ザ・グランアルト錦糸町

[マンコミュファン]

TOKYO BRANDEX - 真似のできない、都市の心地よさへ。超高層21階、全戸南向き。

場所は行政改革に伴いわずか12年たらずで取り壊されたアビリティガーデン(生涯職業能力開発促進センター)の跡地です。

＜全体概要＞
所在地：
交通：総武線錦糸町駅から徒歩4分
総戸数：279戸
間取り：2LDK～4LDK　
面積：56.43m2～80.55m2

売主：住友不動産、丸紅、大京
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[182: 匿名さん]

↑
答えを、ヒントを教えてあげても、まだひねくれる。。。
本当に困ったものです。

[183: 匿名さん]

錦糸町は私みたいな不審者でも滅多に職質受けないから過ごしやすいですね
小奇麗だったり落ち着いた街に行くとすぐ警察に呼び止められるもので・・
アキバにも行きやすいですし前向きに検討中です

[184: 匿名さん]

>>180
居室を二重床・二重天井とすることで、配管・配線のコンクリートスラブへの打込みを減らし、将来のリフォームやメンテナンスへの対応にも配慮しています。

と書いてあるが。

[185: 物件比較中さん]

久しぶりに見たら、なかなかめずらしい荒れかたしてますね。
なんにせよスレが伸びるのは良くも悪くも注目されてる証拠ですね。

[186: 金融マン]

角以外は辛抱だな、
今の成績では来年5月以降に価格がもう一段階落ちます。
そこでも辛抱すれば10月がよろしいかと思います。500は鉄板

[187: 匿名さん]

↑
1000は鉄板じゃねぇ

[188: 匿名さん]

ランチで釣られちゃった人いますかー？

＞居室を二重床・二重天井とすることで、配管・配線のコンクリートスラブへの打込みを減らし・・・
減らし・・・てって、一体どのくらい露出しているのかねぇ～　※限りなく１００％露出ないし近い訳
が無いということだｗ

[189: 匿名さん]

テルミナが近いですが、ちょっと古くていかにも錦糸町という感じが好きです、勿論便利ですしね。
とはいえ以前からの錦糸町だと雰囲気的に敬遠してしまう方もいるでしょうけど、オリナスが出来てからは雰囲気的にもなかなかよくなりましたよね。
実際オリナスでの買い物は2～3度しかしたことはないのですが、あの辺は歩いていても気分がいいです。

[190: 匿名さん]

>188
二重床にすることで減らせる配管の体積は、実質的にはあまり変わらないですね。
キッチンやお風呂などの水廻りは、直床でもスラブ面を下げてコンクリートを
打ち込みます。そこに配管しますから、同じです。
二重床のメリットは、防音性が高いことと以外には、リフォーム時に水廻りの
場所ごと変えられることですが、実際にそれをやると、下階の騒音問題になる可能性があります。

二重天井にすることで電配が減らせることは事実です。どれだけ減らせるかというと、
天井に張っている電線＋それを這わせるためのケーブルの体積分減らせます。
じゃそれがメリット大きいかと言うと、分かりません。
強度的には、直天でも二重天でもそれほど大差ないと思います。防音性も微々たる違いです。
むしろ強度や防音性はスラブ厚に依存しますから、ここの厚みが確保できていれば問題ないと
思います。一般的には、200mmですね。それだけあれば十分です。

>189
同感です^^
あの辺りもだいぶ変わりましたね。

[191: 購入検討中さん]

ここは賃貸に出したら、いくらくらいでしょうか？

[192: 匿名さん]

あの付近は変わったことは変わりましたが、それにしても、マンション自体が薄くないですか？
風の揺れや、近くを走る電車の揺れが、無視できない様な気がします。友人が同じようなマンションに賃貸でしたが住んでいて、揺れが我慢できず、すぐに引っ越しましたからね。

[193: 匿名さん]

賃貸　70㎡で20万くらいじゃないの。

[194: 匿名さん]

はっきり言って呆れます。

[195: 匿名さん]

住まいサーフィン記載の錦糸町の賃貸相場は

75m　で　215,000円

ですね。

ただ、家賃20万オーバーで錦糸町の繁華街近くで
電車の横で「借りる人」の絶対量がどれだけいるのか？を
冷静に考えないとダメかもしれません。

新築購入は「半分想像」で設備とかＣＧで購入に踏み切りますが
賃貸相場は実物を見れちゃうし、他の物件との比較検討も容易の
借り手市場で吸え。（家賃20万なら腐るほどいい物件が見つかる）

相場は相場。
自分だったら借りるか？をベースに計算した方がいいかも
しれないですね。

[196: 匿名さん]

周りに賃貸マンション一杯あんじゃん。需要はあるでしょ。
むしろ、永住はためらうけど、共働きで稼げるうちに稼いじゃいたい層って利便性の高い場所
選ぶんじゃない

知り合いがむかいのアルカハピタ（築14年）をそんぐらいで借りてるよ。

[197: 購入検討中さん]

