ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[503: 匿名さん]

叩き売りよりも賃貸業者に丸投げじゃないですかね。
そもそもあと残り3邸何ですかね？

[504: 匿名さん]

低層階を中心に賃貸出でていますね。
計7部屋。

ウチも購入時に賃貸に出すことを試算しました。
周囲の物件を考慮すれば、おそらく表面7％は確保出来そうな様子です。
実質は6％前半～5％後半といったところです。
都区内としては平均レベルからやや良しといったところです。
地所は体力（資金力）あるので、おそらくたたき売りはしないで賃貸に回すでしょう。

売れ残る理由は低層階・東側のようですね。

まあ当初より予想された範囲かなあと思います。

[505: 匿名]

>501
一般論ですが、売主は所定の時期までにマンションが完成させて買主に引き渡せる状態にする義務があります。
一方、買主はマンションが完成すれば所定の時期に代金を支払い引き渡しを受ける義務が発生します。

マンションが完成したにもかかわらず、買主が、合理的な理由無くしてただ代金支払い・引き渡しを拒絶することは契約違反であり、その場合、手付金は違約金として没収される可能性が高いです。

もちろん、マンションに著しい欠陥等があれば代金支払い・引き渡しを拒絶できる理由に成り得ると思います。
今回の外壁等の件が、代金支払い・引き渡しを拒絶できる程の欠陥と言えるのかは、法律専門家等に確認されるのが宜しいかと思います。

[506: 匿名さん]

外壁の件で評価が下がる可能性があったら重大な欠陥と言えるのでは？
とりあえず知り合いの弁護士に相談します。

[507: 匿名]

「公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の公正競争規約及び同施行規則」第２３条　事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
（42）モデル・ルーム又写真、コンピューターグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について実際のものより優良であると誤認されるおそれのある表示

この完成予想図の表示基準を遵守して表示していないと思われます。
理由はパンフレットとやホームページトップに記載されている外壁の色も質感も違いますし、建物のコンセプトであるビシャン仕上げを吹付けに変更した際も理由や図面による説明がありませんでした（シートの中のことなので確認もできず、ホームページからはいつのまにか削除）
なによりあまりに広告表示と想定外の外壁に説明を求めても、売主の三菱からは全く回答されず本社からの対応がないことが問題です。補償金や解約でなく契約時のパンフレットの写真やコンセプトイメージに近づけるべく修繕の必要があると思われます。
広告には、時代の先鋭を表現するための建築資材へのこだわりが、洗練された外観美をもたらしました。(以下略）新たなランドマークとなるべき都心邸宅をめざしました。周辺の街並と調和を図る、洗練された外観美。これは誇大広告にはならないのでしょうか？

[508: 入居予定さん]

引き渡しまで、2週間切ってしまいました。

例の外壁の件、他人任せで恐縮ですが、弁護士さん等にご相談された方はいらっしゃいますか？

[509: 匿名さん]

>506
外壁の件と評価額の下落の因果関係（外壁の件を理由に評価額が下がったと言えるのか）について、
整理が必要でしょうね。中々、綺麗に因果関係を立証し辛い点と思いますが。

あとは外壁を契約締結時の予定通りの仕様に作らなかったことを理由に、
不完全履行による追完又は解除を求めるか。

上の方で、宅建業者としての重要事項説明義務違反を追求する、という案が出ていましたが、
重要事項説明義務違反は業者として行政処分や罰則の対象にはなると思いますが、
原則として売買契約自体の有効性に影響を与えるものではないのでは？
つまり、売主に重要事項説明義務違反があれば、
宅建業者として売主が処罰され得ることになりますが、
買主の売買契約に基づき代金支払・引渡しを受ける義務は残ると思います。
もっとも、この重要事項説明義務違反が、本当に重要な事項について故意に伝えなかったような、
悪質な場合には解除事由にはなり得ると思いますが。

いずれにせよ、どういった論法で行くにせよ、外壁はマンションの極めて重要な要素で、
外壁が契約締結時点での仕様のまま作られるのは、売買契約締結の重要な動機であった、
ということを主観ではなく客観的に整理・説明できるか次第と思います。

[510: 匿名さん]

評論よりも具体的アクションが大切。

[511: 匿名]

どんなアクションをされますか？

[512: 匿名さん]

本当に引渡し拒絶するなら、速やかに、その旨を書面で通知しておいた方がよいと思います。
明確な意思表示をしておかないと、引渡しに承諾したと主張される可能性があります。
おそらく売主側から何らかの反応があり、
「引渡しできない事情はなく、代金支払をしない場合は、違約金として手付金を没収する」
のような警告があると思うので、
その際は、きちんと理路整然と反論できる材料を揃えておく必要があると思います。

