ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[401: 匿名さん]

店舗はもうきまったのでしょうか？

[402: 匿名さん]

399さんと同意見です。西側と同じ、かなり大きい明るい色のタイルならば、隣と東急インと同系にならず清潔な印象になると思いました。グレーの塗り壁はなんとなく中途半端ですね。400さんのおっしゃる通りですかね。正面だけに残念です。

[403: 物件比較中さん]

＞＞398

コストを考えてタイルにして一番見映えのいい部分を選択したのかもしれないですね。後の方がおっしゃっている通り全体に施すとたしかに高いと思います。私もタイルだったら綺麗だろうなと最初思いましたが決まっているものは仕方がないかな(汗)

まあ環境がいいと思っていますので十分です、中身もいいと思いますから及第点でしょうか（と、偉そうに言っていますが実は予算ギリギリの我が家･･･）。

[408: 匿名さん]

管理組合で決議すれば１０年後の大規模修繕の時にタイル張りに追加工事できますよ。

[409: 入居予定さん]

今週末の内覧会ですが、皆さんきちんと外壁の件は指摘しましょう。

特に
・北側（東横イン）側のタイル壁面の凸凹が顕著であること
・東側のコンクリート面の吹き付けが不均一で、特に低層階付近にムラが目立つこと。

内覧会は部屋の装備だけではありません。
外壁・共用部などの指摘をせずに引き渡しされれば、修繕積立から捻出しなければなりません。
はたして売主検査で指摘がすでにされているのか、指摘されているとしたら対策はあるのか、後日説明があるのか

これらをキチンと指摘し、施工業者の責任所在を明確にして直せるところはきちんと直してもらいましょう。

[410: 匿名]

４０９さんのご意見同感です。また正面非常階段への扉が低すぎて簡単に乗越えられそうなところが気になってました。
防犯上なぜあの高さなんでしょう。

[411: 匿名さん]

409さんのご意見に、まったく同感です。

[412: 匿名さん]

あと3戸ですね！

[413: 入居予定さん]

409さんに同感です。外観が粗いと思います。指摘するようにします。

[414: 入居予定さん]

409 さんと同意見です。
本日の内覧会で外観のみすぼらしさにクレームを言いました。
三菱レジデンスから後日回答をいただくことになりました。
担当者の見解では、改善することが困難であるとのこと、手付金の返金で契約解除が本線になる選択のようです。
正直、残念です。

[415: 匿名]

なぜイメージ図の仕様や色をかなり変更してグレーのセメントでべたっと塗ってしまったのですかね。

[416: 匿名さん]

>414
慇懃無礼な対応ですね。
がっかりです。

つまり、我慢しろ、いやならやめろ、ということでしょうか。

青田買いですから、やはりイメージに限りなく近づけるべきですよね。

外のことは諦めて、自分の区分の中を最高の住戸にしていこうと、そう思うようにします。

はぁ…。

[417: 入居予定さん]

416さんへ 414です。

おっしゃる通り、青田買いであるので、
完成イメージに近づけるように努力をすべきです。

外観は当該物件の今後の資産価値に大いに関わる部分であるので、
その旨、担当者へは強く言いました。
（内装等はイメージに近く満足しているのですが）
何人かの入居者予定の方も外観部分がイメージと相違しているとおっしゃっているようです。

入居者の大半が同じように考えているなら、引き渡し前に外観へ何か手立て、改善策をして頂きたいと切に願っています。
引き渡し後に管理組合で大規模修繕を自前で行う等は断固避けたいと考えています。

明日、内覧会に行かれる方で同じ意見をお持ちの方がいらっしゃれば、担当者にお話し頂ければと思います。
今のままだとパークハウスブランド、三菱ブランドにガッカリです。

[418: 購入経験者さん]

部外者ですが参考迄に。

通常外観イメージの相違が原因で手付金が全額無条件で返納というのはまず無いと思います。
同じ様な案件は実は結構中小デベでは結構あるケースです。
下記ご参照下さい。
http://sutekicookan.com/完成予想図と実物外観の違い

ちなみに上記に場合は手付の返納などは行われませんでした。
しかし結果、この物件がどのような不具合が生じたかは、当該物件の掲示板をみで明らかです。
売主の書込みもあって参考になります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6986/all/

今後はおそらく上記案件であるとおり、同意書などに配布により一方的な説明が行われるのではないかと思います。
そこで過半数以上の同意が取れてしまえば、問題なしということになるでしょう。

デベとしては、何としてでも予定期日までに引き渡しを完了させたいはずです。
理由は大きく二点あって、引渡し日の変更はデベ側の違約金が発生し、それを今更負担したくはないはず。
加えて後にもつれる程、譲渡後結成される管理組合とに交渉となり、さらにややこしいこと。

購入者が今後取るべき行動としては
・感情的にならずにデベ側の対応を正確に把握すること
・同意書などを求められた時に安易にサインしないこと。
・証拠の保全をしっかり行う事

あたりではないでしょうか?

