リビオ日暮里グランスイート

[購入検討中さん]

リビオ日暮里グランスイートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社新日鉄都市開発 丸紅株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目304番1他（地番）
交通：JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
　　　日暮里・舎人ライナー「日暮里」駅徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩7分
　　　JR常磐線「三河島」駅徒歩8分
地域・地区：準工業地域・準防火地区・第3種高度地区
総戸数：217戸

[61: 匿名はん]

中国人が多いと、油だろうが何でも給排水管に流し込んで、
給排水管の修繕が早そうだね。

[62: 匿名]

＞＞60
直床で、逆梁ではないとなると上階からの音が響きにくいかも？
モデルルーム見たけどなんとなく圧迫感があった。天井低いのかなー。
あと、大きい部屋の間取りがイマイチだよね。生活動線無視、みたいな。

[63: 匿名]

東側の空き地に大和ハウスが８階建のマンションを建てるようです。
着工は半年後。
本物件の東棟の眺望に大きな影響を与えそうです。
圧迫感も心配。

[64: 購入検討中さん]

ルーフバルコニーがあったり都心で4LDKがあったりという住戸は希少価値があるんじゃないですかね。
ただ、確かに荒川区の周辺環境はちょっと心配ですからそれでもよいというのなら、ということになるんでしょう。

[65: 匿名さん]

環境面はちょっと気になりましたね、駅前などは一見華やかなんだけどよくよく見てみるとパチンコ屋が多いせいかガラの悪そうな方も少なくなかったし。

＞＞59さん
以前からあった立ち食いそば屋や牛丼屋、それに1000円の床屋さんなど内容もあんまりパっとしないんですよね。最初はもっと洒落た感じを期待していただけに現状は残念です。

[66: 匿名さん]

駅前のタワマンのテナントはちょっとがっかりでしたね。
やっとおしゃれな店ができるかと思っていたのですが…。

でも日暮里って美味しいお店が以外にも多いので
食べ歩きも楽しいですよ。

[67: 匿名]

どこにあるの？
教えてほしい！

[68: 匿名さん]

駅前のロータリーを渡った所にある「馬賊」は有名ですよ。実際に食べてみて残念ながら私は好みではなかったのですが、外から麺を打つ所を見てるのは楽しいです。
あとは三河島のコリアタウン方面に焼肉の有名店がいくつかあるそうですがそっちは行ったことがないですね。

[70: 近所さん]

馬賊美味しくない。
てゆうか日暮里で好みの店全然ナイ。

[71: 匿名さん]

「ぶらり」というラーメン屋が美味しいですよ。
鶏塩ラーメンなのですが、
あっさりしていて、生姜もきいていて。
自分はランチでしか入ったことがないのですが、
夜は２階が居酒屋になり、鶏料理が食べられるらしいです。

[72: ご近所さん]

馬賊は人によって評価が分かれるのかもしれませんね。
私は悪くはないと思いますがハマるというほどではありません。
ステーションポートタワーの下の大三元は今の場所に移ってからは行った記憶がないの、でよくわかりませんがどうでしょうかね。
ステーションガーデンタワーの焼肉屋は三河島の本店も昔ながらの雰囲気でいいと思いますよ。

[73: 匿名さん]

日暮里と言えば甘味好きには羽二重団子ですね。
本店も駅前店もすごくきれいになりましたね。
私は団子も好きですが「しづくあん」が好みです。
適度な甘みと小豆の美味しさがたまらないですね。

[74: 匿名さん]

通勤にはとにかく便利ですね。
山手線・京浜東北線が利用できるので。
ちょっと駅が近いせいかざわついている感も無きにしも非ずですが。

そういえば日暮里には「わした」という沖縄食品の店があります。
いろいろマニアックなものがあって楽しいですよ。

[75: 匿名さん]

日暮里駅周辺ではなくなってしまうのですが谷中側のいわゆる谷根千エリアはどんどん飲食店ができてますよ。特にラーメン屋さんに関しては行列の出来る出来る店も2～3あって、ちょっとしたラーメン激戦区になっているようです。
谷中銀座の商店街などはほとんど観光地化しているので普段使いする気になれないんですけどね。

[76: ご近所さん]

三河島方面に行くと古くからの焼肉屋もあればニューカマーの韓国料理店も多数あります。
三河島駅周辺も再開発が始まるようですね。

[77: 匿名]

