ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[461: 匿名さん]

契約者ですが、そこまで問題意識を感じていません。
そんなにイメージ図とかけ離れているような印象は無いですし。
当然、個人によって受け止め方が違うでしょうし、
気にする人もいれば、気にしない人もいますので、
不満を持たれている方の主張を否定するつもりはありません。

ただ、公衆の目に触れる掲示板で大騒ぎされると、
このマンションに対するイメージダウンや資産価値への影響の方がかえって気になります。

三菱地所と交渉するのは各契約者が勝手に個別にやれば良いのでは。
不特定多数の人が見る掲示板で大騒ぎし、不満を持っている契約者を募るなんて、
イメージダウン甚だしいですし、意味のある対応とは思えません。
掲示板を見る限り、不満を持たれている方は3、4人程度でしょうが、
その3、4人の方々ですら実際に共同して交渉にあたるのは難しいのでは。
実名や連絡先を晒すのは抵抗もあるでしょうから。

[462: 匿名さん]

売主や外壁工事で、投稿が続くと、それとなく、その投稿を否定する方がいる。これって？
普通、何千万もの買い物してるのに、気にしてないって、なんだか違和感を感じますね。
前の投稿にもあった関係者のもみ消しみたいなものでしょうか？

私見ですが、ここの投稿で資産価値が落ちるとは思えませんね。
むしろ、みなさん、資産価値が落ちる事を防ごうとされてるのではと思えます。

イメージダウン？は確かにあるかもしれませんね？
でもここに来る方々は、購入者の方とか、検討してる方とか、興味のある方、等々。。。
情報を得る為、なんたって、そのためのコミュニティですから。

[463: 匿名さん]

考え方は人それぞれということですよ。
外壁の仕様を重要なポイントと考える人もいれば、考えない人もいる。
重要な問題と考える人は、とことん三菱地所とやりあえば良い。

[464: 周辺住民さん]

外装気にならない方は、斜め向かいの角の黄色のマンション買えば？
あれなら比較的地区浅で坪単価半額だよ。
外装は欠陥レベルだけどね。

外装が汚い物件は値段の落ち方が異常。
近隣の物件と比較してみたらいい。

[465: 匿名さん]

464さんのおっしゃるマンションですが、
あの広さがありながら、築10年で、この落ち方は、確かに驚きです。
しかも、まだ、売れてないですね。

外壁工事が気にならないと言われる方々は、
もう一度、よく建物を見られては如何でしょう？
本当に、個人見解や考え方で、済ませられますかね？

[466: 匿名さん]

そんなに問題と思うならば、この掲示板で頑張るよりも地所レジと交渉しなよ。
この掲示板でも、外壁を問題視する書き込みをしているのは
せいぜい3から4人程度しかいないことからしても、
この掲示板でいくら頑張って主張しても多数の賛同者が集めるのは難しいでしょう。
そもそもこの掲示板をほとんど見ない契約者が多数でしょうし、
見ている契約者でも全員が問題視している訳ではない。

本当に地所レジと交渉するのであれば、買うのが不安になったり後悔している人が、
あわよくば手付返還によるキャンセルや値引きや狙ってクレームを付けている、
と思われることの無いよう、きちんと理屈を積み上げておかないと。
指摘されているが外壁の仕様変更や仕上げの粗さが、
契約違反として引渡し拒絶や損害賠償等を要求できる程の問題といえるのか、
根拠を整理しておく必要があると思います。
地所レジもこの手のクレーム対応には長けているでしょうから・・

[467: 匿名]

手付返還によるキャンセルや値引きや狙ってクレームを付けているのではないと思います。何度もする買い物でないから熟考されて、不安もあるけど三菱ならば大丈夫という信用も同時に購入したと思います。
。現在もホームページに１番下に「モダン」と「情緒」の融合を建築デザインのコンセプトとし独自の存在感を抱くフォルムを実現していますとありますが、設計の段階では西側はモダン東は和風情緒をイメージしたかったのではないでしょうか？（結局設計者の意向のビシャン仕上げは手間とコストを抑えるために違ってしまったのですね）

