ブランズタワー南堀江

[物件比較中さん]

建築物の名称：ブランズタワー南堀江
敷地の位置：大阪市西区南堀江1丁目1-6,1-15（地番）
建築主：東急不動産、伊藤忠都市開発
工事施工者：三井住友建設

地上35階、地下1階、PH2階、高さ121.7mのタワーマンションの建築計画が現地に掲示されました。
ずっと駐車場だった場所で、難波駅に近いうえに、湊町リバープレイスやオレンジストリートからも近い絶好の場所です。
期待できそうです！

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/minamihorie/

【タイトルの「（仮称）」箇所を削除、公式URLを追記しました。2012.6.6　管理担当】

[151: 匿名さん]

>騒音とかは気になりませんが、夏場に窓を開けていると、下の階の方が窓をあけていると音楽やあえぎ声が
>聞こえることしばしば
>あと、最近飛び降りがありましたね。ニュースにはなっていないようですが、、、

これは心斎橋のタワーマンションのスレですがここも場所がらこんな使われ方になります。
良心的な価格設定も投資向きなので賃貸使用率も高くなります。

[152: 匿名さん]

ゴルフシミュレーター、噂では使用につき1000円／ｈという噂ですが、場所もとるので、目に見えないところで間接的に費用が発生しているのでしょうね。　我が家の場合、妻や子供はゴルフをしないので、家族のことを考えるとこの設備は微妙ですね。

[153: 買いたいけど買えない人]

＞良心的な価格設定も投資向きなので賃貸使用率も高くなります。

私は、現在家賃15万のマンションを賃貸で借りています。　お恥ずかしい話ですが、仕事の都合上、住宅ローンが組めないので、このような立地で賃貸に出してもれえると嬉しいです！！

[154: 匿名]

投資家目線ですと単純に8%でまわそうと考えると家賃15万ですと物件価格は2250万になります。

[155: 匿名さん]

だとすると　1,990万円～なので合いますね。

[156: 匿名]

投資目的の8％というのは共益費込みでしょうか、別でしょうか？ここの賃貸が出たら借りることを検討してます。ご教授いただければ助かります。

[157: 物件比較中さん]

現地、見てきましたが、とても賑やかな場所ですね。
住むにはちょっと落ち着かないですね！

[158: 匿名]

共益費は別に考えてください。

[159: 匿名さん]

安いのは、ほんの一部の部屋だけです。あとは、相場値段ですね。

[160: 購入検討中さん]

１５９さんへ
「安いのは、ほんの一部の部屋だけです。あとは、相場値段ですね。 」って書いてるけど、ほんの一部ってどのあたりですか？気になるので教えてください。

[161: 匿名]

158さんへ
ご教授ありがとうございます！

[162: 匿名]

マンションを買うときは賃貸にだせるか、だせるならいくらになるか、または売りやすいかを考えた方がいいですね。ローンで自分の住むマンションを買うことは資産分散法としては圧倒的にリスクが高いですから。

[163: 匿名さん]

不景気の今、単純利回り８％なんてあるんですか？

[164: 匿名さん]

新築ではないなあ。あったら買っている。

[165: 匿名]

新築で8%まわるのはレアケースですが、ないわけではありません。どのマンションというわけではなく、このマンションのこの部屋ならというものです。不動産投資家さんは10%以下では手を出さないでしょうが。

[166: 匿名さん]

利回りが良くて、立地もよくて、価格が相場より安いというのはありえない。あなたが事業主だったらそんな販売の仕方しますか？まあ、利回りがいい物件は立地が悪くて、売却するときには価格が暴落しているというのが普通のケース。相場よりいい条件のものがあったら何かが欠けていると考えた方がよい。ま、任意売却だと安く買えますけどね。　

[167: 匿名さん]

今月下旬の第１期７次の販売が１戸だけ？

このような販売方法をとるのはよほど売れないから？
どなたか解説を乞う

[168: 匿名さん]

翌週、第二期になるよ～。

[169: 匿名さん]

