シティタワーさいたま新都心Part.3

[匿名さん]

Part.1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83837/
Part.2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144052/

真剣に検討している方もいますので、煽り荒らしはご遠慮ください。
投稿がすぐに反映されない不具合がある様ですので、何度も同じ書き込みをしないように注意しましょうね。


所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：
埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～91.75平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_shintoshin/
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[202: 匿名さん]

免震じゃないけど大宮のGMTの修繕積立金は

修繕積立金（月額） 4,800円～14,700円

だってさ。
免震じゃないマンションですらこの額が必要なのに

修繕積立金（月額） 1,840円～3,520円

耐震や制震よりもコスト高といわれる免震マンションがこの修繕費で大丈夫？

[204: 匿名さん]

シティタワー蕨（住友）
修繕積立金（月額） 2,920円～3,340円

パークコート赤坂
修繕積立金（月額） 8,840円～15,630円

浅草タワー
修繕積立金（月額） 5,230円～7,620円

ライオンズ三郷中央
修繕積立金（月額） 5,420円～7,270円

テラス東陽町
修繕積立金（月額） 6,540円～7,700円

エクラスタワー武蔵小杉
修繕積立金（月額） 8,180円～13,810円


こうして比べると、住友の免震タワーの修繕積立金の安さは異常だよね…

[205: 匿名さん]

＞202
それ最初の2年だけ。
大宮より高いよ。

[206: 物件比較中さん]

>204
勉強になります。
確かに住友の物件だけ修繕積立金が安いのですね。
何故でしょうか？

[207: 物件比較中さん]

>205
最初の2年だけとは？
2年後の金額はいくらになるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

>206
修繕積立金=マンション住民の貯金

これを高くしたところで売主には何のメリットもありません。これを安く設定することで管理費を上げたり、高いローンを組ませることができます。2,3流デベのよくやる手口ですが住友も同様のようですね。

免震修繕の実績がまだなく修繕周期や金額が不透明なことに付け込んで修繕計画から外す。「必要ならば住民の方で話し合って積み立てて下さい、完売後ならばウチには関係ありません」といった感じでしょうか？住友営業さん。

[209: 匿名さん]

＞２０７さん
1年目～2年目　　　1.840円～3,520円
3年目～5年目　　　4,310円～8,220円
6年目～10年目　　 7,370円～14,100円
11年目～30年目　10,520円～20,100円

一般的に修繕費用は、現時点での実勢価格で想定されておりますので、
物価の上昇や修繕の施工方法の変更等により不足が出る場合があります。
その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

[210: 匿名]

部屋の広さによっても違うでしょ？

一概には言えないと思いますが。

[211: 匿名さん]

最初の2年だけ安いってことは、好意的に考えると大きな出費をした後だから単純に月々の出費が抑えられてるのは有り難いんじゃない？
2年後に他所と同じくらいの水準になるのであれば問題は無さそうだけど、2年後にどれだけ上がるとかって説明あるんですか？
そもそも修繕積立金って値上がりするものだと思ってたので、見直しとかは適宜なされるべきものじゃないんですか？

[212: 匿名さん]

>211
それは好意的に見すぎでしょ、優しい人だな(笑)
いままで見てきた他のマンションは、5年毎に20～50%増額されていくってのが殆どだったけど、3年目で2倍以上になるケースなんて初めて見たよ。

私からしたら初期だけ修繕積立金を安く見せかけて売ろうという風にしか見えないんだけど。それとも、私が知らないだけで他のマンションも3年後に100%以上の値上げなんてケースがゴロゴロしてたりするの？

[213: 匿名さん]

確かに修繕積立金安すぎるね。免震の修繕抜きにしても。
重要事項説明会で30年後まで修繕計画を示してくれるはずだけど。
まさか赤字の史料を契約者に提出してるのかな。

[214: 匿名さん]

それも販売戦略じゃないの？すみふは長期で売るつもりだろうから自社負担を少なくするつもりだろうよ。指すかﾞ住友って感じだな。

[215: 匿名さん]

