リビオ日暮里グランスイート

[購入検討中さん]

リビオ日暮里グランスイートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社新日鉄都市開発 丸紅株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目304番1他（地番）
交通：JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
　　　日暮里・舎人ライナー「日暮里」駅徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩7分
　　　JR常磐線「三河島」駅徒歩8分
地域・地区：準工業地域・準防火地区・第3種高度地区
総戸数：217戸

[82: 周辺住民さん]

大和ハウス工業のマンションは賃貸で1階に店舗が入ると聞きましたよ。
いなげやの土地は細かく区切ったほうが高い建物が建てられるのですか？よく細かく分筆されていれば高い建物が建つ心配がないという話を聞きますが、そうでもないのでしょうか？

[83: ご近所さん]

定期借地権だとローンがあまり選べないとか審査が厳しくなるとか聞いたことがありますが、本当にそうなんでしょうかね。

[84: 匿名さん]

＞＞83
それは私も聞いたことがあります、ただその話を聞いたのがかなり前なので現在はどうなのでしょうね。
当時聞いた話しではそれに加えて事務手数料などの諸費用もちょっと高くなるとか。

ただその辺のハードルさえ超えてしまえば月々の支払い自体は土地所有権の物件よりは安くなりますからね。立地やインテリアをアレコレ考えるのはマンション選びの楽しみですが、ローンのことを考えるのは気が重くなります。

[85: 購入検討中さん]

>83
住宅ローンで人気のSBIネットや新生銀行は定期借地だめみたいですね！　
マンション名だして銀行に問い合わせしたら、取り扱い無理といわれました。
ここで使えるのは、みずほ・三井住友・りそな　がメインになるらしいです。(増えてくれ！！)
確かに所有権の物件だと、SBIネットや新生銀行使えるので、諸費用安くなりそうですね！
月々の支払いは地代と解体時の積み立金が、管理費と修繕積み立てと別でかかるらしいので、安くなるのかわかりずらいですね。(２つで１万円前後)
ここは地代や解体費は60年ずっと払うんでしたっけ？
安い高いの判断難しそうですね。

>81
このマンション管理費安かったのですが、管理費や修繕積立金って駐車場の台数多いと上がりにくいんですかね？
毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

今駐車場多いマンション住んでて詳しい人いないですかね？

[86: 購入検討中さん]

私はペット可、って条件が気になってる。
何割くらいの人がペット飼うだろう。
うるさかったりくさかったりするんだろうな・・・

[87: 匿名さん]

10キロ以内２匹までとかだったかな？　
今ペット可賃貸だけど、自分は飼ってなくて、エレベーターの臭さは結構気になる。　

でも分譲ってペット可率高いんだよな～　

部屋の中は、長谷工の施工で壁15～18ｃｍ場所によりだったはず。五月蝿いのかな～？　
どっかの長谷工施工のマンションの掲示板見てみるかな～

ペット連れている方はこのエレベーターをお使い下さいみたいな形で決めてくれると嬉しいけど、そういうルール決めるの難しいんだろうな～

[88: 購入検討中さん]

>81さん、85さん

＞毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

基本的に駐車場の代金も修繕積立計画の予定資金に組み込まれているはずです。80%とか90%とか駐車場が埋まる予定で修繕計画の資金予定がくまれ、それをもとに各戸の修繕積立金も計算されているはずです。したがって、問題は駐車場の契約率をどのくらいで計算しているかです。契約率が予定していたものよりも高ければ修繕計画よりも余裕が出て、契約率が低ければ積立費用が足りなくなります（この場合、それぞれの負担があがります）。この点についてはこの前MRに行ったときに聞いてきませんでした。
だれかきいてきてください。お願いします。
なお、全体の修繕積立計画をみせてもらったところ、一戸当たりの費用は他の物件と比べて高くもなく、低くもなかった記憶があります。

[89: 匿名さん]

＞88さん
気になっていたので、ありがとうございます。　　
基本的には修繕積み立てに入るんですね！
　
自分も30年の長期修繕計画の表を見せてもらいましたが、そういう面では細かくみていませんでした。
確か5年ごとに、初年度の金額に0.5倍ずつ増えていくようなプランだったと思います。　５年後1.5倍　10年後2倍　　最大で3倍までだったかな？(初年度に対して)
後は１時金で8～10万ぐらいを10年ごとにとかだったかな？　
ないとは思いますが、駐車場稼働率100％などで組み込まれていたら、計画よりも修繕積立金が多くなる可能性ありますね！　　

今度いったらしっかり見てみようと思います。

このマンションはディスポーザーやコンシェルジュサービスなど、設備が過剰(自分的には)ではないので、修繕費ゆとりがあるのではとも感じてます。(あくまで、他のマンションの長期修繕計画と比べての印象ですが…)

タワーマンションの修繕積み立て金の上がり方を聞くと、あまり便利な設備がありすぎるのもどうかと思う今日このごろです。

[90: 周辺住民さん]

ゼネコンが長谷工ですけどここの会社の評判はどうなんでしょうか？
別の掲示板に色々書かれていますが、売主としては問題でも施工では問題ないのでしょうか？

長谷工はすごくコストダウンを図るという話が最近広まっていると聞いて気になりました。

[91: 購入検討中さん]

確かに施工は長谷工ですね。　
自分もすごく気になってます。　
野村のプラウドシリーズでも長谷工施工のものもありますね。
長谷工は直床やイメージ画像よりもしょぼくなる外観といった所ですかね？　　
後はバルコニー側はアウトフレームですっきりですが、廊下側は内側に柱が入るのが特徴です。　
もちろん例外はありますが。
このマンションは直床の2重天井で天高が2400
階高が3ｍ　きっていたと思います。
こういう面でコスト削っています。　

