ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[161: 周辺住民さん]

ここは交通アクセスが抜群にいいので、空気や騒音が気にならない人にはかなりお買い得物件だと思います。大手分譲なので、いいガラスを使うでしょうから、千川通りの騒音もそれほど気にならないかも知れないですね。

小さい部屋が多く、投資用の購入も多いと聞いてますので、落ち着いてファミリーで永住したい人には向かないと思いますが、買い替えを視野にとりあえず便利で住みやすいところに家を買うにはぴったりじゃないでしょうか。

買い物には困らないし、治安もいいです。

[162: 匿名]

この物件は結構売れてるんですか？　

[163: 匿名さん]

地所さまが竣工前に完売するようなヘマするわけないでしょ。強気の価格設定でじりじりと売っていって、竣工１～２年位で最後の１戸が売れるって感じがデフォルトでしょ。ＰＨ護国寺だってそうだったし、ＰＨ関口一丁目だってそうです。

[164: 匿名さん]

治安の良さについては都内でもかなり上位に入りそうですね。最寄り駅は後楽園ですが、例えば深夜に女性一人で春日あたりから歩いたとしても不安を感じることはなさそう。
周辺にコンビニが多いですが、買い物の用事がなくても深夜などはお店が空いてるというだけで安心感があります。

[165: 匿名]

駅１分だから女性向き、帰宅が遅くなっても心配なし、共働き夫婦はいいです

[166: 匿名さん]

地所様は藤和とくっついて売り方が変わったから何とも言えんな・・

[167: 匿名さん]

そうですね、地所さまの「ザ･パークハウスは売り方を変えます」というインタビュー記事は確かに読んだことがありますが、竣工後の３月相場を使って売り切る作戦は極めて優秀なビジネスモデルであるからなかなか変えることは難しいでしょう。坪単価を維持して良質のマンションを供給するという作戦、間違ってないと思います。

[168: 匿名]

地所様、住友様は、タカビーでした　三井様の方がよかったです

[169: 匿名さん]

三井様はコンシェルジェみたいなのがつくからなぁｗ

[170: 匿名さん]

1Kがあるみたいですが、どうですか？

[171: 匿名]

小さい部屋もありました　

[172: 購入検討中さん]

そろそろ第一期のようですが、抽選ですよね？
購入を検討しているんだけど、今一歩踏みきれず。
懸念は日当たりと、排ガスと、一番は梁ですねぇ。
MRは梁がまだ少ないですが、検討している部屋は結構な梁で圧迫感がありそうです。
当方子供はまだおりませんので、立地・利便性的にはかなりいいのですが・・・。
賃貸でも住みたいと思えなければ、購入はやめた方がいいですかねぇ・・・悩みます。

[173: 匿名]

ここ検討するひとはグランツオーベル小石川の立地はひとつの基準として比較しといた方が良いね。

ああいうのが良いとなれば中古を探すか次に出るのを待つしかないし、道路沿いでもＯＫということであれば相場的に安いんだから契約しちゃえば良いでしょう。

[174: 匿名さん]

大きな国道からは一本入ってるとは言えこちらの道路も昼間の交通量はけっこう多いですよね。少し前に話題に上がっていた排気ガスについてはあまり気になりませんでしたが。
駅の近さは勿論ですがマンション側から駅に向かうときの景色の良さも気に入りました、東京ドームの存在感がすごいですね。

[175: 匿名]

価格から東側希望となるのですが、やはり再開発後の日当たりとかがネックになって悩みます

[176: 匿名さん]

主な日当たりは再開発というよりは文京区役所が影響すると説明をうけましたが、
高層階だと再開発の影響をうけるのかな？
こちらは中層位までの東側で検討しています。
できれば再開発の物件が希望ですが、いつになるかもわかりませんし
価格はかなりになりそうな気もしますよね。
申込まであと１週間位？ホント、悩みます。
ご検討されている皆様は、もう決断されましたか？
ちなみに東大前のブリリアも検討していましたが、１期で全戸販売のようです。

[177: 周辺住民さん]

この場所、こんな値段じゃないと売れないんだね。

[178: 匿名さん]

坪３００位？
それって安いの？

[179: 匿名さん]

本郷パークハウス　平均４００〜５００万円/坪　です。

[180: 匿名]

「ザ　タワー小石川」も上層階は、坪５００万位でした

[181: 匿名]

それプチバブル最盛期の物件だから今の参考にはならない。プラウド本郷一丁目の価格を調べるといいよ。

[182: 匿名さん]

ありがとうございます。
調べてみます。
ブリリア東大前が280万～位でしたので、ロケーション的にはこちらの方が便利なので300万は妥当なのかな？と思っていたりもしましたが・・・。

