ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[261: 匿名さん]

内装や設備品が激安とかずいぶんと詳しい方がいらっしゃるんですね～。
他不動産業者さんかな？

他の文京区のマンションってそんなに高級仕様なのでしょうか？

[262: いつか買いたいさん]

トヨタ自動車が軽自動車を扱う「ダイハツ」と高級車路線の「レクサス」に二分されつつあるように、地所ブランドも本物件のような「買い得感の高く現実的なプライス(=軽自動車）なザ･･･系列」と、高級路線の（「ザ」がない）パークハウス系と二つに分けた販売方針になっていくのでしょうね。

三菱地所の売り方変遷は、非常に興味深いものですね・・・。
これでは本当に中小デベは屍累々ですね。

（現に本物件の周辺で売れ残りマンションのビラ配りをしている他社社員が････。可哀想で直視できません）

[263: 匿名さん]

260さん
当方も全く同じです。
安いとはいえど、ポンと買えるようなものでもなく、ある程度ローンも組んで拘束期間も発生しますし。
まぁでも1期で検討していた部屋はもう売れてしまったかもしれないのですが。

[264: ビギナーさん]

千川通りは車の通りは結構あると思います。ので騒音が気になる方には向いてないんでしょうね
そういえば、後楽園のおもちゃ王国はつぶれちゃいましたがアソボーノというのができましたね。
入場料がちょっと高めですが、お子さんが居ればたまに利用できそうで良いですね。

[265: 匿名さん]

> 高級路線の（「ザ」がない）パークハウス系と二つに分けた販売方針になっていくのでしょうね。

根本的に勘違いされているようですが、現在も販売されている「ザ」がないパークハウスは、地所と藤和が合併する前、つまりレジデンスとなる前の案件です。

合併して出来た、レジデンスとなってからは、この「ザ」がないパークハウスは新規には消滅しています。
つまり、一つのブランド名でやっているのです、地所の時代と同じだし、野村とも同じ。

ただ、地所は藤和というきわめて安マンションを扱っていたところを吸収したのに、なぜかそちらの方が商売しやすいと思ったようで、そっちの安マンションばかり出している、つまり、地所のパークハウスというブランドは地に落ちたという事です。この物件を含めて小石川に数件ある地所の最近の物件って、立地も仕様も価格も高級感のかけらもない、そんなのばかりなの、皆さんご存知でしょう。マンション事業は大手デベでは落ちこぼれが行くところらしいのでそんなもんなのかもしれません。野村の様にマンション事業自体に力を入れてるところは違いのでしょうが。

[266: 匿名さん]

近所にある三井の物件もそんなにいいとはいえないですよ。
車通りの多い通りには面して折らず、買い物に便利なので、こちらより静かではありますが、
設備に関しては似たりよったりだと思います・・・。

[267: 匿名さん]

あんま詳しく知らないけど藤和のマンション事業は結構利益出してたんじゃなかったっけ？
逆に地所はあんまりだった気がします。
安マンションを早めに売った方が儲かるのかね・・

[268: 匿名さん]

＞　近所にある三井の物件もそんなにいいとはいえないですよ。

パークホームズ小石川のことでしょうか？、１階がコンビニの。

パークホームズというのは、三井の中で最低ランクのブランドです。
それと似たり寄ったりと評価されてしまう、ここはその程度の仕様だと言う事です。

（パークホームズ＜パークコート＜パークマンション　とブランド分けしてます、三井は）

[269: 匿名]

パークハウス＝パークホームズになってしまった感がしますね。
メジャー７内の序列としては

パークコート＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞シティハウス＞プラウド＞＞ブリリア＞＞ブランズ、パークホームズ、ザパークハウス＞＞＞ライオンズ

てイメージかしら。

以前はパークコートの次にパークハウス、ライオンズと同等の位置にベリスタがあったようなイメージでしたけどね。

ベリスタは残すべきでしたね。

[270: 匿名さん]

パークマンションが一番、数は少ないけど

[271: 匿名さん]

ブランズとザパークハウスは同じレベルなんですか？？
小石川にあるブランズのエアフロント？は先の震災で結構やられたみたいですが・・・
こちらは大丈夫かなぁ。

[272: 匿名さん]

三井住人はなぜこのスレに出張？
シティハウスやプラウドもザ付きと変わんないよ。
なんちゃっても多い。

[273: 匿名さん]