三河島は再開発で綺麗になって欲しい(切実)

[78: 購入検討中さん]

購入を考えてます。
立地が良いのと、大規模マンションが魅力です。

気になるのが、いなげやさんの土地。ここも借地権の土地なのでしょうか．．．？？？
将来、今のいなげやの高さより高い建物が、建ってしまうかとても心配です。

東側にはやはりマンションが建つのでしょうかね。

[79: 匿名さん]

東側はマンション建ちますよ。
お察しの通りいなげやも定期借地です。

[80: 購入検討中さん]

モデルルームで話きいたけど、ローンあまり選べないのきついな～　
今どれくらい予約入ってるんだろう？？　　
人気があれば、もう少し掲示板盛り上がるような感じもするし。　　
モデルルームは賑わってたんだけどな～

　　

[81: 匿名さん]

このマンションの駐車場の料金ってマンションの収益になるのかな？

地代や解体積立金があっても、駐車場多いから管理費とか修繕積立金とか上がりにくくて良いかも！　　など楽観的に思ったんですが…

東は大和ハウスがマンション建てるみたいですね！　
分譲なら比べてみたい！　真横だけに！　
　
営業の方の話だと、いなげやの土地は細かく区切れば５階よりも高いマンションがたてられるらしいです。　

[82: 周辺住民さん]

大和ハウス工業のマンションは賃貸で1階に店舗が入ると聞きましたよ。
いなげやの土地は細かく区切ったほうが高い建物が建てられるのですか？よく細かく分筆されていれば高い建物が建つ心配がないという話を聞きますが、そうでもないのでしょうか？

[83: ご近所さん]

定期借地権だとローンがあまり選べないとか審査が厳しくなるとか聞いたことがありますが、本当にそうなんでしょうかね。

[84: 匿名さん]

＞＞83
それは私も聞いたことがあります、ただその話を聞いたのがかなり前なので現在はどうなのでしょうね。
当時聞いた話しではそれに加えて事務手数料などの諸費用もちょっと高くなるとか。

ただその辺のハードルさえ超えてしまえば月々の支払い自体は土地所有権の物件よりは安くなりますからね。立地やインテリアをアレコレ考えるのはマンション選びの楽しみですが、ローンのことを考えるのは気が重くなります。

[85: 購入検討中さん]

>83
住宅ローンで人気のSBIネットや新生銀行は定期借地だめみたいですね！　
マンション名だして銀行に問い合わせしたら、取り扱い無理といわれました。
ここで使えるのは、みずほ・三井住友・りそな　がメインになるらしいです。(増えてくれ！！)
確かに所有権の物件だと、SBIネットや新生銀行使えるので、諸費用安くなりそうですね！
月々の支払いは地代と解体時の積み立金が、管理費と修繕積み立てと別でかかるらしいので、安くなるのかわかりずらいですね。(２つで１万円前後)
ここは地代や解体費は60年ずっと払うんでしたっけ？
安い高いの判断難しそうですね。

>81
このマンション管理費安かったのですが、管理費や修繕積立金って駐車場の台数多いと上がりにくいんですかね？
毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

今駐車場多いマンション住んでて詳しい人いないですかね？

[86: 購入検討中さん]

私はペット可、って条件が気になってる。
何割くらいの人がペット飼うだろう。
うるさかったりくさかったりするんだろうな・・・

[87: 匿名さん]

10キロ以内２匹までとかだったかな？　
今ペット可賃貸だけど、自分は飼ってなくて、エレベーターの臭さは結構気になる。　

でも分譲ってペット可率高いんだよな～　

部屋の中は、長谷工の施工で壁15～18ｃｍ場所によりだったはず。五月蝿いのかな～？　
どっかの長谷工施工のマンションの掲示板見てみるかな～

ペット連れている方はこのエレベーターをお使い下さいみたいな形で決めてくれると嬉しいけど、そういうルール決めるの難しいんだろうな～

[88: 購入検討中さん]

>81さん、85さん

＞毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

基本的に駐車場の代金も修繕積立計画の予定資金に組み込まれているはずです。80%とか90%とか駐車場が埋まる予定で修繕計画の資金予定がくまれ、それをもとに各戸の修繕積立金も計算されているはずです。したがって、問題は駐車場の契約率をどのくらいで計算しているかです。契約率が予定していたものよりも高ければ修繕計画よりも余裕が出て、契約率が低ければ積立費用が足りなくなります（この場合、それぞれの負担があがります）。この点についてはこの前MRに行ったときに聞いてきませんでした。
だれかきいてきてください。お願いします。
なお、全体の修繕積立計画をみせてもらったところ、一戸当たりの費用は他の物件と比べて高くもなく、低くもなかった記憶があります。