[468: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、ご指摘の問題点は以下2点ですよね。
(1)外壁の仕様が契約時より変更されてしまい、物件のコンセプト・イメージが著しく損なわれた
(2)外壁の仕上げが荒い

今後、本気で三菱と交渉するにあたっての理屈は思いついたところで以下です。
この他、本気で三菱と事を構えるつもりがあるのであれば、例えば確認会には出席しないか、出席するとしても外壁の問題が解決するまでは引渡しを受ける意向は無い旨をはっきり主張すべきと思われます。

1.「江戸情緒」「モダン」等は本物件の重要な要素で、本物件購入の重要な動機であり、仕様変更によりこれが損なわれた

これを主張するにあたってのポイントは、仕様変更によって「江戸情緒」等が何故損なわれたと言えるのかかという点です。
「私にはそう思える」等の感覚的なものではなく、万人が理解可能な根拠を整理する必要があります。
また、「完成予想図」のみならず、契約締結時点で、外壁に使用予定であった資材名も建築図書や仕様書等で確認し、その上で購入に至ったのかについてもポイントでしょう。
加えて、「江戸情緒」等の物件コンセプト等が購入の重要な動機であったことを売主側に伝えていたのか否かも一つのポイントと思います。

2.買主の同意なく行われた外壁の仕様変更は契約違反である

おそらく新築マンションの契約書か重要事項説明書には「事情により仕様が変更されることがある」という条項が入っていると思います。
この条項を文言通り読むと何でも変更可能でしょうが、買主保護の観点から、基本的には軽微な仕様変更に限定されると思われます。
その為、1にも関係しますが、外壁の仕様が如何に本物件において重要なものであったのかを立証できれば2の主張も成り立ち得ると考えます。

3.外壁の仕上げ状況は、この種のマンションが通常有すべき状態にはない

外壁の仕上げ状況が、他の物件等と比較して著しく劣悪な状況といえるのであればこの主張も成り立つと思います。
もっとも、感覚的に、外壁の仕上げにバラツキがあるのは他の物件でも一定程度は見られると思うので、ちょっと主張は苦しい可能性があります。

[469: 匿名さん]

468さんって、地所さんだったりして〜

[470: 匿名]

４６９様、そうは思いませんでした。小石川後楽園の立地、又伝通院が近いと言うこともあり、正面は武家屋敷風の格子の入った窓（武家窓）をイメージした外観になる予定だったと思います。契約までには沢山の手間や費用がかかり簡単にやめることはできないからこそシートに覆われた部分が外れた時にイメージと違ったことによって、がっかりされた方がいたことは事実です。

[471: 匿名さん]

地所レジばかり責められてますが、フジタ(特に現場監督)はこのままでいいんですかね。
でもフジタは今年8月にダイワに買収されたし、トホホ

[472: 住まいに詳しい人]

宅建主任者です。
本物件の購入者ではありませんが、掲示板で活発な意見がなされているようでコメントさせて頂きます。


おおむね　契約者様の主張は468さんが整理して頂いた
1.「江戸情緒」「モダン」等は本物件の重要な要素で、本物件購入の重要な動機であり、仕様変更によりこれが損なわれた
2.買主の同意なく行われた外壁の仕様変更は契約違反である
ですが、それに加えて
『3．度々の仕様変更による「重要事項説明」が宅建主任者から説明がされていない。』
　可能性が高いということです。
とくに3は法令に抵触するのではないか、ということです。
重要事項の説明義務に違反したときは、指示処分となり、１年以内の業務停止処分、悪質であれば免許取消処分となります。
また、故意に重要事項について真実を告げない場合、嘘もこれに入ります。
この場合は二年以下の懲役、もしくは300万円以下の罰金、または同時にこの二つの刑が科されることになっています。

