リビオ日暮里グランスイート

[購入検討中さん]

リビオ日暮里グランスイートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社新日鉄都市開発 丸紅株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目304番1他（地番）
交通：JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
　　　日暮里・舎人ライナー「日暮里」駅徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩7分
　　　JR常磐線「三河島」駅徒歩8分
地域・地区：準工業地域・準防火地区・第3種高度地区
総戸数：217戸

[41: 匿名さん]

モデルルーム行ったら中国人の多さにビックリしました。

[42: 匿名さん]

40～50年後に建て替える場合の定期借地はどうなのでしょう？
借地権は地主との間で解約できるのでしょうか？

[43: 匿名さん]

>42
解約なんかしなくても再築ともなれば誰かが買い取ってくれます。建替を行って販売する建設会社が普通に買い取るでしょう。買い取る価値さえないような場所なら再築なんかありえません。
安い地代で住める権利を手放す人なんかいません。

ちなみに定期借地の場合建て替えたからといってそこから新たに60年ということにはなりません。40年で建て替えるなら残りの20年に変わりはありません。それでも他の住民が建替えを選んだということは、残り20年で建て替えても建設費の無駄にならないような条件の良いマンションということでしょう。借地権をタダでもらえるならもらいたいです。

[44: 匿名はん]

そんなに、中国人多いんですか？
同じマンション内で、文化や習慣の違いがある人が多数いると、
色々と問題でそうですね。。

[45: 匿名さん]

建替できるようなら何の問題もない。
問題はスラム化。

借地期間が60年とはいえ、40年経ったとき残り20年あるとはいえ、築40年のマンションなんか住みたいですか？
住みたくないけど、売るなり何なりしないと管理費も修繕積立も払わないといけない。借地だとさらに固定資産税より若干高い地代も払わないといけない。といっても地代なんか管理費や修繕積み立ての何分の１だと思うけど。

所有権も含めたマンション自体のリスクのほうがはるかに大きいよ。
契約条項で途中解約をどう扱っているか次第だが地主との合意がなければ期間内の解約ができないのが一般的。それでも借地料なんか安いので借地期間は長いに越したことは無い。

そして現実的にはここのような60年という期間であれば建替は起きないであろう。だから住み倒すつもりで。自分が住まないなら、売れるなら売る、または、格安（管理費以下でもゼロよりマシ）で誰かに貸すつもりで。

[46: 匿名さん]

>44
私が行った時も片言の日本語がちらほら聞こえてました。
近所付き合いもそうですが、管理組合なんかの意見調整も大変そうですよね。

[47: 匿名さん]

まぁ、外国の方も見学には来るかと思いますが、永住権を持ってないと中々ローンは厳しいでしょ？
都内のマンションは中国人がたくさん見学してますよ。

中国人は簡単にはマンションを買わないからね～

[48: 匿名さん]

中国からだとこれからは羽田かな。でも成田も残るでしょう。

国際空港アクセス便利な場所だけに中国人人気もうなずけます。

ちなみに彼らはローンなんか組まないですよ。現金一括で変える人しか買いに来ません。人口が１０倍以上もあれば、それくらいの人はゴロゴロいます。

[49: 匿名さん]

まあ、当選すればの話ですがね。

[50: 匿名さん]

そんなにここ人気なんだ。良いことだね。どうせなら外国の人に買ってもらって日本経済に貢献してほしいけど、こればかりは分からないからね。

外国の人が買う場合にどんな面倒な手続きになるんだろうね。日本人のローン手続きや審査リスクより面倒なのかな。
抽選は建前公正だから、まあ、どうなることやら。

[51: 匿名さん]

50へ
>抽選は建前公正だから、まあ、どうなることやら。

完全に営業だってばれてますよ！（笑）暇ならもっと仕事しろよ（笑）
この物件は、大きな物件だから、それにコバンザメされてかわいそう。
モデルルームの回りに沢山の小さな会社の看板が張り付いているしね！嫌がらせコメントはすべてその会社だと思いますが・・・

