高くても価格気にしない人のみが購入している物件です。

共用施設少なく１つでも多く戸数作る作戦だから管理費は安くて良いですね。

[884: 匿名さん]

おおたかの森は駅周辺の区画整理事業がかなり動き出しています。３年後には良い場所はかなり開発されている可能性があります。逆に３年前には買いたくても物件がなかった。

[885: 匿名さん]

８７６さん
都内にでるのには便利ですね。つくばエクスプレスが早く東京駅まで延びて
くれればいいのですが。そうなるとまた、つくばエクスプレス沿線上は物件の
値段が上がるのでしょうかね。今が買いの様な気もしてしまいますね。
でも沿線上にどんどんマンションが建っていて朝のラッシュがすごそうです。

[886: 買いたいけど買えない人]

本日、マクドナルドオープンですね！

[887: 匿名さん]

今日オープンのマクドナルドのおおたかの森店は、新世代デザイン店舗ではなく、新世代デザインドライブスルー店舗

[888: 匿名さん]

病院、ホームセンター・スーパー、学校ができます。

　セントラルパーク

[889: 匿名さん]

初めて現地に見学いきました!!
個人的には緑が多く綺麗な街ですが何もなさすぎかなあと思いました。
もう少し発展しないとあんまり人は呼びたくないかなあと。
ただ自分が子供だったら嬉しいかも、虫取りとか沢山出来そうだし。

[890: 匿名さん]

＞＞８８９さん
そうですね。そう感じる方も多いかもしれませんね。ただ買い物も便利だし、病院もある。
そして小学校も徒歩１０分圏内だし住むのには不便な点はないですよ。
かえって都内からこの距離で、緑も多く子育てするのには魅力的な土地ではないでしょうか。
まだまだ周辺も開発されていきそうですよね。

[891: 匿名さん]

手前のセントラルパークにマンションができればそっちも見に行きたいけど。おおたかは少しインパクトが足らないかなと。特に柏の葉と比べて街全体としては劣ってる気がします。

[892: 匿名さん]

柏の葉は一気に開発し、一気に売りさばき人を増やすという計画。
おおたかはゆっくりと開発し、少しずつ環境整備し人を増やすという違いがある。
どちらが正解か、はたまたどちらも成功（失敗）か１５年後が楽しみです。

[893: 購入検討中さん]

柏の葉の開発もゆっくりですよね。三井の戦略なのかな。おおたかも柏の葉も同じくらい将来に希望が持てる街づくりをしてると思います。シティテラスも利便性には長けてるけどもう少し適正価格にならないですかね。

[894: 匿名さん]

結局おおたかの森ではフォレストレジデンスが一番の人気物件でした。お隣のパークシティ一番街もそうですが先見の目がある人は早めに購入したということでしょうね。

[896: 匿名]

892,893
プラウド船橋の開発スピードを見てると、柏の葉もかなりスピード遅いです。

理由は、三井が儲けようと高値で販売して検討者がついていけてないから。
パークシティを500～1000万円位安く販売すればすぐに完売しその資金でバンバン開発できるからどんどん発展していきます。

街が発展すれば不動産価格が上がり購入者はハッピー。その事実を知れば次に開発するマンションは少し高値で販売出来てデベもハッピー。不動産価値上昇が知られているため次から次にマンション建てられ売れていく。

結果みんなハッピー！
なのに、目先の利益に捕らわれて街の魅力がないままに放射能で価値低下。

おおたかも柏の葉もプラウド船橋を見習って欲しいものです。