施工会社の満足度ランキング(こんな名前だったはず)では2009年16位　2010年10位だったかな？
直床は太鼓現象が起きにくいことがプラスでマイナスはリフォーム時に配管系の自由度がなくなることですかね？
どこの会社もいろいろ言われていますが、長谷工が特に悪く言われるのは、ゾンビ企業として名をはせているのも一因としてあると思います。　
株価を見るとびっくりです。　　
ですが、施工の満足度ランキングで順位があがっていることを考えると一概に悪いばかりではない気もしますね。
自分はモデルルーム見て、天高はあまり気になりませんでした。
１番はネットで調べて10年や20年たった長谷工のマンションを外観だけでも見にいったり、中古マンションで内装の状況みてみるのが良いのかな～と最近考えています。

高い買い物ですし。　　

[92: 近所をよく知る人]

ここは直床で天井高が2400だったと思います。
私もモデルルームで特に天井に圧迫感を感じることはありませんでしたが、直床というのが気になりました。
配管はすべて二重天井を通しているので問題ないという説明を受けましたが、直床は二重床と比べて大きくマイナスなのでしょうかね。
別の掲示板を見ると結論の出ない議論が続いているようですが、これは結論は出ないものでしょうか。

長谷工は野村の他にも三菱地所レジデンスのパークハウスも結構やっていますから問題ないのか、とも思います。
コストダウンをしていても、特にタイルの剥落や床や天井が波打ったりといったトラブルがなければよいと思います。
最近川崎市の大京のマンションは建て替えまでする大問題があったようですが、そこまでは起こらないでほしいです…。

[93: ご近所さん]

川崎の大京のマンションの施工は全く別の会社で無関係ですね。

売主の新日鉄都市開発は手堅い会社という話もあれば下請に丸投げとか周辺住民への対応が悪いとかの話もあります。
亀戸のミッドランドアベニューという物件だけの話でしょうかね。

[94: 匿名さん]

賃貸物件で20年前の物件を見たんですが、天井低かったです。　
いまは天井2400あたりで普通っていわれますが、20年ぐらいたつと低いなーとか言われるのかな？　

どうなるんだろ？

[95: 購入検討中さん]

私はモデルルームに入ったとき天井低い？って思った。
圧迫感があるというか。リビングが思ったより狭く感じた。

コンシェルジュ、過度なサービスはいらないけれど、
宅配便出せたり、脚立借りたり、そういうのは便利だし、
挨拶したりされたり、によってマンションの雰囲気が
よくなるってことはある気がする。

ペット可物件で安普請ゆえの防音不足だったりしたらやだなぁ。

[96: 匿名さん]

＞＞95
挨拶でマンションの雰囲気よくなる。
気づきませんでしたが、一理あるかもしれないなー
雰囲気よいと、管理組合の運行もしっくりきそうです。　

コンシェルジュサービスと管理人常駐と日勤管理ってどれくらい１ヶ月のコストに差があるんだろう？　
ここは今のところ日勤管理でしたよね？

[97: 匿名さん]

アンボンド工法で梁がないからスッキリしてましたね。

[98: 匿名さん]

丸紅は浅草の別の物件でも直床でした。

[99: 匿名さん]

グランスイート浅草ウエストですかね？　
施工は株式会社NIPPOさんですね。
　　

リフォームをする会社に勤めている友人から、床の張替えをする際に安くする方法で、既存のフローリングの上に新しいフローリングを張る方法があると聞きました。(その際にフローリングが10～12mm 高くなるらしい)
10年くらいでリフォームしていくと、60年で5・6回…
60から70mm (３回ぐらいで１度はがせばそんなに高くならないか？)
最初はモデルルーム見て2400でもいいやと思っていたが、直床でもよいから、天高2500くらいにしてほしい等と考え始めました。

リフォーム代金ケチる貧乏人には直床の天高2400は厳しいってことか？

[100: 匿名さん]

確か日勤だと思います＞９６さん

日勤の管理人さんだとマンション内でいろいろと作業するために
受付にいないことが多いですが
コンシェルジュならエントランスにずっといるのがいいですよね。
入口に人の目があるのは最大の防犯ではないでしょうか？

[101: 匿名さん]

人目があると確かに防犯になりますね！　
　しっかり値段出ているサイト見つからなかったので、ざっくり計算してみました。
※会社の取り分や自給が高い安いはお許しください。

労働時間
日勤9～17時　8時間　
常勤　　　　　24時間
コンシェルジュ24時間

時給
日勤　　　　1500円(時給1000円500円は会社へ)
常勤　　　　1500円+21時間から翌朝まで1.25倍
コンシェルジュ2500円(高いかな？こちらは深夜手当ては入れていません。)

月額(30日計算)　　　　　　割る世帯数(217世帯)
日勤　　　　　約36万円　　　１世帯月額1800円
常勤　　　　　約118万円　　　　　　　5437円
コンシェルジュ約180万円　　　　　　　8294円　

ざっくり計算してみたら、(もっと時給安いかも知れません)思ったよりもスケールメリット使っても一人当たりの金額高い印象を受けました。
実際の金額わかりサイトしっている人いたらURL張ってもらえると助かります。　

[102: 匿名さん]

友人が住んでいるコンシェルジュサービスのあるマンションに何度か行ったことがあるのですが、ちょっとプロっぽさに欠けるような気がしました。
以前そういうマンションがあると聞いた時にホテルマンのようなイメージを持っていたので余計にギャップがあったのだと思いますが。

[103: 匿名さん]

どこに頼むのかにもよりそうですが、教育が充実している所は高そうですね。
最近は宅配BOXで色々できますしね。
ここはコンシェルジュをグッとこらえて、みんなであいさつだな！…という話に買ってもいないのに夫婦で先ほどなりました。　

毎月の地代と取り壊しの費用の月額負担が60年でざっといくらかかるか計算してみました。

間取り次第ですが、２つ合計で8000～12000円ぐらいでしたよね？　
ざっくり１ヶ月1万計算で！
1万x12ヶ月x60年＝720万円

では720万円高くなるだけなのか？
720万を35年の住宅ローン(2％)で借りると総支払いが997万　月の支払いが2.4万円になります。
同じ720万でも、60年でほぼ均等に払う1万円と、35年の金利付き住宅ローンでの比べは難しいですが、ざっと、4～500万円ぐらい金額を上乗せした物件と比べるラインかな？
簡単に720万上乗せした価格で比べると、月々の支払いが2.4万プラス。
うー手がでない。
※金利はざっくり固定で２％で計算しました。

