リビオ日暮里グランスイート

[購入検討中さん]

リビオ日暮里グランスイートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社新日鉄都市開発 丸紅株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目304番1他（地番）
交通：JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
　　　日暮里・舎人ライナー「日暮里」駅徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩7分
　　　JR常磐線「三河島」駅徒歩8分
地域・地区：準工業地域・準防火地区・第3種高度地区
総戸数：217戸

[101: 匿名さん]

人目があると確かに防犯になりますね！　
　しっかり値段出ているサイト見つからなかったので、ざっくり計算してみました。
※会社の取り分や自給が高い安いはお許しください。

労働時間
日勤9～17時　8時間　
常勤　　　　　24時間
コンシェルジュ24時間

時給
日勤　　　　1500円(時給1000円500円は会社へ)
常勤　　　　1500円+21時間から翌朝まで1.25倍
コンシェルジュ2500円(高いかな？こちらは深夜手当ては入れていません。)

月額(30日計算)　　　　　　割る世帯数(217世帯)
日勤　　　　　約36万円　　　１世帯月額1800円
常勤　　　　　約118万円　　　　　　　5437円
コンシェルジュ約180万円　　　　　　　8294円　

ざっくり計算してみたら、(もっと時給安いかも知れません)思ったよりもスケールメリット使っても一人当たりの金額高い印象を受けました。
実際の金額わかりサイトしっている人いたらURL張ってもらえると助かります。　

[102: 匿名さん]

友人が住んでいるコンシェルジュサービスのあるマンションに何度か行ったことがあるのですが、ちょっとプロっぽさに欠けるような気がしました。
以前そういうマンションがあると聞いた時にホテルマンのようなイメージを持っていたので余計にギャップがあったのだと思いますが。

[103: 匿名さん]

どこに頼むのかにもよりそうですが、教育が充実している所は高そうですね。
最近は宅配BOXで色々できますしね。
ここはコンシェルジュをグッとこらえて、みんなであいさつだな！…という話に買ってもいないのに夫婦で先ほどなりました。　

毎月の地代と取り壊しの費用の月額負担が60年でざっといくらかかるか計算してみました。

間取り次第ですが、２つ合計で8000～12000円ぐらいでしたよね？　
ざっくり１ヶ月1万計算で！
1万x12ヶ月x60年＝720万円

では720万円高くなるだけなのか？
720万を35年の住宅ローン(2％)で借りると総支払いが997万　月の支払いが2.4万円になります。
同じ720万でも、60年でほぼ均等に払う1万円と、35年の金利付き住宅ローンでの比べは難しいですが、ざっと、4～500万円ぐらい金額を上乗せした物件と比べるラインかな？
簡単に720万上乗せした価格で比べると、月々の支払いが2.4万プラス。
うー手がでない。
※金利はざっくり固定で２％で計算しました。

もっと細かいこといえば、土地にかかる固定資産税がとか、所有権だともし売れたときに土地代が分配で300万だとか話になるんでしょうが…　

営業さんには最後土地の貸主に建物を買い取って貰えるかもといわれましたが、60年たったマンションを買い取るよりは、新しくデベに売った方が得に感じてならないです。
それはいいですねといっておきましたが…

定期借地権の安い高いは本当に難しい。

[104: 匿名さん]

3900万円台3LDK 　山手線がうたい文句でしたけど、
丸紅・新日鉄もある程度の価格は出していましたが、価格設定ミスると、売れ残り激しくなりそうですね。

上記のことを考えると、区分所有でも最後土地が残らないことや、地代や解体費の分を考えると、4500万～4700万のラインと最終的には変わらないという話ですかね？
ぱっとみの安さはすごいですけどね。　　
頼みのグレード感も長谷工の施工で青田買いから、イメージ図に大分劣る外装に仕上がったら、かなり痛い。
そして、ミスっても所有権でないので安くしか売れない。
液状化マップの赤いラインに少しかかるかかからないかの立地。黄色は確実。　　
ハザードマップの川が氾濫したら危ないラインにかかっている。
モデルルームで要望書なるものを書きました。　
要望書でかぶらないようにと説明を受けたが、これだけの希望者さんがいますという使い方で購買意欲をあおる感じかな？　かなり簡単なもので、とりあえずくらいの言われ方でした。　
私は値段もう少し低くないと割に合わないという結論に到りました。
借地権の終わりに近付くにつれ、マンション管理組合で修繕に対する承認がおり難くなるのも怖いですね。
最後の5～10年の状況がまったく読めないです。

