ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[103: 匿名さん]

利便性や環境だけが同等程度のマンションだったら、価格次第で売れ行きがそうとう違うだろうし今の時点で「きっと売れる」とは思いませんが、文京区アドレスって人気ありますからね。
文京区って雰囲気先行で利便性がイマイチという物件が多いんだけど、そういう不満を感じさせない立地ですからね、多少高くても売れそうな気がします。

[104: 匿名さん]

文京区のマンション全体で値崩れしてるのに人気アドレスは最早神話ですよ

[105: 匿名さん]

茗荷谷や本郷三丁目よりここで生活する方が便利であることは間違いないですよ。
ただ、文京区って坂上と坂下の雰囲気が結構違うので、雰囲気を重視する人には向かないでしょうね。
やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
利便性を取るか雰囲気を取るか・・・本人次第です。

[106: 匿名さん]

＞　やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。

この並びに春日は入らないと思います。もしくは西片と記載されるのが適当かと。

小日向、大和郷はマンション自体が小規模のものしか立たない場所なのでマンコミュ自体にほとんど登場しない立地ですので、比較対象として不適切かと。

高台でマンション立地というと、小石川５丁目、本郷2丁目周辺になると思います。

[107: 匿名さん]

この物件とは関係ないと思われる、＜小石川後楽園＞　近傍の中古マンションの話を熱弁されていた方は、

ここ、＜ザ・パークハウス 小石川後楽園＞

ではなく、

平成13年築の、春日1丁目の丸ノ内線線路沿いに立つ、＜小石川後楽園パークハウス＞

と勘違いされたんじゃないでしょうか？

[108: 匿名さん]

一応客観的な事実に基づく情報を記載させて頂きます。不動産情報に記載される地下鉄の入り口の位置までの距離記載と実際使用するものは異なるという事です。
＊南北線は、道の反対側の入り口から入るとそのまま階高が高い地下３階へ長い階段、エスカレーターを下がるだけなのでまだ良い方ですが、南北線はかなり、地下深くです。
＊丸ノ内線に乗られる方は、物件HPに記載されている、区役所の角にある６番口を使うというのは間違っています。丸ノ内線は後楽園駅が地上駅（高架）であるため地下出入り口を使用するはずがありません。この物件に住まわれると、直接千川通りをあるき、メトロの建物に入る事になります。この６番口を入ると地下に下って高架にあがることになり、かなりホームまで遠回りになります。
＊大江戸線、三田線を利用される方もこの６番口を利用される事は無いと思います。春日通りを渡る必要は無く、春日の交差点に向かい、そのまま地下に向かった方が近道ですし、信号も減ります。

ご自分の足でご確認を。

[109: ビギナーさん]

すいません、価格でしたね。
まだ第１期分だけですが
14F建て

13F　3LDK 85.15㎡ 8.900万

13F　3LDK 80.80㎡ 8.400万
　　　　　
13F　3LDK 76.72㎡　7.500万　　→6F　6.900万

13F　3LDK 73.97㎡ 7.500万　

７５㎡越え、６階くらいなら７０００万切ってます。
（７階～１０階はまだ値段が出ていません）
この立地でこの値段なら絶対買い！だと思ったのですが
梁や柱が気になり、購入を悩んでいます。悩む時点で
ナシだと思いますが・・・

MRに行ってみた方がいらしたらご意見を伺いたいです。

[110: 物件比較中さん]

この立地は低地の暗渠の上だと思いますが、耐震構造に関しては何か対策が採られた物件でしょうか？

[111: 物件比較中さん]

> 107

そうかもしれませんね。いま販売中の物件自体があの変に無いですし、私も何で？と思いました。

[112: 匿名さん]

MR行きましたが、やっぱり部屋の真ん中を走る梁、あれはよろしくないですね。
あれだけで、一気にマイナスでした・・・・

あと、東側で都市開発が予定されているのも残念です。
開発内で予定されてる地所物件を待った方がいいかなあ・・・と思います。

[113: 匿名さん]

価格にはそれなりの理由がある。

文京区をご希望の、低予算のお若くて子供のいらっしゃらないご夫婦などに向いた物件かと。

[114: 匿名さん]

つまり近い将来子供を持ちたい人には向かないわけね。

[115: 匿名]

価格的に子持ちも多いかもしれませんね。仙川通り沿いのマンションは価格が安いからか、子持ちが多いと感じることが多いです。

[116: 匿名]

今だから安いと言えるが、2005年くらいまでなら、ブリリア六義園、小日向ねらえる価格だよなあ。景気とは恐ろしい。

[117: 匿名さん]

後楽園のおもちゃ王国の後に出来たアソボーノ評判いいみたいですね。
ちいさなお子さんがいたらこういう施設が近くにあるのも飽きなくていいですね。

ボールプールなどもあっておもしろそうですね。

[118: 周辺住民さん]

ここ、何で閑散としているの？

[119: 匿名さん]

＞＞109さん
詳しい価格をありがとうございます、大変参考になりました。

自分が想像していたより安かったのが意外でしたが、みなさんが指摘されている梁の問題は気になりますね。これはMRでしっかり見てこないと。
個人的に立地は最高だと思っているので、あとは細かいネガ探し。その上で納得できたら是非真剣に検討してみたいです。