もっと細かいこといえば、土地にかかる固定資産税がとか、所有権だともし売れたときに土地代が分配で300万だとか話になるんでしょうが…　

営業さんには最後土地の貸主に建物を買い取って貰えるかもといわれましたが、60年たったマンションを買い取るよりは、新しくデベに売った方が得に感じてならないです。
それはいいですねといっておきましたが…

定期借地権の安い高いは本当に難しい。

[104: 匿名さん]

3900万円台3LDK 　山手線がうたい文句でしたけど、
丸紅・新日鉄もある程度の価格は出していましたが、価格設定ミスると、売れ残り激しくなりそうですね。

上記のことを考えると、区分所有でも最後土地が残らないことや、地代や解体費の分を考えると、4500万～4700万のラインと最終的には変わらないという話ですかね？
ぱっとみの安さはすごいですけどね。　　
頼みのグレード感も長谷工の施工で青田買いから、イメージ図に大分劣る外装に仕上がったら、かなり痛い。
そして、ミスっても所有権でないので安くしか売れない。
液状化マップの赤いラインに少しかかるかかからないかの立地。黄色は確実。　　
ハザードマップの川が氾濫したら危ないラインにかかっている。
モデルルームで要望書なるものを書きました。　
要望書でかぶらないようにと説明を受けたが、これだけの希望者さんがいますという使い方で購買意欲をあおる感じかな？　かなり簡単なもので、とりあえずくらいの言われ方でした。　
私は値段もう少し低くないと割に合わないという結論に到りました。
借地権の終わりに近付くにつれ、マンション管理組合で修繕に対する承認がおり難くなるのも怖いですね。
最後の5～10年の状況がまったく読めないです。

[105: 物件比較中さん]

確かにここでは要望書はかなり気軽に、初回訪問時に出しました。
他物件では初回から出したことはないと思います。

モデルルームが休日に大盛況だったといっても、実際にどれだけ売れるかはわからないですね。

[106: 匿名さん]

販売のやり方としては、上手いですね。　
借地権なので、値段的な話題を使い、集客。
実際は毎月地代と解体積み立て金で思ったより月々の支払いは安くないが、パンフなどのグレード感で要望書にサインを簡単にもらう。
それを使って今度は人気物件のイメージを植えつける。
抽選まで、人数引っ張れれば集団心理で購買意欲はかなり高くなるでしょうね。

住宅ローンでネット銀行系や新生銀行使えないだけで、50万～80万諸費用変わってくるのは地味に痛い。
その分ほかの物件では頭金を増やせる。

　

[107: 匿名]

色々なことを言ってる人はやめればいいだけのこと。
キャンセルすることをお勧めします。

提携ローンでもネット銀行とかの金利と一緒だし、問題はなさそうだけど。
まあ、色々言ってますが買いたい人は買うでしょ？

[108: 匿名はん]

>107
キャンセルじゃないでしょ？
まだ、手付金払ったわけではないでしょう？

色々と参考になる意見が聞けて良いじゃないですか。
その投槍はないでしょう。

[109: 購入検討中さん]

＞108さん
確かに、良いことだけ書くのがこの掲示板の意味ではないですね。誹謗中傷はダメですが。

104　105　106さんも別にそこまで、酷いこと書いているわけではないですしね。
自分としては、良いことは営業からきけますし、悪いことや営業さんのいっていることの矛盾点をついてもらった方が検討しやすいです。　　
書き込みの時間や内容から、他の物件の営業の方ではなさそうな気もしますし。
高い買い物なんでみんなで意見交換した方が良いですね。
私を含め、新借地権をしっかり理解している人は少ないと思いますし。
これからも意見を交換してしっかり見極めていきましょう！　

[110: 購入検討中さん]

＞105
確かにパンフのゴージャス感については実際どうなるかという疑問があります。　

他の施工会社も色々言われていますが、長谷工の外観とイメージのズレの指摘は多い印象を受けています。　

リビオシリーズであるというブランド力でどっちに寄るのか？(もの凄いブランドというわけでもないですが…)
自分的にはかなり興味があるポイントですね。
完成しないとわからないかもですが。　
タワーマンションや他の大規模で長谷工の施工の物件に住んでる方や、近くに大規模長谷工施工物件ある方情報ほしいですね。　　
自分も調べてあったら見にいってみようと思います。　

[111: 匿名]

108

誰が手付金なんて言ったの？要望をキャンセルすればって言うこと。
ちゃんと文章読まないと教養がバレますよ。

それと、この書き込みが100%信用出来ますか？

こんなところの情報を信じる方は購入をしない方がいいと思います。

[112: 匿名さん]

＞111さん
和は108ではないですが、
教養がばれます発信はちょっと言葉が強いと思います。
そういう部分であえて書き込みされたのでは？

一応調べましたが川の氾濫のハザードマップも液状化のマップもリアルでしたね。　
川の氾濫のハザードマップはモデルルームでも見せてもらいました。

後、住宅ローンの件も、保証料の部分で書き込みぐらいの金額はずれますね。　
ローンの利率だけ気にして、諸費用の部分は気にしないのは個人の主観です。　
私は団信や保証料や繰上げ返済の手数料など、自分はトータルでお徳か気にします。
気にする人は気にするのではないでしょうか？


お言葉ですが、『こんなところ』の書き込みでも気付きとして重宝している人もいるのです。でなければそもそも見ないですし、書き込まないです。
ご教授いただかなくてもみなさん100％は信用はしてないんじゃないですか？

主観を述べるのはいいですが、情報くれている人に　理屈なく購入しない方がいいですの文面のくだりは、当事者でない見ている私でもイラっとしました。
言われなくても検討から外れているでしょうし、なぜ検討から外れたのかの情報は、現在検討中の身としてほしいですよ。

