シティタワーさいたま新都心Part.3

[匿名さん]

Part.1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83837/
Part.2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144052/

真剣に検討している方もいますので、煽り荒らしはご遠慮ください。
投稿がすぐに反映されない不具合がある様ですので、何度も同じ書き込みをしないように注意しましょうね。


所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：
埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～91.75平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_shintoshin/
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[1: 物件比較中さん]

前スレ
＞９５６さん、修繕費が

[月額] 1,840円 ～ 3,520円

って確かにかなり安いですね。ここ、タワーですよね？
免震って修繕費もかかるんですよね。。
これ、どういった試算で出してるのか詳しく知りたいです。

[2: 匿名]

修繕があまり必要ない高級マンションなんですかね？建物は一級品って事なんでしょうか。

[3: 匿名さん]

一流マンションほど修繕費が安いなんて聞いたことないよ。むしろ高級建材使っている方が修繕費高くつくでしょ。

そもそも免震問題抜きにしても別の同規模マンションに比べ、修繕積立金の安さが異常なんだよね。管理費高、修繕費安でトータルコストを誤魔化す典型的な例。二流三流デベならともかく住友のやることじゃないよ。

修繕費が安いのではなく修繕“積立金”が安いのだとしっかり意識すべき。「30年以内に修繕しないから免震修繕費用は積み立てない」なんて平然と言ってくるところだから、なぜ安いのかしっかり確認する必要があるよ。

[4: 匿名さん]

またかぐわしい自演連発か。
ここの板は全く役に立たないね。

[5: 契約済みさん]

こんにちは。1期契約者です。
インテリアの話題あるかなと、思って来たらなんかひどい状況ですね。
特定の？個人か、業者かわからないですけど、悪意に満ちた書き込みばかり。
一つ気になったので書きますが、免震装置の修繕(大規模)はかなり先の話で、応益負担の原則から考えて、部品交換等行われた後に、受益する者がその費用を負担すべきです。なんでその時に所有してるかわからないのに、新築購入者が負担すべきみたいな書き込みが、あるんでしょうか？
これって通常の修繕と色合いも違った資本的支出なので、取扱いは慎重にすべきです。無責任に適当なこと書かれるのは、本当に迷惑極まりないので、止めて欲しいです。

[6: 購入検討中さん]

>5
修繕費用が足りなくなるマンションの典型な考え方ですね。

このマンションを検討していましたが検討から外す事を考えないと。

北与野マンション 駅力はないですし。

[7: 匿名さん]

>5
>免震装置の修繕(大規模)はかなり先の話で、応益負担の原則から考えて、部品交換等行われた後に、受益する者がその費用を負担すべきです。

それはつまり「免震構造の修繕費はタワー棟の住民にだけ負担させ、レジデンス棟住民が負担する必要はない」って考えですよね。もちろんそういった考え方も“有り”だとは思いますよ。実際免震の恩恵に与れるのはタワー棟の住民だけなのですから。

しかし、文章や規約でそれを明言していない以上、実際に免震修繕の時期になって問題にされるのは目に見えていますよね？「同じマンションなんだから免震修繕をレジデンス棟の住民も負担しろ！」「なんでタワー棟の住民のためにレジデンス棟住民が金を払わなければならないんだ！」…おそらく2棟間の住民関係は最悪になりますね。そして結局結論が出ず、タワー棟住民の命にかかわる免震修繕が行われない、なんて最悪の事態も。

そういった事態を防ぐために、売主は例えばタワー棟の修繕積立金をレジデンス棟に比べ高額にするなどの提案をしなければならないのに、住友はそれをしていない。それが一番悪いのだと思います。この問題を棚上げしたまま購入するということは、ただ問題を先送りしているにすぎません。


>なんでその時に所有してるかわからないのに、新築購入者が負担すべきみたいな書き込みが、あるんでしょうか？

投資物件としての購入か、将来の引越を視野に入れられているのでしょうか？仮に修繕が必要な時期には既に手放していることを想定しているとしても、免震修繕に対する積み立てがキチンと為されていないというのは売却時の資産価値を下げることになりますよ。

繰り返しになりますが、これらの問題は全て住友側が事前に免震修繕に対する指針を示しておけば解決できる問題です。免震機構自体はとても優れた設備だと私も思っています。30年以内に起こらないからという“想定”のもと(前例がないからデータ上の予測である30年以上先としているだけであって、実際には20,30年で必要になるという意見もあるのです)、何も指針を示していないという住友側の対応は信じられません。

