人気急落でも「あえて湾岸マンション」を選ぶワケ

[匿名さん]

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/pickup/20110608/1036179/

人気急落でも「あえて湾岸マンション」を選ぶワケ

震災の影響で一時は住宅市場も販売の自粛などが見られたが、「通常営業」に戻りつつある現在、震災前と比べて購入検討者の志向には変化の兆しも見られるようだ。見直されている「都心居住」の現状を調査！


nikkei TRENDYnet 6月9日(木)11時27分配信


　震災の影響で一時は住宅市場も販売の自粛などが見られたが、ここへきて「通常営業」に戻りつつある。そんななか、震災前と比べて購入検討者の志向には変化の兆しも見られるようだ。災害や停電のリスクを回避するために、人々はどのように動き出しているのだろうか。

4月は前年同月約8割減！　一方で新築マンション市場5月以降は回復？

　不動産経済研究所の発表によると、首都圏での4月の新築マンション発売戸数は前年同月比27.3％減の3214戸と、「当初予想どおり」大幅な落ち込みとなった。理由はむろん、震災による販売の自粛だ。直接被害を受けた一部地域だけでなく、計画停電の影響や全体的な自粛色の強まりから販売活動を控える動きが広がった。特に東京都下エリアは4月の発売戸数がわずか63戸と、前年同月（278戸）比で8割近い激減ぶりだ。

　だが、その後の立ち直りは意外なほど早かったと言っていい。マンション商戦の一つのヤマ場であるゴールデンウイーク（GW）の集客を目指し、4月中旬以降は各地のモデルルームで販売を本格的に再開する動きが広がった。その結果、東京都区部エリアの4月の発売戸数は前年同月（1380戸）比1割減の1242戸、神奈川県は逆に同15.4％増えて557戸となっている。同研究所では5月の発売戸数を同45.5％増の5500戸と見込む。

　「震災の影響を判断する材料として、契約率と在庫数、GWの初動の3点に注目していました。4月の首都圏の契約率は前年より若干下がりましたが、76％と高水準です。販売在庫数は4535戸で前月より181戸減っています。さらにGWの販売では各社とも集客が戻ってきている状況です。

　資材や人手の不足による工期の遅れが懸念材料として残りますが、すでに震災の影響は脱したと見ていいでしょう」と、同研究所企画調査部長の福田秋生氏は楽観的な見通しだ。

　近畿圏はさらに震災の影響が限定的となっており、5月以降は大阪市内でのタワー物件販売の活発化などから供給が増加基調となっている。

中古市場に顧客が戻るのはこれから？

　震災により、住宅市場ではこれまでの「常識」が変わるのではないかとの見方も出ている。

　すなわち、「新築の供給が抑えられ、代わって中古が売れるのではないか」「津波や液状化の被害を避けるため、湾岸部から内陸部へのシフトが起こるのではないか」「帰宅難民のリスクを避けるため、勤務地に近い都心のニーズが高まるのではないか」「建物被害が大きかった一戸建てからマンションに住み替える人が増えるのではないか」「停電でエレベーターが停止する可能性を考え、高層マンションから低層住宅へ移る動きが広がるのではないか」といった、いずれもそれなりに説得力のありそうな予測だ。

　まず新築か中古かという問題だが、前述のようにマンションに関してはすでに新築物件の供給が回復しつつあるといえる。湾岸エリアなど一部で大規模マンションの供給計画に見直しの動きも出ているようだが、「市場全体に占める比率はごくわずかであり、影響は限られる」（福田氏）とする見方も少なくない。

　一方、中古物件の売れ行きに関しては、今のところデータ上はハッキリとした回復傾向は見られない。

　東日本レインズの集計によると、4月は中古マンション・一戸建てとも成約件数の減少率が震災直後の3月より縮小しているものの、どちらも2ケタの減少だ。

　「当社のデータでも4月、5月の購入希望件数は前年比1割ほど減っています。中古市場は新築のようにＧＷが商戦の山というわけではなく、むしろ連休明けから夏休み前までの5月～6月にキャンペーンを打つのが通常。5月の成約実績は前年同月を上回り、中古市場の底堅い需要を感じられましたが、この先マーケットがどう動いていくのかを判断するのはこれからでしょう」（三井不動産販売企画広報グループ・薄木令子氏）と、慎重な見方が多い。


帰宅難民回避と停電対策で都心にシフト

　エリア間の動きはどうか。

　まず一部エリアが甚大な被害を受けた湾岸部を避け、内陸部、それもより地盤が強固と考えられる東京都下で家を探す人の姿は、物件によってはたしかに見られたようだ。不動産経済研究所が発表した4月の契約率でも、都下は95％強と飛び抜けて高い数値だ。