[105: 物件比較中さん]

確かにここでは要望書はかなり気軽に、初回訪問時に出しました。
他物件では初回から出したことはないと思います。

モデルルームが休日に大盛況だったといっても、実際にどれだけ売れるかはわからないですね。

[106: 匿名さん]

販売のやり方としては、上手いですね。　
借地権なので、値段的な話題を使い、集客。
実際は毎月地代と解体積み立て金で思ったより月々の支払いは安くないが、パンフなどのグレード感で要望書にサインを簡単にもらう。
それを使って今度は人気物件のイメージを植えつける。
抽選まで、人数引っ張れれば集団心理で購買意欲はかなり高くなるでしょうね。

住宅ローンでネット銀行系や新生銀行使えないだけで、50万～80万諸費用変わってくるのは地味に痛い。
その分ほかの物件では頭金を増やせる。

　

[107: 匿名]

色々なことを言ってる人はやめればいいだけのこと。
キャンセルすることをお勧めします。

提携ローンでもネット銀行とかの金利と一緒だし、問題はなさそうだけど。
まあ、色々言ってますが買いたい人は買うでしょ？

[108: 匿名はん]

>107
キャンセルじゃないでしょ？
まだ、手付金払ったわけではないでしょう？

色々と参考になる意見が聞けて良いじゃないですか。
その投槍はないでしょう。

[109: 購入検討中さん]

＞108さん
確かに、良いことだけ書くのがこの掲示板の意味ではないですね。誹謗中傷はダメですが。

104　105　106さんも別にそこまで、酷いこと書いているわけではないですしね。
自分としては、良いことは営業からきけますし、悪いことや営業さんのいっていることの矛盾点をついてもらった方が検討しやすいです。　　
書き込みの時間や内容から、他の物件の営業の方ではなさそうな気もしますし。
高い買い物なんでみんなで意見交換した方が良いですね。
私を含め、新借地権をしっかり理解している人は少ないと思いますし。
これからも意見を交換してしっかり見極めていきましょう！　

[110: 購入検討中さん]

＞105
確かにパンフのゴージャス感については実際どうなるかという疑問があります。　

他の施工会社も色々言われていますが、長谷工の外観とイメージのズレの指摘は多い印象を受けています。　

リビオシリーズであるというブランド力でどっちに寄るのか？(もの凄いブランドというわけでもないですが…)
自分的にはかなり興味があるポイントですね。
完成しないとわからないかもですが。　
タワーマンションや他の大規模で長谷工の施工の物件に住んでる方や、近くに大規模長谷工施工物件ある方情報ほしいですね。　　
自分も調べてあったら見にいってみようと思います。　

[111: 匿名]

108

誰が手付金なんて言ったの？要望をキャンセルすればって言うこと。
ちゃんと文章読まないと教養がバレますよ。

それと、この書き込みが100%信用出来ますか？

こんなところの情報を信じる方は購入をしない方がいいと思います。

[112: 匿名さん]

＞111さん
和は108ではないですが、
教養がばれます発信はちょっと言葉が強いと思います。
そういう部分であえて書き込みされたのでは？

一応調べましたが川の氾濫のハザードマップも液状化のマップもリアルでしたね。　
川の氾濫のハザードマップはモデルルームでも見せてもらいました。

後、住宅ローンの件も、保証料の部分で書き込みぐらいの金額はずれますね。　
ローンの利率だけ気にして、諸費用の部分は気にしないのは個人の主観です。　
私は団信や保証料や繰上げ返済の手数料など、自分はトータルでお徳か気にします。
気にする人は気にするのではないでしょうか？


お言葉ですが、『こんなところ』の書き込みでも気付きとして重宝している人もいるのです。でなければそもそも見ないですし、書き込まないです。
ご教授いただかなくてもみなさん100％は信用はしてないんじゃないですか？