ザ・パークハウス＝藤和（名前を借りているだけ）
中古を購入する時はデべが三菱地所か三菱地所レジデンスか名前に注意しないと・・・

[274: 匿名さん]

ザの付くモデルルームの方は藤和の方なんでしょうか？

[275: 匿名さん]

第2期販売はいつからですか？

[276: 匿名さん]

静かですね・・・

[277: 匿名さん]

現地を見学したついでにシビックセンターにも行ってみたのですが建物が立派すぎて圧倒されました。こんなんに立派な区役所って必要なのかな？と思いましたが区民サービスも充実していそうですし近所にこういう場所があるのは何かと便利かもしれませんね。
なにより現地からシビックセンター、更に東京ドームあたりまでの街並みは綺麗で良かったです。

[278: 匿名]

シビックセンターの展望台がすごいです　文京区はこの辺が中心です　

[279: 匿名はん]

ハガキで第一期二次・三次販売のお知らせが来ました。ご好評につき、と書いてありますが、二次どころか三次販売まで案内されていると、実は販売状況が芳しくないんではないかと思ってしまいます。

[280: 匿名さん]

どうして第２期といわないのですか？
１期分がまだ終わっていないから２次とか３次とかいうのですか？
すみません、素人です。

[281: 匿名さん]

１期の売れ残りと、１期で買いにきてくれた人で抽選に外れた人で他のところが欲しいと言った人に新たに売るためです。

[282: 匿名]

地所さまが値付けを間違えるはずがありませんからね。ブリリア東大前みたいな即日完売はデベにとっては値付け大失敗なんです。

ここは小石川だし後楽園ですから売る時も値下がりしにくい物件と思います。

[283: 匿名さん]

即日完売の方がよさそうですけど、そういう訳でもないんですね。

１期の２次はどの部屋が空いているんでしょうか？
確認された方いらっしゃいますか？

[284: 匿名さん]

即日完売が失敗って発想はスミフだけでしょ

[285: 匿名さん]

まだ空いている部屋って、どこですか？
ハガキは来たのですけど、前みたいにどこが売っているかのお知らせがないのですが、
行かないと教えてくれないものなのでしょうか？

[286: 匿名]

デベロッパにとって値付けが成功したかなんて、購入者には関係ないというかむしろ逆でしょ。

値段設定が安い物件が買えたと言うのは購入者には大成功ということ。デベロッパ目線の方、売れ行きが悪い物件を契約した人がデベロッパに意味不明の説明されて納得しちゃった、おまぬけな感じですね。

[287: 匿名]

3分の1位は、売れたんですか？

[288: 匿名さん]

売れてます。
ここは順調です。
西向きの７０弱の部屋は来期以降なのでまだ申し込んでませんが、ここは転売も強くていいと思います。
もう少し悩む予定ですが。

[289: ご近所さん]

確か80平米以上は完売でしたよね。

[290: 匿名]

文京アドレス、駅１分は、強しですね、東側も売れてますか？

[291: 匿名さん]

やっぱりマンションって価格と立地、あとは人気のアドレスが強いですね。低地や梁の問題なんてなんのそのという感じです。
文京区内の物件を色々検討してきましたが利便性においてはここが一番いいと思いました。
前にも書かてれいますが転売時にも強そうですしね。

[292: 匿名さん]

転売するころは、再開発とかさなりますかねぇ？

[293: 匿名さん]

近所の賃貸に４年住んでますが、ここは、低地なことやそこそこの大きさの通りに面していること、梁や柱がぼこぼこ出ていること、投資用の購入者が一定数いそうなこと、などの多くのデメリットを相殺して余りある魅力があると思います。
利便性のよさと価格安さ、そしてそれゆえの転売時の強さです。
ただしもろもろのデメリットから、子育てを静かで良好な環境でしたい家族には不向きだと思います。
我が家は子供を設けるまでの５年間住んで転売することも考えてます。

再開発はゆっくりでしょうが、確実に進んでいきますね。
もう計画は決定されているので。
あのごみごみした一帯がきれいになれば文京区のイメージもさらにアップするかな。

[295: 匿名さん]

たしかに1K・1LDKは投資用かもしれませんね。
1LDKなんて近隣中古よりよっぽど安いですから。

[296: 匿名さん]

