シティテラスおおたかの森ステーションコートpart4

[匿名さん]

パート４で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/
パート３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148905/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産



物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[727: 匿名]

おすすめはするけど買わないってか。

[728: 購入検討中さん]

>>726

あの価格は、見せてるだけで、本当に売る気があるとは、思わない。
5700見せといて、他の部屋が割安に見えるという戦略でしょ。

[729: 匿名]

マンションマニアのブログ見るとオススメとか書いてあるけど、どう考えたって割高感あり。
住友の回し者か？

[730: 匿名]

高層階の電磁波すごい値らしいが、子供の白血病とか大丈夫なのか？

[731: 匿名]

相当ストレスたまってます。
上の人の物音、毎日うるさすぎです。

[732: 買いたいけど買えない人]

>726 85㎡で5700万円ですか...。

[733: 匿名]

営業マンの話だと、こことハウスは予想外の人気で、驚いてるそうです。
完成後にこれだけ売れ残りがあるのは、青田売りをやめて、住友は完成してから
販売することにしたからだとか。
それで旧小山小学校跡地のマンションも販売を遅らせるそうです。

予想外の人気だっんだ。
こんなに高いのに。
知りませんでした。

[734: 匿名さん]

流石にそれは営業のいいわけにしか聞こえないんですけどww
こんな売れ残ってて予想外の売れ行きって・・・・

[736: 購入検討中さん]

ここって何戸位売れ残っているんですか？

[738: 匿名さん]

ここって何戸位売れ残っているんですか？

[739: 買いたいけど買えない人]

>738 4月現在だと残り70戸ですが、5月は聞いてみないと分からないですね～(´・ω・｀)。

[741: 匿名さん]

放射能の影響がなかった売り出しのころは、相当強気な売り方で、それでもあっという間に完売しそうな感じでしたね。低仕様で立地を売りにしただけに、放射能の影響で余計に割高感が目立ってしまいましたね。

[743: 買いたいけど買えない人]

>706
第1弾は「シティテラス」第2弾は「シティハウス」そして第3弾(べリスタとジオの間)はもしかしたら168戸だからまたシティハウス?、それともパークスクエア?では? そして施工は今ある2物件と同じ長谷工さんなのですよ。いつになったら新発表ですか?

[744: 匿名さん]

721さん
今住んでいる所の近くにカスミがありますが、カスミは野菜なども新鮮だし安いですよね。
ここは流山おおたかの森S・Cへ行けばイトーヨーカドーもあるし、高島屋もあるので
お買い物には困らなそう。高島屋は野菜や果物などが色々何種類か組み合わせて安売りして
いたりしていて結構いいものを安く買えたりしますよ。

[745: 匿名さん]

後６０戸前後でしょうか。
今年度中に完売するか？

[746: 買いたいけど買えない人]

>745完売できるといいですね。

[747: 匿名]

全国のスミフ物件の在庫数って何戸？

[748: 買いたいけど買えない人]

港区のワールドシティタワーズや板橋区のシティテラス成増だと2戸になります。

[749: 匿名さん]

＞７４６
予定通りのペースだそうです。

[750: 匿名さん]

スーパーがいっぱいあるが、どれが一番良い？

[751: 匿名さん]

原因物質判明しましたね！
なにか工場で使う薬品だそうですね。
調査にはいるそうです。

[752: 匿名さん]

あと何戸？
知ってる人いる？

[753: 匿名さん]

雨ひどいね

[754: 匿名さん]

＞＞７５０さん
私的には一番やはりお買い物はおおたかの森Ｓ・Ｃへ行って、イトーヨーカドーや
高島屋で買い物するのが一番いいのかななんて思うのですが。高島屋もそんなに値段は高くないですよ。
かえってイトーヨーカドーより安くお肉などは売り出されている事もあります！
ま、いちいちＳ・Ｃの中に入らなければならない面倒な点はありますけれどね。

[755: 匿名さん]

ドミノピザが近くにできましたね！

[756: 物件比較中さん]

この辺りは何となく当初の勢いがなくなったね。寂びれてきた感じ？

[757: 匿名さん]

