ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[372: 匿名さん]

日照影響はいかがでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/03/20m3e200.htm

[373: 他物件契約済み]

今日現地の前を通り、帰宅すると偶然広告が入っていました。
個人的に利便性は重要視しているのと、こちらの建物の雰囲気と間取りは好印象です。

ここで触れられていない気がするのですが、収納が多い印象を受けました。
梁が多いという点は私も検討していれば躊躇したと思いますが、
やはり身近に季節の物を仕舞ったり大切に保存したりする場所がきちんと確保されているというのは
個人的にとても魅力を感じます。

[374: ご近所さん]

ブルーシートがはがれましたね！
東向きはこんな感じです。

[375: ご近所さん]

西向きはこんな感じでした。
東西で雰囲気が違いますね！

[376: ご近所さん]

ホームページ見ると最終期とのことですね。
売れ行きはどうなのかな。

[377: 匿名]

なんだか予想図にくらべて想像以上に安っぽくないですか？近くの築数年経過した賃貸物件と同等な印象です。タイルではなく、タイル風？な外観、しかも東側はあれで仕上がりなのでしょうか？

格安物件だったのである程度覚悟をしていましたが、いくらなんでも…と思っています。

[378: 匿名さん]

外観は慣れの問題もあるでしょうが、東側も西側のようにシンプルでよかった気がします。

[379: ご近所の奥さま]

残念な外見に見えてしまいます。あの辺の少し前に完成した他のマンションの外観は結構特徴があり、ふるくなってもかわいい印象を与えるものが多いですが、団地みたいじゃないですか？毎日前を通ると、なんだか新築なのに、外観はこれで完成なの？と思ってしまう。あの辺のマンションで一番残念では？三菱地所ってこんなもんですか？

[380: 匿名さん]

最近のザ・パークハウスはこんなものですよ。

[381: 入居予定さん]

確かに完成予想とギャップがありますね。外観がもう少し重厚な感じがあってもよかったのではと思いました。私はエントランスの和風な印象が気にいりましたので、イメージを裏切らない内装であることを願います。安い物件ということはないと思いますよ。あとは住む方によって建物の価値は大きく変わると思います。

[382: 匿名]

外壁は気品を感じさせる白を基調に、ビシャン仕上げのマリオンをアクセントとありましたが、確かに違いますね。

[383: 入居予定さん]

あれタイル？シールですか？ほとんどセメントみたいなんだけど。

[384: 匿名]

完成予想図の説明と全く異なるのはちょっとなぁと思います。（色も材質も違いすぎ）
目の前の電線も早く地中に入るといいですね。

[385: 匿名さん]

電線が気になり担当に確認した際に、地中にいく予定はないと説明うけましたよ。

[386: 匿名]

文京シビックセンター19階南側道路課に電線共同講整備がありますが、今すぐでなくても外観上や安全面から地中に
入るといいなと思います。

[387: 匿名さん]

残りは10戸弱といったところでしょうか？

[388: 匿名さん]

東側が少し雰囲気が変わったような。気のせいかな？

[389: 匿名]

どのように変わったのでしょうか？9月に入ったら見に行きたいです。

[390: 入居予定さん]

ザ・パークハウス 小石川後楽園【入居予定者限定】スレです。
入居予定のみなさん、有意義な情報交換をしましょう！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263194/

[391: 周辺住民さん]

マンションマニアのブログでもチープだとか言われてるね。

[392: 周辺住民さん]

外観がイメージと異なる場合は結構多いようですね
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6350/

証拠保全と考え、気になってパンフレットやwebを見ましたが、外観の仕様に関しては徹底して言及はありませんでした。
こりゃ地所が意図的に仕様を公表しなかったとしか・・・。

同じグレードと称された、「ザパークハウス小石川春日」「ザパークハウスアーバンス小石川」よりも、2ランク位格下感の漂う外観です。

外観に関してプラン変更の事前通知などありましたっけ？

[393: 匿名さん]

外観も気になりますが、やはり滞在時間の長くなる内側も気になります。

[394: 匿名]

マンションマニアの方のおっしゃるとおり、三菱がよい場所に建てるだけに残念です。もう少し周りのビルと差別化をしたらよかったですよね。エントランスと中に期待したいです。

[395: 匿名さん]

西側はまだいいとして東側はもう少し手を入れてほしいですね。
これで完成と言われてもそれは違うのではないかと言いたくなる。
どうなんでしょう。

[396: 匿名さん]

キャンセル住戸が出ましたね。今の時期に変更とは。。

[398: 匿名さん]

東側のバルコニーをコンクリートの塗り壁でなく、西側のようにタイル張りにしたらスマートな印象だと思いました。植栽ももう少しあったらと感じました。

[399: 匿名さん]

確かに東側も西側みたいにタイル貼りならよくなりそうですね。

同じ色でもかなりイメージが変わりますね。

[400: 匿名さん]

タイル張りは高いんだよね。

ここの価格設定では無理ですね。

それより外装を外してこれからタイル貼るなんてあり得ませんよ、外壁は完成です。

[401: 匿名さん]

店舗はもうきまったのでしょうか？

[402: 匿名さん]

399さんと同意見です。西側と同じ、かなり大きい明るい色のタイルならば、隣と東急インと同系にならず清潔な印象になると思いました。グレーの塗り壁はなんとなく中途半端ですね。400さんのおっしゃる通りですかね。正面だけに残念です。

[403: 物件比較中さん]