この不景気に単純８％なら凄いですよ。

３０００万で新築購入して（修繕一時払い等その他はとりあえずプラスせず）
月２０万で貸せたら、これはいまどき凄い。（どこかにないかなぁ）

[170: 匿名さん]

ないない。20万円払うなら買います。

[171: 匿名]

毎月20万円払うとなれば金利にもよりますが、35年ローンを組めばボーナス払いなしで、ザックリですが6,000～7,000万円代の物件が買えるのではないでしょうか。

[172: 不動産大好き]

９年前に、３４５０万で７５㎡の部屋購入。
３年住んで賃貸に出し、２５５０００円で貸してます。

[173: 匿名]

筑9年、75㎡で255,000円！凄いですね。凄く良い立地条件で、人気の高いマンションですか？それとも賃貸物件は思ってるより高く貸せるのでしょうか？

[174: 不動産大好き]

１７３さん
立地条件は、不動産屋の方もピカイチだと言ってくれます。

賃貸に出すときに、自分で家賃設定しました。
仲介不動産屋は、２３００００円だと言ったのですが・・・

ちなみに、６３㎡の物件は、１８００００円で貸してました。

173さん賃貸用の物件を探すのではなく
自分が住みたいと思う物件を探して賃貸に出す

私が物件を探す時のルールです。

[175: 匿名]

174さん
なるほど！
条件がピカイチであれば、20万円以上でも賃貸で借りる方は、いるということですね。
参考になります。ありがとうございます。

[176: 匿名さん]

＜＜不動産大好きさん
そんな確かな目をもった、あなたから見た当マンションに対する評価を教えていただけませんでしょうか？

[177: 匿名さん]

3年住んでから貸して、単純利回り９％弱。
なんですか？それ？信じがたい。
この不景気に。ものすごい。最高記録だ。

エリアは北のほう？南のほう？
３ＬＤＫ？２ＬＤＫ？
高層？中層？低層階？

よかったら、差し支えない範囲で、もう少し教えてほしい。

[178: 不動産大好き]

１７４です
皆さんの反応に少しびっくりです。
６年前に賃貸に出した時がよかったのか？

エリアは、西区　駅から徒歩３分　中層階　２ＬＤＫ
南東角部屋　

申し訳ないのですが、タワーは買いません。

これからは、１５万くらいで貸せる物件を探すつもりです。

[179: 匿名さん]

やはり目の付け所が違いますね。

著名不動産評論家よりも説得力がある（口だけはもうあきあき）。
西区はマンションの多い激戦区なのに。凄すぎます。

自分が住みたい物件、ですね。
となると、オプション付けてしまって高くなってしまい、
その割に家賃は高くできず...になってしまったり。

タワーよりも、１４，５階のマンションなんですか？
これも意外。いわゆる財閥系の高級タワーなんだろうと勝手に思ってましたよ。

[180: 不動産大好き]

１７９さん
そうなんです。９年前に買った時に、
１５０万のリフォームはしました。
３ＬＤＫを２ＬＤＫに
キッチンのランクアップ　クローゼット増設　飾り棚増設
ダウンライト設置　etc

結果的にこのリフォームが良かったと思います。

だから、正確には、3450＋150で３６００万ですね。

単純利回り　8,5％かな。

１７９さん　住みたいと思える物件探してみてください。

[181: 匿名さん]

＜＜不動産大好きさん
そんな確かな目をもった、あなたから見た当サイトのブランズタワー南堀江に対する評価を教えていただけませんでしょうか？

[182: 不動産大好き]

181さん
ごめんなさい。私はタワーに住む気がないので
ブランズタワー南堀江の評価はできません。

逆に181さんが、このマンションに住みたいと思うのは
どんな所ですか？
この答に対してのアドバイスはできると思います。

私が、このスレに書き込んだのは、
不動産が大好きで、気になるマンションスレは
ほとんど見てるから・・・

[183: 匿名さん]

