リビオ日暮里グランスイート

[購入検討中さん]

リビオ日暮里グランスイートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社新日鉄都市開発 丸紅株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目304番1他（地番）
交通：JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
　　　日暮里・舎人ライナー「日暮里」駅徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩7分
　　　JR常磐線「三河島」駅徒歩8分
地域・地区：準工業地域・準防火地区・第3種高度地区
総戸数：217戸

[142: 匿名はん]

デベは違えどせこうは長谷工だけどね。

デベデベいうけど、施工が長谷工、一流とはいえない。

比較にならないのはパンフレットのイメージ中心ではなししてるからでしょ？

デベのレベルの話してる人は、直床、天高低い、階高低い　
ここはどう説明するの？

[143: 匿名はん]

買い取り請求権はないね。
旧じゃないから
というか、買取請求権は借りてる人間がつかうもんだから
文章的に買い取ってもらえるかもって意味なんじゃないか？
つっこむなら買取請求権の話じゃなく、引き取ってもらうの間違いだろ？とかじゃないか？

[144: 匿名はん]

転勤からのリセールバリューの話が60年後の買い取りの話になるのはなぜ？

しっかり答えてやりなよ

[145: 匿名はん]

悪い
60年後買い取りではなく
60年後の資産価値だわ

[146: 購入検討中さん]

いなげやの土地は今回のマンションと同じ会社の定期借地だと営業の方から伺いました。ということは地主の一存では定期借地の年数を短くすることはできないのではないでしょうか？また、同じ地主なのでいなげやの残年数を聞くのは難しくないと思います。営業がはっきりと答えないなら知っていて答えないのかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

よその定期借地の内容を聞くのは無理でしょう。
逆に他人同士の契約内容を漏らすような営業は信用できません。

そもそも定期借地という制度自体が最近５年くらいにできたもの。
５年前に５０年の定期借地を始めたとして後４５年は残っています。

が、どれだけ乗っていようが定期借地権自体を他の人や業者に売ることができます。
マンションを中古で売ることができることと同様です。
また双方が同意すれば新たに契約することも可能です。
だから、よその土地の定期借地の内容を気にすること自体が無意味です。

[148: 購入検討中さん]

ここを検討しているものですが、いなげやの今後が気になり調べてみました。
ちょっと古いですが、東京都の都市整備計画によると、いなげやの南側の道路は何らかの整備計画の対象になっているようです。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/.../70e3h100.pdf

ということは、道路幅を大きくするためにはいなげやは立ち退きが必要になります。その後は、狭くなった所に再度オープンするのか,それともコカコーラのところに出来る建物に引っ越すのか、微妙なところだと思います。
ただ、個人的に思うのは、いなげやの後に立つ建物は平屋ではないと思います。それを覚悟して南を検討使用と思っています。
南側希望なので、上の階で検討しているところです。

[149: 148です]

URLが省略されていました。すいません。http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/data/70e3h100.pdf

ちなみに、私はこの物件きにいっていますよ。

[150: 匿名はん]

新しい借地権で結んだのであれば最近で問題ないが借地権自体はかなり前からあるぞ

新借地権のこといいたいんだろうな

個人としては、セットバックに借地権自体がどう絡む
のかが気になる


本当に大和の下に移転なら…　どちらにしても関係
あるか

[151: 匿名さん]

>150
古い借地権であれば、借地期間過ぎても更新可能。借地期間を気にする意味が全くありません。

セットバックについてはセットバック分についても借地料はとられます。地主からすれば当然です。地主はセットバック分の固定資産税も払います。
地主と借地人との間でセットバック分のみの借地権を解約できるかというと、詐欺とかで騙されたのでなければそんなことを認める地主はいません。

[152: 購入検討中さん]

＞151さん
そうなんですね！　
セットバックすると、そこは区か都か国が買い取るもんだと思ってました。
自分の土地で無くなった部分の固定資産税も払うなんてなんかオーナーかわいそうですね。
借りたいなげやも地代払い続けるなんて…　

[153: 匿名さん]

セットバックしてるだけであくまでも自分の土地ですからね。
当然容積率等の算入対象になりますしセットバックと引き換えに高い建物を建てるのを認めてもらえる等、悪いことばかりでもありません。

[154: 購入検討中さん]