＞＞398

コストを考えてタイルにして一番見映えのいい部分を選択したのかもしれないですね。後の方がおっしゃっている通り全体に施すとたしかに高いと思います。私もタイルだったら綺麗だろうなと最初思いましたが決まっているものは仕方がないかな(汗)

まあ環境がいいと思っていますので十分です、中身もいいと思いますから及第点でしょうか（と、偉そうに言っていますが実は予算ギリギリの我が家･･･）。

[408: 匿名さん]

管理組合で決議すれば１０年後の大規模修繕の時にタイル張りに追加工事できますよ。

[409: 入居予定さん]

今週末の内覧会ですが、皆さんきちんと外壁の件は指摘しましょう。

特に
・北側（東横イン）側のタイル壁面の凸凹が顕著であること
・東側のコンクリート面の吹き付けが不均一で、特に低層階付近にムラが目立つこと。

内覧会は部屋の装備だけではありません。
外壁・共用部などの指摘をせずに引き渡しされれば、修繕積立から捻出しなければなりません。
はたして売主検査で指摘がすでにされているのか、指摘されているとしたら対策はあるのか、後日説明があるのか

これらをキチンと指摘し、施工業者の責任所在を明確にして直せるところはきちんと直してもらいましょう。

[410: 匿名]

４０９さんのご意見同感です。また正面非常階段への扉が低すぎて簡単に乗越えられそうなところが気になってました。
防犯上なぜあの高さなんでしょう。

[411: 匿名さん]

409さんのご意見に、まったく同感です。

[412: 匿名さん]

あと3戸ですね！

[413: 入居予定さん]

409さんに同感です。外観が粗いと思います。指摘するようにします。

[414: 入居予定さん]

409 さんと同意見です。
本日の内覧会で外観のみすぼらしさにクレームを言いました。
三菱レジデンスから後日回答をいただくことになりました。
担当者の見解では、改善することが困難であるとのこと、手付金の返金で契約解除が本線になる選択のようです。
正直、残念です。

[415: 匿名]

なぜイメージ図の仕様や色をかなり変更してグレーのセメントでべたっと塗ってしまったのですかね。

[416: 匿名さん]

>414
慇懃無礼な対応ですね。
がっかりです。

つまり、我慢しろ、いやならやめろ、ということでしょうか。

青田買いですから、やはりイメージに限りなく近づけるべきですよね。

外のことは諦めて、自分の区分の中を最高の住戸にしていこうと、そう思うようにします。

はぁ…。

[417: 入居予定さん]

416さんへ 414です。

おっしゃる通り、青田買いであるので、
完成イメージに近づけるように努力をすべきです。

外観は当該物件の今後の資産価値に大いに関わる部分であるので、
その旨、担当者へは強く言いました。
（内装等はイメージに近く満足しているのですが）
何人かの入居者予定の方も外観部分がイメージと相違しているとおっしゃっているようです。

入居者の大半が同じように考えているなら、引き渡し前に外観へ何か手立て、改善策をして頂きたいと切に願っています。
引き渡し後に管理組合で大規模修繕を自前で行う等は断固避けたいと考えています。

明日、内覧会に行かれる方で同じ意見をお持ちの方がいらっしゃれば、担当者にお話し頂ければと思います。
今のままだとパークハウスブランド、三菱ブランドにガッカリです。

[418: 購入経験者さん]

部外者ですが参考迄に。

通常外観イメージの相違が原因で手付金が全額無条件で返納というのはまず無いと思います。
同じ様な案件は実は結構中小デベでは結構あるケースです。
下記ご参照下さい。
http://sutekicookan.com/完成予想図と実物外観の違い

ちなみに上記に場合は手付の返納などは行われませんでした。
しかし結果、この物件がどのような不具合が生じたかは、当該物件の掲示板をみで明らかです。
売主の書込みもあって参考になります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6986/all/

今後はおそらく上記案件であるとおり、同意書などに配布により一方的な説明が行われるのではないかと思います。
そこで過半数以上の同意が取れてしまえば、問題なしということになるでしょう。

デベとしては、何としてでも予定期日までに引き渡しを完了させたいはずです。
理由は大きく二点あって、引渡し日の変更はデベ側の違約金が発生し、それを今更負担したくはないはず。
加えて後にもつれる程、譲渡後結成される管理組合とに交渉となり、さらにややこしいこと。

購入者が今後取るべき行動としては
・感情的にならずにデベ側の対応を正確に把握すること
・同意書などを求められた時に安易にサインしないこと。
・証拠の保全をしっかり行う事

あたりではないでしょうか?

具体的な落とし所としては、初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事ですかね。
売主側としては、数年経てば申し立ては少なくなることを期待して、有耶無耶に解決を図ろうとするでしょうが。


大切なのは
感情的にならずに進める事と、
外装変更の同意が過半数以下だったらデベ側がどう対応するかを明確にしておくことですね。

[419: 匿名さん]

虚偽記載で消費者庁に訴えることは出来ないんでしょうか？

[420: 匿名]

私もあの外壁は、「詐欺」だと感じました。

せめて西側のようにタイルを張るべきです。それでいて、非常口のまわりなどがタイルで敷き詰められており、全くセンスを感じません。それ以外にも当方には問題箇所がありました。

内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

購入者で結束して、消費者庁等に相談するか、弁護士を雇うかなどしないと、前に進まなそうですね。

[421: 匿名]

東側の外壁は施工会社も三菱の方も個人では指摘されている通りだと思ってるはずです（普通に見ておかしいです）入居までのこの時期にその場しのぎでなく誠意ある決断をしないと、結果的によくないのではないかと思いました。あまりに強引だと構造そのものに不安を感じました。