ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[1: マンコミュファン]

スレ主です。事業協力者住戸は19戸の間違いでした。

[2: 匿名さん]

賃貸にまわる分が多そう。店舗は飲食店とかだと最悪だね

[3: 匿名さん]

うるさそうだな

[4: 匿名さん]

でもお高いんでしょう？

[5: 匿名さん]

んー角地じゃないよね。隣はトーセイのビルと東横インかな
裏も建物あるよね

[6: 近所をよく知る人]

店舗は元々あった有名な弦楽器店でしょう。ここらへんは意外と静かだし便利ですよ。

[7: 匿名さん]

この辺でまともなマンション買いたい人は、本郷のプラウド待ってるからここ、買わないよ。

[8: 匿名さん]

そのとおり。
というかうちもその口。

でもここは、環境が悪い分、プラウドより結構安いと思う。
もう少し千川通りを中に入ったパークスクエアとかより、かなり騒音と空気に悩まされると思う。
まあ、パークハウス小石川春日を、空気がいいとかいう人がいるくらいだから、気にしない人は気にしないんだろうけど。
ただ千川通りは夜は静かだね。

[9: 匿名]

本郷のプラウドHPで来てますね。

残念ながら今の時勢に負けて80以下の狭い部屋ばかりでした。

[10: 匿名さん]

プラウド本郷一丁目という名前になりましたね。
たしかにかなり狭い。
坪３３０は超えるでしょうね。
どれくらいが相場なんでしょうか。３４０～３５０くらい？
７０平米７７００万円くらいの感じでしょうか。

こちらよりは高いけど環境は格段によさそう。

[11: 匿名さん]

プラウド本郷一丁目の現地は見てみました？
静かなのは確かだけど、マンションの間に挟まれた狭苦しい土地に立ってるから、
眺望はとても望めませんよ。このマンションの高層階に行っても目の前の家とお見合
いになっちゃうでしょうね。

[12: 匿名さん]

この辺に住んでるのでよく知ってます。

でもパークハウスよりは空気も騒音もだいぶマシでは？
ただ、後楽園遊園地の悲鳴は、かなりのものでしょうね。
それはパークハウスも同じことですが。

[13: 匿名さん]

文京区のマンションには基本的に眺望が良いものってありますか？いうか文京区のマンションの眺望ってなに？、強いて言えば、少し前に東急が出した六義園の南側の物件ですかね。

正直、文京区のマンションで眺望が良くないとか言うコメントって？？？

本郷PHプレミアの時も言われましたが、あそこ、ほとんどうるさくないし、日中も道から１本入るとこんなに静かなんだとおもうぐらい静ですよ。週末のほんの一定の時間のみそれも西側はそれなりのガラスになるでしょうからほぼ０と言っても良いくらいだと思います。その上この物件は本郷PHと違って、間にマンションがありますからね。私は本郷PHの西向きの部屋に住んだことがあるので間違いありません。

と、プラウドを一生懸命擁護しましたが、私は狭い部屋しか無いのでプラウドは検討外にしました。

[14: 匿名さん]

このあたりで東京ドームシティの悲鳴を聞いたことはないですよ。
あれは近いから聞こえるというわけではありません。

[15: 匿名さん]

>>13
小石川後楽園や六義園に隣接したマンションは
すばらしく眺望がいいよ

椿山荘を見下ろすマンションなんてのもあればね

[16: 匿名さん]

>>14
地面で聞こえなくても
上層では聞こえるかもね

[17: 匿名さん]

本郷のプラウドも静かでいい場所だけど、周りのマンションとお見合いなのはつらいね。
カーテンも開けづらいし。
ここも東側の再開発ができちゃうといろいろ厳しいかな？

[18: 匿名さん]

お見合いとか眺望とかの観点では、春日も本郷も大差ないかと。

13氏が書いたのを15氏もなぞらえたように六義園隣接の物件は良いかもしれませんが、正直、まともな広さの良い物件はほとんど出ません。南側に隣接のブランズ六義園も見ましたが、結局最も広い部屋が作りが斜めになった83平米ぐらいで正直検討する気にもならないひどい間取りのものでした。六義園周辺は大和郷という特徴からまともな規模のマンションは新規にはほぼでないと思います。ご存知のようにブリリア大和郷に眺望はありません。ブリリア六義園（築１０年ぐらい）というブランズ六義園のお隣のマンションがありますが、この高層階に広い部屋があるようですが、売りに出たこと無いと思います。このように六義園の眺望が楽しめる現実的に新規のまともな物件はほぼ存在しないと考えるのが適切です。それから私は知人が一人あそこに住んでますが、夏の蝉の騒音が四六時中すごいそうです。

