ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[22: 匿名]

コートレジの21階と20階は、天井高も高いから予算内では苦しいかも
最近は高層階は不人気らしいから値も下がるかな

コートレジの北西角に知り合い住んでるけど
西は森ビルがお見合いだから、西日自体は全く気にならないそうだ
かえって森ビルの朝日の反射のほうが眩しいとさ
まあ西側はお見合いだから

[23: 匿名さん]

眺望が良いマンションがほとんどないのには同意。

[24: 匿名さん]

気になっているのですが、東京ドームの近くって住環境としてどうなんでしょうか。
ドームで野球とかコンサートとかがあると人で溢れてるイメージです。
もし近隣に詳しい方がいらしたら教えてください。　

　・ドームやラクーアの騒音があるか。
　・イベント日は駅や電車が混んで不便ではないか。
　・イベント日に人が集まる事で不便な事はないか。

[25: 22]

コートレジの友人いわく
重要な試合のホームランと
ジャニーズのコンサートの18時の花火は良く分かるそうな
レッチリのコンサートは少し煩かったとも言ってたな
人ごみは特に気にならないがJRAはキライらしい

本郷PHには知り合い居ないんだが
あそこもジェットコースターの話題が最後まであったな
結局どうなんだろう

[26: 匿名さん]

ドームやラクーアの騒音はない。
ただ１６氏の言われるように上層階東側についてはわからない。
ジェットコースターが再開したら東横インの上層階に泊まってみればわかるかもしれません。
風向きにもよりますが。

人ごみはＪＲと地下鉄４線に分散されるのでそれほどではない。
夜は帰宅だから方向が逆でしょう。
春日通りを超えて来るのは野球なら毎日外野スタンドで応援してるような人達など
ごく一部。試合後に飲食店で見かけます。別に問題はないです。
ドームの客層はイベントによって違いがありますね。

[27: 匿名さん]

ジェットコースターいつから再開するのかしら？

[28: 匿名さん]

わからない。まだしてない。

[29: ご近所さん]

少し離れて伝通院の近くに住んでますが、窓開けてると悲鳴はよく聞こえてきました。
反射とか風向きとかによるのでしょう。区役所前のバス停でもよく聞こえるので
窓開けたら聞こえるのでは。

いま止まってるのは震災前に起きた事故の影響か、節電か。両方かな。
なんか新しいアトラクション？の工事してます。

先日BOOWYのコンサートあって周囲は激コミでした。
でも開始・終了の時間に遭わなければ問題無いでしょう。
コンサートの音はそれほど聞こえないです。なんかやってるなー、くらい。
花火があると聞こえますね。

ちなみに、この物件のあたり、実現するか不明ですが、
かなりの再開発計画されてます。ご存知でしょうが念の為。
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

[30: 匿名]

再開発完成で街がきれいになったら、坪単価が高くなって買えない値段になる、今でもこの物件は強気の根付をしそうだけど、、坪350から400位かな？

[31: 匿名さん]

眺望の良いという意味は、どのくらいを意味しているのでしょう。

春日、後楽園界隈はもともと低地なので、駅からの利便性をとれば
高層階に行かない限りわずかな眺望も望めないでしょう。
しかしながら、ご近所さんはご存知のはずですが
駅と直結している文京区役所には最上階に無料展望室と椿山荘の経営による
レストランがありますから、眺望を望むのであれば、共用設備の
ビューラウンジ代わりに利用できますね。
特にこのマンションの場合は本当に近くです。

アトラスタワーやザタワー小石川にビューラウンジが作られなかった
のはそういうことも理由にあったかもしれません。

茗荷谷駅前タワー(これもアトラス）は上に行けば眺望は良いのではないですか。
それに文京区から外れますが東池袋直結のOWLタワーも眺望は圧巻でした。
おそらくこういう意味の眺望ではないのでしょう。

低層で緑が多くというなら、古い物件ならドミ小石川とか
三井リハウス東京のある播磨坂の物件にありそうな気がしますが、
新しい物件で緑が多くて都心でということなら文京区ではないですが
ラインズ外苑の杜などが良いように思います。