重要事項は、契約者にとって不利益となる事実は記載と説明が義務づけられています。
この場合は、契約後に発覚することが多く、ひどい場合には契約の為に嘘をつく業者だっているのです。
こうした、不利益となる事実を故意に告げないというのが、最も多い不動産トラブルです。
重要事項説明をせずに契約を行った宅建業者は、通常業務停止処分となります。
建築指導課の不動産担当に連絡して、場合によっては損害賠償請求の手続きも必要となります

申立先は
東京都 都市整備局住宅政策推進部
　　不動産業課 03-5320-5072

になります。

確かに不特定の方が書き込みされる掲示板での内容は感情論にもなりやすく、内容の伴うやりとりにはならないことが多いです。
ぜひとも疑問と思われた件は上記に相談してみたら如何でしょうか？
購入者の匿名性は保たれると思われます。

売主業者にも指導が届くため、こちらで意見を重ねるよりも現実的に対応して頂く可能性は高いと思われます。

[473: 契約済みさん]

東側、上からゴンドラ吊って大きく改修してますね。
セメント上塗と再塗装のようです。

[474: 匿名さん]

補修を始めたのは良かったですね。ただ、今回の外装の出来から、フジタの施工能力が疑われます。更に酷いことにならないか心配です。

[475: 匿名]

お尋ねしたいのですが、この物件のCheck Eye's Reportは皆さんお手元にありますか？

[476: 匿名さん]

ありますよ。

[477: 匿名]

４７６様有難うございます。

[478: 匿名さん]

外観も大事ではありますが、内部は問題なかったですか？

[479: 匿名さん]

そういえば部屋の中について書く人がいないですね。
部屋は満足している人が多いのかな。

外壁がクローズアップされやすいというのもあるかもしれませんが。

東側の補修はどのような感じなのでしょうか？

[480: 匿名さん]

内部についてのコメントが少ないのは、内覧されてない方が多いのですかね？

1F店舗も工事が進んでいますね。便利になりそうです。

[481: 匿名さん]

今回は少なくとも地所のCheck eyes は節穴だと判明したという事で。

[482: 匿名さん]

本当に残念です。
売主が新興デベとは違うので信じてました。
期待に満ちるべき新居が、ただただ残念です。
施工会社の不安を感じた時に思いとどまるべきだったと後悔してます。
まさか売主がここまで管理できないとは。

皆さんの意見をお聞きすると外装だけではなく、
室内も細心の注意を払って確認しなくてはならないと思いました。

街を歩けば、顔を上げ、建物の外壁ばかりみています。
希望に満ちていただけに、本当に残念です。

[486: 契約済みさん]

契約者です。以前身内が弱小？デベに勤務していましたが、外装の最後の補修で一応地所のプライドのようなものを感じました。
本物件に限らず、地所は以前の地所とは明らかに販売価格帯も購入者層も違う訳なので、購入者側がそれをわきまえなければいけなかったのでしょうね。あえて地所側に苦言を呈するならば、昔の大手に胡座をかいたイメージで仕事をすれば本物件のように引き渡し前から苦情が山積となるでしょう。晴海タワーが今期の石川遼同様にコケている失態を本物件をはじめとした他物件で埋め合わせしようとする姿勢は、昨今の敏感すぎる購入者にはバレバレなわけで。そのような傲慢な姿勢が、本掲示板にたまに現れる「苦情を言っているのは数人」という、根拠もない擁護内容の自作自演のような書込みに象徴されると思います。多くの近隣住人や通行者が、今月の内覧会で複数の契約者と思しき人が路上から地所側に外壁を指摘している姿を見ているわけで。

[487: 匿名]

外壁修繕の時、背広をきた３名の方と現場責任の方を見かけました。引渡後の対応もふまえて今回の経緯の説明はないのでしょうか？（色、仕上げの変更の説明）建物は売主の作品になり、どんなＣＭより宣伝になることを理解して完璧に完成させていただきたいです。

[488: 匿名]