さびれてきたわけじゃないと思うけど、現地に行くとなんとなく
取り残された感があるよね。
東武線側っていうのが、なんともいえない素朴さ満載っていうか。。。
やっぱりおおたかの開発は西口メインなんだね。

[758: 匿名さん]

今なら買いに行けば、もう一枚貰えるみたいよ。

[759: ママさん]

ドミノピザって持ちかえりだと20％オフか10％オフになるんじゃなかったでしたっけ？

近くに薬局なんかあるんでしょうか？大きめのがあると便利なんですが・・・

[760: 匿名さん]

オーベルの近くに、スーパーカスミと隣接してマツモトキヨシがありますよ。 結構遅くまで営業してむみたい

[761: 買いたいけど買えない人]

スーパーカスミは夜12時までやってます。

[762: 匿名さん]

>>761さん
カスミは夜１２時までやっているんですね！それはかなり使えそうです。カスミは結構
お総菜の物とかがおいしいですから、一人暮らしの人などからも需要がありそうです。
だからその様な時間設定にしたのでしょうかね。マツモトキヨシは色々安いですね。
ポイントカードを作るのをお勧めします。

[763: 買いたいけど買えない人]

ドミノピザは向こうが江戸川大学で吉田歯科の右に出来ました。物件からは遠いのですが、評判が良さそうです。

[766: 匿名さん]

ニッチ層も来ないでしょ。
まぁ 完売せず残戸６０でも隣の三井物件よりは痛みは少ないんじゃないの 住友的には。

[767: 匿名さん]

ドミノは美味しいよね～！！

[768: 匿名さん]

残り６０戸もあるの？もう一度見に行ってみるかな。

[769: 匿名さん]

７６０さん
そこのマツモトキヨシは10:00～24:00まで営業していますね。薬局が遅くまで
あいていると結構何かあった時便利ですよね。土日、祝日は９時半からあいている
様です。化粧品から薬、生活雑貨、食品など結構品揃えがいいですよ。
お隣のカスミの中に入っているパン屋さんもおすすめです！

[770: 買いたいけど買えない人]

ドミノ、ピ～ザ♪

[771: 匿名さん]

ピザ以外の話題ないっすか？検討者が寄らなくなるよ。

[772: 匿名さん]

すごいな。
もう約９割売れたってこと？
思ったよりペース早いね。

[773: 匿名さん]

学区域の小山小学校は２００９年に設立されたばかりの割と新しい
小学校なんですね！生徒数が５７０人位いるそうで、人数も少なくもなく
多くもなくいいなと思います。人数が多い小学校は運動会などみにいっても
どこに自分の子がいるかわからないなんていう話よく聞きますので。
英語教育などにも力を入れているので魅力ある小学校だなと思います。

[774: 買いたいけど買えない人]

あともう少しすれば、完売御礼っしょ！

[776: 匿名さん]

南口に三井の分譲マンションが出来るんだね
そのマンションがどのくらいの値段かで
ここも割安感が出るかもしれないね

[779: 匿名]

>>777
すでに検討スレもたってますよ。
パークホームズおおたかの森で検索してみて下さい。

[780: 匿名]

おおたかの森SC駐車場の向かいのマックは、いつオープン予定なのでしょうか？
あの場所だと、クルマの出入りは大変そうですね。

[781: 買いたいけど買えない人]

>779 これのこと？
http://www.31sumai.com/mfr/G1008/

[782: 匿名さん]

パークホームズって三井のこじんまりしたマンション？
個人的には規模の小さいほうが住みやすいと思います。

[783: 匿名]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243485/

それは、こっちのスレで話してね。

[784: 匿名さん]

後５１戸

[785: 匿名さん]

そんなにあるのか・・・

[786: 買いたいけど買えない人]

もしかしてキャンセル住戸？？？

[788: 周辺住民さん]

TX沿線でも価格の低いところはいくらでもあるでしょ。駅近でそれなりの物件は高いということです。

おおたかでできるこれからの物件もそのあたりは変わらないと思いますよ。下げる必要はない。

[789: 匿名さん]

788
検討者なら下がった方がいいのに！
営業さんか購入者は他へどうぞ

[790: キャリアウーマンさん]