[52: 匿名さん]

５０は中国人が現金で買うと言っておきながら、

＞外国の人が買う場合にどんな面倒な手続きになるんだろうね。日本人のローン手続きや審査リスクより面倒なのかな

こんなコメントをしてる。現金が何で面倒なんだ？日本人は面倒なのか？
言ってることが支離滅裂で、売れて欲しくないみたいだね。

[53: 匿名]

連投お疲れ。営業という妄想を捨ててごらん。ただの野次馬と思ってごらん。

[54: 匿名]

なにやら購入後がややこしい物件って感じ？
しかし抽選になりそうなほど人気とはびっくりですね。

[55: 匿名さん]

日暮里は目覚ましい発展を遂げているからな。

[56: 匿名さん]

駅までそこそこ近いから、人気が出るのでしょうか？

マンションの建て替えも結構難しいんですよね。
以前TVで老朽化が進み建て替えをしたいのに、
一部の住民の方の反対でできないという報道を見ました。
年金で暮らしている人にとっては新たな大きな負担金はかなり厳しいですよね。
工法が進み、建て替えなしでもかなりの強度が出るようなものが出ていればいいのですが。

[57: 近所をよく知る人]

>>55
駅前タワマンのテナントの過疎っぷりを見る限り同意できない

[58: 匿名さん]

あー言えば、こう言う
ひねくれてるね～

[59: 周辺住民さん]

確かに駅前のタワーマンションのテナントは空きが多いですし、静かです。
再開発できれいになったと思いますが逆にさびれた感じが強調されているような気がします。

[60: 物件比較中さん]

アウトフレームでしたが、直床で、逆梁ではありませんでした。
お手ごろな価格に抑えるためにはやむを得ないでしょうかね。

最近他にも直床の物件を見学しましたが、二重床でないことのデメリットは実際のところ大きいのでしょうか？

[61: 匿名はん]

中国人が多いと、油だろうが何でも給排水管に流し込んで、
給排水管の修繕が早そうだね。

[62: 匿名]

＞＞60
直床で、逆梁ではないとなると上階からの音が響きにくいかも？
モデルルーム見たけどなんとなく圧迫感があった。天井低いのかなー。
あと、大きい部屋の間取りがイマイチだよね。生活動線無視、みたいな。

[63: 匿名]

東側の空き地に大和ハウスが８階建のマンションを建てるようです。
着工は半年後。
本物件の東棟の眺望に大きな影響を与えそうです。
圧迫感も心配。

[64: 購入検討中さん]

ルーフバルコニーがあったり都心で4LDKがあったりという住戸は希少価値があるんじゃないですかね。
ただ、確かに荒川区の周辺環境はちょっと心配ですからそれでもよいというのなら、ということになるんでしょう。

[65: 匿名さん]

環境面はちょっと気になりましたね、駅前などは一見華やかなんだけどよくよく見てみるとパチンコ屋が多いせいかガラの悪そうな方も少なくなかったし。

＞＞59さん
以前からあった立ち食いそば屋や牛丼屋、それに1000円の床屋さんなど内容もあんまりパっとしないんですよね。最初はもっと洒落た感じを期待していただけに現状は残念です。

[66: 匿名さん]

駅前のタワマンのテナントはちょっとがっかりでしたね。
やっとおしゃれな店ができるかと思っていたのですが…。

でも日暮里って美味しいお店が以外にも多いので
食べ歩きも楽しいですよ。

[67: 匿名]

どこにあるの？
教えてほしい！

[68: 匿名さん]

駅前のロータリーを渡った所にある「馬賊」は有名ですよ。実際に食べてみて残念ながら私は好みではなかったのですが、外から麺を打つ所を見てるのは楽しいです。
あとは三河島のコリアタウン方面に焼肉の有名店がいくつかあるそうですがそっちは行ったことがないですね。

[70: 近所さん]

馬賊美味しくない。
てゆうか日暮里で好みの店全然ナイ。

[71: 匿名さん]

