グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）ってどうですか？PART4

[購入検討中さん]

引き続きグランシンフォニアについての情報交換をお願い致します。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/
パート2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94875/
パート3＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144168/



所在地：埼玉県戸田市下前1丁目71番1（地番）
交通：
埼京線 「戸田公園」駅 徒歩8分
間取：3LDK
面積：68.50平米～75.76平米
売主：有楽土地
売主：平和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：ヒューリック
売主：神鋼不動産
販売代理：有楽土地住宅販売
販売代理：野村不動産アーバンネット

物件URL：http://www.toda923.jp/?iad=yahoo-sem
施工会社：長谷工･大成 建設共同企業体
管理会社：長谷工コミュニティに委託予定

[451: 匿名]

売れてそうですが、大規模というだけで売れてるのですかね？
マンション不況の中で、長谷工なのに売れてる要因は何でしょうか？
共用施設や仕様が真新しい訳でもないし、価格が安い訳でもないし・・・
っていうか周辺相場より高い気がしますが。

[452: 匿名さん]

すごい戸数のマンションなので相場が低いと安い部屋の集まりという印象も持たれかねないのかもと思いました。それなりの価格で出されているからこその特別感を感じている検討者も少なくないのではないでしょうか。といいましても施設や諸々の管理や維持費の部分を戸数で割って計算すると、ちょっと高いのかなと私も思います（汗）

でもいいマンションですよね。
大規模という条件も何だか安心感を覚えます。

[453: 匿名さん]

子育てやファミリー感を前面に出していたのがよかったのかなと思っています。
小さいお子さんがいるご家庭やこれからのご家庭が多いようでしたので。
子どもが成長してしまってこう見ると、サークルや講座的なものはなくても良いんじゃない？なんて思いますが…。

[454: 匿名さん]

カフェラウンジのパン屋の設備や維持費も、マンションの管理維持費の中に入っているんですよね。
それでちょっと高いのかなと思っていました。

サービスを買うという意味ではこのマンションは良いと思います。とても充実していますし、
アフターサービスが長いのも安心ですね。
ちょっとこれ、いらないんじゃっていうのもあるけど、実際住んでみたらあって良かったと思うかもしれません。

[455: 匿名さん]

以前MRに行った際、コンセルジュやパンなどのカフェはこのマンションがある限り
つづくんですよね？って質問したら
今後数年後に管理費が上がり
さらに何年から数十年後に維持が困難ということが出てきた場合
必要無い施設やサービスは徐々に廃止する可能性はあると言われました
私は体調があまり良くないので
何かあたっときのためにコンセルジュさんがいたり
ネットで買い物ができたり
室内にパンなどのカフェがあるというのに惹かれてMRに行ったんですが
コンセルジュやカフェはずっとあるとは限らないと言われたのでこのマンションはあきらめました
いろんな施設やサービスがあってもいずれはなくなる可能性もあるんじゃ
最終的にはただのマンションにしかすぎないですからね

[456: 匿名さん]

共用施設も含め住民がマンションの維持管理にどれだけ積極的に関わっていくかです。誰かがやってくれるから関係ないと言う人が多いとマンションは大小に関わらず廃れていきます。私の住んでいるマンションは輪番制で役員をやることになっているのだけれど順番になっても一回も役員会に出てこない人もいます。積極的に関わっている人は４，５軒に１軒で管理組合の運営もままならなくなっています。みんなしっかり参加すれば１０年に一度役員をやればよいのですが、わたしは１０年以上関わってしまっています。管理組合が機能しなくなるとマンションの価値は半減してしまいます。中古マンションなら立地より管理がしかっり機能しているマンションを選ぶのが良いとされています。
ここも管理組合がしっかり機能していけば、そして充実した共用施設も住んでいる人がみんなで必要だ、残していくんだと頑張れば無くなりません。
コンシェルジュやカフェがずっーと残るマンションになればここの資産価値が大きく下がることはないでしょう。そして住みやすい良いマンションになるでしょう。

[457: 匿名さん]

>>427さん
月極駐車場はありますが、大体相場は屋根なしで１万円～１万５千円の間です。
今住んでいるマンションでは、ここと同じ駐車場100％完備で、
２台車がある家は車がないお家に個人的に契約して貸し借りしている様です。
外で借りるより断然安いですからね。

[458: 匿名]

しかし年内入居出来る部屋は残り20個ぐらいなのでしょうか？
残り少ないと焦りますね。

[459: 匿名]

４５８さん
正確な戸数はわかりませんがまだ売り出されていない部屋もあります。先着順があと２０ほどだとおもいます。

[460: 土地勘無しさん]

良いマンションです。

高級感も有って。

県外からお邪魔しましたが
素敵だと思いましたね。

購入された方が羨ましいです。

失礼いたしました。

[461: 匿名さん]