いなげやさんに電話で確認しました。この店舗は平成15年オープンです。いなげやさんの賃貸契約の基本は20年間の契約だそうです。（担当部署が休みということでこの店舗が20年契約ということまではわかりませんでした。）非常に評判の良い（売上のよい）店舗らしくいなげやさんはすぐに移動・撤退することはありえないとおっしゃっていました。

[155: 購入検討中さん]

＞154さん
大和さんの一階というのは、あくまで噂という感じですかね？　　
どいた後の話怖いですね。　　そんな緩和が実行されると、キツイですね。
　　
＞153さん
直電！！
詳しくありがとうございます。　
担当部署休みが若干引っかかりますが、旧借地権で契約してそうですね。(法律詳しくないですが、簡単な調べで書いてます。)　　

それでも148さんのように覚悟はして南の部屋検討するべきですね。　結局、何階から60年の日当り保証されることになるんでしょうね？

　　　　

[156: 購入検討中さん]

日当り保障っていうのがあるのですか？

東側の物件は分譲じゃなくて賃貸だそうです。
半分学生寮みたいな、学生向け。残りが一般。
リビオに面したのと反対側の１階が店舗スペースで、噂レベルではドラッグストアが入る。
でも半分学生寮ならコンビニとかかもなー、とも思います。
建物は8階建てで、屋上にソーラーパネルを設置するそうなので、リビオ東側の９階以上だと
その照り返しが気になるかも。

西側のコカコーラはしばらくコカコーラとして運用なのでしょうかね？
だとしたらひらけていていいですよねー。お値段も安目だし。

な、なやみます・・・

[157: 購入検討中さん]

実際購入後のマンションの売れる値段っていくらが適当なんでしょうね？　60年後ではなく、5年10年後　　　
私も借地権の物件は２～３割り落ちとは聞いたことがあるんですが…
これは昔の話なんですかね？　　
借地権に住むのは売ることは考えてはいけない？　

新しい借地権の物件(実名で)こうなったみたいなのしっている方いませんか？　　　　

[158: 購入検討中さん]

＞156さん
すいません紛らわしかったですね。　

いなげやが他の建物に変わった場合、セットバックの緩和や角地の緩和で最大何階の建物が建てられる可能性があるのかな～　(私の情報ソースはこの掲示板です)　
といったことを考え、リビオで何階ならそういうこと気にせず、取り壊しまで日が当たるんだろう？　
という質問でした。

営業の方からコカコーラのところは暫くはこのままという話を聞いたような。
企業ですので、いつどうなるかはわからないですけどね。

[159: 匿名]

現在の敷地で、最大五階建てが最大なので、五階以上なら日当たりは問題ないと思いますけど。
セットバックしたらもっと低くなるでしょうから、意外と問題ないのでは？

東側の建物もセットバックして建築予定だし。

今日も沢山の人が来てましたね。 当選するか心配です。

[160: 近所をよく知る人]

日暮里駅の近くに旧法借地権の中古マンションがありますが、新築分譲時の価格まではわかりません…。
少し前に2LDK・3LDKのいくつかの住戸が売りに出されていました。

[161: 匿名さん]

＞158さん
セットバックして５階限界という話じゃなかったかな。
うる覚えなので間違いだったらすいません。
そこに角地の緩和やセットバック時の緩和、1Kのペンシル系のマンションが建てた場合もう少し高くできるかもしれない。　　７階？　８階？　　
リビオは階高が低いからなおさら気になりますね。　
詳しい人いませんか？　

新しい借地権のマンション調べてみましたが、八王子あたりにありましたが、元の価格がわからなかったし、八王子では…　
転勤ありえるので、リセールバリューある程度は予想しときたいですね。　シティタワー品川は入れない方向で。

[162: 匿名さん]

新日鉄や野村など、昔は長谷工使わなかったところが最近使いはじめましたね。　
シリーズモノで長谷工施工の完成済み物件を誰かしらないですか？　できれば直床で　
シリーズものなので、新日鉄よりと考えたいんですが、リビオ２重床２重天井多いのに、このリビオは二重床を採用しなかった部分で、長谷工よりの物件なのでは？　と考えてしまって…

[163: 申込予定さん]

ゼネコンが土地を用意してデベロッパーに話を持ちかけるというパターンではゼネコンが仕様の主導権を握るという話を聞いたことがありますが、今回は長谷工が土地を用意して新日鉄と丸紅に話を持ちかけたのではないでしょうか。

