ローレルタワー夕陽丘(仮称：夕陽丘ツインタワープロジェクト）

[購入検討中さん]

天王寺区小宮町に双塔の美を!
ローレルタワー夕陽丘について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社アーバネックス
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：近鉄住宅管理株式会社


【物件名を正式名称に変更しました。2011.09.14 管理担当】

[501: 匿名さん]

496です。

現在他のマンションに住んでますが、コンシェルジュ（8〜22時）、各階ゴミ置場、共用施設（ゲストルーム、AVルーム、パーティールーム、ライブラリー、ラウンジ）多数、EV×７機、２４時間有人管理で、ここより管理費は安いです。

他方のこちらは、各階ゴミ置場×、共用施設（ゲストルーム、キッズ）、EV×２機、日勤管理でしょう？
どこまで五条バリューを乗っけてくるんだっ、と愚痴りたくなる。

あと角部屋のガラスウィンドウですが、建物のデザイン上によりLDからの視界は狭そうに思います。
本日も現地を通りかかりましたが、LDのガラス窓が少ない。

ただ立地だけはいいんです。ほんとに。
こちらに買い換えしようか検討中です。

[503: 匿名さん]

管理費高くてもそれだけの質の高い管理をしてくれたら問題ないと思います。
質があまりに悪かったら管理組合で話あって、今より値段の安い管理会社を変更
すればいいのではないでしょうか？

[504: 匿名さん]

三菱地所にしても野村リビングサポートにしても、近鉄の管理物件は絶対に手を出さない。
いわゆる大手企業の子会社とはいえ、日本的経営の典型例ですね。馴れ合いですわっ。
といって三流管理会社じゃ、ここの住民は納得しない。八方塞がりですわっ。

まぁ近鉄のドル箱地区なんで、多少は目をつぶってあげて下さい。

[505: サラリーマンさん]

今、身内が住んでるところは、設備点検の費用が目立って高いです。だいたいが目視で年に数回の項目。これを値下げさせるかどうかを検討中らしいです。こういうのは交渉可能じゃないかなぁ？ まあ、多少下がったところで、管理費全体からみたら、しれてるかもしれないけど。

[506: 匿名さん]

ウェリスの管理は近鉄からNTTに替わりました。
コンシェルジュや管理人さんも含め変更になったようです。
そのうち、ウェリス上本町タワーになるのかなぁ？？

[507: 匿名さん]

ではこちらも「パークタワー夕陽丘」に変更にする？

[508: 匿名]

どの点が悪いのでしょうね？

[509: 匿名さん]

近鉄住宅管理＝悪いとは思えません。
でも、新規物件が増えすぎてコントロールできてない感じはしますね。

特にアフターサービス。
部屋に問題があった際は精神的負担はかなりのものになるかも知れません。
なんせ対応が遅い、担当者不在率が高い、伝言は伝わらないということが多いようです。

[510: 匿名さん]

まぁ何にせよ夕陽が沈むように日本経済が沈みつつある今…ツインタワーとは恐れ入る（爆笑）

[511: 匿名さん]

パークタワー夕陽丘　・・・　イイですねぇ

近鉄には申し訳ないが、下品で貧相なイメージがあります。

難波や梅田のローレルタワーもどこか貧相で安っぽいと感じますし、上本町もイマイチです。（スミマセン）

せめて高級住宅エリアの夕陽丘だけでも、名実ともに高級タワー路線で行って欲しかったけど。
実はまぁ見ての通りですが、名は三井ブランドのパークタワーで良かったんじゃないですかね？

[512: 匿名]

ここの売りは、立地と免震のみ。以上

[513: 匿名さん]