具体的な落とし所としては、初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事ですかね。
売主側としては、数年経てば申し立ては少なくなることを期待して、有耶無耶に解決を図ろうとするでしょうが。


大切なのは
感情的にならずに進める事と、
外装変更の同意が過半数以下だったらデベ側がどう対応するかを明確にしておくことですね。

[419: 匿名さん]

虚偽記載で消費者庁に訴えることは出来ないんでしょうか？

[420: 匿名]

私もあの外壁は、「詐欺」だと感じました。

せめて西側のようにタイルを張るべきです。それでいて、非常口のまわりなどがタイルで敷き詰められており、全くセンスを感じません。それ以外にも当方には問題箇所がありました。

内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

購入者で結束して、消費者庁等に相談するか、弁護士を雇うかなどしないと、前に進まなそうですね。

[421: 匿名]

東側の外壁は施工会社も三菱の方も個人では指摘されている通りだと思ってるはずです（普通に見ておかしいです）入居までのこの時期にその場しのぎでなく誠意ある決断をしないと、結果的によくないのではないかと思いました。あまりに強引だと構造そのものに不安を感じました。

[422: 匿名さん]

フジタ+三菱地所の物件ありました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149824/res/169-219

[423: 匿名さん]

＞内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

つまり、そういうスタッフでも「売れる」という自信でしょう。
エース級のスタッフはもっと難しい案件に投入されます。

[424: 匿名]

パンフレットに「外壁は気品を感じさせる白を基調に、マリオンをアクセントとしました」と記しながら想定内を逸脱してますね。

[425: 入居予定さん]

　私も内覧会の際に外壁について、パンフレットやＣＧとの差があまりにもあることを指摘しました。三菱側は模型とはあまり変わらない、契約の際と違う素材などを使っているわけではなく、製品番号もあっているので。。。とのことでした。模型などはショールームで1，2回みるのみですし、実際の材料で作ってあるわけではなく、紙で作られたものです。どちらかというとＣＧやパンフレットの方が忠実に再現できるはずです。またパンフレットには「外壁はタイル（一部吹き付け）」となっていますが、一部どころか半分近くが吹き付けですね。その点も指摘しましたが、それは模型やパンフなどでもタイルにはなっていない、と。タイルも実際の値段はわかりませんが、周囲のマンションなどのタイルより安そうなタイルですし。
　
　営業の方は販売時に周囲のマンションより安いことをしきりに言っていましたが、こういう事だったのですね。残念です。

[426: 入居予定さん]

証拠保全として二点ほど写真を載せておきます。

ひとつは側面のタイル。
ご覧頂いて解るとおり凸凹が顕著です。

[427: 入居予定さん]

もうとつは南側側面を下から眺めた写真です。

下から眺めると、上の方もタイルの凸凹がかなり目立ちます。
全ての面で凸凹があるかというと、上手く貼れているところもあり技術的なバラツキだと思います。


**********************************************
このような画像をドンドン載せていくのがいいと思います。
淡々と証拠画像をあつめＵＰしていきましょう。
（東面の吹きつけ部の写真を撮り忘れてしまいました）
感情的なやりとりになっても我々は全く得はしませんので、淡々と証拠集めが大切です。
消費社庁に言っても変わりないですし、弁護士云々よりもいまは証拠を集めて提示していくことが大切ではないでしょうか？

地所さんがここを見ていたら、せめて再度入居予定者向けの説明会をして頂きたいと思いますが、如何でしょうね･･･。
タイムリミットを考えると、今週中に地所側からの何らかの動きがなければ次なる手をうったほうが良いと思います。
入居予定者同志で上手く意見をまとめる方法があればいいのですが･･･。

[428: 匿名]

４２６（４２７）様有難うございます。周辺の相場より価格を抑えたから広告と違ったり荒い作業をするのは本末転倒ですね。三菱レジデンスもフジタの担当の方もこのままではかえって悪い事態になることは認識されていると思いますので直すべきところは早い決断をしていただけたらと思います。（設計を担当した三輪設計もこれではと思いますね）

[429: 匿名さん]

