シティタワーさいたま新都心Part.3

[匿名さん]

Part.1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83837/
Part.2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144052/

真剣に検討している方もいますので、煽り荒らしはご遠慮ください。
投稿がすぐに反映されない不具合がある様ですので、何度も同じ書き込みをしないように注意しましょうね。


所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：
埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～91.75平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_shintoshin/
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[21: 購入検討中さん]

>20さん
検討中なので購入された方に質問させて下さい。
大宮、武蔵浦和のタワーとここを検討しています。

ここを購入された理由はなんでしょうか？
ここのメリットは、金額が安いというくらいしか見出せていません。
(仕様、立地は他2物件の方が上だと思います。)

ここの掲示板をみていると修繕費用が安いのはメリットではなくデメリットと思えてきました。

[23: 匿名さん]

>20
>もちろん修繕する時期や金額などが高い確度で見積り可能であり、10年～15年後に修繕することがほぼ100%であるような状況であれば別でしょうけど、現状はそんな状況にはありません。そんな中で、負担しろなんてかなり暴論ですよね。

金額が分からないから積み立てなくていい、という方こそ暴論では？

上で100万～150万という話が出てますけど、入居された方々がなんの積み立てもなく必要となったときにその額を用意できるとお思いですか？出来ない方が居た時はどうするのでしょうか？修繕をやめるのですか？それとも他の方が善意で負担してくれる？そんなわけないですよね。

どのマンションも長期修繕計画を作り、修繕費を積み立てておくのはそういったトラブルを回避する目的もあるのですよ。ましてや免震機構などという修繕に高額な費用がかかることが予想されるものほど、事前に積み立てておく必要があることはだれの目から見ても明らかでしょう。

また>20さんには文句を言われるかもしれませんが、これは大事なことなので有耶無耶にしていい問題ではありませんよ。

購入を真剣に考えたらっしゃる方々は是非こちらも参考にしてみてください。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

>長期修繕計画を見せて頂いたのですが表中に免震装置に関するメンテナンス項目が全く無かったので担当営業の方に伺ったところ、「将来メンテナンスが必要になってくるかもしれませんが、長期修繕計画は３０年以内に行う修繕項目のみで策定しています。それ以降に必要なメンテナンスの費用については入居後組織される管理組合で検討してもらう予定です。」という説明を受け絶句しました。

>私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。

>免震工法はメンテ費用がかかります。この工法は歴史が浅いので（→予算が取りにくい）ので長期修繕計画に項目がなかったのでしょう。→しかしそのような項目がないのは、営業上の戦略でしょうが、不親切以上の対応です。→購入者には理解していないだろうと高をくくっている？

[25: 匿名さん]

↑そりゃ携帯からじゃ見づいらだろうね(笑)

[26: 匿名さん]

>http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

これってまんまこのマンションのことじゃないの？
日付が2007年になってるから違うか。
でも住友が購入者・検討者のことをどう思ってるかよくわかるね。

[27: 匿名さん]

>>21

せめて、もうちょっと本当に以前は検討していた風に書けないのかね？
ちっとも検討などしていないどころか、悪意しか感じられませんよ～
へたくそー。

[30: 匿名さん]

免震装置のメンテナンス費用については他の人がご指摘の通り、
長計に入っていないのは不安がありますね。

それ以上にもっと心配なのはこのマンションの全ての棟が
免震になっているわけではないと言うことです。
タワー棟は免震ですが、低層棟は免震ではありません。
しかし、1つの管理組合として、敷地や建物を共有するのですから、
低層棟の区分所有者も共有持ち分はあるわけです。
すなわち、費用が発生する時にそれを負担する義務があるということです。

たいてい、複数の棟からなる団地型の管理組合の場合、
棟別の修繕積立金と全体の修繕積立金の2本立てになります。
その時に、「全体」にどの部分が該当し「棟別」にどの部分が該当するのか
という仕切りが必要になります。
タワー棟に入っている共用部分ももちろんあるのでしょう。
その部分自体は「全体」の修繕積立金の対象になるというのは自明かと思いますが
その施設を支える免震装置も「全体」とみなすのか、それとも免震装置は
「棟別」の部分としてタワー棟の区分所有者のみで負担するのか、
その判断を、分譲後の管理組合に丸投げするというのは、なかなか問題があると
思います。