>214
いずれにせよ住民のことを考えて無い。

>指すかﾞ住友
皮肉なのね。

[217: 匿名]

>その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

この文を読めばそもそも臨時徴収前提の修繕計画なんだということが分かるでしょ。月額が多いとか少ないとか関係ないよ。そもそも心配な人は臨時徴収に備えて自分で貯蓄しておけば何の問題もない。

[219: 匿名さん]

>217
臨時徴収前提の計画だと滞納者問題が出てきませんか？
支払わない住民に対しては裁判などで強制的に払わせることも可能なのでしょうか？

[224: 匿名さん]

何でこんなに荒れてるの？どう考えても買うつもりのない人が、修繕を心配しても仕方ないじゃん。
スミフに恨みでもあるの？そっちの方が興味あるよ。

[230: 匿名さん]

だから販売戦略でしょ。修繕積立金を安くして、ローン払えると錯覚させる。
そして長期で売るつもりのスミフの負担を軽くする意図もあるかもね。
でも、契約者しか解決できない問題だし、検討者は嫌なら買わなきゃいい話。
ネガさんはどうしたいの？直接モデルルーム行って、聞いてみれば？

[232: 物件比較中さん]

>230
なかなか難しいですね。
住友の方も商売でしょうから売るために初期費用を安く見せたいというのも分かります。
それでも購入者の立場から考えると不親切に感じてしまうのは私だけでしょうか？
ここを覗かなければこのような問題があることすら気付かなかったわけですので…

実際問題として免震マンションは修繕費用やそのための時期などが明確になっていないという問題があるようですね。
正直、私は今まで些細な事だろうと軽視していたのですが、よくよく考えると恐ろしいことですね。

[233: 匿名さん]

＞１９０さん
回答ありがとうございました。
参考になりました。
皆さんと話題が違くてすみません。
高層階の虫の件でした。

[234: 匿名]

営業が高飛車な事言ってるから荒れてるのでは？

メチャメチャ強気で普通引きますよね。

[235: 匿名さん]

今時修繕積立金が安すぎるのはマイナスだと普通は気づく。
世帯戸数が2倍の大宮より安いなど有り得ないでしょ。

でもそれでと買う人はいる。そしてそのう完売する。駅近でこの地域に地縁がある人が買う。

[238: 匿名さん]

202のレス嘘なの？ここより大宮のが修繕積立金安いの？

[239: 匿名]

皆さん落ち着いて下さい。

修繕積立は住民の積立です。
これでは足りないと判断すれば、管理組合で議論され見直しをする物です。

マンションに現在住まれている方は、ご存じだと思います。
私が住んでいるマンションも見直しが入り、資産価値向上の為、上がりました。
安ければ上げる、高ければ下げる、初期の時点では仮の設定の物です。
どっちにしても住民の積立金には変わりありません。

もし仮に議論するのであれば、経費として出ていってしまう、
管理費が高い、安いなら、まだわかるのですが｡｡｡｡

すでにマンションに住んでいる方なら、理解いただけるかとおもいますが。
修繕積立金が足りない、足りるで、あまりにエキサイトされているので気になりました。

[242: 匿名さん]

＞240
大宮いくらか書かなきゃ説得力ないよ。
面積も違うし、共用設備も違うし。

[249: 匿名]

このマンション、予想以上に電車やホームからガン見えなのに驚いたよ。
なぜベランダを透明にしたのだろう…。

[250: 匿名さん]

透明なのは、中層階から上ではありませんでしたっけ？

何階から上が透明だったか、知りませんが････

[251: 管理人]

管理人です。


いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。


検討されている方にとって有益な物件に関するマイナスの情報については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方にむけた、
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞ御配慮を持ったご利用をお願いいたします。

なお、削除関しましては、以下、FAQなどもご参照ください。

◆「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#21

◆不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#3

◆変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#20

今後とも、当スレッドを宜しくお願いいたします。

[252: 匿名さん]