414さん
本当に手付金返還で契約解除してくれるんですか？
私はあの外壁を見て解除できるのであれば解除に応じたいと思いました。
手抜き工事がひどいですからね。

[430: 入居予定さん]

429さん 414です。

三菱レジデンスの担当者の私見ではという表現であり、
本社に持ち帰って回答を今週中に頂けるとのことでした。
ですから確定したお話しではありません。

当方からは外観について入居者へアンケートを取り、入居者の率直な反応、
それを踏まえての対応を申入れています。

ゼロ回答、誠意が感じれない場合は、
①418さんから御教示いただいた宅地建物取引業保証協会に抗議文を提出する
②三菱レジデンスへ入居者説明会の開催を再度申し入れを行う
③解約の申し出を行う（一人では発言力が無いので、当該口コミで賛同者を募らせて頂きたいと思います。）
を検討し、三菱レジデンスから誠意ある対応を求めたいと思います。
回答の内容は皆さんにフィードバックさせて頂きますね。

当方が考える落とし所は、
①418さんの記載の「初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事」
②可能性は低いでしょうが、購入価額の減額（慰謝料を勘案）
を勝ち取れればと考えています。

皆さんはどうお考えですか?

[431: 匿名さん]

外壁の件、そんなに大騒ぎする話ですかね？

[432: 匿名]

初回の修繕といわず残り１ヶ月含め、エアコン等すぐには必要もない陽気ですので足場を組んで早い段階で直すべき決断が必要と思います。三菱ならと信用をして楽しみに待ち、多くの手間をかけ決めたことですので、②案でなく、きちんとした仕事で引き渡していただきたいです。（今後実際にお話できる場が必要ですね）

[433: 入居予定さん]

過去に他社で同様に「出来上がったら外観がイメージと異なる」という理由で追加補修が行われたような物件はなかったのでしょうか？まずはそのようなケースを調べ、他社がどのような対応を取られたか、事例を挙げていくのが大切だと思います。
私自身も手動検索で色々調べてみましたが見つかりませんでした。
本件の様に出来上がりがイメージと異なると複数の契約者が感じているような例は少ないのでしょうか？

同時に、○○が悪い、といっても証拠にはならないので、426-427さんのように少しでも気になる点を撮影し、公的に残していくのが大切かと思います。まだ入居前であることなどを考慮すれば、本HPはその役割をなすと思います。

①追加補修案　または②手付け返納　か、現段階でははっきりしませんが、まずは迅速な（10月中旬までの）再説明会の実施を求めていくことが大切と思います。


本掲示板でもそうですし、実際の説明会でもそうなのですが感情的にならずに事実を淡々と積み重ねていきましょう。
相手も人間です。感情的なやりとりは双方を疲弊させいい結果を残しません。

[434: 匿名さん]

三菱も落ちたねー

[435: 匿名]

433さんのおっしゃる通りです。皆さん様々な労力を経て購入を決め、今の住まいを売却された方もいるはずです。決して無茶なクレームではなく、あの外観では、施工担当者もこちらの考えがもわかっていただける表情にみえました。引渡まで１カ月あります。資産価値にも大きくかかわると思いますので早く今後の方向が決まることを願います。

[436: 匿名さん]

431さん
施工業者のまわしもの？
デベのまわしもの？
そういう方は黙って補修して頂けませんか？

[437: 匿名さん]

431です。436様のご期待に沿えず恐縮ですが、施工業者ではなく契約者の一人です。
この程度のタイルのデコボコなんてよくある話かな、と思い気にしていません。
所詮吹き付けタイルで、高級感を期待するのが間違っていますし・・
もちろん売主やゼネコンが補修してくれれば有り難いですが、
それを求められるようなレベルではないのでは。

それよりも、このスレで施工不良と大騒ぎすること自体が資産価値に悪影響ありそうですし、
大騒ぎする住民がいる騒がしいマンションという印象を持たれるのも嫌ですね。

[438: 匿名さん]

初めて投稿します。

いろいろ見ましたが、これだけ揉めるのはそもそもおかしい話ですよね。

売主は完成イメージなどを示して、買主はそれで契約。
しかしイメージとは異なる完成物を示される。

そのままだと消費者契約法の条文をそのまま読むと、これは…と思わざるを得ないですよね。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html


果たして、どれだけの買主が示されたイメージから今の完成形を想像できたか。
上で虚偽表示（記載）について触れている方もいらっしゃいますがそう思う気持ちはよく分かるところです。