分譲マンションの一部が投資用に作られているという事があり得るかは分かりませんが、

そのように見える物件がある事は、買って住もうと思っている方には、マイナスでしかないですよね。
住民が建物を大切にしようとか、決まりを守ろうという意識の低い賃貸住民が最初から入る可能性が高いという事は好ましくありません。

[297: 匿名さん]

そうですね、そう考えると全戸３ＬＤＫという物件は価値高いですね。

[298: 匿名さん]

そういう事（賃貸に回る）も多いのも、地権者住戸が多いのが嫌われるんですもんね。

ここもそれに該当するんでしょうけど。

[299: 匿名さん]

しかしながら、賃貸で入居する人の賃料はそこそこのものになるんではないでしょうか？
ある程度所得のある人の入居になれば、そんなに風紀もみだれないのではないかと素人目には思うのですが･･･

[300: 匿名さん]

確かに…
客観的に見て、ここに住める家賃払える人ならそれなりの人ではあるんでしょうね。

[301: 匿名さん]

1K、1LDKあたりが投資用なんだと思いますが、それ相応の家賃払える人だと思うので、
下手すると購入組より所得が高かったりするかもしれませんね(笑)

[303: 匿名さん]

低層の狭い部屋に賃貸で住む人と同じ程度の収入なんですか？

学生とか、会社の借り上げみたいな、ほとんどサラリーマンの初任給みたいな人も住む可能性があるのに。
だから賃貸があるって嫌われるんですよ。　ここは特に地権者分の低層階が低仕様で安く賃貸に回るし。

ここが安く買えたのに、不動産市況が落ち込んでいて、賃貸も安くなっている事に気づきましょう。

[304: 匿名さん]

２５平米なんていくら新築で場所がよくてもせいぜい１２万円とかですよね。。。
狭さを我慢すれば、サラリーマンでも余裕で住める金額では？

今２２万円からの部屋しかないマンションに住んでおり、たしかに身なりのいい人が多いですが、所詮賃貸なので、ゴミだしのマナーが悪かったり、ペットのマナーが悪かったり、挨拶の習慣がなかったり、まあやっぱり自分が当分住むつもりで高いお金を出して買った場合とは対応が違うというのを実感してます。

ここは数年住んで転売するつもりで検討してます。狭い部屋がない中層階以上を買うつもりです。

新たな家族ができるかもしれないことを考えると、数年間とはいえここでいいのかなというところが悩みどころです。

[305: 匿名さん]

所得のそこそこある人が果たして10万だしておおよそ6.5帖を借りるのかは不明ですが、
1LDKだったら周辺の物件よりは使い勝手がいいかなとも思います。

しかしながら、きっと1K10万より1LDK15万で2人住まいの賃貸の方がマナーわるそう。

[306: 匿名さん]

詳しく調べた事がなかったのですがこの辺ってモロに再開発地域なんですね。
植栽やバリアフリーなどいくつかの計画があるようですが、グリーンバレーと名付けられた計画はすごいですね、想像しただけでワクワクしてきます。
もしかしたら工事の音などで暫くは不便かもしれませんが、こういう街づくりは大歓迎です。

http://www.harusan.jp/img/redevelop/03/fig_top5.jpg

[307: 匿名さん]

何しろ売れると良いよね。

[308: 匿名さん]

グリーンバレーも地所さんが絡むみたいなんで、
おおよその予定はご存知なんですよね？

モデルルームでお話聞くまではこちらの物件の購入意欲がありましたが、
グリーンバレーに建築される物件に興味深々です。

[309: 匿名さん]

小石川後楽園の再開発のマンションっておそらく40階ぐらいまではある文京区内で最も高層のマンションになると思いますが、所詮、低地だし、南北に長い、白山通り沿いなんですよね。

住友のビルの東側の敷地に作るのでこんな計画になったんだろうけど、白山通り沿いは、文京区内でも居住環境としてはある意味最悪でもありますよね。

私は小石川アトラスタワーの高層階に住んでた事ありますが、排ガスの影響ありましたし。正直、個人的には、住むところとしては魅力を感じません。近隣住民としては、新規の店舗で利便性はあがると思いますけど。

[310: ご近所さん]

再開発は現在も揉めに揉めているのが内情。

竣工は当初の2012の予定が2022年前後！！！になるのではないか、という話です。

ずいぶん気が長い話ですが、民間に全委託ではない大規模開発だと、このような顛末になってしまうのはやむを得ないでしょうね。