モデルルームで営業の方から、ザ・グランアルト錦糸町の南側は再開発地域になっているが、現在の建物高さ以上のものは建てられないことになっていると説明を受けたのですが、物件情報で用途地域:商業地域となっているので、日影規制がなく高層ビルなどが建設された場合、全室南面といっても日あたりが悪くなるリスクは覚悟する必要があるのでしょうか。（購入検討は予算面から６Ｆ－８Ｆです。）

[198: 匿名さん]

＞196さん

需要が無い、とは言ってません。
相場は相場で、20万という客観的データも出してる訳です。

問題は、「貸したい」と思う10年、20年後まで
同等の値段で貸せるかどうかは解らない、ので皮算用もほどほどに、
とリスクヘッジの観点から書いただけです。

「賃貸いくらでしょうか」というざっくりした質問に
親切で応えただけで噛み疲れてはたまったもんじゃないですね。
いろんなことが知れますよ。

[199: 購入検討中さん]

>197さん

自分も全く同じ状況です。
営業さんからは「今以上の高い建物は建つことは無い」と聞いたのですが、
墨田区のHPを見たところ、建ぺい率は商業地域で耐火建築物の場合は「制限無し」になっています。
↓
http://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/tosi_keikaku/tosi_keikaku/yout...

素人なのでよく分かりませんが、制限無しということはいくらでも高い建物が建つ可能性があるのですかね・・

自分も「眺望は望めなくても日陰にはならない」との営業さんの言葉を聞いて、
６階～８階を購入予定でしたが、今一度考え直したほうが良いのですかね・・・
悩んでしまいます。

[200: ご近所さん]

ちゃんともう一回営業の方に確認された方が良いのでは？大事なことですから

[201: 匿名]

資料を見る限りでは、
制震、免震ではないようですね。(間違っていたらすいません)
震災後の設計だと思っていましたが、
建築コスト、将来の管理修繕費の抑制からあえて導入していないのでしょうか。
それとも21階建てぐらいならそもそも必要ないのかな。
自分は最上階を購入するような資金は無いので、揺れはそれほど心配してないですけど、
制震、免震でない場合、繰り返しの揺れに対して建物が受けるダメージが大きくなってしまう点が心配です。

[202: 匿名さん]

かなりバラのマークがあったが、商談中とのこと。本当に決まった人はどのくらいなのか？

[203: ビギナーさん]

いろいろ意見がとびかっていますが、やはり、錦糸町の夜は、ファミリー層には厳しいんでしょうかねえ。

昔よりはかなりよくなったと聞くのですが。

[204: 匿名さん]

ノルマもあるんだろうけど、客に買い急がせるのはよくないね。

営業マンは、「商談中＝売れてる」というが、本当に売れている物件なら、抽選でないと変えないほどまで達しているかと思うよ。
DMを出してまでマンションギャラリーへ誘い込むということは、おそらく、そこまでの人気物件ではないと推察する。

[205: 購入検討中さん]

１９９です。
建ぺい率と容積率を混同していました。

建ぺい率は無制限であっても、容積率の制限は生きるのであれば、
グランアルトの南側は８０－７００となっているので、容積率上限は７００みたいです。


でも結局、敷地面積に対する建築面積を７０％に抑えれば10階建ても可能、
５０％に抑えれば14階建ても可能、ということでしょうか。

目の前に10階建てが建ってしまったら６階～８階は厳しそうですよね。
何階だったら日陰にならないなどの目安が無いですかね。

１９７さんが書いていらしたように
＞現在の建物高さ以上のものは建てられないことになっていると説明を受けた
この営業さんの説明が合っていれば心配もいらないのですが。

[206: 匿名さん]

私も商談中の一人ですが、当然のように、私の申し込んだ部屋にもバラついてますよ。もちろんまだ購入の確約をしたわけではないですが。
私は、目の前に高い建物が建つかもしれませんよといわれ、高層階に変更しましたよ。
この階なら目の前まで建物が来る確立は低いのでといわれましたし。

[207: 匿名さん]

>私は、目の前に高い建物が建つかもしれませんよといわれ、高層階に変更しましたよ
そりゃあ、資金に余裕のある人には高い部屋をすすめますさ。
予算的に低層しか買えない人には、
前には何も建たないと説明して低層階を買わせる。
それが営業さんの常套句でしょう。

[208: 匿名さん]

「早くしないとなくなるよ。」の一点張りには参ったわ。

[209: 匿名さん]

そういえば、最初の映像で、坪単価が安いからいいんだとアピールしていたが、それは、錦糸町という街のイメージがあるからではないかとおもったぜ。
そういうの、マンションなんかの不動産価値に直接反映するんじゃないの？
安いからいいんだ、だけじゃあねえ。

[210: 匿名さん]