[8: 匿名さん]

○○棟○○棟って分けるのなら別物件として売り出せばよかったのにね。
そりゃ2棟の構造がまったく違うなら自分と違う棟の修繕費を負担したくない人なんて当然いるさ。
入居してから管理組合で決めるってなれば当然入居してからもめるよね。

[9: 契約済みさん]

一生懸命クレームありがとうございます。
最初から検討なんてしてないでしょうけど、ご近所にならなくて済みそうなんで安心です。
そのうち建て替え費用の積立てを行わないのは、一流がやることではないとか言うのかしら。
とにかくあなたの書き込みは、トラブルをおこそうとの悪意に満ちていて、迷惑極まりないので、止めてください。
ご心配無用です。

[10: 匿名さん]

契約済みの方が検討板を見張るようになると荒れる素です。
契約者・住民板が望ましい。

[12: 匿名さん]

↑賛美クンお疲れ様

[13: 匿名さん]

要は修繕積立金の内訳をしっかりと確かめようってことでしょ？間違ったこと書かれていないと思うけど。むしろ検討中の人にとってはありがたい情報。

確かに住友営業と何も考えずに購入決めちゃった人は、これ書かれたら困るわね。
でもさ、クレームだ何だと騒ぎたてるだけでしっかりと反論できないんだから、ああ本当のことなんだなって余計思われちゃうよ、そこのところ大丈夫？>9

[14: 匿名さん]

このクラスのマンションを買う人は、何も考えずに購入する人はいませんよ。
むしろ、買えない人が大騒ぎするぐらいですかね。

修繕積立金にしても、最初から内訳をしっかり確認しても何の保証もありません。
確認する必要はありますが、それに目くじら立ててもしょうがないでしょうね。
そう言う人は、買わなければ良いのです。

マンション購入する人ならわかっていると思いますが、
完全に余裕を持って計画されている物はありません。

購入する時点で、購入者が受け入れて購入するわけで、
受け入れられ無い人は、買わなければ良いだけです。

購入後に、自分たちの資産管理は管理組合を通じて自分たちで行って行く物です。
買わない人や買えない人にとやかく言われる筋合いは、きっとありませんね。

しかし免震だけで、長く続いているテーマにびっくり。
まー自分もなのですみませんが、そろそろうんざりですね。

検討を外す人は、わざわざ宣言しなくていいから出て行って下さい。
ほんとうにご近所さんで無くてよかったですね。

[15: 匿名さん]

>14
それで結局は免震の修繕に対する用意は何もしていないってことだよね？

大丈夫かな、このマンション…

[16: 匿名さん]

>14
真剣に検討している人は、それこそ、そんな心構えではなく実際に免震修繕に対する対策が立てられているのかどうかの方が知りたいのですよ。

実際問題、この物件は何の対策も立てていないどころか、タワー棟レジデンス棟という2棟構成になっている関係で住民同士の深い対立を生む温床となっているのです。既に何も考えず購入を決めてしまった人にとっては触れられたくない問題かもしれませんが、このような重要問題に触れずに何が検討板なのでしょうか。

逆にインテリアなどの話題で盛り上がりたいのでしたら、住民板を立てそちらで話すべきではないでしょうか？真剣に検討している人たちの邪魔をしないで頂きたいものです。

[17: 匿名さん]

＞15
ここまで来てまだ、理解出来てない人がいるとは。。。。びっくり。
かなり前に、契約した方が修繕に組み込まれていないと申していましたよ。
やれやれ。。。。。

修繕に組み込まれていなくても、マンションは普通販売されますよ。

免震機能がついて無く、このタワーマンション大丈夫？ならわかりますが、
免震機能がついてて、このマンション大丈夫？と心配されるレベルに、またまたびっくり。

将来交換する費用だって、仮にタワー棟の人だけで負担しても、100万～150万ぐらいだし。
なんの根拠もないからまた、怒られてしまうかな。。。。？

買えない人は、心配しなくても良いですよ。

[18: 匿名さん]