三郷のライオンズマンションは引き渡し約3か月前で完売したらしいですね。

ここはいつ完売するんでしょう・・

[791: 特命]

790
あと２年位はかかるんじゃないかな。

[792: 買い換え検討中]

値引きスゴそうですね。

[793: 特命]

住友さんはあまり値引きしないと聞きますが、どれくらい値引きしてくれるのでしょうか？

[794: 匿名]

>>792
値引きしてくれたら買うの？
今 余ってる部屋を値引きで買えたら、｢私って 買い物上手｣ とか自己満足しちゃうタイプですか？

[795: 契約済みさん]

７９２です。
既に他物件契約済みです。

単なる興味本位です。
ここのＭＲ見に行ったことあるので。

[796: 匿名さん]

近くに建設中の三井の方がいいと思うが。価格次第ですけど。

[797: 匿名さん]

三井見に来たついでにこちらが売れるという可能性もあり。

[798: 匿名]

>>797
それはない。

[799: 匿名]

今週の東洋経済にも書かれてました。かってはいけない・・で、15階だて14階だてと雲泥の差があり駄目らしい。
二重床でない点も！そういうこと正直に話して価格を適正にして欲しいですね！

[801: 匿名さん]

ないない。現物みたらショックうけるよね。なんか色使いもどうなの？

[802: 匿名さん]

>>799さん

１５階建てと１４階建ての雲泥の差って一体何の差なのですか？
詳しく聞きたいです。

[804: 匿名]

802,803
こんばんは！799です。

建築基準法では、31,45,60メートルで規制が厳しくなります。
土地が安いエリアでは、45が適正な場合が多く、45のマンションが多くなります。
マンションでは階高を重視すべきといわれており、一戸辺り3メートル以上が基本です。
利益重視のデベロッパは一戸でも戸数を増やして利益稼ぎたいため、階高削って戸数を増やすらしいです。
結果、利益重視で住民にメリット無いのが15階建てで、メリットあるのが14階建てです。14階建てにすれば、天井が高くなったり、二重床に出来たり仕様が上がります。
14階建てと15階建てでは雲泥の差とはこのことです。利益稼げるのだから、15階建てのシティテラスは階高だけみても割安でないといけないです。
ですが、長谷工仕様、15階建て、直床、天井低い、設備仕様低いことを考えると、周辺相場よりも2割位安くても良いのに逆に2割は高いです。
結果80％×80％で64％になるので、26％割高の計算になります。
26％下がれば適正ではないでしょうか。

[807: 匿名]

もとから三井の土地に三井が建てるのと
色々な地権者がいてＵＲが媒介して建てるのでは出来上がった物は異なって当然かと。

[808: 匿名さん]

そもそも長谷工物件は、長谷工が企画したものにデベが相乗りしたものが多いとか。販売が苦手だが儲けるノウハウが豊富な長谷工と、手っ取り早くもうけたい販売力に長けたデベのお互いの利害が一致した商売なんですね。お互い売りを稼ぐ、儲けることだけが目的なので、所謂、捨て物件、が多いようです。

[809: 周辺住民さん]

ここの土地は、容積率300%指定です。マンションを建てる場合、普通、容積率を使い切るように設計します。

15階建てより14階建てがよい、という話ですが、単純に15Fを削ると容積率が余るので、余った容積率をどうするか考えてみました。

・1Fの集会室とキッズルームは通常住戸に変更。（計308戸）
・1F住戸の専用庭を縮小して建物の奥行きを80cm程長くして、1F～14Fまで全住戸の床面積を5平米程度拡張。
・駐車場が20台分過剰になるので、そのスペースに集会室+キッズルーム用の建物を追加。

3LDK住戸は全室6畳以上になって収納も増えるでしょう。
これはこれでよいかも。でも、5平米の床面積増加が分譲価格に上乗せされたらプラス250万円くらい？

[810: 匿名さん]

なるほど。
利益重視のデベロッパが一戸でも戸数を増やして利益を稼ぎたかったら、１階の共用施設を極力無くして住居にするのが手っ取り早そうだってことが分かりました。

[811: 匿名]

ここは15階建て&共用施設減らしたデベロッパ利益率重視の物件てことだね。

徒歩3分なら割高&低仕様でもいずれ売れるだろうという作戦ですね。

[812: 匿名さん]