　だがいかんせん、都下での新築マンション供給が4月は極端に減少してしまったため、そうした動きが大きな流れにまでなっているかどうかは確認できない。湾岸部が多く含まれる千葉県でも9割近い契約率となっている現状を見ると、東から西へという一方通行の動きではないようだ。

新築マンション地域別契約率の推移（首都圏）

　中古市場ではむしろ、価格が下がった湾岸エリアの物件をあえて選ぶ動きも見られるという。「新浦安でも水道やガスなどのインフラが復旧するにしたがって、改めて地震による被害がごくわずかだったマンションなどを購入するケースも出てきています。震災の影響で相場が下落しているとすれば、むしろ『買い』だろうとの判断でしょう」（薄木氏）

　また、今回の震災で大量の帰宅難民が発生したことが、エリア選びにも少なからず影響している。計画停電が一部に限られた23区内に家を買うことで、いざというときに職場のある都心から歩いて帰れるようにしたいとの考え方だ。

　実際、新築マンションの販売現場でも、そうした考えの購入検討者が見られるという。「特に安全性にこだわるシングル女性に、23区志向が強まっているようです。一方でコンパクトタイプの物件や6000万円以上の価格帯は投資やセカンドハウス的な要素が強まるため、『不要不急』な買い物として控えられる傾向は今も続いています」（マンション販売担当者）

安心なのはマンションか、一戸建てか

　マンションか一戸建てかという選択肢に関しても両論ある。よく聞かれるのは、「被害がほとんどなかったマンションの安全性が見直された」というものだ。

　実際に、液状化の被害を受けたエリアでも、支持層と呼ばれる地下深くの固い地盤まで杭を打っているマンションの建物は深刻なダメージをほとんど受けておらず、軽微なひび割れやタイルのはがれが発生するケースが一部で見られる程度だった。建物の傾きや沈下が多数発生した一戸建てとは状況が大きく異なる。

　これらのエリアでは新築の供給はマンション・一戸建てとも低調だが、中古については前述のようにマンションの売買が一部で回復しつつあるという声も聞かれた。

　ただ、停電に関してはマンションの脆弱性が浮き彫りになった面はある。なにしろ電力供給がストップすればエレベーターが止まり、水の供給にも支障が出てしまう。原則として高さ31mを超える建物には非常用エレベーターの設置が義務づけられているが、あくまで消防活動用のものであり、長期間の停電を想定したものではない。「マンションの高層階に住んでいた人が、揺れが大きかったこともあって、低層階や一戸建てに住み替えを希望するケースも一部で見られる」（マンション販売担当者）ようだ。

　とはいえ、多くのマンションでは管理組合の理事会に防災担当者が置かれ、非常時には組織的な対応が期待できる。大規模な物件では管理会社や警備会社の担当者が24時間常駐するケースもあり、防災のプロによる支援も受けられるだろう。昨今では非常用の飲料水や防災用品を備蓄するマンションも見られる。基本的に個人が自力で対応しなければならない一戸建てと比べて、マンションの安全性が著しく劣るというわけではなさそうだ。

それでも持ち家を志向する理由は？

　このほか、一部では「持ち家より賃貸が安心」との考え方も聞かれる。地震で持ち家が被害にあうことで、財産が大きく損なわれるリスクを回避しようという発想だ。損失の一部は地震保険でカバーできるとはいうものの、契約できる保険金の上限は火災保険の50％までであり、すべての損害を取り戻せるわけでなない。だが、この点に関しては、「一般的に賃貸住宅に比べて分譲住宅は構造や仕様のレベルが高く、地震の際の安心感も高まります。マンションのモデルルーム来場者の中にも、『賃貸は不安』との声もいくつか聞かれました」（マンション販売担当者）とする見方もある。

　震災から3カ月が経ち、住宅市場も落ち着きを取り戻しつつある。震災前と比べて災害や節電への対策を重視する動きは供給側にも購入側にも強まった。「中古か新築か」「都心か郊外か」「マンションか一戸建てか」といった二者択一的な見方も少なからず聞こえてくるが、今のところどちらか一方に大きく偏る動きにはなっていないようだ。「むしろ住宅市場にとって憂慮すべきなのは、震災が与える経済への影響と、復興財源確保のための消費税引き上げという『人災』」（福田氏）なのかもしれない。

（文/大森 広司＝住まい研究塾主宰）

[45: 匿名さん]

そうかな。５５万は１件しかないようだけど。
しかも１２年前の中古物件。さらに長谷工の団地だよね。

以下がレインズの情報ですよ。

1 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 52万円 2LDK
2003年から
2004年 2011年6月 準工業
2 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 67万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年6月 準工業
3 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 72万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 -
4 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 54万円 2LDK
2003年から
2004年 2011年4月 準工業