>17
>かなり前に、契約した方が修繕に組み込まれていないと申していましたよ。

それって大問題ですよね？！
住友は売れればそれでいいのか…

>将来交換する費用だって、仮にタワー棟の人だけで負担しても、100万～150万ぐらいだし。

なんでタワー棟の人だけで負担するの？
同じマンションじゃない、当然みんなで負担でしょ。

[19: 購入検討中さん]

>17
よく理解せず買っている人は多いと思います。

修繕費用も安く見積もられていますから、足りなくなるでしょう。一時金を徴収する事になると思いますが払いたくない、払えない人達でてきます。
特にここわタワーとテラス構成だから尚更払いたくない人々が出てくるでしょう。

結論ですが、修繕したくても修繕費用が足りなくなります。修繕されませんから資産価値が下がります。

最初にデベが購入者の事を考えてしっかり修繕計画を作ればいいのですが、このマンションはそうではないみたいです。

[20: 契約済みさん]

なんかさらにクレームいっぱい。一人何役も大変ですね。
何も考えずに購入きめちゃった人になってるし。重要事項できちんと説明されるような大切な話ですけどね、説明を理解せずに契約してしまう人は多いんですね。あらあら大変。

免震の修繕の話は今、積立の計画がないことは問題ではなくて、むしろそうあるべきと私は評価しています。
もちろん修繕する時期や金額などが高い確度で見積り可能であり、10年～15年後に修繕することがほぼ100%であるような状況であれば別でしょうけど、現状はそんな状況にはありません。そんな中で、負担しろなんてかなり暴論ですよね。
資産価値が下がるそうですけど、いかほどさがるのでしょうか？無駄に負担させられるのとどちらがお得なのでしょうか？不動産鑑定勉強してきて、教えてください。

免震装置は定期的に検査されて、きちんとレポートが提出されることにもなっていますのでそれからきっちり対応すべきでしょう。

とにかくわかったことはこのマンションが売れたら困る、売れてほしくない人がいるってことですね。
ずっとこの板をモニタリングしてるなんて、ちょっとかわいそうになってきました。

契約者・住民板が望ましいとありましたが、このような悪意のある書き込みを放置している掲示板にあってもトラブルの種にしかなりませんし、ご遠慮いたします。

[21: 購入検討中さん]

>20さん
検討中なので購入された方に質問させて下さい。
大宮、武蔵浦和のタワーとここを検討しています。

ここを購入された理由はなんでしょうか？
ここのメリットは、金額が安いというくらいしか見出せていません。
(仕様、立地は他2物件の方が上だと思います。)

ここの掲示板をみていると修繕費用が安いのはメリットではなくデメリットと思えてきました。

[23: 匿名さん]

>20
>もちろん修繕する時期や金額などが高い確度で見積り可能であり、10年～15年後に修繕することがほぼ100%であるような状況であれば別でしょうけど、現状はそんな状況にはありません。そんな中で、負担しろなんてかなり暴論ですよね。

金額が分からないから積み立てなくていい、という方こそ暴論では？

上で100万～150万という話が出てますけど、入居された方々がなんの積み立てもなく必要となったときにその額を用意できるとお思いですか？出来ない方が居た時はどうするのでしょうか？修繕をやめるのですか？それとも他の方が善意で負担してくれる？そんなわけないですよね。

どのマンションも長期修繕計画を作り、修繕費を積み立てておくのはそういったトラブルを回避する目的もあるのですよ。ましてや免震機構などという修繕に高額な費用がかかることが予想されるものほど、事前に積み立てておく必要があることはだれの目から見ても明らかでしょう。

また>20さんには文句を言われるかもしれませんが、これは大事なことなので有耶無耶にしていい問題ではありませんよ。

購入を真剣に考えたらっしゃる方々は是非こちらも参考にしてみてください。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

>長期修繕計画を見せて頂いたのですが表中に免震装置に関するメンテナンス項目が全く無かったので担当営業の方に伺ったところ、「将来メンテナンスが必要になってくるかもしれませんが、長期修繕計画は３０年以内に行う修繕項目のみで策定しています。それ以降に必要なメンテナンスの費用については入居後組織される管理組合で検討してもらう予定です。」という説明を受け絶句しました。

>私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。

>免震工法はメンテ費用がかかります。この工法は歴史が浅いので（→予算が取りにくい）ので長期修繕計画に項目がなかったのでしょう。→しかしそのような項目がないのは、営業上の戦略でしょうが、不親切以上の対応です。→購入者には理解していないだろうと高をくくっている？