小石川後楽園に関しては、分譲の小石川後楽園パークハウスについては北から西に丸ノ内線隣接で西側に東京ドームの騒音を遮るものがなく、コートレジデントタワーに関しては、外堀通り隣接で文京区内としては最も排ガスと車の騒音に囲まれ、遮るもの無くドームまで50mという悲しい状況です。ちなみにこれら上記の既存物件は全て内見経験ありです。

文京区の眺望のすばらしい、まともなマンション是非、教えてください。私はまじめに探してますし、小石川の三井のリハウスの人も無いって言ってました。ご存知の方情報ください。90平米前後で13000万ぐらいまでなら出せます。

[19: 匿名]

その値段なら
コートレジの最高層北角の物件買えるのかな
内見したことあるけど
明るいし騒音も気にならなかった
まあ文京区らしくはないが
お見合い物件より遥かにいい

[20: 匿名さん]

北西か北東の角って売りに出たことがあるんですか？

それは知りませんでした。北西の角の82平米ぐらいの3Lの部屋なら見たことあります。正直、ああいう壁がガラスのマンションで、西向きの高層階って買う気にならないですよね。そのうえ、駐車場が無いのと、部屋が狭いのでやめましたけど。

なにしろ、きわめて少数なんですよ、これが現実だと思いますよ。

[22: 匿名]

コートレジの21階と20階は、天井高も高いから予算内では苦しいかも
最近は高層階は不人気らしいから値も下がるかな

コートレジの北西角に知り合い住んでるけど
西は森ビルがお見合いだから、西日自体は全く気にならないそうだ
かえって森ビルの朝日の反射のほうが眩しいとさ
まあ西側はお見合いだから

[23: 匿名さん]

眺望が良いマンションがほとんどないのには同意。

[24: 匿名さん]

気になっているのですが、東京ドームの近くって住環境としてどうなんでしょうか。
ドームで野球とかコンサートとかがあると人で溢れてるイメージです。
もし近隣に詳しい方がいらしたら教えてください。　

　・ドームやラクーアの騒音があるか。
　・イベント日は駅や電車が混んで不便ではないか。
　・イベント日に人が集まる事で不便な事はないか。

[25: 22]

コートレジの友人いわく
重要な試合のホームランと
ジャニーズのコンサートの18時の花火は良く分かるそうな
レッチリのコンサートは少し煩かったとも言ってたな
人ごみは特に気にならないがJRAはキライらしい

本郷PHには知り合い居ないんだが
あそこもジェットコースターの話題が最後まであったな
結局どうなんだろう

[26: 匿名さん]

ドームやラクーアの騒音はない。
ただ１６氏の言われるように上層階東側についてはわからない。
ジェットコースターが再開したら東横インの上層階に泊まってみればわかるかもしれません。
風向きにもよりますが。

人ごみはＪＲと地下鉄４線に分散されるのでそれほどではない。
夜は帰宅だから方向が逆でしょう。
春日通りを超えて来るのは野球なら毎日外野スタンドで応援してるような人達など
ごく一部。試合後に飲食店で見かけます。別に問題はないです。
ドームの客層はイベントによって違いがありますね。

[27: 匿名さん]

ジェットコースターいつから再開するのかしら？

[28: 匿名さん]

わからない。まだしてない。

[29: ご近所さん]

少し離れて伝通院の近くに住んでますが、窓開けてると悲鳴はよく聞こえてきました。
反射とか風向きとかによるのでしょう。区役所前のバス停でもよく聞こえるので
窓開けたら聞こえるのでは。

いま止まってるのは震災前に起きた事故の影響か、節電か。両方かな。
なんか新しいアトラクション？の工事してます。

先日BOOWYのコンサートあって周囲は激コミでした。
でも開始・終了の時間に遭わなければ問題無いでしょう。
コンサートの音はそれほど聞こえないです。なんかやってるなー、くらい。
花火があると聞こえますね。

ちなみに、この物件のあたり、実現するか不明ですが、
かなりの再開発計画されてます。ご存知でしょうが念の為。
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

[30: 匿名]

再開発完成で街がきれいになったら、坪単価が高くなって買えない値段になる、今でもこの物件は強気の根付をしそうだけど、、坪350から400位かな？

[31: 匿名さん]

眺望の良いという意味は、どのくらいを意味しているのでしょう。

春日、後楽園界隈はもともと低地なので、駅からの利便性をとれば
高層階に行かない限りわずかな眺望も望めないでしょう。
しかしながら、ご近所さんはご存知のはずですが
駅と直結している文京区役所には最上階に無料展望室と椿山荘の経営による
レストランがありますから、眺望を望むのであれば、共用設備の
ビューラウンジ代わりに利用できますね。
特にこのマンションの場合は本当に近くです。

アトラスタワーやザタワー小石川にビューラウンジが作られなかった
のはそういうことも理由にあったかもしれません。

茗荷谷駅前タワー(これもアトラス）は上に行けば眺望は良いのではないですか。
それに文京区から外れますが東池袋直結のOWLタワーも眺望は圧巻でした。
おそらくこういう意味の眺望ではないのでしょう。