主観を述べるのはいいですが、情報くれている人に　理屈なく購入しない方がいいですの文面のくだりは、当事者でない見ている私でもイラっとしました。
言われなくても検討から外れているでしょうし、なぜ検討から外れたのかの情報は、現在検討中の身としてほしいですよ。

[113: 匿名さん]

該当マンションは、地域の教育水準も高いと思いますが、ひぐらし小・諏訪台中のように
区内でも一番人気と言えるレベルの学校ですし、隣にあのいなげやがあり、病院・公共施設が集まる
日暮里で、また駅まで、歩道を完備整備し、安全に駅まで行けるし、なりより駅からリビオまで
いかがわしい店もなく安心して子どもを駅まで行かせられる環境を大事にしたいですね。
私は40になります。借地権も60年先ですし私もこの世にいません（笑い）子どもたちも70近くになります。
きっと子どもたちも、孫も自分たちで生きていけるよう教育はしますよ。
＊20年後にローンはなくなるので向こう40年は管理費だけで子どもたち、孫は生活できるのですから、
この環境考えたら、答えは自ずと出るはずです。

[114: 購入検討中さん]

いなげやの定期借地は残り何年なんでしょう？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？目の前のいなげやがなくなり、マンションがたってしまうと魅力はダウンどころか南向きの売りさえ消してしまいそうですね。

[115: 購入検討中さん]

＞113さん
20年ローンすごい！　少しうらやましいです。
地域の学校の教育水準はかなり高いんですね！
モデルルームでいいですよと言われてそのままスルーしてしまっていました。
区内１番人気の水準だとは知らなかったです。
あの立地で40年間、地代・解体費・管理費修繕積み立てだけで住めると考えると、お子さんお孫さんがうらやましい限りです。
教育面か～　学校のことはざっと調べただけで終わりにしていましたが、しっかり調べるべきですね。

　　

[116: 匿名]

ローンの諸経費がちょっと高いだの、ハーザドマップだの、それよりも価格が
他と比べたら安いでしょ？
先払い地代も良い企画かと思います。

所有権マンションが60年後にどれだけの価値があるか。
この価格でしか検討出来ない人は、埼玉の物件しか買えないんだから、いちいち文句をいわないの。

112は検討しないで結構ですよ。

[117: 匿名さん]

＞116さん　何様ですか？　

トータルでいくらかかるかと、この価格でしか検討できないを同意義にされるとは思いませんでした。　
比較するのと、これしか買えないの区別もつかないとは…　　

というか何よりも価格最優先のあなたはあまり変わらないのでは？　
所有権マンションが偉いなんて誰も言っていないですよ？

保証料60～70万　や毎月の地代や解体費　約1万(60年720万)をちょっとと表現できませんよ。　　

検討しないで結構っておもしろいですね。　
売主ですか？　　
埼玉の物件しか買えないとか決め付けないでくださいよ。
埼玉にマンション買う方にも失礼ですしね。　
　
あなたはどの部屋で希望出しているのですか？　　
隣や、上下階だったら変えといた方がよさそうなので、参考までに。　　

[118: 匿名はん]

116
はスルーでいいんじゃない？
面倒なだけでしょ？

関わらないのが吉。
でもこの人が同じマンションで管理組合で一緒になったら、自分の過ち認めないでキャンキャンうるさそう。
げんなりですわ。
あ～スルーしてないね。
ごめんごめん
こっからねw

[119: 匿名さん]

学校の人気の話で、ふっと思ったのですが、朝鮮人街が少しいった所にありましたよね？　　
学校って一緒になるんですかね？
それとも朝鮮人学校的なものがあり、別になるんでしょうか？

[120: 匿名さん]

＞＞119
新三河島～日暮里駅前にかけて韓国人は多いですね、コリアタウンには私も時々買い物に行きます。
焼肉など外食目的で行くことは少ないのですが韓国食材が入手しやすいのは嬉しいです。
学校に関しては東日暮里の方に朝鮮学校があるのですが普通の公立中学などに通う子も少数ですが居るようですよ。