この前の野村の武蔵浦和の防災・管理説明会では、
顧客の満足度かなんかのやつ。
住友の管理会社が、修繕費の項目では一番だったよ？

確かに修繕積立金、検討してる３物件（ここと、武蔵浦和と大宮のタワー）の中では一番安いけど、大宮のタワーみたいに変な池みたいなのがあったり、スカイラウンジやら機械式駐車場があれば修繕積立金が高くなっていくのは当然でしょ。
ここが安いんじゃなくて、他が余計なものつけすぎて高くなってるだけなんじゃないの？

[253: 購入検討中さん]

私もここを含めていくつかのマンションを検討してるものですが、ここは共用施設の比較を待たず修繕積立金がかなり低く抑えられている印象です。
モデルルームで伺った大宮の修繕積立金月額は特に高いものでもなさそうですし、こちらはやはり販売会社の戦略として初期コストの(見かけ上の)抑制をしているように思います。免震装置のメンテナンスや耐用年数経過後の更新などが織り込まれているのか甚だ疑問です。
まあ、実際のところは入居してみないとわからないでしょうが。

[254: 匿名]

>252
同じ住友の蕨タワーはタワーパーキングなのに、ここと同水準の修繕積立金ですけど？

初期の修繕積立金を安く見せかけるってのが住友の販売方針ということで間違いなさそうですね。

[255: 匿名さん]

蕨のタワーはタンクレストイレでもある。ここは違うみたい。

[256: 匿名さん]

>253
免震の定期メンテナンス費用は管理費に含まれるそうですよ。
以前にここで話題になっていた、交換時期に関してはブリジストンの発表で50～60年でしたっけ？
ほかのマンションも50年単位の修繕計画があるなら別ですが、そんなのも聞いたことないし、
話を広げれば、コンクリートの耐用年数（７５～９０年でしたっけ？）を超えた場合に、それぞれのマンションで建替え可能なほどの積立金を用意してないけど大丈夫？ってはなしに繋がっていきますよね。
結局、今のものさしで決めたところで、机上の空論でしかないわけですが、
どうしても心配ならば、免震装置の交換費用が一基あたり1000万円くらい？（これも今の水準で考えた場合にって事だけど）×26基（でしたよね？）＝26000万円÷約400戸÷600ヶ月（50年）で計算すると月々1080円程度の積み立てで済むわけで、
驚くような負担になるわけではないですよね？（それまで生きているか自信はありませんが）
ほかのマンションが、今後30年で70％の確立で起こると予想される巨大地震によって生じるかもしれない修繕費が織り込まれていないのも、個人的には腑に落ちないんですが、そういった場合ってどうするんですか？
たとえば、制震ってのは、建物が変形してはじめて効果を発するわけですよね？
耐震なんてのはそれ以下。
地震保険で払われる一部損なんて、保険金額の５％ですよね？
制震にしておけば建物は無傷とでもいうのでしょうか？

プラウド武蔵浦和のテーブルで待たされているときに隣のご夫婦が話してました。
降水確率70％ならば普通は折りたたみでなくちゃんとした傘を持って出かけるのに、なんで70％の確立の地震には適当にしか備えないの？ですって。
我が家と同様、プラウドとここで迷っているようでしたけど、妙に納得してしまいました。


＞254
蕨と比べても、駐車場代は半分程度かそれ以下でしょう？
北与野は6～7千円のところが沢山あるのに、蕨は1.8万円でしたっけ？
ここは、修繕費も蕨より1000円近く安かったはずですよね？
余分なものをつけない上でのスケールメリットって説明してくれるところだと思うけど、ほかのタワーも余計なものつけないでその分、ランニングコストを安くすればいいのに。

[257: 匿名]

月々1000円で済むのならば尚更積み立てない理由が判りませんね。1000円でも安く見せたいということでしょうか。

[258: 匿名さん]

1,000円もあくまでも遠い将来の仮の話ですね。
積み立てるか、どうするかは、
ここの住民になった人たちが議論して決めるお話では？

[259: 匿名さん]