1 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 76万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年6月 工業
2 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩5分 江東区豊洲 66万円 3LDK
2004年から
2005年 2011年6月 準工業
3 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 101万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年6月 工業
4 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 3LDK
2006年から
2007年 2011年6月 工業
5 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩11分 江東区豊洲 64万円 3LDK
1999年から
2000年 2011年6月 準工業
6 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩3分 江東区豊洲 55万円 3LDK
1998年から
1999年 2011年5月 商業
7 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
8 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 83万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
9 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩9分 江東区豊洲 40万円 4LDK
1979年から
1980年 2011年5月 準工業
10 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
11 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 88万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
12 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩7分 江東区豊洲 108万円 3LDK
2008年から
2009年 2011年4月 工業
13 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
14 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 79万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
15 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩11分 江東区豊洲 58万円 1LDK
1999年から
2000年 2011年4月 準工業
16 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩4分 江東区豊洲 71万円 2LDK
2004年から
2005年 2011年4月 -
17 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 91万円 3LDK
2006年から
2007年 2011年4月 -

[47: 匿名さん]

その半額なら考えてもいいかな。

[48: 匿名さん]

買えないなら千葉にでも行けばいいのに。

[49: 匿名さん]

業者の提灯記事に釣られる情報弱者も少なくなった。

完全に負の遺産になりましたね。

[50: 匿名さん]

ローンが残ってる状態じゃ、売却することすらできない。
買い替えキビシイ。

[51: 匿名さん]

予算がないなら、他に選択肢がないですからね。

[52: 匿名さん]

千葉にでもいけばいいのに。安いよ。

[54: 匿名さん]

どちらも、似た感じですよね。

[56: 住まいに詳しい人]

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。



金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している

[57: 住まいに詳しい人]

>>56

支払いの２/３が土地代の意味を詳しく説明しよう。
仮に、毎月のローンの支払が２１万円だとしよう。
そのうち、１４万円は土地代ということになる。
土地代と言うのは将来売却できることを考えれば貯金と同じであるといえるだろう。
この場合、戸建と言うのは月に７万円で住宅に住んでいるのと同じことを意味する。
家賃７万円で都内に借家を借りようとしたら、ワンルームまたはワンルームに毛が生えた物件しかないだろう。

つまりそういうことだ。

[58: 匿名]

＞色々な板でも訪ねてまわっております！

他のスレでもリサーチしてみたいと思ってるのですが、 金町、北綾瀬、豊洲、、

これら3地域は価格的にもブランド力的にも甲乙が難しく 検討に凄く悩んでおります！

金町、北綾瀬、豊洲では、この3地域の格付けるならば、 殆んど僅差とは言え、

どの地域が格上になるのでょうか？是非とも御教授下さい。

あるいは本八幡や稲毛海岸あたりの同レベル地域も可です



要するに、23区内の最低ランクって訳なんですね～っ！可哀想だなぁ

[59: 匿名]

>>57
支払いの2/3が土地の返済なら上物はプレハブ以下だろな。
金利はどこいった？

[60: 匿名さん]

で、何がどうなってる？

[61: 匿名さん]

新築でローン組んでたら、２／３が土地代はありえないな。
地価の下落も考慮したら、３０年後の土地代は利息分くらいになりそうだ。

数千万の手持ちがある人が築浅の中古を現金購入するのが一番お得。

[62: 匿名さん]

人生短いのだから、好きなところに住んだらええがな。

[63: 匿名さん]

最低限、安全なところに。

[64: 匿名さん]

＞人生短いのだから、好きなところに住んだらええがな。
んだ！
生きてる「今」をどう楽しく快適に過ごすかが肝心。
安全かどうかは個々人の行動パターンによる。
他人がとやかく言えるものではないよ～！

[65: 匿名さん]

自分一人ならいいけど、家族がいるとそうも言ってられない。
やっぱり、安全は考えちゃうなぁ。

[66: 匿名さん]

そういう時こそ、安全な豊洲や有明のタワマンでしょ。
建物の強さはぴか一だし。
共同溝ってのでインフラも守れるよ。


共同溝について知らないのなら、「臨海副都心　共同溝」で検索して調べてみてね。

[67: 住まいに詳しい人]

>>59

金利はインフレと行ってこいになる。
まあ、マンション買って財産失いたい人はそれでもいいんじゃないの（笑）。

>>61

ありえるよ。
HMの営業マンに訪ねてみな。
推測で物を言うのもいいけど、情弱な人が推測で夢物語を語っても逆効果だよ。
３０年後はインフレで物価が倍以上になってるよ。
そんなことも理解できないで資産投資するから湾岸のマンション詐欺にひっかかるんだよ。

[69: 匿名]

インフレを理解してないやつがいるな。
ハイパーインフレ早くこい！

[70: 匿名さん]