[32: 匿名]

文京区で緑をもとめるなら護国寺、茗荷谷です、春日、後楽園は、人だらけ、車だらけ

[33: 匿名]

茗荷谷の緑ってどこ？　茗荷谷って住所自体が無いし。大学と教育の森か？、茗荷谷の駅周辺はクルマ、バス、学生だらけね。

護国寺の緑って境内の事だよね？、境内に住むの？

まさか植物園のことを茗荷谷に入れてないよね。あそこ住所も最寄り駅も白山です。

[34: 匿名]

播磨坂に決まってるでしょ・・

[35: 匿名さん]

播磨坂が緑って、、、。公園の植栽なんですけど。

[36: 匿名さん]

切ないね。

[37: 匿名]

３３、３５は茗荷谷にコンプレックスがあるのでしょうね。

本当は住みたいのに住めないのでしょうね・・

負け惜しみですね

確かに後楽園駅前は環境悪いですもんね・・

[38: 匿名さん]

負け惜しみか〜、茗荷谷にしても後楽園春日辺りにしても、その辺をそこそこ高いと感じているという心持ちによるものでしょうね。

茗荷谷の下駄履き再開発の2流デベのタワマンとか買ってんのが、文京区じゃ一番の＊＊＊だと思いますけどね。あそこ、住民層がレベル引くいみたいだし。まあ、情弱で空気読めない妄想癖のが多いみたいだから理解できないだろうけど。

いわゆる鈍感力っていうのかな、ある意味、憧れます。

[39: 匿名さん]

＞38
釣り、乙

[40: 匿名さん]

文京区でも、まあ、そんなに価値のある物件とは言えないですよね、ここ。

低地、下駄履き、地権者、千川通り沿い、学区もいまいち。

文京区の物件では今ひとつの条件全て揃ってます。

ただ、ここは便利だと思いますよ。

フラットなアクセスで駅とスーパーが近いという利便性という観点だけでは区内でも高レベルと思います。

小中学生のこどもがいなけりゃ、賃貸で住みたいとこです。

[41: 匿名さん]

空気があまりよくなさそうというのと、低地だということは気になりますが、、交通などの便利さは相当よさそうですね。そして、西向きなら結構静かではないかと思います。

[42: 匿名さん]

茗荷谷の緑だけど、小石川サイドは公園か街路樹しか緑ないけど、小日向サイド(小日向～隣接する大塚)は結構緑豊かですよ。
まとまってあるのではなく、住宅の緑。
公園がドカンとあって、あとはビルだけっていう下町パターンではなく、いい住宅街らしい緑の分布です。

[43: 匿名さん]

↑

何の話してんのか意味不明だし、ここと関係ない。

個人的な思い込みの様ですね。

[44: 購入検討中さん]

この物件は利便性が最大の売りでしょうから、羨望云々は考えても仕方ないと思います。
それに他の方も仰っているように羨望を求める方は、そもそも文京区なんて選ばないでしょう。

逆に言えば、文京区物件は方角が無効化されるので選び易いとも言えます。
西側を向いていたところで西日が入る余地すら無いですから（笑）

[45: ビギナーさん]

その楽器店は、今、本郷一丁目の方、（楠のレストランの向かい側）に店舗が移っているようですが、ザ・パークハウスが完成したら、戻ってくるのでしょか？

[46: 匿名さん]

> 西側を向いていたところで西日が入る余地すら無いですから

確かに、区内でまともなマンションの分譲って、数年ありませんね。

07年から08年の本郷PHとブリリア大和郷あたりで終了した感じでしょうか。

ここみたいな幹線通り沿いの排ガス系とか、狭小小規模ばかりですよね。

この辺だと、小石川ヒルズの上に広くて静かな良い土地ありますけど、持ってるところが道路屋さんなんですよね。

[47: ご近所さん]

本物件を検討している者です。

文京春日再開発でマンション建設が予定されていますが、いまだ進んでいる気配はありません。
　おそらく完成まで５年以上かかりそうなので、本物件を検討しております。

この地域の大規模マンションとして
・アトラスタワー小石川
・パークスクエア小石川
・小石川ヒルズ
などがありましたが、この地域の販売後の中古相場はどんな感じでしょうか。