今年のうちにどこかの間取りで決めてしまいたいと考えている一家です。決めてしまった後で、何度か戸田を訪れて周辺環境の見学もしようと思います。入居前戸田のことをわかっておいたほうがすぐに馴染むことができて暮らしやすいですよね。こんな大きなマンションでの生活は初めてになりますので色々想像するとワクワクという気持ちでいっぱいです。

[462: 周辺住民]

戸田は住みやすいですよ。私は地方から関東に移動になった際、とくになんの縁もゆかりもない戸田公園を選びました。新宿まで埼京線だと２０分ほどだし、家賃も都内に比べてお安くなるからです。こういった場所の特徴から、転勤等で戸田公園を選ぶ方が結構多いようです。そしてそのまま住み着いてしまう。わが家もそんな世帯のひとつです。出生率も高く、子育て世代が集まりやすいこともあり、このマンションのコンセプトができたんでしょうね。

[463: 匿名さん]

>460
高級感はないと思います。
どちらかといえば団地ぽい、今時直床ですし。

金額が手が届きやすいので売れゆきはいい見たいですね。

[464: 匿名さん]

ある程度自分の通勤先まで近ければ近いほど楽ですからね。新宿から２０分っていうのは確かに魅力かも。程よい距離ではあると思うし。

[465: 匿名さん]

なんだか、デベ社員だか分からないけど、工作員がちらほらいるねぇ

[466: 匿名さん]

総合病院が徒歩１０分以内で行かれるのが魅力的な物件です。
子供が小さい時はもちろん、年をとってからも病院にお世話になる事は
多いですからね。
小児科は東京女子医大の先生が多い様です。
24時間体制で救急患者も受け入れている様ですから安心です。

[467: 匿名さん]

24時間対応してくれる総合病院が徒歩圏内というのは、いざというときに安心ですね。
うちには子どもがいるのですが、急に具合が悪くなったりすることがたまにあるので、徒歩でいける病院があるというのはとても魅力的です。

[468: 匿名さん]

戸田中央病院は小児科にかかわらず東京女子医大との繋がりは強いみたいですよ。脳外科もここで手に負えないと東京女子医大にまわすみたいです。

[469: 匿名さん]

こんな大規模のマンションは総会はどこでやるのだろう。

[470: 匿名さん]

総会とか大変そう、会長とかやくいんなんて絶対やりたくない
900軒なんて絶対まとめられないでしょう
知り合いで300軒のマンションの自治会長やって精神病んで2年ぐらい入院してる人がいる
件数が多いいほど参加しない人もいるし
参加しない人ほど文句いうしで
ホント大変そうだった
300軒ですら大変なのに
900軒って絶対やりたくない

[471: 匿名さん]

＞＞４６４

２０分というと新宿から２０分で行ける場所は東京駅。西部だと府中とか国分寺、神奈川だと川崎とか、かな？？

それを考えると戸田と新宿間の２０分は近いね、もっとかかるかと思ってたよ。それもこのマンションの評価が高い理由なのかな。

[472: 匿名さん]

管理組合の理事は輪番制でしょうね、きっと…。
理事長って考えただけでも気が遠くなりそうです。
大規模修繕と重なるとかなり大変ですしね。
総会はどこでやるか気になりますね。
どこか公共の施設の広い場所を借りる形になるのでしょうか？

[473: 匿名さん]

参考までに。
以前住んでいたマンションは５００世帯以上の大規模マンションでした。
２０階建てで毎年各階１名ずつの理事がでていました。
一番はじめはくじびきで。
そして次の年からは、前の年の理事の人の隣の人。毎年順々に隣へ行くやり方でした。
総会は近くの会館でやっていました。
毎年子供の為に色々な行事を理事の人達が企画されたりしていて
まとまりのあるマンションだったかなと思います。
もちろん色々な問題も議題にあがっていて、まとめてくれていました。

[474: 匿名]

マンションで暮らしたことがないので、理事がとういうものかよくわかりませんが、想像するだけ大変なお仕事ですよね。このマンションもおそらく輪番制になりそうですね。これだけの戸数が集まるマンションですから、本当にまとめるのが大変と思います。理事さん任せにせず、協力的になりたいです。うちはまだ子どもがいませんが、こどもが楽しめる行事なんかあるとにぎやかで楽しそうですね。
総会なんかはどこか借りるんでしょうね。入居者説明会も川口のリリアを借りてやったくらいですから。

＞４７１さん
新宿までなら川崎、府中、国分寺は２０分では着かないでしょう。川崎からは乗り換え必要ですから。東京駅、品川にでるなら便利でいいですよね。府中、国分寺は通勤特快や特快なら２０分で足りるかもしれませんが、快速だと三鷹、吉祥寺あたりが新宿まで２０分というところでしょうか。

[475: 購入検討中さん]

