ローレルタワー夕陽丘(仮称：夕陽丘ツインタワープロジェクト）

[購入検討中さん]

天王寺区小宮町に双塔の美を!
ローレルタワー夕陽丘について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社アーバネックス
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：近鉄住宅管理株式会社


【物件名を正式名称に変更しました。2011.09.14 管理担当】

[451: 匿名]

凄く売れてますよ。
嘘だと思うなら、MRに行って確かめてみてください。

[452: 匿名さん]

この辺りの環境だとやっぱりかなり資金に余裕のある方が沢山
契約されるので高額なお部屋から売れて行くのでしょうね。
スーパーコーヨーって大阪市内のちょっと環境の良い場所にあるように
思います。
生鮮食品が綺麗なスーパーの印象が強いです。

[453: 匿名さん]

別の物件で聞いた話ですが、売れ残り物件の管理費、修繕積立金は販売元が負担するとか。

[454: 匿名さん]

ここは売れ残らないから無問題

[455: 匿名さん]

>>451さん

当方も昨年11月にMRを訪れています。
MRの赤バラほど信用ならないものはありませんよ（笑）
赤バラを過剰に装飾して、購入検討者を焦らすのです。

但し、高層階南側の角部屋は売り切れるでしょうね。
その余は、あとで「キャンセル住戸発生」「棟内モデルルーム使用部屋」などと称して大幅に値引きして売ることになるんじゃないでしょうか。

>>453さん

そもそも販売元が管理費、修繕積立金の金額を設定していることにお気づきですか？
売れ残りによる負担を考慮して設定しているんですよ〜

[456: 匿名]

４５５さん

１１月の話をしているのではありません。
ここの物件は売れ残らないでしょう。

[457: 匿名]

455さん

いわゆる「あおり」ですね。「松崎町○×」の営業も「うちも実はあおりを入れています」とか告白してましたな。

あと未入居住戸分の管理費等々について、「負担を減らすべく設定している」こと如きに毒づいているようでは‥‥‥‥‥

私が今住んでいるとこでは、管理会社（初年度理事長）と売り主が組んで、勝手に管理の質を落としやがったのです。ＥＶ点検、ゴミ回収、管理人出勤頻度など。これから裁判です。
とにかく、Ｇはヤバいですね。

[458: 匿名さん]

Ｇって？少なくとも近鉄ではないよね
鉄道系でっか？

[459: 457]

電鉄ではありません。
ちなみに管理会社、デベロッパーのいずれなのかも、一応伏せときます。
ネットでは有名ですよ、ブラック「Ｇ」。

[460: 購入検討中さん]

イースト南側の低層階物件を検討中です。

道路の向かい側が天理教の敷地で空地になっているので、低層階でも陽当たりが良いことに魅力を感じています。

ただ、航空写真を見ると駐車場として使われているようなので、将来的に手放してマンション等が建ち、陽当たりが確保できなくなる可能性もあるのではないかという不安があります。

その辺りを懸念されて購入を迷ってらっしゃる方はおられますか？

それならいっそお値ごろ感重視でイースト西側低層階でもと思うのですが、やはりウエストの影響で日差しはほとんど入らない=日中でもリビングが暗くなるでしょうか？

[461: 匿名さん]

天理教の敷地で空地になっている事はメリットだと思います。
宗教関係の持ち物を手放すって事はめったに無いと思います。
絶対とは言えないですけど・・・
将来的にその場所にビルが建つと言う事も天理教だと考えにくいような
きもします。
まぁ、環境は変化するので絶対は無いでしょうけど可能性が低いのでは
ないかと考えています。

[462: 匿名さん]

駐車場は、一番用途を変更しやすいので、一番危ないと思います。某マンションも「隣の駐車場は儲かっているので、土地のオーナーさんは手放さないようです。」と説明していたが、竣工後、すぐに駐車場は取り潰し、ビルが建ちました。そんなもんです。「～ようです。」というレベルの説明では責任は問えませんからね。責任を追及するためには、覚書を取っておく必要があります。

[463: 匿名さん]

>>460さん

南側は前面道路の幅員＋建物のセットバック分もあるので、低層階でも陽当たりはいいと思いますけど・・

イースト西側＆ウエストの東側は、お見合い部屋ですのであまりオススメではないです。
たしか１LDKじゃなかったですか。

[464: 購入検討中さん]