今後外壁含めメンテナンスや補修のことなど事前に取決めがきちんとされているか、窓口はどこになるかなど確認したいです。（窓口たらい回しなどないように）

[490: 匿名さん]

外壁は酷い出来ですね。
施工のムラは目立つし、東側の外壁は汚れが目立ってしまって、
すぐに斜向かいの黄色の建物よりも酷いことになりそうな気がする。
色々な意味で厳しい物件ですね。
中古での売却は相当苦労しそうですね。

[491: 匿名さん]

490さんは，プレシスの営業の可能性あり．無視しましょう

[492: 匿名さん]

少し落ち着いてきましたかね。

なにはともあれせっかくの新居ですから楽しく過ごしたいですね。

[493: 匿名さん]

492さんへ、別に落ち着いてる訳ではありません。
対応を期待しているのです。

本日の確認会も多くの購入者が外壁をみていました。

[494: 匿名さん]

ここは地所の藤田出身のがしきったのかもね。

[495: 匿名]

前回の内覧会同様気になったのですが、購入者の気持ちよりもできるだけ目の前の難題を片づけたいような雰囲気に感じました。一存では決めかねることもあると思いますが完成を待っている人々に快適な住居を引き渡して下さることが今後の信頼へと繋がるのではと思います。

[496: 匿名]

いままでROM専でしたが、はじめて投稿します。
週末の確認会に参加しましたが、初回の内覧会に比べ業者の人数も多かったし、対応もキリッとしていたように思えます。
初回の確認会は酷かったですけど････。

ここの掲示板の影響なのか、東側塗り直しと北側一部タイル張り直しがされたとの説明を受けました。
フジタの方は平謝り？でちょっと気の毒でしたが、こちらも高い買い物ですからね


いずれにせよ引き渡しまであと2週間ちょっとです。
せめて入居時には笑顔で鍵を受け取りたいですね。

[497: 契約者です。]

内覧会の際、初めてマンションの外観を見たのですが、外壁は当初イメージしていた重厚感がなく全体的に安っぽい印象になっていたので、とてもがっかりしました。仕上げの変更でここまでイメージが変わっても良いのでしょうか。。
この掲示板内で、外壁の塗り直しが行われていると書かれていますが、どう変わったのでしょうか？良くなったのでしょうか？ 私は、翌週の確認会時、何の説明も受けませんでした。。

[498: 匿名]

国土交通省や東京都の宅建関連の部署、消費者庁への通報や、弁護士への相談等をされた方はいらっしゃいますか？

問題とは思いつつもそこまでするのは抵抗が有り、流されて引渡しを受けてしまいそうで。。
この掲示板で文句を言い続けても意味無いことは理解しているのですが。

[499: 匿名]

「外壁は気品を感じさせる白を基調に、マリオンをアクセントとしました。」三菱地所レジデンスのパンフレットやホームページに白と書いてあったら白だと思いますよね。色の変更も説明受けてないです。

[500: 匿名さん]

日本建築を代表する「格子」のイメージを外観デザインの基軸として、江戸時代から続く小石川の由緒を継承しています。時代の先鋭を表現するための建築素材へのこだわりが、洗練された外観美をもたらしました。
完成を見ることができないままの契約ですが三菱の物件ならばと信用して購入しますよね。

[501: 匿名さん]

そのとおりですね。私も三菱だから購入しました。
基本的に納得するまで引渡しを受けるつもりはありません。
引渡し遅延は重大な過失ですよね？
10月に引渡しを受けることが契約の前提ですよね？

[502: 匿名さん]

嫌な予感なのですが、地所が、残り３部屋を叩き売りするのだけはやめて欲しいです。
そんな事したら、購入者を裏切るにも程があります。

[503: 匿名さん]

叩き売りよりも賃貸業者に丸投げじゃないですかね。
そもそもあと残り3邸何ですかね？

[504: 匿名さん]