[183: 匿名さん]

低地で、特に耐震構造でもないのに、このご時世で買う人いるんでしょうか？

[184: 匿名さん]

便利良いと思ったんだけど、
梁がひどいよね。
こんな梁のMSは初めて。

[185: 周辺住民さん]

安いもんね、梁ぐらい我慢しないと。

[186: 匿名さん]

皆さんおっしゃるように梁はかなり気になりますね、なんでこうなってしまったんだろう。
あと気になったのが低地ということ。
ただそれ以外に目立って悪い部分がないので全体的にはお買い得な物件だと思っています、この場所でこの価格というのはやっぱり魅力的ですね。

[187: 匿名さん]

エアコン埋め込みじゃないんだね。メンテナンスは安いけどね。
ディスポーザーもないんだね。最近の三菱は、ほとんどディスポーザーついてないね。

[188: 匿名さん]

1K多いのにディスポーザー付けてもしゃーないからでしょ
ファミリーマンションなら地所は付けてますよ

[189: 匿名さん]

いよいよ今週末から登録受付始まりますね。
みなさんどの部屋入れますか？
重なりませんように・・・

[190: 匿名]

ここは、価格相応に安普請です。

だからみなさん買えるんでしょ？

[191: 匿名さん]

安いから買う・・・という考えもありますが、当方は利便性で買いを検討しています。
ホテルの1室を買う、という感覚でしょうか。

[192: 匿名]

駅１分の利便性はそうそうない　雨にも負けず風にも負けず　女性は痴漢にも会わず

[193: 周辺住民さん]

褒めるとこがそれしかないのは、統一見解の様ですしね。

利便性が高くても、高かったら買わ（orえ）ないでしょ？

[194: 匿名さん]

まぁマンションなんては立地ありきでしょうから

[195: 匿名さん]

確かに。
なんだかんだで、ココ結構早く売れちゃいそうですよね・・・。

[196: ご近所さん]

この価格で販売に時間がかかる様じゃ、、、。

[197: 匿名さん]

僕は梁が気になるので、やはりやめることにしました。
一生に一度の高い買い物だがら
納得できない点があればやめたほうがいいと思ったので。

[198: 匿名さん]

1期販売で半分しか出せない程度の世の中の評価なのに、早く売れちゃう分けないよね。

[199: 匿名さん]

文学作品と縁の深いこの地域には憧れがあります。
周辺の環境も良さそうですし。
ただ、後楽園でイベントをやっている時の音が聞こえてこないでしょうか。
ドームとはいえ野球などかなりの騒音だと思うのですが。
気になりませんか？

[200: 匿名さん]

野球とかコンサートの音ははっきりとしたレベルでは聞こえてこないと思いますよ。
聞こえたとしても、モワモワ～と聞こえる程度かと。

[201: 匿名さん]

1期で半分なら悪くないと思いますよ。
地権者分を含めれば残りは４割程度ですかね

[202: 匿名さん]

売れますよ、きっと。
明日から登録ですね、でも実はまだ迷っています。
こんな直前まで迷うなら、やっぱり他を待つ方がいいかなぁ・・・。

[203: ご近所さん]

全体が200戸の物件なら半分でも良く売れてると思いますが、
売り物が100戸足らずなのに、半分ってなかなか厳しいですね。

やはり、文京区では利便性だけでマンション購入する人ってそんなに多くないということでしょう。

竣工時期に一部値下げしてなんとかという感じでしょうか。

[204: 匿名さん]

確かにファミリーですともう1本奥に入った物件を希望されるんでしょうねぇ。
だけど価格的に文京区をあきらめていた方には購入できますからね。

[205: 匿名さん]

>204

後楽園徒歩１分のパークハウスが「価格的に文京区をあきらめてた人」に買えるわけないでしょ。

そういう人は水道とか千石とか千駄木の物件を買うんです。

[206: 匿名]

実際、安いからね〜。

あなたには、これでも高い？

あと２割たかくても良いから良い立地の物件出ないかな？と思ってる方、少なくないと思います。

[207: 匿名さん]

この界隈で自分が購入できる新築となると、ここまでが限度かもしれません。

[208: 匿名]

高いかは人それぞれですが、ブリリアやブランズ六義園とほぼ同等ですし、今売り出している文京区の平均より高いから、買える人は限られると思います。

[209: 匿名さん]

100戸規模で１期で半数以上出れば順調でしょう

[210: 匿名さん]

200さんのおっしゃるとおり、ドームの音はモワーって感じですね。
外を歩いている分には聞こえないかな。
聞こえるのはラクーアやドームの脇を歩いている時と、
以外に高層階で窓を開け静かにしていると聞こえます。