[89: 匿名さん]

＞88さん
気になっていたので、ありがとうございます。　　
基本的には修繕積み立てに入るんですね！
　
自分も30年の長期修繕計画の表を見せてもらいましたが、そういう面では細かくみていませんでした。
確か5年ごとに、初年度の金額に0.5倍ずつ増えていくようなプランだったと思います。　５年後1.5倍　10年後2倍　　最大で3倍までだったかな？(初年度に対して)
後は１時金で8～10万ぐらいを10年ごとにとかだったかな？　
ないとは思いますが、駐車場稼働率100％などで組み込まれていたら、計画よりも修繕積立金が多くなる可能性ありますね！　　

今度いったらしっかり見てみようと思います。

このマンションはディスポーザーやコンシェルジュサービスなど、設備が過剰(自分的には)ではないので、修繕費ゆとりがあるのではとも感じてます。(あくまで、他のマンションの長期修繕計画と比べての印象ですが…)

タワーマンションの修繕積み立て金の上がり方を聞くと、あまり便利な設備がありすぎるのもどうかと思う今日このごろです。

[90: 周辺住民さん]

ゼネコンが長谷工ですけどここの会社の評判はどうなんでしょうか？
別の掲示板に色々書かれていますが、売主としては問題でも施工では問題ないのでしょうか？

長谷工はすごくコストダウンを図るという話が最近広まっていると聞いて気になりました。

[91: 購入検討中さん]

確かに施工は長谷工ですね。　
自分もすごく気になってます。　
野村のプラウドシリーズでも長谷工施工のものもありますね。
長谷工は直床やイメージ画像よりもしょぼくなる外観といった所ですかね？　　
後はバルコニー側はアウトフレームですっきりですが、廊下側は内側に柱が入るのが特徴です。　
もちろん例外はありますが。
このマンションは直床の2重天井で天高が2400
階高が3ｍ　きっていたと思います。
こういう面でコスト削っています。　

施工会社の満足度ランキング(こんな名前だったはず)では2009年16位　2010年10位だったかな？
直床は太鼓現象が起きにくいことがプラスでマイナスはリフォーム時に配管系の自由度がなくなることですかね？
どこの会社もいろいろ言われていますが、長谷工が特に悪く言われるのは、ゾンビ企業として名をはせているのも一因としてあると思います。　
株価を見るとびっくりです。　　
ですが、施工の満足度ランキングで順位があがっていることを考えると一概に悪いばかりではない気もしますね。
自分はモデルルーム見て、天高はあまり気になりませんでした。
１番はネットで調べて10年や20年たった長谷工のマンションを外観だけでも見にいったり、中古マンションで内装の状況みてみるのが良いのかな～と最近考えています。

高い買い物ですし。　　

[92: 近所をよく知る人]

ここは直床で天井高が2400だったと思います。
私もモデルルームで特に天井に圧迫感を感じることはありませんでしたが、直床というのが気になりました。
配管はすべて二重天井を通しているので問題ないという説明を受けましたが、直床は二重床と比べて大きくマイナスなのでしょうかね。
別の掲示板を見ると結論の出ない議論が続いているようですが、これは結論は出ないものでしょうか。

長谷工は野村の他にも三菱地所レジデンスのパークハウスも結構やっていますから問題ないのか、とも思います。
コストダウンをしていても、特にタイルの剥落や床や天井が波打ったりといったトラブルがなければよいと思います。
最近川崎市の大京のマンションは建て替えまでする大問題があったようですが、そこまでは起こらないでほしいです…。

[93: ご近所さん]

川崎の大京のマンションの施工は全く別の会社で無関係ですね。

売主の新日鉄都市開発は手堅い会社という話もあれば下請に丸投げとか周辺住民への対応が悪いとかの話もあります。
亀戸のミッドランドアベニューという物件だけの話でしょうかね。

[94: 匿名さん]

賃貸物件で20年前の物件を見たんですが、天井低かったです。　
いまは天井2400あたりで普通っていわれますが、20年ぐらいたつと低いなーとか言われるのかな？　

どうなるんだろ？

[95: 購入検討中さん]