加えて、住宅ローンを借りる予定の場合は、
金融機関と相談し、ローン実行時期の延期の可否についても確認しておくべきかと。
このタイミングであると実行日も含めて審査・稟議は済んでしまっていますが、
金融機関によっては1ヶ月程度は延期に対応してくれる先もあります。

[513: 匿名さん]

ここは100年後のヴィンテージマンションに選ばれていたんですね。。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1130

[514: 匿名さん]

５１３、違うよ。
そういう名前のサイト。
新築・中古物件、何でも載せてるサイト。
北区だろうと板橋区だろうと川崎だろうと何でも載ってる。
１００年後のビンテージを探しましょうってのがそのサイトのタイトルだよ。

[515: 匿名さん]

弁護士資格を有する親戚に簡単に相談しました。

・外壁の変更による契約解除について、裁判に持ち込んでも勝てるかどうかは五分五分。
・契約者の了解無しに勝手に外壁を変更したことが契約違反と言えるのかがポイント。
・注文住宅とは異なり、新築マンションの販売は、仕様の細部まで契約者の了解を取るべきとは言えないかもしれない。
・仕様変更により耐震性などの性能に悪影響が出ていれば説明し易いが、今回はそこまでは言えないのではないか。
・とはいえデザインは不動産の価値に一定の影響を与えるので、今回の件でデザインが大きく改悪されてしまったのであれば解除理由にはにる。
・程度問題ではあるので、大きな影響があったといえるのか次第。
・宅建業法の説明をしていない点は、交渉材料になる。
・裁判はお互いしたく無いと思うので、まずはデザイン変更が遺憾であることと宅建業法の説明をしていないことを警告して、対応を求めることが良いのでは。

[516: 匿名さん]

手の内を明かしているようだけど、だいじょうぶなの

[517: 匿名さん]

五分五分？本当に弁護士に相談してみたら？

[518: 匿名さん]

まあ、弁護士は余程自信が無い限り、
負けた時の為のリスクヘッジとして保守的な意見を述べるよね。

[519: 匿名]

地権者、契約者共に外観はマンションの価値において非常に重要であることは周知の事実です。契約締結時の予定通りの仕様に作らなかったことは販売元の責任でパンフレット同様に(特に色、仕上げ）修繕することが１番の解決策です。区役所の法律相談窓口を検討してもよいと思います。

[520: 匿名さん]

引き渡しまで１週間切りました。
三菱からは公式な回答はありませんね。

仕上表
外壁：タイル(一部吹付けタイル)

否、「三面タイル、東側吹付け」と書くべきだったのでは？
吹付けは「一部」ではありませんから。

[521: 匿名さん]

通りすがりの有資格者です。

おおむね５１５さんに賛成。
マンションの外壁のデザイン変更が、マンション全体の価値にどの程度影響を与えるかが問題かと。
軽微な不具合で契約全体を解除できるというのは無理。
なので、重大な不具合といえるかがポイントになると思います。

ここから先は私見ですが、マンションの外壁のデザイン違いで契約解除は無理だと思います。
入居までに頑張って修繕させるのが一番で、解除とか、後から損害賠償請求で取り返すのは無理だと思ったほうがよいかと。
あくまで私の印象です。　正直なところ厳しいと思いますが、弁護士を雇ってみてはいかがかと。

[522: 匿名さん]

やはり確実に勝てる事案では無さそうですか。
まあもう引渡しも直前であるし、不満を持たれていた契約者の皆様も静かになられてきましたね。
外壁は共用部ですので、管理組合の役員会で売主に対する補修等を要求するのが、
現実的な対応でしょうか。もっとも、役員の人が外壁に問題意識を持たれているかによりますね。

[524: 匿名さん]

モデルルーム見学に行きましたが、道路側の壁はペンキで塗ったみたいな感じで、
確かに安っぽい印象があります。何でわざわざこんなことしたのでしょうね。
利便性は申し分なく、価格も利便性にしては結構安い印象。
通り沿いという環境面の問題と、この壁が課題。すぐに劣化しそうな気もします。

[525: 匿名さん]

こんなに空気の悪いところなら↓のような街がいい

・東京駅4km圏内
・海と緑と空、大自然のある街
・有楽町線、ゆりかもめ
・おしゃれなウォーターフロント
・快適なアーバンリゾートライフ
・ららぽーと、ビバホームなどの利便性が高い商業施設


（ラクーアだの成城石井じゃ使いものにならねぇ）

[526: 購入経験者さん]

豊洲の人、いろいろなところに活動されていますね。
埋立地ご苦労様。

[527: 購入経験者さん]

上の豊洲の人、いろいろなところに活動されていますね。
埋立地ご苦労様。

[528: 匿名さん]