[113: 匿名さん]

該当マンションは、地域の教育水準も高いと思いますが、ひぐらし小・諏訪台中のように
区内でも一番人気と言えるレベルの学校ですし、隣にあのいなげやがあり、病院・公共施設が集まる
日暮里で、また駅まで、歩道を完備整備し、安全に駅まで行けるし、なりより駅からリビオまで
いかがわしい店もなく安心して子どもを駅まで行かせられる環境を大事にしたいですね。
私は40になります。借地権も60年先ですし私もこの世にいません（笑い）子どもたちも70近くになります。
きっと子どもたちも、孫も自分たちで生きていけるよう教育はしますよ。
＊20年後にローンはなくなるので向こう40年は管理費だけで子どもたち、孫は生活できるのですから、
この環境考えたら、答えは自ずと出るはずです。

[114: 購入検討中さん]

いなげやの定期借地は残り何年なんでしょう？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？目の前のいなげやがなくなり、マンションがたってしまうと魅力はダウンどころか南向きの売りさえ消してしまいそうですね。

[115: 購入検討中さん]

＞113さん
20年ローンすごい！　少しうらやましいです。
地域の学校の教育水準はかなり高いんですね！
モデルルームでいいですよと言われてそのままスルーしてしまっていました。
区内１番人気の水準だとは知らなかったです。
あの立地で40年間、地代・解体費・管理費修繕積み立てだけで住めると考えると、お子さんお孫さんがうらやましい限りです。
教育面か～　学校のことはざっと調べただけで終わりにしていましたが、しっかり調べるべきですね。

　　

[116: 匿名]

ローンの諸経費がちょっと高いだの、ハーザドマップだの、それよりも価格が
他と比べたら安いでしょ？
先払い地代も良い企画かと思います。

所有権マンションが60年後にどれだけの価値があるか。
この価格でしか検討出来ない人は、埼玉の物件しか買えないんだから、いちいち文句をいわないの。

112は検討しないで結構ですよ。

[117: 匿名さん]

＞116さん　何様ですか？　

トータルでいくらかかるかと、この価格でしか検討できないを同意義にされるとは思いませんでした。　
比較するのと、これしか買えないの区別もつかないとは…　　

というか何よりも価格最優先のあなたはあまり変わらないのでは？　
所有権マンションが偉いなんて誰も言っていないですよ？

保証料60～70万　や毎月の地代や解体費　約1万(60年720万)をちょっとと表現できませんよ。　　

検討しないで結構っておもしろいですね。　
売主ですか？　　
埼玉の物件しか買えないとか決め付けないでくださいよ。
埼玉にマンション買う方にも失礼ですしね。　
　
あなたはどの部屋で希望出しているのですか？　　
隣や、上下階だったら変えといた方がよさそうなので、参考までに。　　

[118: 匿名はん]

116
はスルーでいいんじゃない？
面倒なだけでしょ？

関わらないのが吉。
でもこの人が同じマンションで管理組合で一緒になったら、自分の過ち認めないでキャンキャンうるさそう。
げんなりですわ。
あ～スルーしてないね。
ごめんごめん
こっからねw

[119: 匿名さん]

学校の人気の話で、ふっと思ったのですが、朝鮮人街が少しいった所にありましたよね？　　
学校って一緒になるんですかね？
それとも朝鮮人学校的なものがあり、別になるんでしょうか？

[120: 匿名さん]

＞＞119
新三河島～日暮里駅前にかけて韓国人は多いですね、コリアタウンには私も時々買い物に行きます。
焼肉など外食目的で行くことは少ないのですが韓国食材が入手しやすいのは嬉しいです。
学校に関しては東日暮里の方に朝鮮学校があるのですが普通の公立中学などに通う子も少数ですが居るようですよ。

[121: 匿名さん]

＞＞120さん
情報ありがとうございます。
朝鮮学校があるんですね！　
公立のクラスの半分が朝鮮人とかだと、文化の違いがありそうでちょっと億劫に思っていたので…
韓国料理自分も好きなので、食材ゲットしやすいのは重宝しますね！　

[122: 地元民で検討中]

〉115さん
嫌がらせととっていただきたくはありませんが、気になったので一つだけ。荒川区で一番人気の中学校は残念ながら諏訪台中ではなく尾久八幡中です。区のホームページで学区外から来る人競争率？みたいな統計がみれますのでご参考にしてみてください。でも諏訪台も悪くないと思います。

[123: 匿名さん]

＞122さん

区のHPにそんなのがあるんですね。　
見てみます。　
ありがとうございます。　

[124: 周辺住民さん]

私は日本人でこの物件の近所の公立でしたが、名前や顔つきからわかる人も多かったです。
といっても、特に対立するようなこともなく一緒に遊んでいましたが。

よくメディアでは異なる民族間で対立しているように言われていますが、実際にそのような地域に住んでみるとそのようなことはむしろ少ないのではないでしょうか。

[125: 物件比較中さん]

先払い地代というのは、売り主にとっては地代の前受になります。
よって、売り主が売却した年（２０１２年）に受け取る金額の全額を
売上計上しなくてすみます。前受地代を、今後売上に振り替えていくこと
になります。
要するに、税金の繰り延べができるんですよ。
売り主自身（土地所有者ですよ）の税金の節税を考えて、計画してると思いますよ。

[126: 匿名はん]

＞111
あなたは、どれだけ教養があるんですか？

キャンセル（英: cancellation）は、一般的にはあらかじめ当事者間で契約した事柄の内、どちらか一方の都合で破棄する意味合いで用いられる。法律的には解約・取消・撤回であり、主に予約等の解除を指す場合が多い。

要望書は、何も契約も予約もしてないでしょ？
だから、要望書のキャンセルっていう言葉は使わないでしょ？

あなたの方が、よっぽど教養ないんじゃない。

[127: 購入検討中さん]