[120: 購入検討中さん]

意外に安いね。もしかして買い？

[121: 契約済みさん]

２階で７０平米くらいの部屋でいくらくらいですか？

[122: 周辺住民さん]

プラウド本郷１丁目は、本当に47戸が1期完売しちゃいましたね。
抽選に外れた人を入れるとおそらく53戸ぐらいでも1期完売してたでしょうね。

利便性（のみ）というものが、どの程度一般検討者に魅力と思われているのか、この立地の実力がもうすぐ明らかになりますね。

ここの方が価格も低いし、全体の半分以下ですが、55戸ぐらいは1期でさばきたいですよね。

[123: 匿名]

三菱地所さまがそんな売り方するわけ無いでしょ。他の地所物件の横綱相撲をご存じないですか？竣工後２年位は平気で売り続けますからね。

[124: 匿名さん]

どんな人にでも値段が決まってんだから、買いにくる人には売るし、買ってもらえないものは売れない。

売り方ってなんですか？

期分け販売って、客の反応みてやるんですけど？

[125: 匿名]

123 は住友みたいな売り方をやってると勘違いしてるんだろう。

地所は、売れるなら売っちゃうよ。
担当に聞いてみなよ。　買いたいって人が来たら一期で全て売るんですか？って。

[126: 匿名さん]

＞＞122
利便性の上ではプラウドよりも上だと思いますが、アドレスとしての文京区に魅力を感じている人にはちょっと賑やかに感じちゃうのかな？

私としては住むんだったらパークハウスを選びますね、やっぱり利便性の高さは惹かれます。それに加えて当初はもうちょっと高い価格帯を覚悟していたのでそのぶんお買い得に感じてしまいます。

[127: 匿名さん]

ここ、東側日照最悪ですよね・・・

再開発後のとなりのブロックのパークハウスって、いつ頃できるんでしょうか

[128: 匿名]

わかってますから、大丈夫。
利便性以外の評価項目は、全て区内の平均以下です。

[129: 匿名さん]

自分の勤務の関係で電車関係の交通利便が高いので
立地優先で考えていたのですが、東側の日照が確かに気にはなりますよね。

でも結局は立地に惚れて前向きに検討しています。
休日毎にこの辺りの散歩が出来たら本当にうれしいです。

[130: 周辺住民さん]

の高台の日照の良い、下駄無し、通り無し、騒音、排ガス無しのマンションでも、区役所まで徒歩５分で行けて、お散歩もできるけどね。

[131: 匿名さん]

近隣に東京ドーム・小石川植物園・小石川後楽園。
自転車で北の丸公園・神保町・神楽坂・谷根千・湯島・上野御徒町もすぐ。
新宿・池袋・銀座・浅草なども電車、バスですぐ。
目黒・芝公園・汐留なんかも電車で一本。

この辺に住んで3年ほど。毎週末が楽しかったですが、
転勤で離れることになりました。
またいつかこの辺に戻ってきたいです。
未練がましく掲示板覗いてしまいました。すみません。

[132: 周辺住民さん]

春日町の交差点は、ひどい大雨の時には水がたまることがある。
まるで水没したかのような光景だ。
まあ2年に1度ぐらいの頻度かな。

それに、交差点脇の植栽あたりにドブネズミが住み着いている。
夜に何度か見かけて驚いたことがある。

文京区といっても、坂下エリアのリスクはよく調べておいた方がいいよ。

[133: 匿名さん]

春日交番の前で信号待ちしていると排気ガスで気分が悪くなる事があります。

[134: 匿名さん]

グランツオーベル小石川、のような立地を知ってしまうと、ここは二の足を踏んでしまうかもしれませんね。５年でも１０年でも、根気強く、そんな立地のマンションが出るまで待つ、ということも考えられます。

[135: 匿名さん]

133さん
大通りが交差している場所なのである程度は仕方ないのかもしれませんが確かにあの交差点って妙に排ガスっぽさを感じますよね。なんでだろう？
このマンション立地的にはすごく気に入っているんだけど排ガスだけが気になります。洗濯物の外干しはちょっと厳しいかもしれませんね。

[136: 匿名]

東側に再開発のビルが建つのがどういうふうに影響するかが問題です　

[137: ご近所さん]

本物件の隣接するところに数年前まで住んでいました。

1．水道橋も使える電車交通網を考えたら、ここより便利なところは永田町/飯田橋位しか無いと思います。
　渋谷や品川を除けば、ほぼ全てのターミナル駅に乗り換えナシの1本で行けます。

2．スーパーや日常品の購入は、都心部のわりには利便性はよいです。
　グルメシティやドイトに徒歩で行けるのはとてもありがたいことです。
　あゆみブックスも深夜までやっており、コンビニの数も尋常ではないです。
　区役所まで徒歩1分というのは、世帯をもってから便利さを痛感しました。
　難点はツタヤなどのレンタル店がないことでしょうか？