[31: 匿名]

免震装置が云々て30年後の話ですよね？
そんな何十年も先には埼玉というか関東にはもう住めな





おや？
こんな時間に誰か来たようだ…

[32: ビギナーさん]

正直免震の修繕の話なんて、今はどうでもいいんだけど
、2期って売れそうなの？この板検討してるらしき人いないよね(笑)

[33: 匿名さん]

↑私も同感です。皆さん、わんさかと、「蟻んこ住宅評論家」みたいですね。私は高層階を契約済みです。「遠い将来の免震の修繕費用は・・」といった不安はありません。営業マンとゼネコンの技術者に丁寧に説明をしてもらい、納得しています。心配性の方、ブリジストン・ゴムの免震技術の資料を一読ください（そのくらい、自分で探してね〜。）。それでも不安なら、自分が納得できる物件を選べば良いだけ。大宮の近鉄不動産のタワーも良し、武蔵浦和の野村のタワーも良し。「無理なく購入出来る方」が、自分に合った物件を選べば、それで良いのではないでしょうか。

[35: 匿名]

まっ、転売を考えてなければ無問題でしょう。
形あるもの、いずれ壊れますし。

[36: 匿名さん]

問題は修繕自体よりも、修繕費用をめぐる住民間の対立に移ってきているように思います。タワー棟住民とレジデンス棟住民、免震設備の修繕費を負担するのかしないのか、売主の住友が指針を示さないせいで余計な諍いが生まれようとしています。

・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

ぜひ根拠もなく大丈夫大丈夫と繰り返すだけの>33さんにお答えいただきたいですね。

[37: 匿名さん]

>>35

タワーの場合、大規模修繕の前に転売抜けするから無問題なんでしょう？
あなた、いつもダメダメで擁護になっていませんね。

[38: 匿名さん]

売主の住友の指針は示されております。

全て、重要事項説明書に明記されており、
その内容の説明を受けて皆さん契約されているわけです。
納得されない方は、契約されなければ良いのですね。

購入を検討している方は、直接営業や技術担当者へお聞きした方が良いでしょう。
本当に検討されている方は、自分で確認された方が賢明です。

心配だ、対立だ、誰が払うんだ、大丈夫だ、心配無い｡｡｡｡堂々巡りに入っているようで。

ここの板は、どうもいたずらに騒ぎ立てるお方が多いようで｡｡｡｡｡

[39: 購入検討中さん]

>38
他のマンションは何処を検討されましたか？
その中でこのマンションに決められた理由はなんでしょうか。

私はこのマンションは仕様もよくなく、金額が安いしかメリットが見出せていないのでご教示頂ければ有難いです。

[40: 匿名]

＞37さん
埼玉で転売抜け前提の人って多いのかい？
私はそんな楽観的には考えられないな〜w
もし、君がその様な考えの持ち主なら少なくとも10年以内に実行した方がよいですよ。

[41: 匿名さん]

↑ダメだなぁ
この人
少しは勉強してくれないと
売り抜けるなら10年前後までが当たり前じゃん
埼玉で積み立てと管理費で4万超えたら売れないよ
反射書き込みの前によくお勉強しなさい

[42: 匿名さん]

>>40

35～40でタワマン買った場合、永住するなら老後は管理費・修繕積立、大規模修繕一時金どうするの？
80前後まで持ったとしてもそこから更に生きてく限り負担は続くが大丈夫かい？
それとも管理費・修繕関係費が高騰した古い古いタワマンを売れるのかい？
考えろやw

[43: 匿名さん]

＞３９

いろいろ検討しましたが、最終的には大宮のタワーマンションを検討しました。
大宮の方が安くて良かったのですが、金額の問題より優先される事が
人にはそれぞれにあると思います。