要望書って、誰でも書くよう勧められるのですか？
それとも「この人は本気で検討しているなー」と思われる人だけ声がかかるのでしょうか。

この週末はセミナーですね。参加予定はないのですが、こういうときに顔を出しておくと
抽選のときに何か配慮があるのかと思ったり・・・(笑)。
今月・来月、で色々進みますよね！ああドキドキ。

[128: 匿名さん]

>124さん
そうなんですね！　
気にし過ぎかもしれないですね。
気をつけます。

＞127さん
要望書はあまりわからないまま、書いといた方がいいですよ！　と勧められ書きました。　

＞126さん
すごいわかります。　
ほっときましょ？　　
みなさんわかっていると思いますよ。

[129: 購入検討中さん]

私もいなげやの土地の件、とても気になります。

いなげやにメールで問い合わせしましたが、まだ回答ありません。

ご存知の方、情報お願いしたいです。

[130: 購入検討中さん]

＞＞104　
ハザードマップは荒川のだな～。　
マンションにいれば良いかもだが、どれくらい水がくる想定なんどろうか？　
液状化のマップはいなげやがなりやすい地域に入っている。目の前だが入っていなければ大丈夫なのか？
逆に埋立地とかの方が想定して作っている分、造りが違うとかあるもんなのか？　
担当は支持層まで杭がという話で安定していると言っていたが、実際大丈夫なのか？　　
話どおり地盤問題なく、水も来ないという話なら山の手駅近だし検討に入れたい立地。
荒川・隅田川は津波で逆流の心配は東京湾の地形的にまずないらしい。

[131: 匿名さん]

いなげやさんも、同じ地主から長期で（年数不明）借りているし、
今後区の再開発セットアップでいなげやさんも、コカコーラさんも全面道路は
かなりの幅で削られるので、コカコーラさんは土地広いから別として、いなげやさん土地はセットアップ後は
立てる魅力もなくなるし、今後もスーパーとして営業しているほうが対外的にも
営業的にもプラスに働くので、今のままで変わらないと思います。
今後見守りたく思います。

[132: 購入検討中さん]

地主はコカコーラとは別なの？個人？

[133: 購入検討中さん]

＞＞129さん

営業はマンション建てるぐらいの土地は残るという話でしたが、実際なくなったら何ｍセットバックするんでしょうね？
　　
１Kの細長いマンションで細かく区切ると角地は結構高くなるかもしれませんね。　実際どれくらい角地の恩恵うけられるかわからないですが…　

5階ぐらいで、日当りいいと思っていましたが、実際角付近だと階高低いですし、８階ぐらいないと60年の日当りは保証されない？　(考えすぎ？)　
ざっとの価格表(未確定といわれました)を見せてもらいましたが、上下で200万ぐらいしか差をつけないのは上階に希望が集中するでしょうね。(１階あたり平均17万)

話それましたが、とにかくここのいなげや続いてくれないと困りそうです。

駅前のスーパー？は小さいし、東のいなげやはちょっと遠い。

いなげや自体が競争に負けてなくなっても困りますけどね。　

[134: 匿名さん]

なんで施工が長谷工なんだー！　
いいと思ったのに…
不景気だからシリーズものでも安い所に頼む傾向強いんだな～

[135: 購入検討中さん]

地代＋解体費で月１万円⇒６０年で７２０万円となり、
マンション価格３９００万円＋７２０万円＝４６２０万円となります。
ただし、土地の固定資産税がかからないので、
ざっくり年６万円くらいでしょうか？６０年で３６０万円は
抑えられる計算になります。
（↑の計算間違っていたらご指摘ください）
そうすると先ほどの４６２０万円－３６０万円＝４２６０万円となります。

同じ日暮里地区のリストレジデンス西日暮里が７１平米で４４９８万円で
売り出しているので、価格差は１割以下。
定借権なので、もう少し価格を抑えていただきたい気持ちになってきました。

ところでここの東側に建つ建物の一階は商業施設、二階は事務所、その上は
単身者用の賃貸となると聞きました。
（地元の不動産屋が近辺の地主の方から聞いたそうです。）
そして、いなげやがそこの一階に移るそうです。

[136: 購入検討中さん]

＞135さん　

大和の1Ｆはドラッグストアーと聞いていましたが、変更したんですかね？　　
う～ん、いなげや移るとなると階数のとらえかたが、一気にシビアになりそうですね。　

[137: 物件比較中さん]

土地の固定資産税・都市計画税は現在の1/6減税が前提なら2万円～2万5千円程度ですね。
よって、リストレジデンスとの価格比較ではほぼ同じといって良いです。
ただ、立地、売主を考えると比較対象にはならないと思いますが…。

[138: 購入検討中さん]

＞＞103さん　＞＞135さん
表面の価格と実際の価格に視点をあててますね！　
検討しやすくなります。
リストよりは立地がよいですが、定期借地という部分がありますしね。　
一生の買い物が資産価値が弱くなる可能性があるのはリスクがついてまわります。　
新定期借地の物件は、リセール部分での扱いの部分で世間的にまだ決まっていないので、永住できるか自分の人生を読むことが必要そうです。(永住ではないか？)

賃貸で貸せば大丈夫的なことを担当さんに言われましたが、賃貸運営をしている友人からは、ペット可はリフォーム費で結構きつくなるよ。　と言われてしまいました。　家賃滞納などもありますし。禁止しても基本がペット可の物件は勝手にペット飼ってしまう方も多く、契約違反してもなかなかお金を取りきれないそうです。
　　　
売るとなって、転勤になったら780万マイナス(どこかで借地権２割マイナスと聞いて予想で書いてます)となったら…　　なんの為の貯金だったのかわからなくなります。　


60年たった所有権のマンションにどれだけ価値があるのか？(他物件との比較時)　　
私が地主だったら60年後上物マンション買い取りますね。(解体費が変換されるかもとの説明の中で)
実は営業さんから私が言われた２つの言葉なんですが…