[164: ご近所さん]

定期借地権セミナーがあったので行ってきました。
予定価格がより細かく出ていましたが、以前とあまり変わりませんでした。
正式価格発表や抽選会の予定日も教えてもらえました。

最近のコンクリートの耐用年数や築50年以上の他のマンションの現状についての説明もしてもらいました。

今後も土日はイベントの予定で埋まることが多いみたいで、そうなるとこれ以上は要望書があまり多く入ることはなさそうかなと思います。

[165: 購入検討中さん]

>>157

仲介業者さんに聞いたら、売りづらいらしいですよ。
中古だと次の買主の銀行ローンがとおりづらいとか？

立地が良くて賃貸より質の良い住宅に、お求め易い値段で入居できると割り切るのが良いのでは。

[166: 匿名さん]

＞＞164さん
なるほど。　
なんだか長谷工よりになってしまいそうですね。

自分でもいろいろ調べてみました。　　　
長谷工施工の中古　　
http://www.haseko-sumai.com/syutoken/directsearch/searchlist/023?syuto...

これだと内装あんまり載っていないですけど…　

＞＞165さん
ありがとうございます。
以前は定期借地ほぼフラット35しか使えなかったですね。
このマンションは売り出し時　三井住友・みずほ・りそなが使えるとのことでしたが、リセールのときは違うんですかね？　地権はローン担保としての土地のとらえ方が難しいんでしょうね。
値段がついても、ローン通りにくいと買ってもらうの難しくなってしまう。
売り手を選んでしまう物件は安くなってしまう。
借地権リセールが安くなってしまうのにはこういう部分もあるんですかね。　
実際の例も探してみます。　　
　
でも一番は新しい借地権の物件が増えて、銀行の考えが変わっていってくれると嬉しいですね。　　
やっぱり割り切り覚悟ですか～
いっそ転勤が会社からなくなってくれ。
　

[167: 匿名]

売らなくても貸せばいいんじゃない？
ここに限らずどこに住むにしても現実的に自分が住むとしたらせいぜい筑20年くらいまでだと思ってます。それより古くなったら貸します。
ここなら貸すのに困らないし60年後に壊すのが決まってるから揉めないし売るより貸したほうがいいと思います。

[168: 匿名さん]

貸している間、ローンが払い終わってなければ新しいローンを組むのは難しくなる。
20年ローンで組める人と、20年たったら、賃貸でいいという人限定のアドバイス？

今までの書き込みで賃貸の問題点出ているけど、60年後に壊すから揉めないというコメントで解決するものはなかったけど？　　
問題点は賃貸に出したときのリフォームであり空室期間は収入が入らないこと、滞納やペット可での修繕の費用で上手く回らないのではという部分でしょ？　　

167　は　＞107　＞111　＞116　と同一か？　

[169: 匿名]

空室にならないように、こういう好立地に安く買うんでしょ？

ネガで(同一人物？)ペットの話題を出してるけど、そんなに響いてませんよ(笑)
気にする程度ではございません。

[170: 購入検討中さん]

あいかわらずだな　
168さんもあなたに響かせるために書いてないんじゃない？　
ネガでって？w
気にする人は気にするし、ってあれ？前の流れと一緒じゃん？w
そのうち理屈無くもしくは説得力の無い理屈で、教養の話しが上から目線でご教授されちゃいますね。
　　　
そして、突っ込まれるとあなたは検討してくれなくて大丈夫ですよと。



賃貸貸しはどこの物件も簡単には考えられないのは一緒。　ここだからというのはないですね。
借り上げますという会社とか信用して安易に考えている人は多いかもしれないけど。　
分譲はペット可物件も結構多いです。　


ローンの兼ね合いや、リセールバリューの低さで実際売るに売れなくて、賃貸貸しせざるをえない人が、通常より多くはなりそうですけどね。
賃貸貸しが横行するとルームシェア増えて五月蝿くなる可能性があがる可能性は考えといた方がいいかな？　　
他のリスクはどこ買ってもあまりかわらないんじゃない？　　
リビオ日暮里は売るという選択肢が弱くなるのは確かですね。
だったら買わなくていいって話で終わらせるのは掲示板が薄っぺらくなる。　

167は『住宅』ローンという意味わかっているのですかね？　20年で払い込みならその後は問題ないけどね。
住んでいなくても、実際調べないとはおもうけどさ

[171: 匿名さん]