＞私はこのマンションは仕様もよくなく、金額が安いしかメリットが見出せていない。

購入のメリットは人それぞれの価値観や環境でちがいますので、
自分で良くないとお考えで有れば、購入されない方が良いと思います。

たとえば、お子様がいるご家庭では、周辺の学校や環境を考えるだろうし、
ご年配の両親が住むそばで購入したいと考えれば、その近くの場所が優先されると思います。

購入される方の優先順位がそれぞれ違うと思います。
ここが良い、ここが良いとお話しても、
別の方から見れば、それは良く無いとなってしまう事もありますので。

ご自分で良く無いと言う事で有れば、おやめになった方が良いと思います。
ご教示出来るような内容で無く申し訳ございません。

[44: 匿名さん]

＞39

39さんご自身は、どのマンションを検討して、今はどのマンションを「一番条件が良い」と思われていますか？
43さんに質問する前に自分の考えも示すと説得力があると思います。

[45: 匿名さん]

あなたもね

>44

[46: 匿名さん]

>売主の住友の指針は示されております。

38さん、どのような内容の指針が示されているのですか？

[47: 匿名]

＞41さん
ごめんなさい。君のシュールな笑いはレベルが高すぎて私には理解できないよ。
それとも私の日本語の理解が間違えてるのか…w
いずれにしてもマンションを買う気があるなら真剣に検討した方が良いですよ。
思い付きではダメです。

[48: 購入検討中さん]

>44
大宮のタワーと武蔵浦和タワーを検討しています。

私の考えは

立地: 大宮 >武蔵浦和>北与野

仕様: 武蔵浦和>大宮>北与野

価格:北与野>武蔵浦和=大宮


立地に関しては駅力は大宮 、近さは武蔵浦和 と思っています。
貴重性も考慮にいれると大宮>武蔵浦和と考えています。
(大宮駅近の大規模は当分の間ない。タワーの数も少ない。 武蔵浦和はタワー乱立しすぎ。)

残念ながら北与野は駅力がなさすぎです。
新都心まで行くことも可能ですが3つのマンションで1番遠くなります。


金額的には、北与野が1番安かったです。

浦和のタワーまで待ってみてもいいかと思っていますが、かなり高くなりそう。

[49: 匿名さん]

武蔵浦和は、大宮や北与野の「大宮台地」に対して、地盤という面でのデメリットがありますよ。
また、あちらのスレにあった河川氾濫のハザードマップを見ると、氾濫したら真っ先に浸水する位置にあるのも大きなデメリットでは？
武蔵浦和は駅前にも駅周辺にもタワーマンションが乱立しているので希少性がなく、資産価値として他２物件に比べ不利です。

以上の切り口から評価すると、私の中ではこうなりました。

立地: 大宮 >北与野＞武蔵浦和

資産価値: 大宮>北与野＞武蔵浦和


人によって色々な切り口があるでしょうし、街並みの好みなどもあるでしょうから、ランキングはほんと人それぞれでしょうね。

[50: 匿名さん]

大宮買いたいけど金ない。9月引き渡しでしょ？

[51: 匿名]

冷静に考えて北与野＞武蔵浦和はないよね。
埼玉中央エリアで言うなら浦和＞大宮＞南浦和＞武蔵浦和＞その他カスでしょ。

[53: 匿名]

浦和の駅力の弱さはパネェっす！

[54: 匿名さん]

浦和は交通については確かに不便。ただ、それでもやはり浦和はこの近辺ではﾄｯﾌﾟかなと思う。南浦和（浦和寄り）や北浦和（駅前は汚いが）も良いと思う。大宮は「商」という点ではダントツの1位だろうが、「住」という点では残念ながら、上記3浦和には勝てない。この場合の浦和には中浦和、武蔵浦和は含まれない。武蔵浦和も良いのは駅周辺だけ。

[55: 匿名]

浦和の大宮嫉妬もパネェっすww

北与野スレなのにwwww

[57: 匿名さん]

駅力は断然大宮でしょ。買い物にしても都内に出る必要ないし。
大宮駅東口の開発次第でさらに伸びしろある。

[58: 匿名]

>56
都内へ○○分とおっしゃるなら都内にお住みになったら如何でしょうか？？

>56は知性と経済力が残念そうですね…。

此処は「シティータワーさいたま新都心スレ」です。大宮VS浦和やりたいなら某巨大掲示板か自分のノートにでも書いておいてください。

[59: 買いたいけど買えない人]

すみふーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

[62: 匿名さん]

>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
>・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
>・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
>・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