営業さんも定期借地の営業トークには苦労しているみたいですね。　　

[139: 匿名]

買い取り請求権はないはずですが…
どんな営業さんでしたか？ 地主が建物を無償でもらえば、解体費用は返還されると聞きましたが…

それと、リストと比べるにはどうかと思います。
国道沿いの中小デベでは比較は難しいでしょう。

[140: 申込予定さん]

リストレジデンスやクレヴィア南千住とは圧倒的に立地・売主等の条件が違うかと。
10年どころか、1年先もわからないご時世ですけど、60年経ったら所有権マンションでも定期借地権マンションでも
資産価値などあるのかどうか。。。
個人的には、土地を利用するという「定期借地権」の考え方には大賛成。
住み慣れた日暮里の中では、マンション立地としては最高だと思い、ここに決めるつもりです！
でも、いなげやはコーラの場所に移るの？？

[141: 申込予定さん]

建物買取請求権は確かにないはずです。そのようにどこかに明記されていましたよ。

所有権のマンションでも60年後の価値を考えたり、建替えの難しさを考えると決して定期借地権が不利ということはなさそうに思います。
所有権のマンションでもあまり古くなったら売るのは難しくならないものでしょうか？
ただ、所有権の場合は土地(区分所有権？)をそれなりの価格で買い取ってもらえるという話もありますね。

[142: 匿名はん]

デベは違えどせこうは長谷工だけどね。

デベデベいうけど、施工が長谷工、一流とはいえない。

比較にならないのはパンフレットのイメージ中心ではなししてるからでしょ？

デベのレベルの話してる人は、直床、天高低い、階高低い　
ここはどう説明するの？

[143: 匿名はん]

買い取り請求権はないね。
旧じゃないから
というか、買取請求権は借りてる人間がつかうもんだから
文章的に買い取ってもらえるかもって意味なんじゃないか？
つっこむなら買取請求権の話じゃなく、引き取ってもらうの間違いだろ？とかじゃないか？

[144: 匿名はん]

転勤からのリセールバリューの話が60年後の買い取りの話になるのはなぜ？

しっかり答えてやりなよ

[145: 匿名はん]

悪い
60年後買い取りではなく
60年後の資産価値だわ

[146: 購入検討中さん]

いなげやの土地は今回のマンションと同じ会社の定期借地だと営業の方から伺いました。ということは地主の一存では定期借地の年数を短くすることはできないのではないでしょうか？また、同じ地主なのでいなげやの残年数を聞くのは難しくないと思います。営業がはっきりと答えないなら知っていて答えないのかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

よその定期借地の内容を聞くのは無理でしょう。
逆に他人同士の契約内容を漏らすような営業は信用できません。

そもそも定期借地という制度自体が最近５年くらいにできたもの。
５年前に５０年の定期借地を始めたとして後４５年は残っています。

が、どれだけ乗っていようが定期借地権自体を他の人や業者に売ることができます。
マンションを中古で売ることができることと同様です。
また双方が同意すれば新たに契約することも可能です。
だから、よその土地の定期借地の内容を気にすること自体が無意味です。

[148: 購入検討中さん]

ここを検討しているものですが、いなげやの今後が気になり調べてみました。
ちょっと古いですが、東京都の都市整備計画によると、いなげやの南側の道路は何らかの整備計画の対象になっているようです。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/.../70e3h100.pdf

ということは、道路幅を大きくするためにはいなげやは立ち退きが必要になります。その後は、狭くなった所に再度オープンするのか,それともコカコーラのところに出来る建物に引っ越すのか、微妙なところだと思います。
ただ、個人的に思うのは、いなげやの後に立つ建物は平屋ではないと思います。それを覚悟して南を検討使用と思っています。
南側希望なので、上の階で検討しているところです。

[149: 148です]

URLが省略されていました。すいません。http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/data/70e3h100.pdf

ちなみに、私はこの物件きにいっていますよ。

[150: 匿名はん]

新しい借地権で結んだのであれば最近で問題ないが借地権自体はかなり前からあるぞ

新借地権のこといいたいんだろうな

個人としては、セットバックに借地権自体がどう絡む
のかが気になる


本当に大和の下に移転なら…　どちらにしても関係
あるか

[151: 匿名さん]

>150
古い借地権であれば、借地期間過ぎても更新可能。借地期間を気にする意味が全くありません。

セットバックについてはセットバック分についても借地料はとられます。地主からすれば当然です。地主はセットバック分の固定資産税も払います。
地主と借地人との間でセットバック分のみの借地権を解約できるかというと、詐欺とかで騙されたのでなければそんなことを認める地主はいません。

[152: 購入検討中さん]

＞151さん
そうなんですね！　
セットバックすると、そこは区か都か国が買い取るもんだと思ってました。
自分の土地で無くなった部分の固定資産税も払うなんてなんかオーナーかわいそうですね。
借りたいなげやも地代払い続けるなんて…　

[153: 匿名さん]

セットバックしてるだけであくまでも自分の土地ですからね。
当然容積率等の算入対象になりますしセットバックと引き換えに高い建物を建てるのを認めてもらえる等、悪いことばかりでもありません。

[154: 購入検討中さん]

いなげやさんに電話で確認しました。この店舗は平成15年オープンです。いなげやさんの賃貸契約の基本は20年間の契約だそうです。（担当部署が休みということでこの店舗が20年契約ということまではわかりませんでした。）非常に評判の良い（売上のよい）店舗らしくいなげやさんはすぐに移動・撤退することはありえないとおっしゃっていました。

[155: 購入検討中さん]

＞154さん
大和さんの一階というのは、あくまで噂という感じですかね？　　
どいた後の話怖いですね。　　そんな緩和が実行されると、キツイですね。
　　
＞153さん
直電！！
詳しくありがとうございます。　
担当部署休みが若干引っかかりますが、旧借地権で契約してそうですね。(法律詳しくないですが、簡単な調べで書いてます。)　　

それでも148さんのように覚悟はして南の部屋検討するべきですね。　結局、何階から60年の日当り保証されることになるんでしょうね？

　　　　