[121: 匿名さん]

＞＞120さん
情報ありがとうございます。
朝鮮学校があるんですね！　
公立のクラスの半分が朝鮮人とかだと、文化の違いがありそうでちょっと億劫に思っていたので…
韓国料理自分も好きなので、食材ゲットしやすいのは重宝しますね！　

[122: 地元民で検討中]

〉115さん
嫌がらせととっていただきたくはありませんが、気になったので一つだけ。荒川区で一番人気の中学校は残念ながら諏訪台中ではなく尾久八幡中です。区のホームページで学区外から来る人競争率？みたいな統計がみれますのでご参考にしてみてください。でも諏訪台も悪くないと思います。

[123: 匿名さん]

＞122さん

区のHPにそんなのがあるんですね。　
見てみます。　
ありがとうございます。　

[124: 周辺住民さん]

私は日本人でこの物件の近所の公立でしたが、名前や顔つきからわかる人も多かったです。
といっても、特に対立するようなこともなく一緒に遊んでいましたが。

よくメディアでは異なる民族間で対立しているように言われていますが、実際にそのような地域に住んでみるとそのようなことはむしろ少ないのではないでしょうか。

[125: 物件比較中さん]

先払い地代というのは、売り主にとっては地代の前受になります。
よって、売り主が売却した年（２０１２年）に受け取る金額の全額を
売上計上しなくてすみます。前受地代を、今後売上に振り替えていくこと
になります。
要するに、税金の繰り延べができるんですよ。
売り主自身（土地所有者ですよ）の税金の節税を考えて、計画してると思いますよ。

[126: 匿名はん]

＞111
あなたは、どれだけ教養があるんですか？

キャンセル（英: cancellation）は、一般的にはあらかじめ当事者間で契約した事柄の内、どちらか一方の都合で破棄する意味合いで用いられる。法律的には解約・取消・撤回であり、主に予約等の解除を指す場合が多い。

要望書は、何も契約も予約もしてないでしょ？
だから、要望書のキャンセルっていう言葉は使わないでしょ？

あなたの方が、よっぽど教養ないんじゃない。

[127: 購入検討中さん]

要望書って、誰でも書くよう勧められるのですか？
それとも「この人は本気で検討しているなー」と思われる人だけ声がかかるのでしょうか。

この週末はセミナーですね。参加予定はないのですが、こういうときに顔を出しておくと
抽選のときに何か配慮があるのかと思ったり・・・(笑)。
今月・来月、で色々進みますよね！ああドキドキ。

[128: 匿名さん]

>124さん
そうなんですね！　
気にし過ぎかもしれないですね。
気をつけます。

＞127さん
要望書はあまりわからないまま、書いといた方がいいですよ！　と勧められ書きました。　

＞126さん
すごいわかります。　
ほっときましょ？　　
みなさんわかっていると思いますよ。

[129: 購入検討中さん]

私もいなげやの土地の件、とても気になります。

いなげやにメールで問い合わせしましたが、まだ回答ありません。

ご存知の方、情報お願いしたいです。

[130: 購入検討中さん]

＞＞104　
ハザードマップは荒川のだな～。　
マンションにいれば良いかもだが、どれくらい水がくる想定なんどろうか？　
液状化のマップはいなげやがなりやすい地域に入っている。目の前だが入っていなければ大丈夫なのか？
逆に埋立地とかの方が想定して作っている分、造りが違うとかあるもんなのか？　
担当は支持層まで杭がという話で安定していると言っていたが、実際大丈夫なのか？　　
話どおり地盤問題なく、水も来ないという話なら山の手駅近だし検討に入れたい立地。
荒川・隅田川は津波で逆流の心配は東京湾の地形的にまずないらしい。

[131: 匿名さん]

いなげやさんも、同じ地主から長期で（年数不明）借りているし、
今後区の再開発セットアップでいなげやさんも、コカコーラさんも全面道路は
かなりの幅で削られるので、コカコーラさんは土地広いから別として、いなげやさん土地はセットアップ後は
立てる魅力もなくなるし、今後もスーパーとして営業しているほうが対外的にも
営業的にもプラスに働くので、今のままで変わらないと思います。
今後見守りたく思います。