>257

256です。
結局、机上の空論てことでしょ。
実際に60年持つのか、80年持つのか、100年持つのか解らないものを想定して積み立てるなんてナンセンス。
今わかっているのは、50～60年は持ちますってことだけでしかなく、何年後に幾ら位掛かって交換が必要になるのか
コンクリートの耐用年数と一緒で理論値の話でしかないんだから。
それとも、今の免震装置で、交換の時期を迎えたものでもあるの？

まさか、掛かるかどうかわからないけど、50～60年先の修繕計画を組んで今から金だけ集めときますなんてマンションがあるの？
もしあるなら、そっちのほうがどうかしてると思うけど・・・。

[260: 匿名さん]

仮定の話なのになんで「積立ダメ絶対」に話を持って行こうとしているのかわかりませんね。いろんな意見があって良いのでは？真剣に購入を検討しているひとが将来に備えたいと思うのも許せないのかな。

せっかく管理人さんがスレを綺麗にしてくれたのに、これじゃ昨日の繰り返しでしょう。

[261: 匿名]

余分な物←ラウンジ、庭や公園、ジムなど豪華共用施設がタワマン(大規模マンション)の醍醐味だと私は思いますが。

プールも欲しいくらいです。


共用施設を余分な物と考えているならURとか賃貸の方がよろしいかと。

[262: 匿名さん]

>256さん

そうではなくて…

免震の積立がされてないのは他のマンションも同じ
しかしこのマンションは免震と非免震が混在している
だからいざという時に話がまとまらない可能性が高い

そういう話です

[263: 匿名さん]

＞だからいざという時に話がまとまらない可能性が高い

こう言う問題はちょっと、と言う人は購入検討をやめれば良い。

それでも、ここを購入検討したい人は、検討すれば良い。

と言う事ですね。

どんな物件もメリット、デメリットがありますから、
自分が何を優先させて順位付けするか。

自分の価値観で、
メリットを超えるデメリットがあれば、×
デメリットを超えるメリットがあれば、○

あたりまえの事ですみませんでした。

[264: 匿名さん]

修繕費で盛り上がるのは、誰もが買いたい憧れのタワーの証でしょうね。
買う気満々なんだが、若干のリスクで盛り上がってる。

賢い人は既に購入済みですよ。

ご自分で調べる事をお勧めします。

[265: 匿名さん]

>262

256です。
免震と非免震の混在というのは、考え方によってはリスクの分散が出来ているとも取れませんか？
大きな地震が発生したときに建物の被害は免震のほうが小さくてすむわけですし、非免震の建物に被害が生じた場合には、免震の人たちも修繕費を負担するわけですよね？
購入者がそのことを理解していれば、むしろメリットに感じるのですが間違っていますか？

[266: 匿名さん]

>260

256です。
もちろん絶対ダメなんていっているわけではないですよ。
要は、どこまでの想定をして修繕計画を組むかってことなんですが、どこのマンションも、普通の長期修繕計画期間内である30年間に70％の確立で起こるであろう巨大地震に対する被害予測や積み立てすらしていない、またそれが皆普通と思って買っているにも拘らず、なぜ、修繕計画すらありもしない（組みようがない？）50年だか80年だか100年だかわからない遠い未来の事に神経を尖らしているのかがさっぱり解らないというだけです。

[267: 匿名さん]

昨日、浦和にもチラシポスティングが来ました。売れ行き？かな？？
浦和から北にはなかなか下りないと思いますから、
チラシ配りは逆方面や埼京線沿線の方がいいですよ。
頑張って下さい。

[268: 匿名さん]

>非免震の建物に被害が生じた場合には、免震の人たちも修繕費を負担するわけですよね？
それが決まってないのです

とこまで修繕するかはその時管理組合で話し合って決めることになります
非免震の住人は、マンション全体の被害なのだから、当然可能な限り修繕すべしと思うでしょう
免震の住人は、購入時に非免震を自分で選んだのだから自己責任、なるべく修繕費は支出したくないと考えるでしょう
だから管理組合で話がまとまらないのです

[269: 匿名さん]