頭金によるがかりに７０００万の新築戸建てをローンで購入したら支払い総額は９５００万くらいじゃないか。７０００万のうち５０００万が土地代としても５０００万で売れるわけではなし。頭金が数千万ないと、２／３にはとどかないな。

[71: 住まいに詳しい人]

>>70
？？？
頭悪い？
７０００万円の物件を購入して土地が５０００万円だったら土地代の比率は何％？
５０００÷７０００＝７１％（土地代比率）＞2/3（土地代比率）


仮に支払総額が９５００万円だとしても、長期的にはインフレが起こるので差額の２５００万円は吸収してしまう。
また、仮にインフレを考慮しなかったとして２５００万円の差額は土地代５０００万円と上物代２０００万円の比率で按分計算して、２５００万円×７１％＝１７７５万円は土地代として算入するべき。
つまり、土地代５０００万円＋１７７５万円＝６７７５万円、上物代９５００万円－６７７５万円＝２７２５万円。
６７７５万円÷９５００万円＝７１％
結局土地代比率は変わらないこととなる。

ここで重要なことは、上記事例の細かい計算や計算結果ではなく、土地代は貯金として考えられるという考え方にある。
戸建の場合（ミニ戸除く）支払額の2/3以上は土地代になる。
よって、支払額の1/3の金額で住宅に住んでいることとなるということを頭に入れながら不動産を買いましょう。

[72: 匿名さん]

貧困率、過去最悪の１６・０％…厚労省調査
読売新聞 7月12日(火)23時1分配信

　全国民の中で、所得の低い人がどのくらいの割合でいるかを示す「相対的貧困率」が２０１０年調査で１６・０％と、前回（０７年調査）より０・３ポイント悪化し、過去最高となったことが、厚生労働省が１２日公表した「国民生活基礎調査」でわかった。

　同省は、所得の低い非正規労働者や、高齢者の増加が要因とみている。

　今回の調査で「貧困」とされたのは、０９年の年間所得が１１２万円未満の人たち。国民の６～７人に１人が貧困状態であることを示している。１９８６年調査の貧困率は１２・０％で、年々悪化傾向にある。経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）の００年代半ばの調査では、加盟３０か国の平均は１０・６％だった。 最終更新:7月12日(火)23時1分

[73: 匿名さん]

成長率見通し０・４％に下方修正…日銀決定会合
読売新聞 7月12日(火)13時35分配信

　日本銀行は１２日の金融政策決定会合で、２０１１年度の実質国内総生産（ＧＤＰ）成長率の見通しを、４月時点の０・６％から０・４％に下方修正した。

　東日本大震災が、企業の生産活動や個人消費に与えた影響が当初の想定より大きかったためだ。

　１２年度の成長率は、２・９％の見通しを据え置いた。物価に関しては、１１、１２年度の消費者物価指数（生鮮食品を除く）の見通しもプラス０・７％で維持した。

　足元の景気判断については「わが国の経済は、震災による供給面の制約が和らぐ中で、持ち直している」として２か月連続で引き上げた。

　当面の金融政策については、実質的なゼロ金利政策を続けることを政策委員９人の全員一致で決めた。 最終更新:7月12日(火)13時35分

[77: 匿名さん]

76さん。それってつまり、関東大震災当時、まだ民家がなかった東京西側地区のこと？　笑）
倒壊被害、そりゃ少ないよね～。だって家がないんだもん。笑笑笑）

[78: 匿名]

東京の内陸がいつから崖だらけになったんだ？

[79: 匿名]

マンションなら液状化は関係無いよ

[80: 匿名]

東京は崖だらけだよ

[81: 匿名さん]

圧倒的に崖以外のほうが多いだろ。残念だけど。

[82: 匿名]

71へ

インフレ？？？
本気で言ってますか？(笑)
この20年間日本はずっとデフレ、今後も益々デフレ。何を考えてインフルですか？大丈夫ですか？(笑)

[83: 匿名]

ハイパーインフレなんか絶対きません。
中国なら分かりますが、日本で。。。(笑)
頭大丈夫かな

[84: 匿名]

71

日本経済を勉強して下さい(笑)

[86: 匿名さん]

81さん
いいえ、崖は多いですよ。もやは古地図でも確認できないほどね。
東京都中心部で「坂」がついている周辺はあぶないですよ。

関東平野のもともとの地形はどういう特徴があるか習ったことわすれたのですか？
あ、関東ご出身じゃないから、あまり知らないのかな？図書館で調べてください。

[88: 匿名]

雑談板に移動しましょう。

誰か依頼できませんか？

[90: 匿名さん]

雑談板に移動お願いします。

[94: 匿名さん]

価格さえ下げれば、湾岸も売れるでしょう。
あえて住むというより、仕方なく(安いから)住む地域に
なるとは思いますが。