この状況を見ると重要事項説明の際にイメージがこうなりますと、正直に改めてきちんと説明、示さなければならなかったのではないかと思います。どなたか詳しい方にお伺いしたいですが宅地建物取引業法35条の説明義務と照らし合わせた時にどうなのでしょう。あらかじめ示したイメージから乖離する場合の説明は特に問題はないのでしょうか。

外壁のタイルはこれはあくまで私感ですが、モノづくりを仕事としているプロとしてのプライドはどうお持ちなのかなあと思うところです。ここは人により意見は変わるかもしれませんが。

[439: 周辺住民さん]

まあ431サンが購入者である証拠はないしね。
あまりにも業者や当事者じゃないかなあ。
IP残っているから自作自演のほうがもっとまずいと思いますよ。

[440: ビギナーさん]

426-427さん
有り難うございます。

私も先日物件に行く機会がありましたので撮影しました。

東側側面の全体像です。
遠方からでも吹きつけ面のムラは目立ちますね。

[441: ビギナーさん]

上記画像の拡大です。
青く囲った部分が吹き付け面のムラ
赤の部分がタイルの凹凸です。

このような状態は購入者としては許容しなければならない範囲なのでしょうか？

[442: 匿名]

外壁がタイルか吹き付けかの物件で検索してみてください。今後の修繕費用にも大きく差が開くと思われます。

[443: 匿名さん]

トップページより実際は恰好悪いですが、こちらの予想図よりはいいように思いますが。

[444: 匿名さん]

仕上げや施工が雑なことが問題だと思います。
どなたか三菱レジから連絡ありましたか？

[445: 匿名]

モダンな洗練美を求め、外壁は気品を感じさせる白を基調に、ビシャン仕上げのマリオンをアクセントとしました（略）周辺に迎合することのない確固たる都市邸宅を実現しています。とうたっていましたが、気づけばビシャン仕上げは石調吹付、よって東側は全て吹付け、仕上げは雑。外観は資産価値に直結するものです。こんなことのないよう三菱地所を信用したのにコスト削減は住民に皺寄せでしょうか？

[446: 匿名さん]

433さん
私はパンフレットの方が良いと思いますが。

[447: 匿名]

本日、約束していた回答期限日だったので、こちらから電話を三菱にしました。

三菱側は、問題の無い物件であるとの見解です。
なので、手付金返却や説明会等は考えていないとのこと。

ただ、修繕すべき箇所があるようなので、
できれば引渡しまでに工事を終了したいが、まだ明確には決定していないようです。

「修繕すべき箇所」、どの程度まで修繕するか明確ではないため、
再度書面にて詳細回答を依頼しました。

引渡しまでに終了する工事だとすれば、完成度はあまり期待できないと思います。

[448: ご近所さん]

他のパークハウスに変更する場合は、手付金の一部（半分？）が使えるような社内規定があったような・・
もっともこれは、「ザ」がつく前や竣工前の話かもしれませんが。

[449: 匿名さん]

このままでは、三菱地所レジデンス社＆フジタ社に放置されてしまいます。
この匿名サイトに書き込んでもほとんど無意味です。

購入者でまとまるにも、このサイト上での呼びかけは、
不特定多数がアクセスできるサイトであり、効力も薄く、
個人情報からみても訴訟になった場合も薄いです。

個々で弁護士を雇って争っても、費用負担や建築基準法、条例など不備は無いと、
すべてにおいて三菱地所レジデンス社が高を括るのは目に見えてます。

ここまで財閥系の会社が三流以下の対応を取るとは、、、、
また、内覧会もおそらく正社員は来ていないでしょう、、、、
購入者は何も出来ないと、なし崩しが目に見えてるだけに、、、
宅建業会、某TV局、マスコミへのアプローチなど、どうすればよいか思案中です。
正直、誰かこのサイトを見ているプロフェッショナルに助けてほしいです。
そう思うのは、個々で動いてるからです。

購入者で団結する方法を、、、連休中に、アイディアを出し合いませんか、
我々は、この二社と争うのです！投稿にあるネガ意見は、二社の自作自演です！
当然、三菱地所レジデンス社もフジタ社もこのサイトをチェックしてます。
担当者は、今回の契約で相応の契約報奨金をもらっていると思います。
契約が終わればと、他人事にさせてはなりません。

どうか多くの購入者の方の意見と意思を！
本当にこのままでよいのですか！？

[450: 匿名]

パンフレットに「イメージ図です。実際の仕上がりとは異なります」って書いてあるでしょ？管理組合創立後に自分たちで好きなタイルを貼る決議するだけですよ。