＜＜不動産大好きさん
こんばんは。
私がこのマンションにひかれるのは、下のとおりです。アドバイスのほど、よろしくお願いします。
①純粋にミナミが好き（学生時代から遊んでいた街）
②長時間飲んでもメッチャ安いラウンジがたくさんあるし、タクシー乗らずに帰れる。（キタでは、そんな店聞いたことがありません。）
③繁華街徒歩圏である利便性の割にど真ん中ではないので思うほど騒がしくないかも。
④シングルなので、周辺環境は、それほど問題ではない。
⑤仕事でおそくなっても食に困らないし、しかも安い店がたくさんある。
⑤仮に将来、賃貸に出した場合、ファミリーには敬遠されるかも知れませんが、シングル、ディンクスには人気があるかも（

[184: 匿名さん]

久しぶりに丁々発止のやりとりを楽しませて頂きました。
ひとつお願いがあるのですが。
２２５０００円の家賃を受領している客観的な証拠を提示していただけませんか？
家賃の振込先銀行口座の写真、確定申告の控え(税務署の受付印ありのもの）、何でも結構です。
口頭ではなんとでもいえますので。
あ、そうそう、契約書の写真は不可ですよ。誰でも自由に作成できますので。

[185: 不動産大好き]

183さんへ
あなたのこのマンションに魅かれる理由を読むと
立地条件が自分に合ってるしか読み取れないのですが・・・
物件自体の魅力は感じてないなら、
特にこの物件にこだわらなくてもと思いました。
何度も書きますが、私はタワーは買わないから。

184さんへ
信じてもらえなければそれでもいいです。
あなたを、納得させる為に私がリスクを
負うのはいやなので。(私にとってリスクなんです)

本当に不動産が大好きなので、前向きなお話がしたいと
思っただけなんですが・・・

[186: 匿名さん]

西区でいくら立地のいい場所でも、その広さで22万の家賃の物件があるかどうか
冷静になって考えてみればネタかどうか答えが出るね。

[187: 購入検討中さん]

不動産大好き　さんへ
どうしてタワーマンションは買わないのでしょうか？なにか投資的観点から見ると問題でもあるのでしょうか？

[188: 購入検討中さん]

＜＜不動産大好きさん

投資目的ならともかく自分の住居目的なら立地条件が自分に合ってるって結構重要事項なんじゃないの？

[189: 匿名さん]

西区で５０平米１５万で貸してます。タワーではありません。西区で７０で２２５０００円での賃貸は十分あると思います。あそことかあそこならそのくらいするだろうなというのはいくつかありますね。しろうとなので自分の目線しか分かりませんので自分が住みたいマンションを買うという発想は共感します。

[190: 匿名さん]

不動産大好きさん
183です。
貴重なご意見ありがとうございました。
前出の187さんも書かれていますが、あなたがタワーを買わない理由を差し支えなければ教えてください。
よろしくお願いいたします。

[191: 不動産大好き]

人様のレスを、訂正するのは本意ではないですが、
私が賃貸にしてる物件は
７５㎡で２５５０００円です。
７０㎡　２２５０００円ではないです。

タワーを買わない理由は、
一番は、私自身が住みたくない
管理　修繕などの経費が読みにくい(私が思うに)
固定費は低いほうがいい
世帯数が多いのも好きではないetc

１８８さん
私が物件を決める時、立地条件の優先順位は高いですが
それだけよければと思ってないので。

午後から、３時間程不動産屋の人に会ってました。
単純利回り８,５％は甘いと思いしらされました。
プロだからかもしれませんが、２３～25％のお話してもらえました。
この内容は、言えませんが
8,5はたいした利回りではないですよ。
189さんがおっしゃるように西区の、あるエリアでは普通の事では。

[192: マンション投資家さん]

グランドメゾン京町堀？

[193: 不動産大好き]

たしか、グランドメゾン京町堀は
築5～6年では？

でも、近くですよ！

[194: マンション投資家さん]

私は大阪に２ＬＤＫ、ワンルームを１室ずつ、一棟マンション（５０室程度）を所有しています。
その他、東京、神奈川、福岡等にも１ＬＤＫ、ワンルームを所有しているのですが
私もその中にタワーマンションは１ございません。