[25: 匿名さん]

↑そりゃ携帯からじゃ見づいらだろうね(笑)

[26: 匿名さん]

>http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

これってまんまこのマンションのことじゃないの？
日付が2007年になってるから違うか。
でも住友が購入者・検討者のことをどう思ってるかよくわかるね。

[27: 匿名さん]

>>21

せめて、もうちょっと本当に以前は検討していた風に書けないのかね？
ちっとも検討などしていないどころか、悪意しか感じられませんよ～
へたくそー。

[30: 匿名さん]

免震装置のメンテナンス費用については他の人がご指摘の通り、
長計に入っていないのは不安がありますね。

それ以上にもっと心配なのはこのマンションの全ての棟が
免震になっているわけではないと言うことです。
タワー棟は免震ですが、低層棟は免震ではありません。
しかし、1つの管理組合として、敷地や建物を共有するのですから、
低層棟の区分所有者も共有持ち分はあるわけです。
すなわち、費用が発生する時にそれを負担する義務があるということです。

たいてい、複数の棟からなる団地型の管理組合の場合、
棟別の修繕積立金と全体の修繕積立金の2本立てになります。
その時に、「全体」にどの部分が該当し「棟別」にどの部分が該当するのか
という仕切りが必要になります。
タワー棟に入っている共用部分ももちろんあるのでしょう。
その部分自体は「全体」の修繕積立金の対象になるというのは自明かと思いますが
その施設を支える免震装置も「全体」とみなすのか、それとも免震装置は
「棟別」の部分としてタワー棟の区分所有者のみで負担するのか、
その判断を、分譲後の管理組合に丸投げするというのは、なかなか問題があると
思います。

[31: 匿名]

免震装置が云々て30年後の話ですよね？
そんな何十年も先には埼玉というか関東にはもう住めな





おや？
こんな時間に誰か来たようだ…

[32: ビギナーさん]

正直免震の修繕の話なんて、今はどうでもいいんだけど
、2期って売れそうなの？この板検討してるらしき人いないよね(笑)

[33: 匿名さん]

↑私も同感です。皆さん、わんさかと、「蟻んこ住宅評論家」みたいですね。私は高層階を契約済みです。「遠い将来の免震の修繕費用は・・」といった不安はありません。営業マンとゼネコンの技術者に丁寧に説明をしてもらい、納得しています。心配性の方、ブリジストン・ゴムの免震技術の資料を一読ください（そのくらい、自分で探してね〜。）。それでも不安なら、自分が納得できる物件を選べば良いだけ。大宮の近鉄不動産のタワーも良し、武蔵浦和の野村のタワーも良し。「無理なく購入出来る方」が、自分に合った物件を選べば、それで良いのではないでしょうか。

[35: 匿名]

まっ、転売を考えてなければ無問題でしょう。
形あるもの、いずれ壊れますし。

[36: 匿名さん]

問題は修繕自体よりも、修繕費用をめぐる住民間の対立に移ってきているように思います。タワー棟住民とレジデンス棟住民、免震設備の修繕費を負担するのかしないのか、売主の住友が指針を示さないせいで余計な諍いが生まれようとしています。

・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

ぜひ根拠もなく大丈夫大丈夫と繰り返すだけの>33さんにお答えいただきたいですね。

[37: 匿名さん]

>>35

タワーの場合、大規模修繕の前に転売抜けするから無問題なんでしょう？
あなた、いつもダメダメで擁護になっていませんね。

[38: 匿名さん]

売主の住友の指針は示されております。

全て、重要事項説明書に明記されており、
その内容の説明を受けて皆さん契約されているわけです。
納得されない方は、契約されなければ良いのですね。

購入を検討している方は、直接営業や技術担当者へお聞きした方が良いでしょう。
本当に検討されている方は、自分で確認された方が賢明です。

心配だ、対立だ、誰が払うんだ、大丈夫だ、心配無い｡｡｡｡堂々巡りに入っているようで。

ここの板は、どうもいたずらに騒ぎ立てるお方が多いようで｡｡｡｡｡

[39: 購入検討中さん]

