OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part12

[物件比較中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

総戸数 608戸（非分譲住戸135戸含む）
総販売戸数 473戸

販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～97.20平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[341: 匿名さん]

駐車場は５０％くらいですね。
年々使用率は下がってくるから最初は足りないくらいで良かったと思います。
でもデベとしたら駐車場の空きがあると売りやすいって言いますよね。
高級物件だと駐車場の空きがないと売れないって聞きますし。

[342: 匿名さん]

駐車場が余ってるなら事務所に貸し出せばいいんだが、事務所も入居が進まないからなあ。
タワーパーキングを１基閉鎖したとしても保守費用って必要？

[343: 匿名さん]

>>335
売れ残りを想定していなかったから。（ゴクレが売主になると想定していなかった？）

[344: 匿名さん]

駐車場の台数を決めたのはゴクレじゃなくてＵＲです。
ゴクレは保有床買っただけで専有部の仕様決めたくらいで
あとはなにもやってません。

[345: 匿名さん]

売れ残りを空室のままで抱え続けてたらデベは倒産してしまう。
よって最後はダンピング。おおっぴらに値引きすると、居住者からクレームが出るので、いったん別の業者に売り、その業者が中古として売る。中古扱いだからどれだけ値引いてもOK。半額で買ったとしても管理費や積立金は同額だから管理組合に直接の影響はない。ただし価格が下がれば購入者の経済力も下がり、駐車場利用も減るし、管理費値上げがしづらくなる。最初の言い値で買った居住者とは経済力や価値観が異なるため、どうしたったて調整が難しくなってくる。ここはもともと価格帯に開きがあるので、それが更に広がることになる。

[346: 匿名さん]

>>345
売れ行きが悪いと後々面倒そうですね。
だいたい何年くらいで売主が代わるんですか？

[348: 匿名]

>買いもせず

そりゃそうだ、ここは買ってない人の為の検討スレだから。
買っちまったら住民スレへどうぞ。

[349: 匿名さん]

償却も知らない賃貸住まいの方ですか？

[350: 匿名さん]

332さん
管理費、修繕費会計が赤字になるとどうなるんですか？
管理費を値上げする事になったり、長期修繕計画に
見直しが入ったりという事？
駐車場の収入は修繕積立金に充当されると思いますが、
はじめから234台(×30,000円～50,000円)と言う数字を
当て込んでいるんですね。

[351: 匿名さん]

一般的には駐車場の収入のうち管理費会計への補てん割合を増やすとか、支出を減らすとかしますね。
駐車場の埋まり具合は八割位で位で予算を立てることが多いです。

[352: 匿名さん]

機械式駐車場は維持費が高いみたいですね。
1バレット当たり月13000円くらいかかるとか？

[354: 匿名さん]

平置きだと固定資産税が高いから、アウルのような都心のマンションだと、機械式でも平置きでも維持費は変わらないのでは？

[355: 匿名]

借りる人は、固定資産税のことなど
考えないでしょう。

[357: 匿名さん]

平置きだと固定資産税がかかるって知らなかったよ。
むしろ機械式にかかりそうな気がしていたんだけど。
機械式って試用期間って一般的にはどれくらいなんでしょう？
EVは確か３０年って聞いたことがあるのだけど。

[358: 匿名さん]

平置きで固定資産税がかかるってどういう意味ですか？
昔は分譲平置き駐車場ってのがあったけど今は駐車場は分譲せずに
管理組合の所有物となっているはずです。
駐車場の土地は敷地内にあり住民により区分所有されているので
固定資産税はそれぞれの区分所有者が自分の土地持分として支払って
いるはずです。管理費や駐車場代から管理組合が固定資産税を支払う
ことはないと思います。

あと機械式駐車場の寿命は２０年とかが一般的ですね。
もちろん屋内にあるか屋外にあるかとか状況によって異なると思います。

[359: 匿名さん]

実際にスペースを専有してしまう広さは
平置きの方が広い。

固定資産税は持分で払わされても、スペースを使うのは他人。

[360: 匿名さん]

平置きに限らずタワー駐車場も固定資産税はかかりますよ。
共有部分だから管理費から（駐車場を使わない人も負担している）支払ってるはずです。

[361: 匿名さん]

タワー式駐車場の固定資産税は建物所有者である区分所有者が
それぞれの専有面積に応じて按分して支払いますので管理費から
支払われることはありません。
マンションの場合は建物全体の固定資産と敷地の固定資産額が
決まり、それを各区分所有者が専有部割合で按分して支払う
仕組みです。したがって税金を管理組合が組合費で支払うことは
ありません。