規模としては上記に劣るように思えますが、利便性が高いのでちょっと注目しております。

[48: 匿名さん]

売り出し価格はどれぐらいになりますかね？

[51: 匿名さん]

もうＭＲ行った方いますか？
価格はどれぐらいですかね？

[52: 匿名さん]

この地域だけでも結構な数の新築マンションが売られているけど、利便性だけで言えばパークハウスがトップクラスになるのかな、白山通りから一本入った場所なので夜間はそれなりに静かそうですし。
なにより文京区にしては買い物が便利というのは大きいなと感じました、他にも文京区アドレスの物件を見ているのですがどこも買い物に関しては本当に不便なんですよね。

[53: 匿名さん]

この辺って昼間の交通量は多めだけど夜になると意外なほど静かになるよね。もちろん大きめな通りに面している割にはという話なんだけど。
この環境で買い物関係がこれだけ充実してて、しかも駅チカというのはなかなか無いと思う。あと個人的には近くに大きめの書店があるのがうれしいな、現地からグルメシティに向かった先にある本屋って何時まで営業してるんだろう。

[54: 匿名さん]

あゆみブックスは2時までやってます。

[55: 匿名さん]

今利便性主体でマンション（不動産）の購入を決める人っているんでしょうか？、賃貸で住むのならまだ勝手なのでご自由にと思いますけど。

分かりやすいので文京区だと、江戸時代の元禄の地震で六義園まで津波でやられたという記録があります。
六義園は比較的区内でも海抜が高いところです。この辺から六義園近くまで白山通りは緩やかなのぼりになるのはご存知でしょうか？

逆に、ここは、区内でも有数の低地ですよね、千川の暗渠の上だと思うので地盤も良くない。

まあ、お住まいになられるのはご自由ですので反対はしませんが、今、防災意識というものは歴史から学ぶ能力があるかを問われていると思います。

正直、湾岸の埋め立て地というのはあり得ないと思いますし、文京区内をご希望なら高台をお勧めします。

[56: 匿名さん]

それはあなたの価値観でしょうね。
私など便利な駅に近い事がマンションの価値と思ってますよ。
そうじゃないならしょせん集合住宅でしかないマンションではなく郊外で一戸建てにします。
ですので、人それぞれどんな選び方をしようとその人の勝手でしょうね。
いかにもあなたの価値観が世の中の常識的な上から目線な書き方は嫌悪感をもちます。
ここはなかなか良いマンションと私は思います。

[57: 匿名さん]

ここを説明すると、低地、騒音、排ガス、地権者、下駄履き、眺望採光悪く、学区も2流、東側に超高層の大規模再開発。

逆に、利便性しか長所が無いのだから、それ重視の人にはそれで良いのだろう。

価格帯も低いだろうし、文京区内で便利な立地の坪350ぐらいまでの安いマンションを探してる人には良いと思うよ。

利便性を享受するために他のあらゆる事気にならないというか考えが及ばない人っているとおもいますので。

賃貸住民の態度が悪いとか、小学校のクラスが１学年１クラスだとか、この辺が、大雨降ると冠水するとか、ドームのコンサートでうるさいとか、言わないと思います。

[58: 匿名さん]

にぎやかな事を楽しめない人がこの物件なんて考えること自体間違ってるよ。
そういう場所での生活が楽しい人だけで前向きな掲示板にしましょう。
静かで平穏な場所が良かったらもっと別のマンションでも区外でもいくらでも選択肢はあると思います。

[59: 購入検討中さん]

　このマンションは残念ながら狭いと思いました。人それぞれですから、何とも言えませんが。
まだMRに行っていないのですが、プレミアムフロアはあるのでしょうか？

[60: 匿名さん]

この辺だと小石川ヒルズが良かったですよ。

ほぼ同レベル、もしくはそれ以上の買い物利便性が享受出来る上に、千川通りから１本入っているおかげで静か、この辺じゃ珍しく、地権者も下駄もなし、その上あそこは前の道が日曜は通行止めときてる。
ヒルズは、一時期、中古が販売価格の1.3倍ぐらいで取引されてました。