[156: 購入検討中さん]

日当り保障っていうのがあるのですか？

東側の物件は分譲じゃなくて賃貸だそうです。
半分学生寮みたいな、学生向け。残りが一般。
リビオに面したのと反対側の１階が店舗スペースで、噂レベルではドラッグストアが入る。
でも半分学生寮ならコンビニとかかもなー、とも思います。
建物は8階建てで、屋上にソーラーパネルを設置するそうなので、リビオ東側の９階以上だと
その照り返しが気になるかも。

西側のコカコーラはしばらくコカコーラとして運用なのでしょうかね？
だとしたらひらけていていいですよねー。お値段も安目だし。

な、なやみます・・・

[157: 購入検討中さん]

実際購入後のマンションの売れる値段っていくらが適当なんでしょうね？　60年後ではなく、5年10年後　　　
私も借地権の物件は２～３割り落ちとは聞いたことがあるんですが…
これは昔の話なんですかね？　　
借地権に住むのは売ることは考えてはいけない？　

新しい借地権の物件(実名で)こうなったみたいなのしっている方いませんか？　　　　

[158: 購入検討中さん]

＞156さん
すいません紛らわしかったですね。　

いなげやが他の建物に変わった場合、セットバックの緩和や角地の緩和で最大何階の建物が建てられる可能性があるのかな～　(私の情報ソースはこの掲示板です)　
といったことを考え、リビオで何階ならそういうこと気にせず、取り壊しまで日が当たるんだろう？　
という質問でした。

営業の方からコカコーラのところは暫くはこのままという話を聞いたような。
企業ですので、いつどうなるかはわからないですけどね。

[159: 匿名]

現在の敷地で、最大五階建てが最大なので、五階以上なら日当たりは問題ないと思いますけど。
セットバックしたらもっと低くなるでしょうから、意外と問題ないのでは？

東側の建物もセットバックして建築予定だし。

今日も沢山の人が来てましたね。 当選するか心配です。

[160: 近所をよく知る人]

日暮里駅の近くに旧法借地権の中古マンションがありますが、新築分譲時の価格まではわかりません…。
少し前に2LDK・3LDKのいくつかの住戸が売りに出されていました。

[161: 匿名さん]

＞158さん
セットバックして５階限界という話じゃなかったかな。
うる覚えなので間違いだったらすいません。
そこに角地の緩和やセットバック時の緩和、1Kのペンシル系のマンションが建てた場合もう少し高くできるかもしれない。　　７階？　８階？　　
リビオは階高が低いからなおさら気になりますね。　
詳しい人いませんか？　

新しい借地権のマンション調べてみましたが、八王子あたりにありましたが、元の価格がわからなかったし、八王子では…　
転勤ありえるので、リセールバリューある程度は予想しときたいですね。　シティタワー品川は入れない方向で。

[162: 匿名さん]

新日鉄や野村など、昔は長谷工使わなかったところが最近使いはじめましたね。　
シリーズモノで長谷工施工の完成済み物件を誰かしらないですか？　できれば直床で　
シリーズものなので、新日鉄よりと考えたいんですが、リビオ２重床２重天井多いのに、このリビオは二重床を採用しなかった部分で、長谷工よりの物件なのでは？　と考えてしまって…

[163: 申込予定さん]

ゼネコンが土地を用意してデベロッパーに話を持ちかけるというパターンではゼネコンが仕様の主導権を握るという話を聞いたことがありますが、今回は長谷工が土地を用意して新日鉄と丸紅に話を持ちかけたのではないでしょうか。

[164: ご近所さん]

定期借地権セミナーがあったので行ってきました。
予定価格がより細かく出ていましたが、以前とあまり変わりませんでした。
正式価格発表や抽選会の予定日も教えてもらえました。

最近のコンクリートの耐用年数や築50年以上の他のマンションの現状についての説明もしてもらいました。

今後も土日はイベントの予定で埋まることが多いみたいで、そうなるとこれ以上は要望書があまり多く入ることはなさそうかなと思います。

[165: 購入検討中さん]

>>157

仲介業者さんに聞いたら、売りづらいらしいですよ。
中古だと次の買主の銀行ローンがとおりづらいとか？

立地が良くて賃貸より質の良い住宅に、お求め易い値段で入居できると割り切るのが良いのでは。

[166: 匿名さん]

＞＞164さん
なるほど。　
なんだか長谷工よりになってしまいそうですね。

自分でもいろいろ調べてみました。　　　
長谷工施工の中古　　
http://www.haseko-sumai.com/syutoken/directsearch/searchlist/023?syuto...

これだと内装あんまり載っていないですけど…　

＞＞165さん
ありがとうございます。
以前は定期借地ほぼフラット35しか使えなかったですね。
このマンションは売り出し時　三井住友・みずほ・りそなが使えるとのことでしたが、リセールのときは違うんですかね？　地権はローン担保としての土地のとらえ方が難しいんでしょうね。
値段がついても、ローン通りにくいと買ってもらうの難しくなってしまう。
売り手を選んでしまう物件は安くなってしまう。
借地権リセールが安くなってしまうのにはこういう部分もあるんですかね。　
実際の例も探してみます。　　
　
でも一番は新しい借地権の物件が増えて、銀行の考えが変わっていってくれると嬉しいですね。　　
やっぱり割り切り覚悟ですか～
いっそ転勤が会社からなくなってくれ。
　

[167: 匿名]

売らなくても貸せばいいんじゃない？
ここに限らずどこに住むにしても現実的に自分が住むとしたらせいぜい筑20年くらいまでだと思ってます。それより古くなったら貸します。
ここなら貸すのに困らないし60年後に壊すのが決まってるから揉めないし売るより貸したほうがいいと思います。

[168: 匿名さん]