私はモデルルームに入ったとき天井低い？って思った。
圧迫感があるというか。リビングが思ったより狭く感じた。

コンシェルジュ、過度なサービスはいらないけれど、
宅配便出せたり、脚立借りたり、そういうのは便利だし、
挨拶したりされたり、によってマンションの雰囲気が
よくなるってことはある気がする。

ペット可物件で安普請ゆえの防音不足だったりしたらやだなぁ。

[96: 匿名さん]

＞＞95
挨拶でマンションの雰囲気よくなる。
気づきませんでしたが、一理あるかもしれないなー
雰囲気よいと、管理組合の運行もしっくりきそうです。　

コンシェルジュサービスと管理人常駐と日勤管理ってどれくらい１ヶ月のコストに差があるんだろう？　
ここは今のところ日勤管理でしたよね？

[97: 匿名さん]

アンボンド工法で梁がないからスッキリしてましたね。

[98: 匿名さん]

丸紅は浅草の別の物件でも直床でした。

[99: 匿名さん]

グランスイート浅草ウエストですかね？　
施工は株式会社NIPPOさんですね。
　　

リフォームをする会社に勤めている友人から、床の張替えをする際に安くする方法で、既存のフローリングの上に新しいフローリングを張る方法があると聞きました。(その際にフローリングが10～12mm 高くなるらしい)
10年くらいでリフォームしていくと、60年で5・6回…
60から70mm (３回ぐらいで１度はがせばそんなに高くならないか？)
最初はモデルルーム見て2400でもいいやと思っていたが、直床でもよいから、天高2500くらいにしてほしい等と考え始めました。

リフォーム代金ケチる貧乏人には直床の天高2400は厳しいってことか？

[100: 匿名さん]

確か日勤だと思います＞９６さん

日勤の管理人さんだとマンション内でいろいろと作業するために
受付にいないことが多いですが
コンシェルジュならエントランスにずっといるのがいいですよね。
入口に人の目があるのは最大の防犯ではないでしょうか？

[101: 匿名さん]

人目があると確かに防犯になりますね！　
　しっかり値段出ているサイト見つからなかったので、ざっくり計算してみました。
※会社の取り分や自給が高い安いはお許しください。

労働時間
日勤9～17時　8時間　
常勤　　　　　24時間
コンシェルジュ24時間

時給
日勤　　　　1500円(時給1000円500円は会社へ)
常勤　　　　1500円+21時間から翌朝まで1.25倍
コンシェルジュ2500円(高いかな？こちらは深夜手当ては入れていません。)

月額(30日計算)　　　　　　割る世帯数(217世帯)
日勤　　　　　約36万円　　　１世帯月額1800円
常勤　　　　　約118万円　　　　　　　5437円
コンシェルジュ約180万円　　　　　　　8294円　

ざっくり計算してみたら、(もっと時給安いかも知れません)思ったよりもスケールメリット使っても一人当たりの金額高い印象を受けました。
実際の金額わかりサイトしっている人いたらURL張ってもらえると助かります。　

[102: 匿名さん]

友人が住んでいるコンシェルジュサービスのあるマンションに何度か行ったことがあるのですが、ちょっとプロっぽさに欠けるような気がしました。
以前そういうマンションがあると聞いた時にホテルマンのようなイメージを持っていたので余計にギャップがあったのだと思いますが。

[103: 匿名さん]

どこに頼むのかにもよりそうですが、教育が充実している所は高そうですね。
最近は宅配BOXで色々できますしね。
ここはコンシェルジュをグッとこらえて、みんなであいさつだな！…という話に買ってもいないのに夫婦で先ほどなりました。　

毎月の地代と取り壊しの費用の月額負担が60年でざっといくらかかるか計算してみました。

間取り次第ですが、２つ合計で8000～12000円ぐらいでしたよね？　
ざっくり１ヶ月1万計算で！
1万x12ヶ月x60年＝720万円

では720万円高くなるだけなのか？
720万を35年の住宅ローン(2％)で借りると総支払いが997万　月の支払いが2.4万円になります。
同じ720万でも、60年でほぼ均等に払う1万円と、35年の金利付き住宅ローンでの比べは難しいですが、ざっと、4～500万円ぐらい金額を上乗せした物件と比べるラインかな？
簡単に720万上乗せした価格で比べると、月々の支払いが2.4万プラス。
うー手がでない。
※金利はざっくり固定で２％で計算しました。