豊洲を売り込む人ってどういう人なんでしょう？

[529: 匿名さん]

何故、このスレッドに豊洲？
業者のまわし者？

いよいよ、最終、Oタイプになりましたね。

[530: 匿名さん]

いかにもな人口公園しかなくて
公園の下の地盤も、緩いは汚染されてるわ
イヤですわ

[531: 匿名さん]

ここは低地だから安いほうなんだろ

[532: 匿名]

最後の物件、購入を考えているんですが、先週売れた3部屋は

1.モデルルームに使用していた２階の部屋A
2.９階の部屋B
3.９階の部屋C（キャンセル住戸）

そして今販売しているのが

4.９階の部屋D（キャンセル住戸）

となっていますよね。９階が呪われてるとしか思えないんですがたまたまですかね。何かご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

[533: 匿名さん]

いいと思いますよ～

[534: 匿名さん]

>>533
豊洲の方がな

[535: 匿名]

５３２さん本当にたまたまだと思います。

[536: 土地勘無しさん]

最終的にどれくらい引いたのかな？

売値から5％位は引いてくれたのでしょうか？
それともローン諸経費分が良いところ？？

どなたかモデルルーム見学に行った方、教えてください。

[537: 匿名さん]

自分でみに行けば？ 不動産関係者かな？

[538: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[539: 文京区の長老]

長年文京区に住んでおります。。。祖父の時代からですから１００年とか経っていますでしょうか。。。　後楽園周辺はとても地盤の弱いところ、と認識しています。
地方出身の方は小石川、音羽などという名前に良いイメージを持ちますが、
長らくこちらにすんでいる者は用心する土地名です。
元は沼、川であった場所です。　地震の際も、区内の高台の住宅とは全く違う
揺れ方であろうと想像します。
こちらは本駒込に住んでおります。

[540: 周辺住民さん]

嫉妬ですか。
本駒込住人から嫉妬される程の物件じゃあないと思うけど。

まあわざわざ深夜に書き込みご苦労様ですw

[541: 匿名さん]

539さん、私ももうそんな情報いらないと思いますよ。買った方は満足されてるんですから、ネガティブなことを今さら言われてもいみありませんよ。

[542: 周辺住民さん]

おそらく、首都圏を直撃する地震がありましたら、
想像を絶する事態になるかと思われます。
539さまが本駒込で、ご無事であろうと、その後は、筆舌。
また、いたずらに災禍を思わせる書き込みはいかがなものかと、その人の人となりをうかがうしだいです。
数年後、完成するであろうグリーンバレーの災害施設が活用されない事を、
多くの人命を奪う天変地異がおこらない事を、ただただ願うばかりです。

[543: 匿名さん]

沖積層は避けるなんていう初歩的なことは購入者なら分かっているでしょう?

[544: 匿名さん]

派手に液状化するような軟弱地盤じゃないし
駒込もたかがローム層だしね

一戸建てならロームでも十分だけどさ
って釣られてる俺？

[545: 周辺住民さん]

RSS更新のメールがまだ届いていたから久しぶりにきてみました。

まあ色々な書き込みあるけど、場所だけ考えても買いだったんじゃあないかな。値段相応だしね。

プラウド系列狙っている方から見れば異論はあるだろうけど、ここはロケーション「だけ」が売りな物件だったわけだから、地所もかなり頑張ったんではないかな。頑張りすぎて施工会社は大変だったろうけど。

都区内全てのターミナル駅に30分以内って、あまりないかあっても飯田橋みたいな巨大駅みたいな場所しかない。永田町に住める予算があればあちらのほうが理想だが、穴場な後楽園/春日でそこから駅1分なら、ニーズは今後もあるでしょうな。少なくとも豊洲や本駒込よりかはニーズは永続的だろうね。

今回は縁はありませんでしたが皆様のマンションライフに幸あれ、と願っております。

[547: 周辺住民さん]

何だか他地域のステマばかりになってきましたね。
それなりに業者の注目度は高かったのかなあ。意外だけど。

[548: 匿名さん]

一階のお店はいつ入るんですかね？

[549: 匿名]

賃貸でまだ貸し出し中の部屋ありますか？

[550: 匿名]

こんな悪天候の日は特に駅近の良さを実感します。

[551: 匿名さん]

結局外壁はあのままなのでしょうか？
歩道からの距離も近いし、完成前の物件の購入って難しいなあと勉強になりました。
「ザ」がついてからパークハウスのイメージが変ってしまいました。

[552: 入居済み住民さん]

現在の入居率はどれくらいでしょうか？
外から見たら半分位しか夜間照明が付いていないのですが、完売で賃貸も1部屋しか出ていないですよね。

新築マンションというのはこういう感じで、年度末にかけて徐々に埋まっていくものなのでしょうか？