[132: 購入検討中さん]

地主はコカコーラとは別なの？個人？

[133: 購入検討中さん]

＞＞129さん

営業はマンション建てるぐらいの土地は残るという話でしたが、実際なくなったら何ｍセットバックするんでしょうね？
　　
１Kの細長いマンションで細かく区切ると角地は結構高くなるかもしれませんね。　実際どれくらい角地の恩恵うけられるかわからないですが…　

5階ぐらいで、日当りいいと思っていましたが、実際角付近だと階高低いですし、８階ぐらいないと60年の日当りは保証されない？　(考えすぎ？)　
ざっとの価格表(未確定といわれました)を見せてもらいましたが、上下で200万ぐらいしか差をつけないのは上階に希望が集中するでしょうね。(１階あたり平均17万)

話それましたが、とにかくここのいなげや続いてくれないと困りそうです。

駅前のスーパー？は小さいし、東のいなげやはちょっと遠い。

いなげや自体が競争に負けてなくなっても困りますけどね。　

[134: 匿名さん]

なんで施工が長谷工なんだー！　
いいと思ったのに…
不景気だからシリーズものでも安い所に頼む傾向強いんだな～

[135: 購入検討中さん]

地代＋解体費で月１万円⇒６０年で７２０万円となり、
マンション価格３９００万円＋７２０万円＝４６２０万円となります。
ただし、土地の固定資産税がかからないので、
ざっくり年６万円くらいでしょうか？６０年で３６０万円は
抑えられる計算になります。
（↑の計算間違っていたらご指摘ください）
そうすると先ほどの４６２０万円－３６０万円＝４２６０万円となります。

同じ日暮里地区のリストレジデンス西日暮里が７１平米で４４９８万円で
売り出しているので、価格差は１割以下。
定借権なので、もう少し価格を抑えていただきたい気持ちになってきました。

ところでここの東側に建つ建物の一階は商業施設、二階は事務所、その上は
単身者用の賃貸となると聞きました。
（地元の不動産屋が近辺の地主の方から聞いたそうです。）
そして、いなげやがそこの一階に移るそうです。

[136: 購入検討中さん]

＞135さん　

大和の1Ｆはドラッグストアーと聞いていましたが、変更したんですかね？　　
う～ん、いなげや移るとなると階数のとらえかたが、一気にシビアになりそうですね。　

[137: 物件比較中さん]

土地の固定資産税・都市計画税は現在の1/6減税が前提なら2万円～2万5千円程度ですね。
よって、リストレジデンスとの価格比較ではほぼ同じといって良いです。
ただ、立地、売主を考えると比較対象にはならないと思いますが…。

[138: 購入検討中さん]

＞＞103さん　＞＞135さん
表面の価格と実際の価格に視点をあててますね！　
検討しやすくなります。
リストよりは立地がよいですが、定期借地という部分がありますしね。　
一生の買い物が資産価値が弱くなる可能性があるのはリスクがついてまわります。　
新定期借地の物件は、リセール部分での扱いの部分で世間的にまだ決まっていないので、永住できるか自分の人生を読むことが必要そうです。(永住ではないか？)

賃貸で貸せば大丈夫的なことを担当さんに言われましたが、賃貸運営をしている友人からは、ペット可はリフォーム費で結構きつくなるよ。　と言われてしまいました。　家賃滞納などもありますし。禁止しても基本がペット可の物件は勝手にペット飼ってしまう方も多く、契約違反してもなかなかお金を取りきれないそうです。
　　　
売るとなって、転勤になったら780万マイナス(どこかで借地権２割マイナスと聞いて予想で書いてます)となったら…　　なんの為の貯金だったのかわからなくなります。　


60年たった所有権のマンションにどれだけ価値があるのか？(他物件との比較時)　　
私が地主だったら60年後上物マンション買い取りますね。(解体費が変換されるかもとの説明の中で)
実は営業さんから私が言われた２つの言葉なんですが…

営業さんも定期借地の営業トークには苦労しているみたいですね。　　

[139: 匿名]