もっと細かいこといえば、土地にかかる固定資産税がとか、所有権だともし売れたときに土地代が分配で300万だとか話になるんでしょうが…　

営業さんには最後土地の貸主に建物を買い取って貰えるかもといわれましたが、60年たったマンションを買い取るよりは、新しくデベに売った方が得に感じてならないです。
それはいいですねといっておきましたが…

定期借地権の安い高いは本当に難しい。

[104: 匿名さん]

3900万円台3LDK 　山手線がうたい文句でしたけど、
丸紅・新日鉄もある程度の価格は出していましたが、価格設定ミスると、売れ残り激しくなりそうですね。

上記のことを考えると、区分所有でも最後土地が残らないことや、地代や解体費の分を考えると、4500万～4700万のラインと最終的には変わらないという話ですかね？
ぱっとみの安さはすごいですけどね。　　
頼みのグレード感も長谷工の施工で青田買いから、イメージ図に大分劣る外装に仕上がったら、かなり痛い。
そして、ミスっても所有権でないので安くしか売れない。
液状化マップの赤いラインに少しかかるかかからないかの立地。黄色は確実。　　
ハザードマップの川が氾濫したら危ないラインにかかっている。
モデルルームで要望書なるものを書きました。　
要望書でかぶらないようにと説明を受けたが、これだけの希望者さんがいますという使い方で購買意欲をあおる感じかな？　かなり簡単なもので、とりあえずくらいの言われ方でした。　
私は値段もう少し低くないと割に合わないという結論に到りました。
借地権の終わりに近付くにつれ、マンション管理組合で修繕に対する承認がおり難くなるのも怖いですね。
最後の5～10年の状況がまったく読めないです。

[105: 物件比較中さん]

確かにここでは要望書はかなり気軽に、初回訪問時に出しました。
他物件では初回から出したことはないと思います。

モデルルームが休日に大盛況だったといっても、実際にどれだけ売れるかはわからないですね。

[106: 匿名さん]

販売のやり方としては、上手いですね。　
借地権なので、値段的な話題を使い、集客。
実際は毎月地代と解体積み立て金で思ったより月々の支払いは安くないが、パンフなどのグレード感で要望書にサインを簡単にもらう。
それを使って今度は人気物件のイメージを植えつける。
抽選まで、人数引っ張れれば集団心理で購買意欲はかなり高くなるでしょうね。

住宅ローンでネット銀行系や新生銀行使えないだけで、50万～80万諸費用変わってくるのは地味に痛い。
その分ほかの物件では頭金を増やせる。

　

[107: 匿名]

色々なことを言ってる人はやめればいいだけのこと。
キャンセルすることをお勧めします。

提携ローンでもネット銀行とかの金利と一緒だし、問題はなさそうだけど。
まあ、色々言ってますが買いたい人は買うでしょ？

[108: 匿名はん]

>107
キャンセルじゃないでしょ？
まだ、手付金払ったわけではないでしょう？

色々と参考になる意見が聞けて良いじゃないですか。
その投槍はないでしょう。

[109: 購入検討中さん]

＞108さん
確かに、良いことだけ書くのがこの掲示板の意味ではないですね。誹謗中傷はダメですが。

104　105　106さんも別にそこまで、酷いこと書いているわけではないですしね。
自分としては、良いことは営業からきけますし、悪いことや営業さんのいっていることの矛盾点をついてもらった方が検討しやすいです。　　
書き込みの時間や内容から、他の物件の営業の方ではなさそうな気もしますし。
高い買い物なんでみんなで意見交換した方が良いですね。
私を含め、新借地権をしっかり理解している人は少ないと思いますし。
これからも意見を交換してしっかり見極めていきましょう！　

[110: 購入検討中さん]

＞105
確かにパンフのゴージャス感については実際どうなるかという疑問があります。　

他の施工会社も色々言われていますが、長谷工の外観とイメージのズレの指摘は多い印象を受けています。　

リビオシリーズであるというブランド力でどっちに寄るのか？(もの凄いブランドというわけでもないですが…)
自分的にはかなり興味があるポイントですね。
完成しないとわからないかもですが。　
タワーマンションや他の大規模で長谷工の施工の物件に住んでる方や、近くに大規模長谷工施工物件ある方情報ほしいですね。　　
自分も調べてあったら見にいってみようと思います。