その理由としては、タワーマンション特有のリスク、デメリットがあるからだと考えています。

・周辺相場よりも物件価格・家賃共に高い（空室リスク）
・タワマンの売りの一つである眺望は、周辺の影響で変わる可能性がある
・管理費、修繕積立金が高い（特に免震構造）
・総戸数が多いため、同物件内で賃貸に出す人がいると相場を揃えざるをえない
・地震や停電などによる、家賃下落リスクが高い
・賃借人の出入りが激しい

一つ一つのコメントは割愛しますが、ある程度お詳しい方であれば、
ご理解いただける内容だと思います。

[195: 物件比較中さん]

しかし、タワマンを否定する連中が、何故タワマンのスレに入ってタワマンをけなすのか。タワマン購入してる方もたくさんいらっしゃるでしょうに。悪趣味ですね。

[197: 匿名さん]

不動産大好き様
失礼なコメントなど無視して、たまにこの種のものにもまた書いてください。

私は不動産屋にお任せで、駅歩数分のタワーで単純利回り６．７％です。
管理費や税金等マイナスすれば、本当にさっぱりで、完全な劣等生です。
失敗しました。

当初は７．５％を狙ったのですが、マンション投資家さん様の４つ目ですかね、
３か月くらいで皆さん音を上げて値を下げる競争のようになりました。

マンション投資家さん様のご指摘のように、価格も高かったし、管理費も高いし。
かといって、購入価格程度では売れないようですし。
高い授業料を払いました。

[198: 不動産大好き]

気分を害するレスにする気はなかったのですが
結果的に、タワー否定になり
いやな思いをさせすいません。

[199: 匿名]

タワーの資産価値の現実ですね。

[200: 匿名さん]

あらら...ここはタワーマンション否定掲示板ですね

[201: 匿名]

現実を知った上でマンションを買いましょうというポジティブな情報だとおもいます。

[202: 匿名さん]

不動産大好きさんの情報はホントだと思うよ
ヒントがたくさんあるから西区でそんな条件にあてはまるのは数件しかない。
ただ新築が底値の今思えば一番よかった時代なので、北区の与力町3兄弟の
マンションなんかもそう。思いっきり値段が上がってて賃貸でも高く取れる。
今は同じような物件を探すのは極めて困難。

そんな中ここは新築の値段はそこそこ安いので、10年以内に手放すつもりで
一見賃貸で回せそうだが、それは甘い考え。

[203: とうしろう]

不動産投資家プロ大集合掲示板ですね。勉強させていただいてます。

[204: 購入検討中さん]

２０２さんへ
「新築の値段はそこそこ安いので、10年以内に手放すつもりで 　一見賃貸で回せそうだが、それは甘い考え。」と書かれていますが、それは賃貸利回りが低いということですか？それとも１０年後に想定される売却予想価格が低いということですか？

[205: 匿名さん]

航空社株や電力株で大損した身からすれば、不動産はまだましですよ（大震災で倒壊するなどの確率は極めて低いでしょう）。

[206: 匿名さん]

妄想自慢大会はもうやめましょう。儲けたと発言するからには客観的な証拠を提示してください。
はっきりいって不快です。

[207: 匿名]

妄想でも自慢でもないとおもいます。不動産を買うというときに最低限検討すべき課題とおもいます。家族の生活を守り、資産を守るためです。安易に考えると破綻する可能性を秘めていますよ。

[208: 購入経験者さん]

当掲示板対象物件を買う気もない或いは買えない人たちが当物件をけなし、うだうだ自分が買った物件や知識の自慢ばかり。当物件を購入した人や真剣に購入を検討している人、特に購入した人には確かに不愉快な話でしょうね。

[209: 匿名さん]

まぁ徒歩2分なら購入しようと思ったが3分はちょい遠い・・。
やめた口です。

[210: 匿名]

この物件をけなしていると読むのは間違った理解でしょう。購入にあたって考慮したほうがいいという一つのアドバイスだとおもいます。大きな買い物なのでいろんな角度から検討し、その上で納得して購入していただきたいとおもいます。

[211: 匿名さん]

備後町も不便。
近くに買い物施設や金融機関がない。
ここは備後町よりはいい。

[212: 購入検討中さん]

ごくありふれた一般素人的な意見、または自慢しか書き込まれてない、これらのスレのどこがアドバイス？この掲示板のタイトルは”ブランズタワー南堀江口コミ掲示板・評判”ですが...