今回住み替えのため今のマンションを売却予定のものです。
昨日初めて内覧査定をしてもらったんですが、結局査定額には幅があって机上査定して頂いたときと同じように上限～下限で300万ほど開きがありました。
これは業者によってはもっときっちりした査定額を提示してくれるものなのか、それとも不動産とはそうゆうものなのか初めてのことなのでしょうか？
売却を経験された方は仲介業者を選ぶポイントを教えていただけたら幸いです。
昨日来て頂いた仲介業者は地元の企業でチラシ等の配布などをしていただけるそうですが、チラシ配布って効果があるのでしょうか？

[476: 匿名さん]

>>475さん
以前私もマンションの売却をした事があります。
２社査定をしていただいたのですが両方とも同じ査定でした。
査定は実際の額より高く査定を出される様です。
実際、広告などに出ている金額のまま購入する人はいないので
値引きされるのを前提で金額を出します。
そして売れないと営業の方から、値段を下げてみてはいかがですか
など言われます。
もちろん自分の希望の額を決めてこれ以上下げませんといって
長い目でその金額で購入してくれる人を待っているのももちろんいいのですがね。

私はそのマンションを売り出していた業者に結局頼みました。
そのマンションを指定して欲しいという人が登録してあったりしますからね。
結果としては査定額より２８０万円安い値段でしたが、築４年で買った値段より
５０万円より安い値段だけで売却する事ができました。
ただここから、仲介業者の人に払う金額などがひかれますがね。

[477: 匿名さん]

>>475
こちらのマンション買うならこちらのマンションの提携会社に頼んだ方がいいですよ
色々考慮してくれますし
手数料も他よりやすい場合もありますし
下手な扱いをされませんから

[478: 匿名]

やはり二ヶ月の停止条件って、下限の値段設定は厳しいですよね？
普通に希望の値段での売り先行だと来年３月までは簡単には売れないだろうし、その頃にはＡＢ以外は完売してそうだし・・・
でも停止条件で大損は避けたいし・・・って人、多いのかな？
それとも最初から来年入居のＡＢに照準をあわせるか。

[479: 匿名さん]

買い替えの場合、今のご時世震災の影響が半端ないから
停止条件つけていたほうがいいかもしれない
新しいローンを組むのに影響がないなら
必要ないが新たなローンを組むのに売却が関係するなら停止条件付きじゃないと無理かもね

[480: 匿名さん]

新しいローンを組むのも一苦労ですね。

埼玉県は東京都心へのアクセスがスムーズな土地が多くて次は埼玉かなと考えていました。その矢先にこの戸田の良質なマンションと出会い、目下検討中です。戸田は特に東京への移動も便利で人気だろうと思いますので、完璧は求めず、どこかで早めに決断してしまおうと思っています。子どもの学校選びが何だかんだで一番大変です。

[481: 匿名]

ポポラー入れるなら購入しようと考えていましたが、現時点では難しいと言われました。
入居者の優先枠40％？、少ないですよね？
物件は気にいったのに、非常に残念です。

[482: 匿名さん]

戸田市は待機児童が多いからやむを得ないのか？

[483: 匿名さん]

目の前の保育園は
定員余裕あるのですかね？

ＭＲでは解らないと言われたので
直接聞いてみます。

ポポラー入れなくても
目の前の保育園入れたら
よくないですか？

[484: 匿名さん]

マンションの前のはポポラに入るよりむずかしいよ
ポポラは無認可

ポポラなどの託児所の話はちょっと前住人スレでも話題になったけど
先着順だから南棟を契約した人が優先的に入れたみたいだね
大型マンションを作る際は公園や周りの住人も利用できる施設を作らないといけないらしいから
住人だけというわけにはいかないんだろうね
それなら託児所付きだなんて安易な広告しないほうがいいのにね
契約して店員一杯と聞かされた人もいるみたい

[485: 匿名さん]

定員いっぱいということは、
一時保育も望み薄いのかな…。
私は喘息もちなので、苦しい時は預けようかと思っていたのですが。
戸田で公的に一時保育してくれるところがあるのか調べてみます…。

[486: 匿名さん]

完全に早い者勝ちという事ですね。

ポポラの優先枠、増やして欲しいですね。

ポポラも前の保育園も入れないと
買うメリット半減するって人多いかも。

[487: 匿名さん]

託児所があっても、定員オーバーしているならあまり意味ないかも…
せめて一時保育だけでも、使えるならいいけど。
ここは託児所があっていいなぁ～って思っていたんですけど。

[488: 匿名さん]

定員オーバーなのは、月極保育分なので、一時保育はいつでも大丈夫だと聞きました。(その日の保育人数によって受入可能の上下はあると思いますが。)それに認可保育園へのつなぎで申し込んでる人もかなりいると思うので、4月になれば多少空きが出るのではないかと思っています。

[489: 匿名]