「ぶらり」というラーメン屋が美味しいですよ。
鶏塩ラーメンなのですが、
あっさりしていて、生姜もきいていて。
自分はランチでしか入ったことがないのですが、
夜は２階が居酒屋になり、鶏料理が食べられるらしいです。

[72: ご近所さん]

馬賊は人によって評価が分かれるのかもしれませんね。
私は悪くはないと思いますがハマるというほどではありません。
ステーションポートタワーの下の大三元は今の場所に移ってからは行った記憶がないの、でよくわかりませんがどうでしょうかね。
ステーションガーデンタワーの焼肉屋は三河島の本店も昔ながらの雰囲気でいいと思いますよ。

[73: 匿名さん]

日暮里と言えば甘味好きには羽二重団子ですね。
本店も駅前店もすごくきれいになりましたね。
私は団子も好きですが「しづくあん」が好みです。
適度な甘みと小豆の美味しさがたまらないですね。

[74: 匿名さん]

通勤にはとにかく便利ですね。
山手線・京浜東北線が利用できるので。
ちょっと駅が近いせいかざわついている感も無きにしも非ずですが。

そういえば日暮里には「わした」という沖縄食品の店があります。
いろいろマニアックなものがあって楽しいですよ。

[75: 匿名さん]

日暮里駅周辺ではなくなってしまうのですが谷中側のいわゆる谷根千エリアはどんどん飲食店ができてますよ。特にラーメン屋さんに関しては行列の出来る出来る店も2～3あって、ちょっとしたラーメン激戦区になっているようです。
谷中銀座の商店街などはほとんど観光地化しているので普段使いする気になれないんですけどね。

[76: ご近所さん]

三河島方面に行くと古くからの焼肉屋もあればニューカマーの韓国料理店も多数あります。
三河島駅周辺も再開発が始まるようですね。

[77: 匿名]

三河島は再開発で綺麗になって欲しい(切実)

[78: 購入検討中さん]

購入を考えてます。
立地が良いのと、大規模マンションが魅力です。

気になるのが、いなげやさんの土地。ここも借地権の土地なのでしょうか．．．？？？
将来、今のいなげやの高さより高い建物が、建ってしまうかとても心配です。

東側にはやはりマンションが建つのでしょうかね。

[79: 匿名さん]

東側はマンション建ちますよ。
お察しの通りいなげやも定期借地です。

[80: 購入検討中さん]

モデルルームで話きいたけど、ローンあまり選べないのきついな～　
今どれくらい予約入ってるんだろう？？　　
人気があれば、もう少し掲示板盛り上がるような感じもするし。　　
モデルルームは賑わってたんだけどな～

　　

[81: 匿名さん]

このマンションの駐車場の料金ってマンションの収益になるのかな？

地代や解体積立金があっても、駐車場多いから管理費とか修繕積立金とか上がりにくくて良いかも！　　など楽観的に思ったんですが…

東は大和ハウスがマンション建てるみたいですね！　
分譲なら比べてみたい！　真横だけに！　
　
営業の方の話だと、いなげやの土地は細かく区切れば５階よりも高いマンションがたてられるらしいです。　

[82: 周辺住民さん]

大和ハウス工業のマンションは賃貸で1階に店舗が入ると聞きましたよ。
いなげやの土地は細かく区切ったほうが高い建物が建てられるのですか？よく細かく分筆されていれば高い建物が建つ心配がないという話を聞きますが、そうでもないのでしょうか？

[83: ご近所さん]

定期借地権だとローンがあまり選べないとか審査が厳しくなるとか聞いたことがありますが、本当にそうなんでしょうかね。

[84: 匿名さん]

＞＞83
それは私も聞いたことがあります、ただその話を聞いたのがかなり前なので現在はどうなのでしょうね。
当時聞いた話しではそれに加えて事務手数料などの諸費用もちょっと高くなるとか。

ただその辺のハードルさえ超えてしまえば月々の支払い自体は土地所有権の物件よりは安くなりますからね。立地やインテリアをアレコレ考えるのはマンション選びの楽しみですが、ローンのことを考えるのは気が重くなります。