割高、割安をいえば、オリックス物件や近鉄物件は比較的大衆的イメージ物件が多く、割安な設定であり、住友物件は比較的高級感を売りものにしており、価格設定は強気印象ですね。実際の各社マージン率はわからないけれど、恐らく、オリックスや近鉄のマージン率は住友よりもかなり低いはず。何故なら、全般的に住友は価格設定が高い上に、単独販売形態が主力だからですね。オリックスや近鉄は即売回転商いを目指し、比較的販売価格が安め設定で、しかも、サブ売主を多く入れて、あらゆる分譲リスクをヘッジしてるから、自ずと、マージン率は下がってくるんですね。一方、財閥たる住友は堂々たるもので一社で長期販売も苦にすることなく、マージンを多めにとって販売する形態ですね。一般的に、安く販売する方が良心的とされるから、オリックスや近鉄の販売の仕方は多くの方に支持されやすいでしょう。だから、オリックスや近鉄物件買ってりゃ正解なのか？これが不動産の難しいところなんですね。この販売法の違いによって、購買層の違いがでてくるんですね。わかりやすくいえば、オリックス、近鉄物件購入者層は庶民層派、住友物件購入者層は富裕層派って感じになるんですよ。すると購入した当時は何もわからなくても、入居すると差がでてくるんですね。つまり、購入層の所得、資産格差が、使用状態、管理状態に格差を生んでいくんですね。一般論でいえば、富裕層の多く住む物件はキチンとカネをかけて継続して管理され、日々の使用モラルも高いから、状態が非常に良好で、結果、資産価値も下がらないんですね。一方、庶民層派マンションは、ラフな使い方をされるから、痛みやすく、汚れやすい。住民モラルの低く、管理費も滞納世帯率は高く、結果、資産価値が大きく下落していくんですね。竣工時の構造は変わらなくても、坪単価が安く、即完売した物件は庶民層派の住民が多数を占め、大型物件であるほどモラルの低さが目立ってくる。庶民派マンションは、住民の所得が低く、自転車使用頻度が高く、しかも、モラルが低いから、平気でマンションの出入り口や通路なんかに自転車が並んで、山積み状態になってくる。注意したって無駄ってくらい次々置かれていくんですよ。そのうち注意する方も疲れてお手上げになります。エレベーターの使い方も荒いし、自転車乗りながらEVに乗って、そんまま自分の部屋の前に駐輪ですね。だから、エレベーターの中も汚いんですね。床は砂でじゃりじゃり。ペットもその辺走り放題、糞し放題。廊下のタイルカーペット上に平気でタバコ捨てて足で踏みつけほったらかし。火でカーペットが焦げて穴あき状態なんて朝飯前。一方、富裕者層派は、住民が子供以外は自転車にほとんど乗りませんから、マンションの出入り口に自転車放置はありえません。駐輪場自体の使用頻度も低く、いつもガラガラですね。玄関ホールも廊下も清潔、静寂そのもの。だから、一般的にいって、即完売物件は大衆物件だから、リッチマンには不適当なんですね。せっかく豪華な共用部分も庶民派にかかれば、豚に真珠ですからね。ババチくなるだけですね。リッチマンは即完売なんて物件興味ないんですよ。だから、こんなところに書き込んで住友が不誠実とか言っている人って殆んど庶民派なんですね。だから、住友と考えてる視点が全く合わないんですね。

[515: 匿名さん]

>>511
パークタワーが高級イメージって…
訳分かっていってます？

大阪のパークタワーって主にこんな感じですよ。
全然、高級路線じゃない。
最近このスレも、イメージとか、関係の薄い事実からの妄想に近い連想とか、しょうもないネガが張り付きだしましたね。

パークタワー大阪中之島フロント
http://sutekicookan.com/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%BF%E3%83%AF%...

パークタワーあべのグランエア
http://www.31sumai.com/mfr/K0905/iframe/concept2.html

[516: 匿名さん]

ここのスレにすみふの話はどこにもないが・・・

ここは、近鉄が五条プレミアムという立地性と昨今のデフレの２種をミックスさせて誕生したファミリー物件。
セレブ（医師・歯科医師系）がいる一方、大衆もいるし、なぜか投資用部屋もあるという、リスクヘッジをかけた中途半端で意味不明な企画もの。

ただし、評判のいい学区に３LDKなどのファミリー物件（南向き限定）を所有することは決して悪いことではない。
教育ママからのニーズは、２０年後の沈没したこの日本においても変わらないだろうから、賃貸も売却も可能っちゃ可能。
加えて大都市部においては、平成１７年あたりからコンパクシティ化が加速している。

よって、以下の地域にマンションを買うことについては、大やけどはしないよ。

「五条」「真田山」「常磐」「堀川」「堀江」以上。

[517: 匿名さん]

とりあえず、ここは止めて、プレミスト南船場にさせてもらった。
便利だし、子供いないし。
遊び、仕事主体なら、長堀橋や堺筋本町あたりは悪くないよ。
だけど投資用中古マンションはさらに安いので、ちょっくらコウカイ。

[519: 匿名さん]

確かに香水ガッツリのキャピキャピ女が多い（笑）
大阪は在日と犯罪者の集積所だからね～。
トンキンの事情は通用しない。

[520: 匿名]

自転車乗り入れ不可 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰにという細則がないから乗れるのでしょう。自転車禁止の細則にしないのか？

[521: 匿名さん]

>>520
どうなんでしょうね
モラル向上を促すことが一番大事な気がします

[522: 匿名]