保育園の定員の問題で売れ行き鈍るのかな。
ポポラ入れないと検討出来なくなる。

[490: 匿名さん]

託児所に預けてる実績がないと点数アップしないし、認可保育園には入りづらいのはありますね。

４月には空きがでそうですが、希望人数全員が受け入れられることなないのかな、と心配です。

[491: 匿名さん]

>>485さん
戸田市では一時保育をしてくれる保育園が8箇所あります。
値段は1日２０００円、半日で１０００円です。
午前8時半から午後17時までの必要な時間に預かってくれます。
各保育園1日の定員が約10名程度なので、どこかしらはあいているのでは
ないでしょうか。

[492: 匿名さん]

ポポラすでに順番待ちもかなりいるって話だよね
ママの負担を和らげるという名目でポポラを売りにしてるけど
世帯数が多すぎるし、世帯数の割には入れる定員が少ないから問題になるんだよね
まだ販売してる段階だから
託児所に関しては
これから問題が大きくなりそうだね
入れなかった人のなかで毎日一時保育で預けようとしてる人もいるみたいだから…
余計いろいろ問題になりそうだね

[493: 匿名さん]

＞482
そうなんですか？
子どもの人口が多いのか施設が少ないのかどっちでしょうか？？

そういう状況になってしまうのも、戸田市が家族で生活するのに適していると判断して人が集まった結果でしょうか、だとすると戸田は評判どおり生活しやすいんですね。あとは待機児童の問題が解決されれば住民は皆安心します＾＾

[494: 匿名]

前の保育園は正社員の共働きでも入れないのでしょうか？
ポポラは高いので、出来れば前の保育園が希望ですが・・・

[495: 購入検討中さん]

戸田は認可の料金が高く、正社員共働きだと、認可外のほうが安くなるご家庭もいますよ。
ご存知かと思いますが、認可の保育料は夫婦の年収でランク分けされて料金が決まります。
ご参考までに我が家のケースだと、パパの年収（600万程度）だけで基準の最高ランクになり、月額56000プラス延長保育代を払っています。クラスは二歳児クラスです。

[496: 匿名さん]

>>494
前の保育園は認可保育園だから
役所に申請しないとどうにもならない
入れるか入れないかはその時の状況だよ
戸田公園は特に埼玉県でありながら1本先は東京
若い夫婦でも手を出せる物件が多いぶん
若い世帯＝小さな子どもだから
家族世帯に向いてるんじゃなく
必要以上に家族世帯が増えてしまうんだよ
だこら、戸田市で特に戸田公園付近は待機児童が多い地域
他も働でも入れない人もいるぐらい
そういう人は空いてると探して遠くに預ける人もいる
わたしの知り合いで以前入れなくて仕方なくバスで駅からとおいい保育園（自宅や会社に全く関係ない場所）へ行き駅までまたバス、そして電車通勤で保育園に預けるために通常より片道1時間もロスしてる人がいた
それぐらい待機児童が多いい地域
だから、ここのマンションは保育園完備だてところが異常に注目されてるわけ
だけど、すでに販売が終わってないのにすでに満員御礼＋順番待ちも多い状態になってる
もしかしたらマンション外人向けの枠のほうが余裕後あるんじゃないのかと
思えてしまう

[497: 匿名さん]

埼玉県は保育園の待機児童が都道府県で６番目に多い県になっています。
埼玉県の中で戸田市は第１０位の待機児童の多さの様です。

待機児童が多い為、家庭保育室も多い様ですね。戸田市の中だけで２１箇所もあります。
保育園はやはり家の近くにあるのが理想ですね。

[498: 匿名]

平成22年度待機児童数
　第1位：さいたま市　154人
　第2位：所沢市　136人
　第3位：川越市　124人
　第4位：川口市　102人
　第5位：和光市　93人
　第6位：新座市　86人
　第7位：朝霞市　62人
　第8位：越谷市　61人
　第9位：三郷市　48人
　第10位：戸田市　47人

戸田市で一番待機児童が多いのは、下前１丁目のある下戸田地域ではなく、新曽地域です

こんなのも
http://www.qualitysaitama.com/?p=2882

[499: 匿名さん]

やっぱ戸田市は待機児童多いね
下手したら東京より多いかも
実は私の子も待機児童だった
1歳から3年登録したけど入れず
諦めて仕事もやめて幼稚園にいれたんだよね
幼稚園だと実質4時間ぐらいしが預かってくれないから
正社員じゃ無理だったんだよね

[500: 匿名]

平成22年度待機児童数

第1位：世田谷区　613人
第2位：板橋区　481人
第3位：八王子市　453人
第4位：練馬区　429人
第5位：足立区　418人
第6位：大田区　314人
第7位：江東区　312人
第8位：府中市　301人
第9位：港区　263人
第10位：江戸川区　238人

戸田市は47人