3．手前の再開発地域のデベは三菱地所に決まったそうです。
　いちおう公的には「6年後施工」となっているようですが、地権者間で未解決な項目が多く、おそらく10年以上、下手したらあと20年近くかかるのではないか、という話です。
　実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあり、しばらくは目が離せない地域となるようです。


上記を含めて「買い」かどうかは判断が分かれるところですが、ドアtoドアで都心ターミナル駅20分以内というのは凄いことだと思いますし、気づいている方は気づいている地域だと思います。世帯収入1500万以上のDINKSや教育指向の若い世帯の流入が多い地域というのも頷けます。

あとはこの物件のデメリットに関してですが
　１．東側の日照は期待できません。
　 2.西側の日照は期待できますが、今後の再開発によりけりだと思います。
　3．前の通りの音は気にならないと思います。
　　もともと細いとおりですし、春日通りに比べると速度も遅いため全く気になりませんでした。
　　私は洗濯は外に干していましたが、気になる方はダメかもしれません。

以上元近隣住民のデベ社員（地所ではない）の独り言でした。

[138: 周辺住民さん]

どの方も結局、同じ意見ですね、利便性以外には長所が無い。

一番残念なのは、あらゆる観点（立地、下駄、広さ、作り、学区、環境）から高級感がないということ。

子供のいない夫婦が一時的に賃貸で住むのは良いと思います。

[139: 匿名]

後楽園の駅は雰囲気が嫌ですね

南北線は深すぎ。ホームまで時間かかりすぎ

丸の内線はドームの客で
大混雑・うるさいです。

後楽園より一駅先の茗荷谷の方が
永住にはお勧めです。

賃貸なら良いかもしれませんね

[140: 匿名]

後楽園はそんなに混んでないよ。遊びに来ている人の感想かな？

[141: 匿名]

駅一分のマンションに利便性以外を求めても仕方ないでしょう。ここは利便性がいいというより、ずば抜けて利便性がいいというところに価値があるのでしょう。

[142: 匿名さん]

確かに週末など東京ドームでイベントがあるときの混雑はすごいですからね。普段はそんなに気にしなかったけど住んでみると気になるかも。
以前話題に出ていた梁の問題など色々デメリットも見つかるけど文京区の物件でここまで利便性が高い所も珍しいんですよね。

[143: 匿名]

近隣住民ですけど、後楽園駅は、全然混んでないですよ。
たまにドームのイベントで混むくらいです。
普段は、これだけアクセスがいい駅としては、むしろ空いていると言えると思います。
電車のアクセスは、抜群。

でも、千川通りはそんなに静かではないです。
窓ガラスの性能にもよると思いますが、安普請のガラスだと、かなり気になると思います。
グルメシティより北側は、千川通りも静かになりますが、そこまでは、うるさいんです。
白山通りと同じくらいだと思いますよ。
あとド低地ですね。
けど、予定価格もあんまり高くないし、利便性がいいので、そういうのを重視する人には買いかもしれないですね。
周辺もどんどんきれいになってきていますし。

[144: 匿名さん]

ＮＯ137さん>>

お詳しいようですのでよかったら教えていただきたいのですが、

＞実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあ
＞り、しばらくは目が離せない地域となるようです。

とありますが、隣接地域の再開発や超大型物件プランは西側の日照にも影響を与えそうなところに計画
がされているのでしょうか？

なんとなくですが、グランツオーベル小石川の裏の更地の下記のマンションのことかなと思ったのですが違いますか？
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-iken-chi...

これならばこの物件よりも北西側なので日照に影響ないかなと思ったのですが、春日通り沿いあたりに計画がされているのでしょうか？

[145: 匿名さん]

おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

開発リスクをさけるには、公園沿いの立地を狙うしかなさそうですね。

[146: 匿名さん]

>>145
> おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

http://twitter.com/thinmustache/status/73191759739502592
↑
これですか

[147: 匿名さん]

今日の昼間に現地の前を通りましたがやっぱり良い立地だなと改めて思いました。
少し前にこちらの掲示板で指摘されていた空気の悪さもあまり感じませんでした、ただ3連休の真ん中なのでたまたま交通量が少なかっただけなのかもしれませんが。
駅が近いのもそうですがコンビニ、スーパー、ドラッグストアと近くに揃ってるのがよかったです。

[148: 匿名]

西側はそんなに高い建物は建たないらしいですが、東側は高い建物が建つらしく日陰になるのでどうかという感じです、東側の方が安いですが、その点が気になりますのでためらってしまいます、西側は高いし、、、

[149: 匿名さん]

この場合、東側（容積率６００％）と西側（容積率３００％）は、別の建物と考えると分かりやすいかもしれません。西側の８階より上であれば、日当たりが遮られる可能性も無さそうです。好き嫌いはあるでしょうが、夕方６時まで日が入るでしょう。朝も、やわらかい光が入ってきますね。

[150: 匿名]

東側は日当たりは、なしという感じでしょうかね、立地のみの利点ですかね

[151: 匿名]

確かに東側が安いというのが、この物件の短所を示してますよね。

[152: 匿名]

予算から考えると東側なのですが、これから前に建つ建物がネックで、迷っています