管理組合は、住居者全員のマンションの資産価値の維持・向上の為に組織され運用されます。

様々な問題などを解決して行くのが管理組合です。

まだ住居者でも無い方に、ここの管理組合の話がまとまらないと言い切られてもどうでしょうかね？

まだ存在してない管理組合の話をしても水掛け論です。
そんなに、レベルの低い方ばかりが住まれるとは思いませんが。
購入時に皆さん、説明を受け納得して購入するわけですので。

それから、建物の共有部分の損傷の修繕は、
居住面積の比率で費用負担となる事が決まってますよ。
どこのマンションも同じだと思います。

[270: 匿名さん]

いよいよ猛暑。計画停電気になるところです。ここは非常用発電機はあるようですが、エレベーター動かすのかな？蕨は動かしてないみたいな書き込みありましたけど。隣のアルーサは動かしているみたいです。

[271: 匿名さん]

＞２６９さん
ただでさえ様々な問題を解決しなければならないのだから、
問題は少ない方が良いでしょ。

[272: 匿名さん]

ここは検討板ですから、このような問題がありますね。と言うコメントは良いと思います。

皆さんが感じてる問題を、たくさん出して、その情報から多くの方が検討情報を得るわけです。

問題が多い、少ないを議論する板では無いと思います。

＞だから管理組合で話がまとまらないのです。

と言う事が変ですよ？と申しているのでありまして、なにか話がかみ合っていないようで････

[273: 匿名さん]

×　管理組合で話がまとまらない

確かに言い切るのはおかしいと思います。

○　管理組合で話がまとまり難い土壌がある

ということでしょう

[274: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行ってきたのですが、
タワーの方は、現在HPにある 77.48m2が一番大きいお部屋なのでしょうか？
91.75m2というのは、サウスとか別の棟なのでしょうか？

担当した営業の方は、最初タワーを勧めていたのに
途中からいつの間にか別の住友のマンションを勧め始めた為
この物件の事が全然分からなくなりました。

6000万強位で検討していたのですが、相手にされなかったのでしょうか。

「タワーのDVDを見せたいので別の日に来場予約をして下さい」と言われましたが
会話を成立させるのが難しい営業担当の方の為、
担当を替えて貰いたいですが、そういう事をした方はいらっしゃいますか？

[275: 匿名]

274＞
モデルルームみましたか？80平米超えの部屋もありますが タワーの全世帯の間取りが乗った資料もらいたいのに私も貰えませんでした
勧める間取りしか教えてもらえなかったのでなんだか良くわかりませんでした
いまいちな印象を受けたのでこの物件はパスしました

[276: 物件比較中さん]

モデルルームのプランはもう契約済みだと思います。タワーで残っているうちの一番大きいのが77.48平米ということなんでしょうか。
90平米超はタワーじゃなく、レジデンスだと思います。
営業担当は合わなかったら、代えてもらえばいいです。
私も大宮の物件の営業代えてもらいましたし。

[277: 物件比較中さん]

>>274
そうですね。
私は、タワー全体の共用図面集は貰えましたが間取り図は２タイプしか貰えませんでした。

>>276
ありがとうございます。
レジデンスの方でしたか。
そちらのパンフレットはまだ作成していないのでしょうかね。
モデルルームの間取りは、現在販売していない低層階(日陰になる10階以下）のものなら
あるようです。（まだ販売していない為）
ただ１０階以下は前の建物とかぶるので、販売は難航するのかなと思っています。
その分の価格も１１階以上にかぶせているのかしら？とも…。
素人なので分かりませんけれど。

住友さんは、担当や場所によっても全然対応が違いますね。
でも今までの住友さんの営業マンの方の中で最も話の通じない方でしたので
担当を変えていただくことにします。
変更された事があるという話を聞けて心強いです。感謝。

グランドミッドも、武蔵浦和マークスも、こちらも
「何度も足を運ばせたい」みたいですね。
だらだら長時間拘束しないで、さっさと希望の間取りを見せてくれたり、
説明が明解な方が、決断しやすいんですけれどね。