[85: 購入検討中さん]

>83
住宅ローンで人気のSBIネットや新生銀行は定期借地だめみたいですね！　
マンション名だして銀行に問い合わせしたら、取り扱い無理といわれました。
ここで使えるのは、みずほ・三井住友・りそな　がメインになるらしいです。(増えてくれ！！)
確かに所有権の物件だと、SBIネットや新生銀行使えるので、諸費用安くなりそうですね！
月々の支払いは地代と解体時の積み立金が、管理費と修繕積み立てと別でかかるらしいので、安くなるのかわかりずらいですね。(２つで１万円前後)
ここは地代や解体費は60年ずっと払うんでしたっけ？
安い高いの判断難しそうですね。

>81
このマンション管理費安かったのですが、管理費や修繕積立金って駐車場の台数多いと上がりにくいんですかね？
毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

今駐車場多いマンション住んでて詳しい人いないですかね？

[86: 購入検討中さん]

私はペット可、って条件が気になってる。
何割くらいの人がペット飼うだろう。
うるさかったりくさかったりするんだろうな・・・

[87: 匿名さん]

10キロ以内２匹までとかだったかな？　
今ペット可賃貸だけど、自分は飼ってなくて、エレベーターの臭さは結構気になる。　

でも分譲ってペット可率高いんだよな～　

部屋の中は、長谷工の施工で壁15～18ｃｍ場所によりだったはず。五月蝿いのかな～？　
どっかの長谷工施工のマンションの掲示板見てみるかな～

ペット連れている方はこのエレベーターをお使い下さいみたいな形で決めてくれると嬉しいけど、そういうルール決めるの難しいんだろうな～

[88: 購入検討中さん]

>81さん、85さん

＞毎月の駐車場の代金を管理組合でストックするから、上がりにくいってこと？？　

基本的に駐車場の代金も修繕積立計画の予定資金に組み込まれているはずです。80%とか90%とか駐車場が埋まる予定で修繕計画の資金予定がくまれ、それをもとに各戸の修繕積立金も計算されているはずです。したがって、問題は駐車場の契約率をどのくらいで計算しているかです。契約率が予定していたものよりも高ければ修繕計画よりも余裕が出て、契約率が低ければ積立費用が足りなくなります（この場合、それぞれの負担があがります）。この点についてはこの前MRに行ったときに聞いてきませんでした。
だれかきいてきてください。お願いします。
なお、全体の修繕積立計画をみせてもらったところ、一戸当たりの費用は他の物件と比べて高くもなく、低くもなかった記憶があります。

[89: 匿名さん]

＞88さん
気になっていたので、ありがとうございます。　　
基本的には修繕積み立てに入るんですね！
　
自分も30年の長期修繕計画の表を見せてもらいましたが、そういう面では細かくみていませんでした。
確か5年ごとに、初年度の金額に0.5倍ずつ増えていくようなプランだったと思います。　５年後1.5倍　10年後2倍　　最大で3倍までだったかな？(初年度に対して)
後は１時金で8～10万ぐらいを10年ごとにとかだったかな？　
ないとは思いますが、駐車場稼働率100％などで組み込まれていたら、計画よりも修繕積立金が多くなる可能性ありますね！　　

今度いったらしっかり見てみようと思います。

このマンションはディスポーザーやコンシェルジュサービスなど、設備が過剰(自分的には)ではないので、修繕費ゆとりがあるのではとも感じてます。(あくまで、他のマンションの長期修繕計画と比べての印象ですが…)

タワーマンションの修繕積み立て金の上がり方を聞くと、あまり便利な設備がありすぎるのもどうかと思う今日このごろです。

[90: 周辺住民さん]

ゼネコンが長谷工ですけどここの会社の評判はどうなんでしょうか？
別の掲示板に色々書かれていますが、売主としては問題でも施工では問題ないのでしょうか？

長谷工はすごくコストダウンを図るという話が最近広まっていると聞いて気になりました。