[213: 匿名さん]

タワマン否定派があれこれアドバイスしたいのであれば、タワマン以外のマンション掲示板でアドバイスすればよい。

[214: 匿名さん]

私は、結構いい物件だと思いますが。

[215: マンション投資家さん]

194です。

この物件の否定派ということで、お叱りを受けてしまいましたが、
私はこの物件の契約者としてここに投稿しています。
説明不足で大変失礼いたしました。

なお、誤解のないよう記しますが、私自身タワーマンションの購入は今回で３回目です。
ただしその全ては、投資としての購入ではなく実需としての購入です。

それでもこの物件を投資として購入した理由としましては、ここはタワーマンションの
デメリット・リスクを踏まえた上でも、それを上回る利回りと立地の良さがあると判断したからです。

立地に関しては人それぞれご意見が違うと思いますが、少なくともここは１ＬＤＫ需要の
高さという観点での立地は良いと感じています。
近隣で比較する物件として「グウマグノリア」等がありますが、それらと比較して利回り計算しても、
十分に８～９％近い利回りを望め、空室リスクも低いと感じました。
（堀江一丁目エリアの１ＬＤＫ空室率は低いです）

以前不動産大好き様が、２３～２５％の物件を・・・という話をおっしゃって
いましたが、新築のレジデンスでそのような物件はありえませんので、
それとこちらの物件の利回りを単純比較するのはやや軽率かと思われます。

[216: 匿名さん]

で？結局ここは買いなの？どうなの？

[217: 匿名さん]

例えば
４６平米、南向き、１９９０万。２０００万を割る１ＬＤＫ。
家賃１３万以上払う人がいるか、いないか...

手前のビルの壁を眺めることが好きな人は非常に限られるでしょう。
１０万程度だったら、いるでしょうが。

[218: 匿名さん]

ここは完成が近づけば急に売れるマンションな気がします。
大通り沿いは目立つのでタワーではマイナスにならない気がします。

[219: 匿名]

なかなか参考になりました。ありがとうございます。モデルルームに行ってみます。

[220: 匿名さん]

先の1990万の例だと

単純７％で超ラッキー。
最悪だと６％割れ、と読む。

したがって、レアなラッキーケースでもたいしておいしくはない。
かといって、まず６％台には乗るだろうから、
今カネを投資に回したくて仕方ない人が買っても、
大損害を被ることはないだろうと予想（責任は持てませんが）。

[221: 匿名さん]

駐車場はいくらくらいするんですか？　敷地内だと住人用に値段を安く設定することが多いと思いますが・・・　値段によっては車はそんなに使うこともないから手放そうと思います。

[222: 匿名さん]

No.218さんのおっしゃっている意味がよくわかりませんし理解できません？？　もし営業の人が口コミに書き込みしてるとしたら、品格にかけるし、それだけの物件ってことになってしまいますよね～　残念ですが・・・

[223: 匿名さん]

小さい部屋だと当面は、利潤がでるのではないかと思います。人気の堀江エリアですからね。しかし、それ以外の部屋になると価格は強気の設定ですのであまりお買い得感はないと思います。
東は高速道路、西は幹線道路ですので、住環境はどうかと。

[224: 匿名さん]

西側の幹線道路は、片道2車線の計4車線ですかね？あと東側は阪神高速ですよね。
音が気にならなくて窓を閉め切った生活でもOKなら有りですが、ファミリーは子供のこと考えると、こんなところは住居に選ばないですよね。

[225: 匿名さん]

ファミリーなら四ツ橋筋よりも西側でしょう。ここは
単身者やデインクスがメインターゲットでしょう。

賃貸も多いような気がします。

[226: 匿名さん]

北側の駐車場も将来タワマンになるんでしょうね。

[227: ビギナーさん]