地区計画の関係者なんで後楽園の再開発計画は良く知ってるけど、
なかなか実行に移せませんねえ。
当初の執行計画通りなら本当はもう完成しててもいいんですが・・・。
後楽園の周りは都営も含めていろいろ計画があるのに実行されず・・・。
実行されればきれいになるのに。

[211: 匿名さん]

これから登録に行こうかと思います。
みなさんはどうされましたか？

[212: 匿名]

モデルルームへいらした方、売れてましたか？

[213: 匿名さん]

まさか、どなたもいらっしゃらない？

[214: ご近所さん]

申し込みに行きましたが、重要注意事項の項目で
「ハザードマップによれば水深1-2mとなることが予想される」との項目説明がありました。
家人と相談した結果、今回は見送ろうと思っております。

皆さんはどうでしょうか・・・

[215: ご近所さん]

前にも書いたけど、この辺は水が溜まりやすいよ。

[216: 匿名]

地所はマンション部門の業績悪い様です。

確かにイマイチなんだよね。合併してから。正直、藤和的というか、安っぽい。

ブランドを二つに分けたほうが良いと思います。株主としては。

[217: 匿名さん]

登録に行かれた方、もっといらっしゃいますか？

[218: 匿名さん]

214さん
これですね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0021/6347/hazardmap22_omote.pdf
この手の資料をモデルルーム見学前に確認してから見学するかを判断した方が
良いと思いますよ。後から確認していると無駄足になります。
文京区、新宿区は何気に水害多いので特に慎重になります。

[219: 匿名さん]

安くて便利。

これを理由に他の欠点には、目をつぶって下さい。

[220: 匿名さん]

確かに大雨の時は少し水がたまっていましたが、
さすがに１～２Mというのはなかったと思います。
ハザードマップでは濃い青ですが、
あまり色がついていないすぐ近くの白山通りの方でも
同じくらい水たまっているときあります。
改善するには区へ連絡、なのでしょうかねぇ。

[221: 匿名さん]

千川通りは暗渠です。その名の通り川であったところ。

行政になんとかというレベルじゃない。そんな事に税金使うのやめましょう。

この状態であることを認識して、検討して下さい。

[222: 匿名]

どういう雨を想定してるかわからないけど、文京区役所の場所もすごいね。個人的には全く気にならない。水溜まりができるような豪雨のなか5分以上歩きたくないし。

[223: 匿名さん]

222
どっちのチョイスも水溜りなんですね。
前世はあめんぼか水澄ましでは？

[224: 匿名さん]

この近所に数年間住んで毎日この物件の前を通ってますけど、この間の豪雨のときも、靴はすごく濡れたけど、水が何センチもたまっているというわけじゃなかったし、全く問題ないと思いますよ。長靴はほしかったけど、それってどこでも変わらないんじゃないですか。
雨が上がった後も、なんとなくじめっとした感じはあるけど、気にならない程度です。
ヒルトップのからっとした抜け感はないけど、それだけのこと。
ただ一階二階はやめた方がいいかもね。

[225: 匿名さん]

以前に仕事の関係で後楽園あたりにはよく行っていましたが豪雨のときでも水はけの悪さは気になった事はないですね、場所によっては溜まってしまうのかな？
ただそれって何年も前の話なので、最近のゲリラ豪雨のような量が降ったらどうなるかわかりませんね。床下浸水のような事にはならないと思いますが。

[226: 匿名さん]

通りすがりの投稿より重要事項説明での事実のを信用します。ここは諦めました。

[227: 匿名さん]

どうぞどうぞ。
気にする人の気持もわかります。
私は通りすがりの人の意見のほうがよくわかりますので。
後楽園最寄ですし。

[228: 匿名さん]

結局、利便性意外の長所は何も見出せなかったですね。

[229: 匿名さん]

個人的には利便性が最も重要なポイントだからそこがよければいい。

[230: 匿名]

売れてるんですか？

[231: 匿名さん]

今日登録最終日ですね。
１期までの間に考えがまとまらなかったので、一先ず見送りましたが、
時期以降でまだ希望の間取りがあったら、他の物件がでるのかと合わせて再検討しようと思います。

[232: 匿名さん]

明日はいよいよ抽選日ですね。今日の混み具合はどうだったんでしょうか。
みなさん、希望の部屋を購入できるといいですね。
抽選の発表はいつになるんでしょうかね。明日連絡が来るんでしょうか。

ところで、後楽園から徒歩一分ですが、騒音は気になりましたか？ジェットコースターの音はマンションまで聞こえないのかな。

[233: 匿名さん]