貸している間、ローンが払い終わってなければ新しいローンを組むのは難しくなる。
20年ローンで組める人と、20年たったら、賃貸でいいという人限定のアドバイス？

今までの書き込みで賃貸の問題点出ているけど、60年後に壊すから揉めないというコメントで解決するものはなかったけど？　　
問題点は賃貸に出したときのリフォームであり空室期間は収入が入らないこと、滞納やペット可での修繕の費用で上手く回らないのではという部分でしょ？　　

167　は　＞107　＞111　＞116　と同一か？　

[169: 匿名]

空室にならないように、こういう好立地に安く買うんでしょ？

ネガで(同一人物？)ペットの話題を出してるけど、そんなに響いてませんよ(笑)
気にする程度ではございません。

[170: 購入検討中さん]

あいかわらずだな　
168さんもあなたに響かせるために書いてないんじゃない？　
ネガでって？w
気にする人は気にするし、ってあれ？前の流れと一緒じゃん？w
そのうち理屈無くもしくは説得力の無い理屈で、教養の話しが上から目線でご教授されちゃいますね。
　　　
そして、突っ込まれるとあなたは検討してくれなくて大丈夫ですよと。



賃貸貸しはどこの物件も簡単には考えられないのは一緒。　ここだからというのはないですね。
借り上げますという会社とか信用して安易に考えている人は多いかもしれないけど。　
分譲はペット可物件も結構多いです。　


ローンの兼ね合いや、リセールバリューの低さで実際売るに売れなくて、賃貸貸しせざるをえない人が、通常より多くはなりそうですけどね。
賃貸貸しが横行するとルームシェア増えて五月蝿くなる可能性があがる可能性は考えといた方がいいかな？　　
他のリスクはどこ買ってもあまりかわらないんじゃない？　　
リビオ日暮里は売るという選択肢が弱くなるのは確かですね。
だったら買わなくていいって話で終わらせるのは掲示板が薄っぺらくなる。　

167は『住宅』ローンという意味わかっているのですかね？　20年で払い込みならその後は問題ないけどね。
住んでいなくても、実際調べないとはおもうけどさ

[171: 匿名さん]

170

力説ですね。

[172: 匿名はん]

170
根拠薄い指摘イライラしてたんで、スッキリ

ここからというかこれからみなさんでスルーしましょう

[173: 購入検討中さん]

＞169
いいかげんあなたの考えが世間一般とズレていることに気が付きましょう。　

こんなこと書くと、こんな掲示板に書いている人のことを世間一般と考えるのはおかしいという指摘してきそうですけど　

論点がずれすぎて、根拠がこういうもんだだから会話になってない　　

169はこの物件住むこと決めているなら、それでいいんじゃない？　　
わざわざ見なければいいのに。　
暇だな　　
主婦か？
ごめんスルーだね。　　　

[174: 匿名さん]

多くの御意見拝見して、今購入していいのか？わからなくなりました、。
要するにリビオ日暮里は、購入だめなんですかね？？
お聞きしたいです。
私自身山手線中で、観光地谷根千神社等仕事とアフターを切り替える街だと
考えています。
皆様のご意見お聞かせください。

[175: 匿名さん]

これはもう個人の考え方によると思いますよ＞174さん

定借だから売るときに困る、という考え方
どうせマンションなんて何十年と住める訳じゃないからと割り切る考え方

交通利便性は良いですし、スーパーは近いですし、
生活するうえではかなり便利そうですよね。

[176: 購入検討中さん]

＞174さん
ストレートな質問ですね！　
基本良いです！　立地も駅距離も！生活も便利そうですね。　　　スタートの値段も！

ですが、定期借地ゆえに、リスクが薄いすごくお得なマンションではないとも考えています。


リスクが自分の生活に対して、薄くなる方はお買い得になり購入。

上記にあがっているリスクが濃くなってしまう方は、やめておいたほうが…　と思います。　　　

…考えて書いている間に、当たり前のことになってしまいました。

ぱっと見の値段や雰囲気に流されず、ご自身の未来を考えてリスクと向き合う必要があることだけは事実ですかね。　

私は、今のところ転勤の可能性の部分でマイナス査定が大きめです。
他は4500万ラインと検討しています。　

新しい定期借地のリセールバリューが見えて、『これぐらいなら…』と思えたら、一気に購入に踏み切ると思います。　　
実際どうなんでしょうね？　　本当に情報ほしいです。

[177: 匿名さん]

万一の時リセール考える必要のある人は見送り、万一の時は賃貸に出せばいいという人は積極検討、これだけだと思います。

[178: 匿名はん]

賃貸出してる間は、次の購入ローン厳しいのは頭に入れておいた方がよいな

ここで借りれる銀行はリセール時も使えるかはきいとくかな

[179: 購入検討中さん]

＞＞164さん
いったんですね。　
私も行きたかったんですよ借地権のセミナー。
よろしければ、もう少し細かく内容書いてくれませんか？　

仕事でいけなくて…
そもそも土日仕事の人間はセミナーくるなってか？　　
新日鉄さん平日もたまにはやってよ。

[180: 購入検討中さん]

現在進んでいる人はどのくらいまで進んでいるのでしょうか。
要望書出した後は・・・？

角部屋が3面採光じゃないのがなんでだろう。
両脇にマンションたつこと前提なのかな。
窓の少なさ、小ささはコストダウン故なのか。
モデルルーム、なーんか閉塞感がありました。
広さはあるはずなのに。

[181: 購入検討中さん]

＞166さん
URLあらがとうございます。　
晴海レジデンスは内外装よいですね！
値段もいいですが…　　　
しかし、他の物件大京とのものでもチープな感じがでている印象を受けました。　　
正直共用部分のイスとかもなんだこれ？　というのもありますね。　
部屋も、オプションつけないと、こんな感じなんですかね。(これはどこもそうか)
　
バルコニー、モデルルームイメージしていると、違いにびっくりしそうですね。
改めて、オプションってすごいですね。

外観は上に書かれていたようにこういうもんだという覚悟はしておいたほうがよさそうですね。

あくまで自分が見ての主観です。　　
気分悪くされた方いられたら、すいません。