買い取り請求権はないはずですが…
どんな営業さんでしたか？ 地主が建物を無償でもらえば、解体費用は返還されると聞きましたが…

それと、リストと比べるにはどうかと思います。
国道沿いの中小デベでは比較は難しいでしょう。

[140: 申込予定さん]

リストレジデンスやクレヴィア南千住とは圧倒的に立地・売主等の条件が違うかと。
10年どころか、1年先もわからないご時世ですけど、60年経ったら所有権マンションでも定期借地権マンションでも
資産価値などあるのかどうか。。。
個人的には、土地を利用するという「定期借地権」の考え方には大賛成。
住み慣れた日暮里の中では、マンション立地としては最高だと思い、ここに決めるつもりです！
でも、いなげやはコーラの場所に移るの？？

[141: 申込予定さん]

建物買取請求権は確かにないはずです。そのようにどこかに明記されていましたよ。

所有権のマンションでも60年後の価値を考えたり、建替えの難しさを考えると決して定期借地権が不利ということはなさそうに思います。
所有権のマンションでもあまり古くなったら売るのは難しくならないものでしょうか？
ただ、所有権の場合は土地(区分所有権？)をそれなりの価格で買い取ってもらえるという話もありますね。

[142: 匿名はん]

デベは違えどせこうは長谷工だけどね。

デベデベいうけど、施工が長谷工、一流とはいえない。

比較にならないのはパンフレットのイメージ中心ではなししてるからでしょ？

デベのレベルの話してる人は、直床、天高低い、階高低い　
ここはどう説明するの？

[143: 匿名はん]

買い取り請求権はないね。
旧じゃないから
というか、買取請求権は借りてる人間がつかうもんだから
文章的に買い取ってもらえるかもって意味なんじゃないか？
つっこむなら買取請求権の話じゃなく、引き取ってもらうの間違いだろ？とかじゃないか？

[144: 匿名はん]

転勤からのリセールバリューの話が60年後の買い取りの話になるのはなぜ？

しっかり答えてやりなよ

[145: 匿名はん]

悪い
60年後買い取りではなく
60年後の資産価値だわ

[146: 購入検討中さん]

いなげやの土地は今回のマンションと同じ会社の定期借地だと営業の方から伺いました。ということは地主の一存では定期借地の年数を短くすることはできないのではないでしょうか？また、同じ地主なのでいなげやの残年数を聞くのは難しくないと思います。営業がはっきりと答えないなら知っていて答えないのかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

よその定期借地の内容を聞くのは無理でしょう。
逆に他人同士の契約内容を漏らすような営業は信用できません。

そもそも定期借地という制度自体が最近５年くらいにできたもの。
５年前に５０年の定期借地を始めたとして後４５年は残っています。

が、どれだけ乗っていようが定期借地権自体を他の人や業者に売ることができます。
マンションを中古で売ることができることと同様です。
また双方が同意すれば新たに契約することも可能です。
だから、よその土地の定期借地の内容を気にすること自体が無意味です。

[148: 購入検討中さん]

ここを検討しているものですが、いなげやの今後が気になり調べてみました。
ちょっと古いですが、東京都の都市整備計画によると、いなげやの南側の道路は何らかの整備計画の対象になっているようです。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/.../70e3h100.pdf

ということは、道路幅を大きくするためにはいなげやは立ち退きが必要になります。その後は、狭くなった所に再度オープンするのか,それともコカコーラのところに出来る建物に引っ越すのか、微妙なところだと思います。
ただ、個人的に思うのは、いなげやの後に立つ建物は平屋ではないと思います。それを覚悟して南を検討使用と思っています。
南側希望なので、上の階で検討しているところです。

[149: 148です]

URLが省略されていました。すいません。http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/data/70e3h100.pdf

ちなみに、私はこの物件きにいっていますよ。

[150: 匿名はん]

新しい借地権で結んだのであれば最近で問題ないが借地権自体はかなり前からあるぞ

新借地権のこといいたいんだろうな

個人としては、セットバックに借地権自体がどう絡む
のかが気になる


本当に大和の下に移転なら…　どちらにしても関係
あるか