営業のセールストークやバラの花（実はさくらかも）をつけて在庫僅少とせかせるといったことは、不動産に限ったことではないので、あわてずにあせらずあきらめず契約前までに、不明な点や心配な点を確認してみましょう。

グランアルトは商業地域ですから、なぜ南側に高層建築物が建てられないのかを営業に理由を確認することが良いと思います。でまかせで言っているのかあるいは何らか再開発計画の情報に基づいているのか確認してみましょう。場合によっては「高層階購入の方には目の前に高い建物が建つかもしれないといわれてるが・・・」と単刀直入に聞いてしまったほうがはっきりするかもしれませんね。

[211: 周辺住民さん]

貧乏人仕様のマンション建てやがって、
団地みたいになるぞ、
いっそのこと老人ホームにすりゃよかったのに
しょせん外階段の都営とかわらん団地だぞ

[212: 匿名さん]

繁華街の雑踏と、鉄道路線に近いのは、ちょっと気がひけますね。

[213: 購入検討中さん]

＞２１２さん
＞繁華街の雑踏と、鉄道路線に近いのは、ちょっと気がひけますね。

繁華街の雑踏については利便性とのトレードオフかもしれませんね。
線路際として電車の騒音ですが、北側の窓が二重サッシで、北側壁面には換気口がないので、少なくとも設計面での考慮はされているようです。
今度、営業の方に騒音について何デシベルまで防音対策がされているかは聞いてみようと思います。
騒音について、うるさく感じるのかはかなり個人差があるようですが、設計上の仕様は確認しておかないと実際に防音対策が適切に施工されているか、入居後では判断できないですね。

　

[214: 住まいに詳しい人]

わたしも騒音のことを聴きましたが、二重サッシなので、大丈夫かなと思うんです。
でも、隣の部屋との防音性について、データがないんですよね・・・。
もしかすると、入ってからそれがわかって、苦労するかなと心配です。
あたしは、購入を考えましたが、やめました・・・。

[215: 匿名さん]

分譲なら隣の部屋の音はほとんど聞こえないでしょ。
上階はきになるだろうけど。

[216: 匿名さん]

おれも、戸境、１３６mmと聞いて購入検討やめたわ。

[217: 匿名さん]

次期以降は値上げするらしい。
これだけのデフレ地獄で、不動産もまったく上がる見込みがないのに値上げ？（爆笑）

[218: 匿名]

二重サッシだと音はずいぶん静かだと思います

[219: 匿名]

携帯電波は大丈夫なんでしょうか？

[220: 匿名]

マンションで隣の音なんか、聞こえます？

[221: 匿名さん]

聞こえない。上だけでしょ普通。

[222: 匿名さん]

いや、家具の置き方とかによっては、隣の音が聞こえることはありますよ。話声とかでも、内容まではわからなくても、なんとなくけんかしてるなとか怒ってるなというのは特に（笑）
あと、楽器系統ですかね～。

[223: 匿名さん]

私は断固、戦います。

[224: 匿名さん]

ここは玄関までの新聞配達サービスはありますか？

[225: 匿名]

音が聞こえるのは、賃貸マンションとかだとローコストで作られるからありそう、でも分譲でも横の音が聞こえるなんてあるんですか？

[226: 匿名さん]

隣の音は窓を開けてなければ聞こえませんよ。

[227: 匿名]

玄関までの新聞配達サービスはありませんよ。

[228: 匿名さん]

隣の音については、現在当方、分譲マンションの一室を賃貸で借りておりますが、窓を開けていなくても、夜などには気になることはあります。さすがに昼などはさほど気になりませんが。
上の階の音ほどは聞こえてきませんけれど。
なので、この物件がどうかはわかりませんが、分譲マンションでもこういったことはあるのは、実体験としてありますよ。

[229: 物件比較中さん]

この物件の戸境壁は　お隣さん次第でかなり憂鬱な暮らしになりそう。
（ほぼ同様の高層マンション経験済み・・）
しかし　デザインが巨大団地で残念でした。

[230: 匿名さん]

色々と不安・不満な点はある物件ですが、錦糸町徒歩5分以内でこれぐらいの大規模マンションが
今後建つ可能性は低いであろうことを考え、契約することになりそうです。

無いものねだりになってしまいますが、ブリリアは南側が錦糸公園であるのは最高ですね。
あれなら一番低い階でも日陰にならないですもんね。（その分価格は高めのようですが）

北口でブリリアみたいに南側に建築物が出来る可能性が極めて低く、
かつ大規模なマンションが出来るのであれば契約は見送りますが、
たぶんそんな物件は何年も出てこないんでしょうね。

[231: 匿名さん]

環７沿いの他の物件でも2重サッシだから音は大丈夫と言っていた。
だが、これはどこのマンションの営業も使う常套句ですｗ。
特に春や秋などエアコンのいらない季節は、
やっぱり長時間窓を開けて寝たりしたいんじゃないのかなあ？
長く住むマンションだからこそ、音の問題は重要ですよ！