170

力説ですね。

[172: 匿名はん]

170
根拠薄い指摘イライラしてたんで、スッキリ

ここからというかこれからみなさんでスルーしましょう

[173: 購入検討中さん]

＞169
いいかげんあなたの考えが世間一般とズレていることに気が付きましょう。　

こんなこと書くと、こんな掲示板に書いている人のことを世間一般と考えるのはおかしいという指摘してきそうですけど　

論点がずれすぎて、根拠がこういうもんだだから会話になってない　　

169はこの物件住むこと決めているなら、それでいいんじゃない？　　
わざわざ見なければいいのに。　
暇だな　　
主婦か？
ごめんスルーだね。　　　

[174: 匿名さん]

多くの御意見拝見して、今購入していいのか？わからなくなりました、。
要するにリビオ日暮里は、購入だめなんですかね？？
お聞きしたいです。
私自身山手線中で、観光地谷根千神社等仕事とアフターを切り替える街だと
考えています。
皆様のご意見お聞かせください。

[175: 匿名さん]

これはもう個人の考え方によると思いますよ＞174さん

定借だから売るときに困る、という考え方
どうせマンションなんて何十年と住める訳じゃないからと割り切る考え方

交通利便性は良いですし、スーパーは近いですし、
生活するうえではかなり便利そうですよね。

[176: 購入検討中さん]

＞174さん
ストレートな質問ですね！　
基本良いです！　立地も駅距離も！生活も便利そうですね。　　　スタートの値段も！

ですが、定期借地ゆえに、リスクが薄いすごくお得なマンションではないとも考えています。


リスクが自分の生活に対して、薄くなる方はお買い得になり購入。

上記にあがっているリスクが濃くなってしまう方は、やめておいたほうが…　と思います。　　　

…考えて書いている間に、当たり前のことになってしまいました。

ぱっと見の値段や雰囲気に流されず、ご自身の未来を考えてリスクと向き合う必要があることだけは事実ですかね。　

私は、今のところ転勤の可能性の部分でマイナス査定が大きめです。
他は4500万ラインと検討しています。　

新しい定期借地のリセールバリューが見えて、『これぐらいなら…』と思えたら、一気に購入に踏み切ると思います。　　
実際どうなんでしょうね？　　本当に情報ほしいです。

[177: 匿名さん]

万一の時リセール考える必要のある人は見送り、万一の時は賃貸に出せばいいという人は積極検討、これだけだと思います。

[178: 匿名はん]

賃貸出してる間は、次の購入ローン厳しいのは頭に入れておいた方がよいな

ここで借りれる銀行はリセール時も使えるかはきいとくかな

[179: 購入検討中さん]

＞＞164さん
いったんですね。　
私も行きたかったんですよ借地権のセミナー。
よろしければ、もう少し細かく内容書いてくれませんか？　

仕事でいけなくて…
そもそも土日仕事の人間はセミナーくるなってか？　　
新日鉄さん平日もたまにはやってよ。

[180: 購入検討中さん]

現在進んでいる人はどのくらいまで進んでいるのでしょうか。
要望書出した後は・・・？

角部屋が3面採光じゃないのがなんでだろう。
両脇にマンションたつこと前提なのかな。
窓の少なさ、小ささはコストダウン故なのか。
モデルルーム、なーんか閉塞感がありました。
広さはあるはずなのに。

[181: 購入検討中さん]

＞166さん
URLあらがとうございます。　
晴海レジデンスは内外装よいですね！
値段もいいですが…　　　
しかし、他の物件大京とのものでもチープな感じがでている印象を受けました。　　
正直共用部分のイスとかもなんだこれ？　というのもありますね。　
部屋も、オプションつけないと、こんな感じなんですかね。(これはどこもそうか)
　
バルコニー、モデルルームイメージしていると、違いにびっくりしそうですね。
改めて、オプションってすごいですね。

外観は上に書かれていたようにこういうもんだという覚悟はしておいたほうがよさそうですね。

あくまで自分が見ての主観です。　　
気分悪くされた方いられたら、すいません。　

[182: 購入検討中さん]