この地所の物件は周辺の他の物件よりも優れたとこが特に無いから他との競争は無理だと思うけど。

資産価値という観点ではなかなか厳しいと思いますよ、周辺に大手デベの似たような条件のものが多い上に、目の前の再開発が待ってますので、地域のランドマークは間違いなくそこに持ってかれる。

利便性重視で、今買わないといけない人には、ここも良いと思いますけど、今買わないといけないって人いるんですか？

[61: 匿名さん]

いつから再開発は始まるんですか？

[62: 匿名さん]

ちょっと詳しい時期まではわからなかったのですが再開発計画の内容を見るとすごく期待が持てる感じになってますね。
緑の多い広場、子育て支援、災害対策など、この物件を検討している方にとっては歓迎できる内容なんじゃないかな。

参考までにURLを貼っておきます。
http://www.harusan.jp/

[63: 匿名]

六義園の津波の話は
ソースはWikiのみ
かなり信憑性は薄い

[64: 匿名さん]

三菱地所レジデンスになってからあまりさえないマンションばかりですね。
やっぱり本郷パークハウス（プレミアフォート）がいいんじゃない？（三菱地所最後の物件？）
見かけは悪いけど中身は丁寧に出来上がっていると思うけど。（反論が出ると思いますが）
免震で３０CMのコンクリートの外壁・戸境壁なのでこことはかなりの差があると思います。

[65: 匿名さん]

そりゃ馬鹿高だったもんあそこ

[66: ビギナーさん]

この物件を真剣に購入検討していましたが、MRを見て考えなおしました。
柱や梁が出すぎていて圧迫感ありすぎでした。
価格は予想よりは安かったです。担当の方にも梁のことは確認したの
ですが、どの間取りでも気になる感じです。
耐震構造を強調されていましたが・・・。
私は後楽園周辺を希望していて、なかなかない立地なので非常に
残念です。

[68: 匿名さん]

大丈夫便利なのはみんな分かってるし、それに反論してる人居ないから。

それ以外の長所（無いか？）、短所の話をしましょう。

[69: 匿名さん]

＞66
ちなみに価格はどれぐらいでした。
参考までに教えてください。

[70: 匿名さん]

皆さんが感じている短所は私もぜひ聞いてみたいですね。
完璧な物件だと思っているわけではないのですが、目立ったデメリットが見当たらないのも事実なんです。
資料請求もまだしていない状態なので細かい部分がわかってないというのが原因だと思いますが。
個人的には立地に文句はないのでそれ以外の部分で短所があれば教えて下さい。

[72: ご近所さん]

近所に住んでいる者でこのマンションの仕様などは
知りませんが、
強いて短所？言えば、
子供が走り回れるような公園がない、
高層ビルに囲まれてるので眺望日当たり悪そう、
駅入口まで1分でも特に南北線はホームまで遠い、
遊園地・ドーム結構うるさい、
という感じでしょうか。

[74: 匿名さん]

排ガスと騒音に囲まれた環境

坂下の低地で、暗渠の上の軟弱地盤

学区も区内では下層

地権者多数で、賃貸向きの立地である事から住民層の低下が容易に予想される

下駄あり、立地も相まって高級感のかけらもない

今後東側に高層マンションが間違いなく建設される、建築中の騒音も数年続く

現実的にいわゆる地所というより藤和の案件

[75: 匿名さん]

東横インにサイゼリア、、、

[76: 匿名さん]

どこの物件だか忘れてしまったんだけど、ここよりもう少し後楽園寄りの物件の方が「少なくともジェットコースターの音はそれほど気にならない」と書いていました。
少し前の事故で現在はまだいくつかのアトラクションが動いてないのかな？それでもコレくらい距離があれば騒音はないと思います。

[77: 匿名さん]

駅近は魅力的。
一階に店が入り高級感低下。
普通のマンション。

[79: 匿名さん]

駅前のレキセン公園は夜はホームレス多く、
あまり雰囲気よくないです。

[80: 匿名]