[362: 匿名さん]

つまり、使用の有無に関わらず、駐車場の固定資産税を支払わされるってことですか？
ラウンジなどと同じ扱いってことでしょうか？

[363: 匿名さん]

その通りです。建物部分は減価償却するので固定資産税は毎年下がりますが。

[364: 匿名さん]

でも借りる人は、固定資産税なんかは考えず、
代金は駐車場を維持管理する分だけ払えば良いんじゃないか、値下げして欲しいと考えがち。

[365: 匿名さん]

駐車場収入は管理費会計の主要な収入なので、駐車場料金を駐車場の維持管理分だけに値下げすると、管理費を値上げすることになります。

[367: 匿名さん]

アウルの駐車場は共用部分なので、駐車場部分の固定資産税（アウルでは存在しない）を建物所有者である区分所有者がそれぞれの専有面積に応じて按分して支払うなんて事はありませんので管理費から支払います。

マンションの場合は建物全体の固定資産税という考え方はせず、建物の専有部分の固定資産税と共用部分の固定資産税と敷地の固定資産額が決まり、専有部分と敷地は各所有者が持分に応じて払います。共用部分の固定資産税は管理組合が組合費（管理費）で支払うことになります。

[368: 匿名さん]

すいません、367ですが、下の三行は完全に間違いです。お詫びして訂正いたします。

[369: 匿名さん]

下三行だけで無く全て全部デタラメですね

[370: 匿名さん]

専有部以外は全て共有部。共有部の固定資産税は共有割合に応じて、区分所有者に個別に課税されます。
管理組合で別途区分所有して登記していれば別ですが。

[371: 匿名さん]

駐車場は外部に貸し出せばどうでしょうか？その分治安も悪くなるでしょうが、赤字になるよりは良いと思います。

[372: 匿名さん]

ベランダの扱いはどうなりますか？
専有部分は角部屋が広いけど中部屋の方がベランダが広かったりするので
中部屋の方が持分比率が高く固定資産税が高いとかありえますか？

[373: 匿名さん]

全住戸が完売した上で余った駐車場の問題を考えるのが正しい順序かも知れません。

大量売れ残りの現状では空き駐車場どころの騒ぎではないのかも知れませんね。

[374: 匿名さん]

バルコニーは固定資産税には関係ないんじゃないですか？バルコニー使用料とか払うんじゃないの？

[375: 匿名さん]

ベランダは共有部ですので固定資産税は駐車場と同様、専有部の比率庵分で課税されます。
使用料と直接関係ないよ。

[376: 匿名さん]

>>373

駐車場２９６台＞＞入居世帯数　

ですからね

[377: 匿名さん]

余裕を持って売っていた方針が、震災の影響で裏目に出てしまいましたね。

[378: マンション住民さん]

Ｂ１～６階は事務所ですよ

[379: 匿名さん]

Ｂ１～６階は事務所ですが何と関連が？

[380: 匿名さん]

駐車場の数と関係があるのでは？

[381: 匿名さん]

まったく関係ないでしょう

[382: 物件比較中さん]

震災の影響で売れないのはタワマン全体で、
ここだけじゃないですからしょうがないですね。

しかしどこも何故か
値下げはしてないんですよね。

[383: 匿名さん]

ここは
震災の影響の前から…
だったわけだが。

[384: マンション投資家さん]

池袋って言う街自体が特別人気がある街じゃないし、
タワマンなら数百戸売りさばかなきゃいけないから営業さんは大変。

[385: 匿名さん]

池袋普通に人気あるでしょ。高いから売れないだけでしょ。
だって板橋駅前が池袋より人気だとは思えないけど安いからバカ売れ
したわけだし。
安かったエアライズタワーは即売れでしたしね。

[386: 匿名さん]

ここはURがらみで土地を高く仕入れたから、
その分高いんじゃなかったですっけ？

値下げしたら赤字になっちゃうから
なかなか値下げしないと聞きました。

[387: 匿名さん]

世の中には仕入れた時期にも相場というものがあるんですよ。
エアライズとアウルタワーを同じように考えてどうするのでしょうか。

[388: 匿名さん]

中古を買う客、にとっては
そんな理屈の相場なんて
関係無いんだけどね。

ここも中古で売るときは
仕入れに関係なく、エアライズと単純に比較される。

[389: 匿名さん]

エアライズは安かったから売れた。アウルは高いから売れない。池袋が人気ないとか関係ない。

[390: 匿名さん]

区役所タワマンも安く売るらしいから
アウルは早く売り切らないと。