＞＞180さん
閉塞感の話しですね。

モデルルームのバルコニーは前が壁なので！　

冗談はさておき、このマンション直床で天高を2400に抑えており、階高も低めになっております。　
逆梁工法ではないので、閉塞感がでます。

これじゃわからない人はわからないですよね。


天高＝　部屋の天井の高さです。2400は最近だと普通むしろ最低限のラインといったとこですかね？

階高＝　ざっくりですが、１階２階の階で分けた高さのことをいいます。階高を抑えると、階高が高いマンションだと、１０階までしかたてられないのに、階高が低いと１２階までたてられるわけです。　　
　　　
逆梁工法＝大雑把に言えば、張り(天井部分の横柱)が部屋の中に出ていないもの。　　リビオ日暮里は逆梁工法ではないので、横の柱が圧迫感を生みます。　

直床＝　二重床と直床があり、どちらがいいというのは、賛否あるのでここでは直床の方が、階高を低くできるでとどめておきます。

基本はどれも、コストダウンに一役買います。　
同じ高さで階数や部屋数違うでピンときますよね？　

窓のことは長くなったのでやめておきます。　

　　
ちなみに私は身長普通で、あまり気になりませんでしたね。　

[183: 匿名]

今回、モデルルームに行けばわかると思いますが、コストダウンがメインでは
ないように感じました。
全戸に手洗いカウンターもありますし、スロップシンクも標準ですし。

機能面を重視してるのかな？と言う印象でしたね。
たしかに天井は少し低く感じましたが、それほどではないかな？

[184: 購入検討中さん]

モデルルームの玄関高が異常に低かったですね。リビングになると急に高くなるように感じましたが、どちらが天高2400なんですか？

[185: ご近所さん]

定期借地権セミナーでは大まかに、定期借地権って何だろう？という説明からシティータワー品川のような過去の成功事例、最近定期借地権の住宅の供給実績が増えていること、所有権マンションと比較したランニングコストの具体的な金額の例の比較、メリット・デメリットといった内容をやっていました。

参加できなくても担当者に資料だけもらえるように頼めばもらえるかもしれませんよ。

[186: 購入検討中さん]

居室は2400mm，廊下，玄関は2100mm。
高さがないのでかなり圧迫感を感じました。
シーリングライトなども厚みのある物はつけられませんね。
おっしゃる通り，タンクレストイレ，スロップシンク，ベランダの電源＆照明はよいのですが・・・。

[187: 匿名はん]

長谷工クオリティ

タワマンもやってるし、施工数一番だから大丈夫！

オプション付いてなくてもモデルルームなみのクオリティは確保されるって！
大丈夫大丈夫！
とにかく安いから、みんな積極的に買おうよ！
第一期即完はまちがいなし！
たぶん申し込みがあった部屋しか出さないからさ！
定期借地権セミナーシティタワー品川の成功例出てたってマジか？あれ例にだしちゃダメだろ　

[188: 匿名さん]

設備面ではいいなと思うのですが、
そもそもハード面が気になる感じですよね。
スロップシンクは後からは絶対に設置できないですから
最初からついていると本当にいいのですが。。。

[189: 匿名]

187
近隣と比べて格安という例として品川を出したのかな？
一体何を訴えたかったんだか。

[190: 購入検討中さん]

＞185さん
ありがとうございます。
参加してなくても資料もらえるなら、是非みてみたいですね！　
今度いったら書面お願いしてみます！　　

＞187さん
安易に否定されるより、なにか考えさせられるコメントですね。　
シティタワー品川は確か都が絡んで特殊に安くなった物件でしたっけ？
借地も70年越えてましたし、ここを検討している人に成功例として上げられても感はありますね。
　
実際行っていないのでどんな説明だったのかわからないですが…　　
資料見てから考えますか。　

設備悪くないですよね。(自分はディスポーザーや食洗機は目をつぶれます。)
ハード面は、モデルルーム(内装みる部屋ではない部分)のイメージが良すぎて、どうしてもその印象が残っていますね。　　
接客対応もいいんですよね。

あのMR見ると、外観や共有部分正直グレード感期待しちゃいますね。　
長谷工施工だからある程度わかっているつもりでも、過度の期待を誘発しているような気も…
MRなんてそんなものだろうけど…

[191: 匿名さん]

玄関が2100mmというのは確かにちょっと低いですねえ、まだモデルルームに行ってないのですが気になりそう。
でも全体的に不便・不満は感じることはなさそうなレベルという印象ですね。現地のイメージと併せて考えても必要以上の高級感を望んでいる人も少なそう。