6-15F: 3LDK(北西), 1LDK(西), 16F-24F:3LDK(北西), 2LDK(西)
だったと思います。真北はELホールなので、部屋はありません。
自分は北西か西の部屋を検討しています。安そうだし、ずっと北西部屋に住んできて慣れているからです。
せっかくの夕陽丘だし、夕陽を拝みたいのもあります(これは半分冗談です)。

狙っているフロアの日当たりシミュレーションをしてもらいました。
冬はウェストが影になりますが、それ以外は気にならなかった記憶です。
ただ、フロアによって異なるのでご注意くださいね。

あと、北側には市営住宅がありますので、ある程度の高さでないと、市営とお見合いになるでしょう。
これも好き好きですね。

[465: 匿名さん]

市営住宅って何階建てなんですか？

[466: 匿名さん]

市営住宅は14〜15階程度だったと思います。
但し、市営は階高低いから、単純に比較はできないです。

[467: ビギナーさん]

北側の市営は高さが 42.95m です。ただ、この高さが東西にずっと続いているのではなくて、でっぱりのような感じです。

[469: 匿名さん]

日当たりシュミレーションですかぁいいですねそれ
日当たりが全然無いのも困りますが、一日中夏場日当たりよすぎるのも
暑いでしょうね。
マンションのほどほどの日当たりって何階ぐらいが良いですか？

[470: 匿名さん]

だいぶ出来てきましたね。結構ボリュームがある外観だからタワーどうしのお見合い部屋はちょっと窮屈?

[471: 匿名]

お見合い部屋は必ず売れ残るから、竣工後ゆるーりと検討しましょう。

[472: 申込予定さん]

先日、ＭＲ行ってきましたが８割ほど既に売れていましたよ。凄い売れ行きみたいです。
お見合い部屋もそんなに残ってませんでしたよ。１Ｌは結構残ってましたが。検討している間に売れてしまうと思いました。

[473: 購入検討中さん]

ここもいいんだけど、ウェリスの南側高層階の方が立地・資産価値とも絶対にいい。
五条区で駅近、商業施設もスーパー（阪急ファミスト・ハーベス・KOHYO（予定））もコンビニもある。
現時点の天王寺区のタワマンでは、最強レベル。
但し、中古がなかなか出ない。

最初からここのウエスト南西角部屋を狙っているが、いよいよ決断する時かっ！！

[474: 匿名さん]

北向きはあきませんのか？

[475: 匿名]

コーヨーの現場に行きました。春オープンと垂れ幕が出てました。利便施設が増えてくれるのは嬉しいですね。

[476: 匿名さん]

マンションの建設と共にこの辺りも生活の為の施設が沢山増えてきます。
コーヨーさんは品物の種類も多いですし、価格も安いの近くに出来たら便利です。

[477: 購入検討中さん]

ウエストが欲しかったけど、入居時期が先過ぎる為
イーストを近々購入予定です。
シティタワー真田山、プラウド阿倍野、北区のタワー等
およそ８件見ました。
建物や共有部分は地味だなぁという印象ですが、
環境が一番良かったのでここに決定。
次回オプション相談、扉や床のフローリング色を
決めてきます。楽しみです。

[478: 契約済みさん]

私も同じ様に色んな物件見ましたが、一番環境がよく、資産価値もあると判断して購入しました。ほんとに出来上がるのが楽しみですね。どんどん近くにスーパーなどが出来て欲しいです。

[479: 匿名]

そうです。
そうなんです。
五条区でマンションを買えばいいんです。

[480: 購入検討中さん]

此処の住人は落ち着いたファミリーが多いんでしょうか。

イースト北側の市営住宅は気になりませんか？
東側にはマンションが２つも。
窮屈な気がしてウエストを検討したものの
今度は消防署の無線塔が気になって。
天理教の駐車場も気になり。
言い出したらキリがないけど。

[481: 購入検討中さん]

近くの喫茶店のマスターに住環境を聞いたら、
ここは土地が高いからタワーの近所に
スーパーは出来ないだろうと聞きました。
上本町のコーヨーがもっと近くに出来たら嬉しかったな。