昼はそんなことなかったけど
夜は違うんだね

[81: 匿名さん]

＞　80　昼にもいるよ。

＞　78 　夜はね。

＞　77　何度も出てくるけど、買い物と交通の利便性は高い。この長所に反対する人はいない。

長所はこれだけ、短所が多数。

昼間家にいない、子供がいないいわゆるdinks向けの立地です。

[82: 匿名]

でいくらなんですか

くだらない情報いらないんで

ほんとに買うきあったらそこではないのかな

財力あるひとこんなスレみるわけないし

買う気もないひとがほぼ占めるけどたまに本気な情報あるんでその人の情報だけ求めます

[83: 匿名さん]

ここと比較されている方が多いと思いますので、プラウド本郷１丁目二関する情報を書いておきます。

5,720万円～8,730万円
間取：2LDK～3LDK
専有面積：57.66m2～76.93m2
管理費(円)/月額 18,100円～19,800円
修繕積立金(円)/月額 7,870円～8,650円

さて、私は文京区居住歴25年、周辺のマンションを3件買い替えてきました。現在、近くのリーマン前の大規模物件に住んでます。
１）価格は何となく（同じ階を比較すると）当時より1割ぐらい安いと思いました。また、坪単価の低いものがやはり当時無かった低価格ものがあります。ただ、買い替えと考えると売る方も安くなるので、思ったよりも、それほど変化ないなと思いました。
２）ここ（パークハウス）は私は詳細な情報を持ちませんので分かりませんが、プラウドは規模が小さいため、管理費、積立金が私のところよりも明らかに割高です。それなのに、コンシェルジュ、共有施設、駐車場の余裕、バルコニーが広い、間取りがよく、部屋が柱ででこぼこしていない、堅固な耐震構造（今回の震災でも全く損害無し）の私のマンションと比較すると費用的にも施設的にも明らかに見劣りします。
３）今回のプラウドは1期完売する可能性があります（1期に野村が全戸出してきた）。このパークハウスがどうなるか、見物です。というのは、地権者の有無、下駄の有無、坂下と坂上、幹線通り沿いと一本入った立地などこのパークハウスとプラウドは特徴に違いがあるからです。

周辺住民の、独り言です。

[85: 匿名さん]

後楽園の庭園を見下ろす部屋は別格

[90: 申込予定さん]

>>86
ここは利便性こそマンションの最重要価値と考える人が買う物件です。
つまりあなたが検討すべき対象ではなかったのです。
価値観の違いを明確に記載できたあなたはそれが理解できここで一つ賢くなれましたね、良かったよかった。
と言うことで価値観の違うあなたはここに長居は無用です。
どうぞ堂々と僻地や湾岸等の街から外れたマンションの板へお移りください。

[91: 匿名]

後楽の中古の話は、さすがに関係ないや。

[103: 匿名さん]

利便性や環境だけが同等程度のマンションだったら、価格次第で売れ行きがそうとう違うだろうし今の時点で「きっと売れる」とは思いませんが、文京区アドレスって人気ありますからね。
文京区って雰囲気先行で利便性がイマイチという物件が多いんだけど、そういう不満を感じさせない立地ですからね、多少高くても売れそうな気がします。

[104: 匿名さん]

文京区のマンション全体で値崩れしてるのに人気アドレスは最早神話ですよ

[105: 匿名さん]

茗荷谷や本郷三丁目よりここで生活する方が便利であることは間違いないですよ。
ただ、文京区って坂上と坂下の雰囲気が結構違うので、雰囲気を重視する人には向かないでしょうね。
やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
利便性を取るか雰囲気を取るか・・・本人次第です。

[106: 匿名さん]

＞　やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。

この並びに春日は入らないと思います。もしくは西片と記載されるのが適当かと。

小日向、大和郷はマンション自体が小規模のものしか立たない場所なのでマンコミュ自体にほとんど登場しない立地ですので、比較対象として不適切かと。

高台でマンション立地というと、小石川５丁目、本郷2丁目周辺になると思います。

[107: 匿名さん]