マンションなんて買うのに、きちんと調べてない人が多いんですね。

ジェットコースターは長期運休中です。もうすぐ１年になります。
騒音がどの程度か調査、体感して購入を検討している人は、ほぼいないという事で、
みんな無責任に書き込みをしているだけだという事です。

[234: 匿名]

抽選になるくらい売れてるんですね

[235: 匿名さん]

現地よりももう少しジェットコースターに近い場所で暮らしている知り合いがいるのですが、その人に聞く限りでは運行しているときも騒音というほどの音は聞こえてこないそうです。
ただ長年住んでいる人なので慣れもあるかと思います。付近を歩いていても音や歓声は聞こえてくるのでまるっきり聞こえてこないということは無いでしょうね。

[236: 匿名さん]

伝聞に基づくネットの書き込みって、東電並みに信憑性０ですよね。

[237: 匿名さん]

ジェットコースターは稼働しているときはそこそこ音しました。
主に人の声ですが。
ちょうど急降下するところが近いので、風向きによってはきこえるかもしれないですけど、
千川通りを走る車でかき消されるんではないでしょうか。
夜中は稼働していませんし、日中もメインは土日位ですけど。

抽選、おそらく当たるんだろうな・・・と思います。
１期で余った部屋はいつ位に再販されるんでしょうか？

[238: 匿名さん]

抽選、皆様どうでしたか？

[239: 匿名]

売れてましたか？　検討してましたが、東側に不安を感じやめた者です

[240: 周辺住民さん]

ほぼ一期分完売のようですね。
やはり値ごろ感がありますからね。

[241: 匿名]

半分位　完売したのですか？

[242: 匿名さん]

さすがですね。
悩みに悩んでやめた口です。

買えば良かったかな・・・。

[243: ご近所さん]

やれ梁や間取、浸水地域など言われましたが、市場予測より5%以上最後に下げて売り出しましたからね。利便性だけが長所とはいえ、震災後23区内で売り出されたマンションの中ではかなりお得感が強いマンションだったと思います。地所の新たな路線を象徴する展開ですな。

[244: 匿名]

消費者にとっては歓迎すべき事ですが中小デベには脅威ですね。

[245: 匿名さん]

藤和と一緒になって地所も低仕様な物件増えたから以前の
パークハウスと今のザ・パークハウスは明らかに区別されそうですね

[246: 匿名さん]

買わなくて良かった。

[247: 匿名さん]

地所様の物件もすっかり玉石混淆状態ですからね・・
ブランドとしては少々残念なものになった気がします
まあそれでもここは価格考えれば玉に近い物件な感じがします

[248: 匿名]

玉石混淆なのは昔から変わらないと思いますけどね。

[249: 匿名さん]

ザ・が付いて安っぽい物件が多くなったとはあちこちのスレで見かけますね

[250: 匿名さん]

以前のパークハウス〇〇〇　や　〇〇〇パークハウスと今のザ・パークハウスはレジデンスになってから区別しているのでしょうか？ということはベリスタと同じと言うことでしょうか？
最近、藤和のベリスタマンションは聞いた事ないですよね。

[251: 匿名さん]

実際ザがついてから、価格も安めになってますからねえ・・・・

[252: 匿名さん]

まあ今はまだ藤和主導で計画してた物件と地所主導で計画してた物件が
混合してる時期なのではないですかね。詳しくは分かりませんけど・・

[253: 匿名さん]

ザがついてから、というか単純に相場が下落傾向だっただけのような気が…

いずれにしろお得感はあるよなあ。

[254: 匿名さん]

相場というかザが付き陳腐な物件増えた

[255: 匿名さん]

価格はお得でも、内装や設備など激安品使ってるから、ブランド名と内部のギャップが激しい。恥ずかしくて人を家に呼べなさそう。

[256: 匿名さん]

部屋によっては、梁の圧迫感あると思いますけどねぇ。
慣れですかね。
でも価格で妥協なんでしょうか。

[257: 匿名さん]

1期販売分て完売したんですか？

[258: 匿名さん]

ここは安いですね。千川通り沿いで低地なことを気にしなければかなりいいです。

[259: 匿名さん]

千川通りは日中、案外車通り多いですね。
あと隣の建物に学習塾がはいっており、最近はお迎えの車が路中して排ガスまいてます。

[260: 匿名さん]

価格と立地はとても気に入ったのですが梁の圧迫感はかなりのものでしたね、最初はかなり惹かれた物件だったのですが現在はちょっと迷っています。住んでしまえば慣れてしまうとは思うのですが。
設備的に関しては必要最低限という感じですかね、特に不満はありませんでした。ディスポーザーが無いのははちょっと憧れがあったので残念でしたが。