[482: 匿名]

弱冠の手数料はかかりますが食料品はコープ、イズミヤ、ハーベス、阪急Kitchenエール、イオンの個配がありますよ。近くのタワマンの住民ですが、これらを上手く利用するのも一つの方法です。

[483: 匿名]

弱冠 → 若干

[484: 匿名さん]

ネットスーパーの利用者が増えてきてますよ。
ネットスーパーを使い出したら買い物に時間を取られるのがもったいない気持ちに
なります。
重い荷物をもって帰らなくても良いし便利ですよ。
なれれば近くにスーパーが無くても不便は感じなくなります。

[486: 匿名さん]

中型犬は買えますか？

[487: マンコミュファンさん]

自分の懐に相談してくださいねw

[488: 購入検討中さん]

真偽のほどは定かではないが、イーストの南東角部屋は残１戸らしいよ。
ここの南東角部屋の角部屋は共用部や専有部を考慮すると、はっきりいって割高すぎる。
それでも南東角部屋だけ完売しかけてるということは、要するに、ここはお金は出すから良いものを用意してよっていう方々が住まう地域なんですよ。

ウェリスでの旨味を忘れられず、中途半端な１LDKなどの間取りを挟み込んだことは愚の骨頂ということがわかりました。

全戸９０㎡以上のミドルアッパー限定のファミリーマンションを作るべきだった・・・
一般庶民はただ羨望あるのみというぐらいのね。

[489: 匿名さん]

マンションによって犬種が決まっていると言う話も聞いた事ありますが
犬の大きさで決まっているマンションもあるようですよ
実際いま飼ってらっしゃる犬がいるのなら聞いてみたらよいのでは？

[490: 購入検討中さん]

管理会社が気になります。。
アフターのクオリティが最悪だという近隣マンション住民が多いようですが
実際のところはどうなのでしょう？
最終的に管理組合発足後に管理会社を変更すればいいという人も多いですが。

[491: 匿名]

管理会社変更は住民の同意が多く必要となり難しい。管理会社の質も重要ですね。

[492: 匿名さん]

実際管理会社の質が悪ければ住民もな得しない部分大きくなるでしょうから
変更の意見が多くなるのではないでしょうか。

[494: 匿名]

管理会社次第ですよ。管理を自慢できないない会社はよくなりません。管理をしっかり売りこんでいるかも見るべきﾎﾟｲﾝﾄです。

[495: 匿名]

少々荒れて来ましたね。

ここの場合管理会社も近鉄の子会社なんで、（コストはどうなるかわかりませんが）何か勝手なことをする心配は少ないかと期待はしてます。
後は細かいことでも、口うるさく申し入れることが重要かと。

[496: 匿名さん]

各階ゴミ置き場もないくせに管理費が高い。
３ヶ月に１回のコーナーガラスの清掃と公開空地の緑化の剪定や清掃もあるだろうが、それにしても高い。

戸数が少ないこともあるだろうが、管理側からすれば各階ゴミ置き場がないだけで相当の手間は省けるはず。

ここでも五条区のプレミアム管理ということだろうか・・・

[497: 匿名さん]

ここに限らず、どこもマンションの管理費って高いですよね。
管理会社の価格破壊が起こって欲しい。
質がしっかりした安売り業者現れてくれ

現状、管理会社はボッタクリ業種。

[498: 匿名さん]

購入時は物件価格に目が行きがちだからね
だからその分管理費に盛ってくるのがトレンド

大手なら同じ系列の管理会社だろうから変更されるリスクも極端に少ない
というかいくら管理組合が頑張ってもヨソからまともな見積もりは出てこないし
万が一変更が議決されても図面紛失とか全力で嫌がらせされるのがオチ

例えばここの管理組合ができて変更しようと思っても東急コミュニティが
見積もりを出す訳がない

所詮持ちつ持たれつの業界

[499: 匿名さん]

東急って近鉄にも影響力あるんですね。
表立っては公表されていませんので、知りませんでした。
さすがメジャー7ということでしょうか。

[500: 匿名]

近鉄住宅管理の評判などいったいどう調べることができるでしょうか？各管理組合が集まって管理費用など確認できるような仕組みができると面白い。高いと言う人がいても何が高いかわかりません。