[278: 匿名さん]

>>担当した営業の方は、最初タワーを勧めていたのに
>>途中からいつの間にか別の住友のマンションを勧め始めた為

テラスとスクエアでも似たような書き込みがあったような？？

[279: 匿名さん]

『買いたい部屋』と『売りたい部屋』の攻防ですねw

[280: 匿名]

高い部屋から売っていくみたいです
既に建築中なので間取り変更の融通もきかず

[281: 物件比較中さん]

>>278
テラスでもあったのですか？
では住友さんの方針なのかもしれませんね。
モデルルームの入り口や壁には、全然タワーと違う物件の広告が貼ってありますし。
279さんの仰るとおり、売りたい部屋と買いたい部屋の攻防なのかもしれませんね。

私はタワーではない物件のDVDを見せられました（涙
それで後日来て欲しいと言われたのですが、ならDVDを送付して欲しいと感じました。
何度も足を運ばされて、何時間も拘束されるのはちょっと・・・。

なのでグランドミッドに心が揺れてます。

[282: 匿名]

なんだ結局大宮の営業ってオチか。どうせ検討する気なんてないんだろうが。こっちからお断りだよ。

[283: 匿名さん]

ここは、これから行政の開発に力が入る場所なので
そう言う意味では、買いではないでしょうか？

[284: 物件比較中さん]

>>283
そうですね。新都心は良い場所だと思います。
でも、南側の郵政の敷地にタワーが立つから
日照は悪いでしょうね。

>>282
>こっちからお断り
営業オチと結論づけるあなたが、そのダメ営業マン？ｗ

[285: 近所をよく知る人]

>>284
郵政の敷地にタワーが建つと断定するのはさすがに良くないですよ。もちろん、将来的に高層物件が建設される可能性はあると思います。また、日照にしても、シティタワーと同等の高さであれば、日照で問題になるのは午前中のわずかな時間だと思います。それから、もう1つ、郵政の敷地には送電線が食い込んでいるから、レジデンス棟のほうには、よほどのウルトラＣでもないかぎり、高層物件は建てづらいと思います。

[286: 匿名さん]

この物件も、武蔵浦和も完成はまだ先だし、特に気に入ったプランがないなら、GMT 先に検討しちゃうのがいいかもね。気に入ったら、早く入れるし、ゆっくりしてたら中古物件？になっちゃうし。その分、値引きあるかもしれないけど。

[288: 匿名さん]

埼玉No.1とか恥ずかしくて、人に言えない。

[290: 匿名]

修繕積立金の問題は解決したんですか？

[292: 匿名さん]

GMTの方が全部勝っているって意味だよね（笑）

[293: 匿名さん]

ここは、問題を解決する場所ではありませんよ（笑

[294: 匿名さん]

埼玉を代表するマンションはGMTでいいの？

[295: 匿名さん]

猛暑ですな。
熱中症には注意しましょう。

[296: 匿名さん]

埼玉県は新都心に力を入れているから
ここの立地は将来的に間違いないと思うよ。

[297: 匿名さん]

7月4日の朝日新聞の夕刊1面で、免震構造のビルは長周期地震にも効果があると掲載されていましたね。それから、直下型地震に強いことは前から分かっていたという説明もありました。直下型にも強いとは知りませんでした。

[298: 匿名さん]

新都心、新都心と言っても、ここは埼京線より西側ですから。

[299: 匿名さん]

駅近 北与野タワー!!!!です。
ここから新都心は遠い。

[300: 匿名さん]

決して遠くは無いでしょ（笑）

ここが遠かったら、GMTも大宮駅から遠い事になってしまう。

電車降りて、ホームから歩いて掛かる実時間は、

大宮→GMT、新都心→シティタワー、それぞれかかる時間は一緒ですよ。

大宮駅の埼京線は地下ホームですから対象外ですが｡｡｡｡

お試しあれ。

[301: 匿名さん]

関東屈指のターミナル駅大宮と比べて同じって…

GMTは検討したから測ったありますが改札から六分ちょいでしたよ。