No.221さん　駐車場の月額は２５，０００円から３０，０００円程度だったと思います。

[228: 購入検討中さん]

北側の駐車場はタワマン建てるには少し土地が狭くないですか？

[229: 匿名さん]

今、現地すぐの駐輪場に古事記が住んでいるだけど。

[230: 匿名さん]

劣悪な住環境　まぁ難波人はそんなのお構いなしでしょうが．．．

[231: 購入検討中さん]

229さん
現地すぐの駐輪場って東西南北どちら側で、どれくらいの距離です？

[232: 難波人]

230さん
あなたは、どちらに住まれていますか？

[233: 匿名さん]

競合他社同業者か不動産買えない奴のひがみっしょ

[234: 匿名]

心斎橋に近いこことサンクタスタワーを検討してますが、何かアドバイスがあれば教えてください。

[235: 匿名さん]

231さんへ
古事記の居場所ですが
すぐ東側の道路にある歩道兼駐輪場です。厳密にいえば東北に10mくらいです。
そこに古事記の家財セットが3人分くらいあり、１人が寝てました。

そこは、夜になったらスケボー男が数人遊んでいるし。

[236: 匿名さん]

少しずつ環境が変わることを祈るよ。
少子高齢化で、スケボー野郎たちは減少するでしょう。
以前はもっと酷い環境でしたから。どんどん良くなると思いますよ。

[237: 購入検討中さん]

路上生活者やスケボー男なるもの、日本全国津々浦々にいますからねぇ。犯罪を犯さない限り排除できないし、困ったものです。

[238: 匿名さん]

この辺りは、もともと便利だからそういう人々も集ってきた。
昔からヤ～さんは女と土地はいいとこ取りするっていうでしょ。
ここは、そこそこ便利だから本物のヤ～さんじゃなくて、愚連隊的ツワモノ達が集ってきたんじゃないかな？
空き地、浪速区・天王寺区で車上荒らし注意しなアカンね。

[239: 匿名さん]

今日、また一人増えていたわ。歩道に小便してたし。

[240: 匿名さん]

日本全国どこにでもよくある光景ですが 特に都市部では避けようがない問題ですよね。

[241: 入居予定さん]

契約者専用のサイトがあるが、その中で工事の進捗状況のタグがある。しかし、いつまでたっても何も出て来ない(';')

一年半ほど先の契約をしたのに、その契約者を飽きさせない工夫は無いものか？

少しずつでも工事現場の様子の写真をアップすれば良いのにと思う。

わざわざ、サイトを作った割には手抜きだなぁ('_')

[242: 匿名さん]

「タワー」×「南堀江」
というKey Wordで購入した人へ

周辺５００ｍ歩いてみて、どれだけ濃い〜場所かわかった？

[243: 契約済みさん]

良くも悪くも南堀江１丁目だからね。

[244: 匿名さん]

学生時代からミナミ、アメ村で遊んでた人にとっては、どこが濃いの？っていう感じですがねぇ。
他府県か、よほど高級住宅街か田舎でお育ちになったんでしょうねぇ。

[245: 匿名さん]

現地すぐ横の　歩道兼有料駐輪場。

夜は人通りが少なく歩道が広いので、無料スケボー場となっている。
今夜はファミリーも含む12人ですべっていた。
あの場所は、駐輪は有料だがスケボーは無料でできるぞ！
深夜はもっと人通りが少ないからかタクシーの運ちゃんの小便所となっている。
警察なんとかしろよ

[246: 難波人]

競合他社同業者か不動産買えない奴のやっかみじゃね

[247: 契約済みさん]

245は何のために書いてるんだろうか？

[248: 匿名さん]

いや、貴重な情報ありがとう。
当該箇所にはなるべく近づかないようにします。

[249: 匿名さん]

247 契約済さんへ
245と248は多分同一人物。周辺競合マンション業者かタワマン建設を快く思っていない周辺住民または周辺競合マンション購入者或いは、悪趣味な ただの暇人、こんなところじゃないでしょうか

[250: 匿名さん]

貴重な情報ありがとう。