近鉄不動産のマンションに住んでますが、アフターサービスはわりにちゃんとしてましたよ。引き渡し前、6ヶ月、12ヶ月、24ヶ月目と4回点検と補修がありました。聞いたところこの点検を多忙を理由にきちんと受けず→ほったらかしにされたと騒いでる人がいるらしく。。そうでない人もいらっしゃるかも知れませんが定期点検はきちんと受けておいたほうがベターです。

[523: 匿名]

アフターサービス受付→ゼネコンに連絡→下請かメーカーに連絡→職人→材料の調達→日程の調整。。漏水以外はどうしても時間はかかる。現場を見に来るだけの早い遅いはあるがこの段取りは大体どこのマンション業者もさして大差なし。

[524: 匿名さん]

自転車乗り向けのEVがないなら、普通のEV使ってるよ。
全然普通だと思うけど。
タバコプッシュとかの方を注意するべきだと思うけどね。

[527: 匿名]

エレベーター内はたいていカメラがついてます。恥ずかしい行動は管理人さんに見られてる可能性大。最近はカメラの性能がいいからお顔もバッチリ。気をつけましょう。

[531: 匿名]

自転車乗り入れについて EV乗り入れについては細則がない以上は誰も注意できない。売り主は規約に入れるなどして売るべきでしょう。規約細則や管理会社や施工会社も問題にされる時代ななって来ているのでしょう。

[532: 匿名さん]

イーストは無事に売り切ったのでしょうか？

[533: 周辺住民さん]

此処、消防署の近くだから、救急車うるさいよ＾＾；
覚悟しててね

[534: 匿名さん]

立地が良いと言う事は、その市や区の官公庁に近い場所が多いのでは？と
思います。
そうなったら多少なり救急車や消防車のサイレンの音も仕方ないと
思わなければ駄目かと思っています。

[535: 匿名さん]

サイレンの音よりも、消防・警察・病院などに近いという安心感を取るならば
それほど気にはならないでしょう。

[536: 匿名さん]

警察は近くても通報してもなかなか来てくれない事あるようです。
近くて遠い警察・・・＾＾
病院が近いのは何かと心強いと思います。
消防署も同じく、近くにあると心強いですね。

[537: 匿名]

まーーー甘いかもですよ。
夜、窓開けて寝てると、出動の時のサイレンの鳴り始めは前ぶれなく大音量でくるから本当に心臓に悪いですよ。
時間帯とか関係ないですからね。
窓は閉めて寝たらまだマシくらいに思って入居された方がいいですよ。私はヒャッとするからいつまでたっても慣れずに苦手です。

[538: 匿名]

管理費用修繕費用駐車場代金は30年でいくらぐらいかかるか？

[539: 匿名さん]

マンションでも窓を開けっぱなしで眠る人って多いですか？
物騒なので開けっ放しで寝た事ないです。

[540: 入居予定さん]

>>538さん
管理費用修繕費用駐車場代金は、区分所有の平米数に依るでしょうが、
100平米の場合、30年間でおよそ3000万円ぐらいでしょうか。
あと固定資産税も相当高いと思っていたほうがいいですよ。

[541: 匿名さん]

固定資産税は、80平米で年間25万円ぐらいでしょうかね。
新築5年間は減免があるので、年間16万円ぐらいでしょうかね。

[542: 匿名]

以前 消防署の近くに住んでましたけど 私は 音は気になりませんでしたね そら毎回聞こえますけど安眠妨害されることはないです

[543: 匿名さん]

私も消防署の近くで救急病院の近くに住んでいましたが
確かに冬場は消防自動車の出動多いと思いますけど、眠れないほどの
騒音と思ったことは無いです。

[545: 購入検討中さん]

就学前の子どもを遊ばせる公園は近くにあるでしょうか？付近を歩いてみたり、地図で調べたりしたのですが、あまりわかりませんでした。小宮町、北山町、真法院町あたりにあれば良いんですが（大きな通りを渡らずに行けるところが良いです）。敷地内で遊ばせると住民の方にご迷惑になりそうなので、やはり公園が良いです。もうすぐ小学生なので、なければないで仕方ないとは思っておりますが。

[546: 匿名さん]

HPに掲載されている地図で見たら小さな公園はチョコチョコあるようですけどね。
マンションのすぐ近くにもありますよ。

[547: 匿名さん]

公園もいいですが、近隣学校の塀を乗り越えてグラウンドで遊ぶというのも一案かと・・・

[548: 匿名さん]

四天王寺の墓場で遊べばいいんでは。

[549: 匿名さん]

マンションから東に約２５０メートル位の所に
小さいですが公園ありますよ。

税務署の近くです、、、、、

[550: 匿名さん]

上の方が仰っている公園は、松ヶ鼻公園です。

大きなグラウンド（サッカーとか野球etc）が希望なら、五条グラウンドですね。

いずれも同距離です。