低層階を中心に賃貸出でていますね。
計7部屋。

ウチも購入時に賃貸に出すことを試算しました。
周囲の物件を考慮すれば、おそらく表面7％は確保出来そうな様子です。
実質は6％前半～5％後半といったところです。
都区内としては平均レベルからやや良しといったところです。
地所は体力（資金力）あるので、おそらくたたき売りはしないで賃貸に回すでしょう。

売れ残る理由は低層階・東側のようですね。

まあ当初より予想された範囲かなあと思います。

[505: 匿名]

>501
一般論ですが、売主は所定の時期までにマンションが完成させて買主に引き渡せる状態にする義務があります。
一方、買主はマンションが完成すれば所定の時期に代金を支払い引き渡しを受ける義務が発生します。

マンションが完成したにもかかわらず、買主が、合理的な理由無くしてただ代金支払い・引き渡しを拒絶することは契約違反であり、その場合、手付金は違約金として没収される可能性が高いです。

もちろん、マンションに著しい欠陥等があれば代金支払い・引き渡しを拒絶できる理由に成り得ると思います。
今回の外壁等の件が、代金支払い・引き渡しを拒絶できる程の欠陥と言えるのかは、法律専門家等に確認されるのが宜しいかと思います。

[506: 匿名さん]

外壁の件で評価が下がる可能性があったら重大な欠陥と言えるのでは？
とりあえず知り合いの弁護士に相談します。

[507: 匿名]

「公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の公正競争規約及び同施行規則」第２３条　事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
（42）モデル・ルーム又写真、コンピューターグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について実際のものより優良であると誤認されるおそれのある表示

この完成予想図の表示基準を遵守して表示していないと思われます。
理由はパンフレットとやホームページトップに記載されている外壁の色も質感も違いますし、建物のコンセプトであるビシャン仕上げを吹付けに変更した際も理由や図面による説明がありませんでした（シートの中のことなので確認もできず、ホームページからはいつのまにか削除）
なによりあまりに広告表示と想定外の外壁に説明を求めても、売主の三菱からは全く回答されず本社からの対応がないことが問題です。補償金や解約でなく契約時のパンフレットの写真やコンセプトイメージに近づけるべく修繕の必要があると思われます。
広告には、時代の先鋭を表現するための建築資材へのこだわりが、洗練された外観美をもたらしました。(以下略）新たなランドマークとなるべき都心邸宅をめざしました。周辺の街並と調和を図る、洗練された外観美。これは誇大広告にはならないのでしょうか？

[508: 入居予定さん]

引き渡しまで、2週間切ってしまいました。

例の外壁の件、他人任せで恐縮ですが、弁護士さん等にご相談された方はいらっしゃいますか？

[509: 匿名さん]

>506
外壁の件と評価額の下落の因果関係（外壁の件を理由に評価額が下がったと言えるのか）について、
整理が必要でしょうね。中々、綺麗に因果関係を立証し辛い点と思いますが。

あとは外壁を契約締結時の予定通りの仕様に作らなかったことを理由に、
不完全履行による追完又は解除を求めるか。

上の方で、宅建業者としての重要事項説明義務違反を追求する、という案が出ていましたが、
重要事項説明義務違反は業者として行政処分や罰則の対象にはなると思いますが、
原則として売買契約自体の有効性に影響を与えるものではないのでは？
つまり、売主に重要事項説明義務違反があれば、
宅建業者として売主が処罰され得ることになりますが、
買主の売買契約に基づき代金支払・引渡しを受ける義務は残ると思います。
もっとも、この重要事項説明義務違反が、本当に重要な事項について故意に伝えなかったような、
悪質な場合には解除事由にはなり得ると思いますが。

いずれにせよ、どういった論法で行くにせよ、外壁はマンションの極めて重要な要素で、
外壁が契約締結時点での仕様のまま作られるのは、売買契約締結の重要な動機であった、
ということを主観ではなく客観的に整理・説明できるか次第と思います。

[510: 匿名さん]

評論よりも具体的アクションが大切。