15階建て：二重床ではない
14階建て：二重床、二重天井

[813: 匿名さん]

半額でも売れんわな

[814: 購入検討中さん]

たしか共用施設がないから管理費が安かったような気がします。
管理費が安いのも魅力だけど
共用施設も欲しい
迷います。

[815: 匿名]

814
確かに共用施設がなければ管理費が安くなりますが、建設時の費用もかからない訳だから安く販売できるはず。

なのに逆に高い訳だから、大幅値引きされるまでは、高かろう・悪かろうで最も購入者損失の大きい物件だと思います。

[816: 不動産購入勉強中さん]

先日見学に行ってきたけれど、
このスレで言われていることと違いすぎてびっくりしたよ。
「高級」とは言わないが、
環境や周りのお店の様子から見たらかなりバランスがよいと感じた。

ここでやたらにこきおろされているので
ハスに構えて行ったつもりだったが
認識がずいぶん変わった。
これなら8割がた売れているのも納得。
つくづく、自分で見てみないと判らないものだと痛感。

ついでにＭ社の工事中の場所も見てきたが、
駅に近いだけで、あまりにしょぼい。
（23区内くらいの場所で駅近くなら、便利さを優先してもよいが、
わざわざ郊外で選ぶのなら、なにを好んでこんな場所でと思う）
ここを買うくらいならその先にあるマンションを中古で買ったほうがいいな。

[817: 匿名]

816
立地環境はいい方だと思いますよ。
徒歩3分でショッピングモール近いですから。

ここで言われてるのは、仕様や価格、質感が中心です。

新築はどこも良く見えます。
違いが分からないのであれば勉強不足か購入初心者か欲がない人か鈍感な人でしょう。
もう少し勉強してみてください。

[818: 匿名さん]

工事中のあの場所だけを見てしょぼいと言う意味が分からないが、どういう基準なんだろうね。

[819: 匿名]

816
住友の方かな。
どこのマンションと比べて何が良くて何が普通で何が悪いかを具体的に比較しなきゃ良し悪しはわからないですよ。

そして、その差が価格にどう反映されているのか。

新築はなんでも良くみえるもの。そういう評価コメントにしかなってないですよ。

[820: 周辺住民さん]

816の方に対する批判が多いですが、別に変なこと言ってないですよ。
マンションの仕様より、環境、立地を重視した意見ですね。
逆に、そこまで批判的なのはなぜ？と思ってしまいます。

感覚的には私も816さんと同じ意見です。
Mの駅前物件、ファミリーがあそこに住むか！？
という立地ですよね。

[821: 匿名]

820
立地を重視した意見なら納得。
ですが、まだまだ購入するまで評価出来る知識など無さそうでしたので、もうちょっと勉強した方がいいと、率直にお話ししたまでです。

批判というより816さんのためでもあります。

[822: 匿名]

821続きです。
ですが、816さんは自分で見たので一つの基準ができて今後に生かせると思います。

マンション情報誌には物件3件位できめましょうなんて書いてますがあれは間違いです。デベロッパ側の都合ですね。

見るなら10件位は見て比較検討した方がいいです。

[823: 匿名さん]

平成２４年度内に完売を目指しているとのことで、現在、残４５戸。
２８３／３２８＝８６．３％
だいたい、後は６戸／月ペースで販売なので、結構いいペースと言える。

[824: 匿名さん]

>>823
うーん かなりあまめの見込みですね。
とりあえず竣工後１年以内で完売なら通常物件。
以降も売れ残るなら不人気物件。
ここは今年の11月くらいがTLなんじゃない？

[825: 匿名]

ここの立地と環境ってM社のとそんなに違うの？どちらも駅近でSCに近い、あと環境といってもあまり変わるようには思えないな。ファミリーといえば公園はあちらの方が近い。

[826: 匿名さん]

どうも話がかみ合わないと思ったら、M社の駅前物件て、おおたか駅前のパークホームズのことですかね？
ということは、816、820は同じ住友不動産販売の営業さんですね。
M社の物件に戦々恐々としてるのでしょう。
年内完売しなきゃ住友不動産からお咎めでもあるのかな？