この物件とは関係ないと思われる、＜小石川後楽園＞　近傍の中古マンションの話を熱弁されていた方は、

ここ、＜ザ・パークハウス 小石川後楽園＞

ではなく、

平成13年築の、春日1丁目の丸ノ内線線路沿いに立つ、＜小石川後楽園パークハウス＞

と勘違いされたんじゃないでしょうか？

[108: 匿名さん]

一応客観的な事実に基づく情報を記載させて頂きます。不動産情報に記載される地下鉄の入り口の位置までの距離記載と実際使用するものは異なるという事です。
＊南北線は、道の反対側の入り口から入るとそのまま階高が高い地下３階へ長い階段、エスカレーターを下がるだけなのでまだ良い方ですが、南北線はかなり、地下深くです。
＊丸ノ内線に乗られる方は、物件HPに記載されている、区役所の角にある６番口を使うというのは間違っています。丸ノ内線は後楽園駅が地上駅（高架）であるため地下出入り口を使用するはずがありません。この物件に住まわれると、直接千川通りをあるき、メトロの建物に入る事になります。この６番口を入ると地下に下って高架にあがることになり、かなりホームまで遠回りになります。
＊大江戸線、三田線を利用される方もこの６番口を利用される事は無いと思います。春日通りを渡る必要は無く、春日の交差点に向かい、そのまま地下に向かった方が近道ですし、信号も減ります。

ご自分の足でご確認を。

[109: ビギナーさん]

すいません、価格でしたね。
まだ第１期分だけですが
14F建て

13F　3LDK 85.15㎡ 8.900万

13F　3LDK 80.80㎡ 8.400万
　　　　　
13F　3LDK 76.72㎡　7.500万　　→6F　6.900万

13F　3LDK 73.97㎡ 7.500万　

７５㎡越え、６階くらいなら７０００万切ってます。
（７階～１０階はまだ値段が出ていません）
この立地でこの値段なら絶対買い！だと思ったのですが
梁や柱が気になり、購入を悩んでいます。悩む時点で
ナシだと思いますが・・・

MRに行ってみた方がいらしたらご意見を伺いたいです。

[110: 物件比較中さん]

この立地は低地の暗渠の上だと思いますが、耐震構造に関しては何か対策が採られた物件でしょうか？

[111: 物件比較中さん]

> 107

そうかもしれませんね。いま販売中の物件自体があの変に無いですし、私も何で？と思いました。

[112: 匿名さん]

MR行きましたが、やっぱり部屋の真ん中を走る梁、あれはよろしくないですね。
あれだけで、一気にマイナスでした・・・・

あと、東側で都市開発が予定されているのも残念です。
開発内で予定されてる地所物件を待った方がいいかなあ・・・と思います。

[113: 匿名さん]

価格にはそれなりの理由がある。

文京区をご希望の、低予算のお若くて子供のいらっしゃらないご夫婦などに向いた物件かと。

[114: 匿名さん]

つまり近い将来子供を持ちたい人には向かないわけね。

[115: 匿名]

価格的に子持ちも多いかもしれませんね。仙川通り沿いのマンションは価格が安いからか、子持ちが多いと感じることが多いです。

[116: 匿名]

今だから安いと言えるが、2005年くらいまでなら、ブリリア六義園、小日向ねらえる価格だよなあ。景気とは恐ろしい。

[117: 匿名さん]

後楽園のおもちゃ王国の後に出来たアソボーノ評判いいみたいですね。
ちいさなお子さんがいたらこういう施設が近くにあるのも飽きなくていいですね。

ボールプールなどもあっておもしろそうですね。

[118: 周辺住民さん]

ここ、何で閑散としているの？

[119: 匿名さん]

＞＞109さん
詳しい価格をありがとうございます、大変参考になりました。

自分が想像していたより安かったのが意外でしたが、みなさんが指摘されている梁の問題は気になりますね。これはMRでしっかり見てこないと。
個人的に立地は最高だと思っているので、あとは細かいネガ探し。その上で納得できたら是非真剣に検討してみたいです。

[120: 購入検討中さん]

意外に安いね。もしかして買い？

[121: 契約済みさん]

２階で７０平米くらいの部屋でいくらくらいですか？