低層で緑が多くというなら、古い物件ならドミ小石川とか
三井リハウス東京のある播磨坂の物件にありそうな気がしますが、
新しい物件で緑が多くて都心でということなら文京区ではないですが
ラインズ外苑の杜などが良いように思います。

[32: 匿名]

文京区で緑をもとめるなら護国寺、茗荷谷です、春日、後楽園は、人だらけ、車だらけ

[33: 匿名]

茗荷谷の緑ってどこ？　茗荷谷って住所自体が無いし。大学と教育の森か？、茗荷谷の駅周辺はクルマ、バス、学生だらけね。

護国寺の緑って境内の事だよね？、境内に住むの？

まさか植物園のことを茗荷谷に入れてないよね。あそこ住所も最寄り駅も白山です。

[34: 匿名]

播磨坂に決まってるでしょ・・

[35: 匿名さん]

播磨坂が緑って、、、。公園の植栽なんですけど。

[36: 匿名さん]

切ないね。

[37: 匿名]

３３、３５は茗荷谷にコンプレックスがあるのでしょうね。

本当は住みたいのに住めないのでしょうね・・

負け惜しみですね

確かに後楽園駅前は環境悪いですもんね・・

[38: 匿名さん]

負け惜しみか〜、茗荷谷にしても後楽園春日辺りにしても、その辺をそこそこ高いと感じているという心持ちによるものでしょうね。

茗荷谷の下駄履き再開発の2流デベのタワマンとか買ってんのが、文京区じゃ一番の＊＊＊だと思いますけどね。あそこ、住民層がレベル引くいみたいだし。まあ、情弱で空気読めない妄想癖のが多いみたいだから理解できないだろうけど。

いわゆる鈍感力っていうのかな、ある意味、憧れます。

[39: 匿名さん]

＞38
釣り、乙

[40: 匿名さん]

文京区でも、まあ、そんなに価値のある物件とは言えないですよね、ここ。

低地、下駄履き、地権者、千川通り沿い、学区もいまいち。

文京区の物件では今ひとつの条件全て揃ってます。

ただ、ここは便利だと思いますよ。

フラットなアクセスで駅とスーパーが近いという利便性という観点だけでは区内でも高レベルと思います。

小中学生のこどもがいなけりゃ、賃貸で住みたいとこです。

[41: 匿名さん]

空気があまりよくなさそうというのと、低地だということは気になりますが、、交通などの便利さは相当よさそうですね。そして、西向きなら結構静かではないかと思います。

[42: 匿名さん]

茗荷谷の緑だけど、小石川サイドは公園か街路樹しか緑ないけど、小日向サイド(小日向～隣接する大塚)は結構緑豊かですよ。
まとまってあるのではなく、住宅の緑。
公園がドカンとあって、あとはビルだけっていう下町パターンではなく、いい住宅街らしい緑の分布です。

[43: 匿名さん]

↑

何の話してんのか意味不明だし、ここと関係ない。

個人的な思い込みの様ですね。

[44: 購入検討中さん]

この物件は利便性が最大の売りでしょうから、羨望云々は考えても仕方ないと思います。
それに他の方も仰っているように羨望を求める方は、そもそも文京区なんて選ばないでしょう。

逆に言えば、文京区物件は方角が無効化されるので選び易いとも言えます。
西側を向いていたところで西日が入る余地すら無いですから（笑）

[45: ビギナーさん]

その楽器店は、今、本郷一丁目の方、（楠のレストランの向かい側）に店舗が移っているようですが、ザ・パークハウスが完成したら、戻ってくるのでしょか？

[46: 匿名さん]

> 西側を向いていたところで西日が入る余地すら無いですから

確かに、区内でまともなマンションの分譲って、数年ありませんね。

07年から08年の本郷PHとブリリア大和郷あたりで終了した感じでしょうか。

ここみたいな幹線通り沿いの排ガス系とか、狭小小規模ばかりですよね。

この辺だと、小石川ヒルズの上に広くて静かな良い土地ありますけど、持ってるところが道路屋さんなんですよね。

[47: ご近所さん]

本物件を検討している者です。

文京春日再開発でマンション建設が予定されていますが、いまだ進んでいる気配はありません。
　おそらく完成まで５年以上かかりそうなので、本物件を検討しております。

この地域の大規模マンションとして
・アトラスタワー小石川
・パークスクエア小石川
・小石川ヒルズ
などがありましたが、この地域の販売後の中古相場はどんな感じでしょうか。

規模としては上記に劣るように思えますが、利便性が高いのでちょっと注目しております。

[48: 匿名さん]

売り出し価格はどれぐらいになりますかね？