誰も答えられる人はいないということでよろしいですね？

[63: 58]

>61
？
野村でも三井でもありませんが(笑)

某タワマン住民ですよ(ﾊｧﾄ

[64: 匿名さん]

たびたびここで話題になっているのが「タワー棟の免震についての負担」です。ちょっと浮かんだ素朴な疑問があります。逆の場合、どうなるかということです。
もし、今回の大震災のような規模の大きな地震が起きたとしますね。タワー棟のほうは免震のおかげでほとんど被害が出なかった。ところが、レジデンス棟のほうでは大きく亀裂が生じるなどして、補修のために相当の修繕金が必要となったとします。
この場合、もし、タワー棟の住人だけが免震部分を負担していたとすると、タワー棟の住人のほうから、「免震でないから被害が出たんだから、レジデンスの住人だけで負担しろ」という意見が出てきそうな気がします。
やっぱり、1つのマンションで免震構造とそうでないところがあると、公平・公正の点から難しい問題が出てきそうですね。ただ、これは売主というより、後々管理組合で決めていくことになるんでしょうね。

[65: 匿名さん]

>64
後々っていつですか？修繕が必要になってから話し合ったのでは手遅れな気がするのですが。むしろ、販売時の段階で予め決めておくことができないのでしょうか？管理規約できちんと決まっていれば揉めることなんて一切ないのですし。

どうしても販売時に免震の修繕費を話題に出したくないという住友の真意が見え隠れします。

[66: 匿名さん]

>>65さん
64です。「後々」ということですが、実はここにも問題があるようにも思うんです。本来、こうした問題は管理組合で決めるべきものだと感じています。したがって、ﾀﾜｰ棟、ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ棟も一同に会して、早期に理事会等で決定すべきものではないかと思います。
　ところが、1つ問題なのは、住友がここをどの程度の期間で売り切るつもりでいるか、ということ。ｼﾃｨﾃﾗｽのよように何年もかけていくのであれば、おそらくレジデンス棟のほうがほぼ埋まるまで相当の時間がかかるように思います。となると、早々に集会を開いても、まともな決定ができないのではないでしょうか。だから、「後々」という表現をしました。

[67: 匿名さん]

＞62

＞管理規約できちんと決まっていれば揉めることなんて一切ないのですし。

それはどうですか？規約にあっても揉めるものは揉めるでしょう。法律だってなんども改正されますよ。ルールを一回決めておけば安心なんてことはないです。当事者の意見はその時々で変わりますから、問題がある場合に解決できるような体制・環境を作っていく努力をする必要があると思います。

[68: 匿名さん]

上の方で重要事項説明云々と言っている方がいるのでそれに倣いますが、仮に規約に「免震修繕の際はレジデンス棟タワー棟の住人がともに免震修繕費を負担する」(あるいはそれに類する)規約があったとします。購入者は当然、重要事項説明時に規約の内容に同意して購入するのですから、全住人が負担することに納得の上購入することになるわけです。逆に「免震修繕費はタワー棟住人の実で負担する」という規約があった場合も、タワー棟の購入者はそれを承知で購入することになりますよね。

もちろん>67さんがおっしゃるように、入居後に住民が自分たちのマンションをより良くするために行動することは大事ですし、その過程でいろいろな討論が行われ、規約が変更されることもあるでしょう。しかし400戸以上の大型マンションですから、規約変更の同意を取り付けるのは容易なことではありませんよ。

そこで重要になるのが、予め免震修繕の規約が「ある」か「ない」かです。

「ある」場合は安心ですよ。仮に話がまとまらなくても事前に決められたことを行えばよいのですから。
「ない」場合は悲惨です。話がまとまらないために、最悪、必要な修繕自体が行えないということも考えられます。

どうやら、管理規約なんて住民で話し合えば簡単に作られる変えられると考えている方もいるようですが、全住人の2/3,3/4の同意を取り付けるのは至難の業ですよ。ましてやここはタワー棟とレジデンス棟という全く違う構造の建物があるのですから…。

[69: 匿名さん]

規約ないんでしょ？それはもうわかったよ。
それでこの板で何したいの？

[70: 匿名さん]

開き直ったね。
無いって時点で大問題なのに。