>38
他のマンションは何処を検討されましたか？
その中でこのマンションに決められた理由はなんでしょうか。

私はこのマンションは仕様もよくなく、金額が安いしかメリットが見出せていないのでご教示頂ければ有難いです。

[40: 匿名]

＞37さん
埼玉で転売抜け前提の人って多いのかい？
私はそんな楽観的には考えられないな〜w
もし、君がその様な考えの持ち主なら少なくとも10年以内に実行した方がよいですよ。

[41: 匿名さん]

↑ダメだなぁ
この人
少しは勉強してくれないと
売り抜けるなら10年前後までが当たり前じゃん
埼玉で積み立てと管理費で4万超えたら売れないよ
反射書き込みの前によくお勉強しなさい

[42: 匿名さん]

>>40

35～40でタワマン買った場合、永住するなら老後は管理費・修繕積立、大規模修繕一時金どうするの？
80前後まで持ったとしてもそこから更に生きてく限り負担は続くが大丈夫かい？
それとも管理費・修繕関係費が高騰した古い古いタワマンを売れるのかい？
考えろやw

[43: 匿名さん]

＞３９

いろいろ検討しましたが、最終的には大宮のタワーマンションを検討しました。
大宮の方が安くて良かったのですが、金額の問題より優先される事が
人にはそれぞれにあると思います。

＞私はこのマンションは仕様もよくなく、金額が安いしかメリットが見出せていない。

購入のメリットは人それぞれの価値観や環境でちがいますので、
自分で良くないとお考えで有れば、購入されない方が良いと思います。

たとえば、お子様がいるご家庭では、周辺の学校や環境を考えるだろうし、
ご年配の両親が住むそばで購入したいと考えれば、その近くの場所が優先されると思います。

購入される方の優先順位がそれぞれ違うと思います。
ここが良い、ここが良いとお話しても、
別の方から見れば、それは良く無いとなってしまう事もありますので。

ご自分で良く無いと言う事で有れば、おやめになった方が良いと思います。
ご教示出来るような内容で無く申し訳ございません。

[44: 匿名さん]

＞39

39さんご自身は、どのマンションを検討して、今はどのマンションを「一番条件が良い」と思われていますか？
43さんに質問する前に自分の考えも示すと説得力があると思います。

[45: 匿名さん]

あなたもね

>44

[46: 匿名さん]

>売主の住友の指針は示されております。

38さん、どのような内容の指針が示されているのですか？

[47: 匿名]

＞41さん
ごめんなさい。君のシュールな笑いはレベルが高すぎて私には理解できないよ。
それとも私の日本語の理解が間違えてるのか…w
いずれにしてもマンションを買う気があるなら真剣に検討した方が良いですよ。
思い付きではダメです。

[48: 購入検討中さん]

>44
大宮のタワーと武蔵浦和タワーを検討しています。

私の考えは

立地: 大宮 >武蔵浦和>北与野

仕様: 武蔵浦和>大宮>北与野

価格:北与野>武蔵浦和=大宮


立地に関しては駅力は大宮 、近さは武蔵浦和 と思っています。
貴重性も考慮にいれると大宮>武蔵浦和と考えています。
(大宮駅近の大規模は当分の間ない。タワーの数も少ない。 武蔵浦和はタワー乱立しすぎ。)

残念ながら北与野は駅力がなさすぎです。
新都心まで行くことも可能ですが3つのマンションで1番遠くなります。


金額的には、北与野が1番安かったです。

浦和のタワーまで待ってみてもいいかと思っていますが、かなり高くなりそう。

[49: 匿名さん]

武蔵浦和は、大宮や北与野の「大宮台地」に対して、地盤という面でのデメリットがありますよ。
また、あちらのスレにあった河川氾濫のハザードマップを見ると、氾濫したら真っ先に浸水する位置にあるのも大きなデメリットでは？
武蔵浦和は駅前にも駅周辺にもタワーマンションが乱立しているので希少性がなく、資産価値として他２物件に比べ不利です。

以上の切り口から評価すると、私の中ではこうなりました。

立地: 大宮 >北与野＞武蔵浦和

資産価値: 大宮>北与野＞武蔵浦和


人によって色々な切り口があるでしょうし、街並みの好みなどもあるでしょうから、ランキングはほんと人それぞれでしょうね。

[50: 匿名さん]

大宮買いたいけど金ない。9月引き渡しでしょ？