はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

[baaaaq]

東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[680: 匿名さん]

N値が10もなく液状化した状態で杭を折るなんて出来るの？
縦方向では何百トンの荷重に耐えてる杭だぜ。

[681: 匿名さん]

こんな論文も出ていますね。

「兵庫県南部地震の側方流動による杭の破壊・変形モード」

日本建築学会構造系論文集 (495), 95-100, 1997-05-30

[682: 匿名さん]

>>680
津波よりかは粘性があるぶん強いだろ

[683: 販売関係者さん]

湾岸だけじゃなく、不動産オワタと思ってたら
不動産株は底が入ったみたいだぞ
http://mansionotaku.seesaa.net/article/213191544.html

[684: 匿名さん]

全体でみれば、埋立地以外でなんとかすればいいわけですからね。

[685: 匿名]

>>684
言えてます。

埋立地で側方流動が起きたら大惨事になることが予想されます。

側方流動は海岸沿いの埋立地で大きな被害をもたらしているようです。

兵庫県南部地震でも基礎杭が多数折られて大被害を受けたようです。３月の地震では浦安も被害に遭っています。

浦安液状化と側方流動
http://civil.meijo-u.ac.jp/lab/kodaka/chiba1/10urayasu/urayasu.html

側方流動リンク
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

[686: 匿名さん]

深刻な事実ですね。

[687: 匿名]

残念だけど内陸の方が悲惨だよ。。。

[688: 匿名さん]

液状化マップみて、液状化しにくい地域ならセーフ。
豊洲、有明のタワマンはセーフだね。
東雲はヤバい物件ありましが(笑)

[689: 匿名さん]

>>688
今回の津波の犠牲者は
津波ハザードマップ外に居住してた方の
割合がとても高いそうです

ハザードマップがかえってアダとなってしまったわけです
想定外の災害とはそういうものですよ

[690: 匿名さん]

急傾斜地の危険度マップも見た目だけで作っただけで
造成手法とか擁壁の強度とかまったく調査していないですからね。

[692: 匿名さん]

埋立地は液状化マップで液状化しにくいとされていいた地域でも、液状化していましたね。
一方、それ以外では液状化しやすいとされたいた地域でも、液状化はほとんどありませんでした。

マップは埋立地を過大評価していたようですね。

[693: 匿名]

マスコミも震災後は手の平反しましたからね。

[694: 匿名さん]

>>692
ええ、豊洲１丁目は液状化の危険が少ない安定した地盤だと聞いていましたが、
まさか震度５でマンションの共有地に液状化が発生するとは思いませんでした。

安易な地盤調査をあてにせず、もっと慎重に液状化マップを作り直して欲しいですね・・・。

[695: 匿名さん]

豊洲１丁目は準工業地帯。
モロ「工業地帯」の豊洲２・３丁目より、造成工事がユルかったのか？

てゆうか、有害物質含有度の高い「工業地帯」にタワマン建てる方が、
よっぽど無茶か？ww

[696: 匿名さん]

ところでNHKの9時のニュース
今朝の新聞ではタワマンのネガの予定だったけど
馬鹿大臣の辞任で延期になったのかな

7月1日にも湾岸ネガしてたんだね
きっとNHKの局員もネガって安くして買うつもりなんだね！
http://cgi2.nhk.or.jp/nw9/pickup/index.cgi?date=110701_1

[697: 匿名]

結局、マスコミ連中は豊洲を必要以上にネガって、安く買いたいのがバレバレで笑える（爆笑）

[698: 匿名さん]

マスコミ関係者は表に出せない情報も持ってますから、
いろんな危険が満載の豊洲になんて手を出しませんよ（にっこり）

[699: 匿名さん]

そうですね、マスコミの方々は年収１０００以上はあたりまえですから、豊洲は買わないでしょう。　特にNHKの方々は。

[700: 匿名さん]

NHK職場なら渋谷付近だろうね
松濤とか

[701: 匿名]

NHK職員なんて年収2000万オーバーだぜ？
ネガのD層達と全く違う価値観、生き方。

[702: 匿名]

というか、マスコミは実際港区民多いから(収入多くて夜遅いから)
ネガると港区に流れてきて馬馬なんじゃね？

有力者も多いし。

[704: 匿名]

液状化マップによると、1丁目は液状化しやすいエリアですよ。

安全なのは2丁目3丁目のタワマンエリアのみ

[705: 匿名さん]

NHKは報道で一番給料低いよ

[706: 匿名]

一番？

[707: 匿名さん]

>>704
そもそも検討者は液状化なんて気にしないもんだよ。それが常識だから。

[712: 匿名]

オレびっくりしたよ～っ！オフレコ話なんだけど、液状化は全てマスコミのヤらせだったみたいね！
それどころか豊洲には、都庁も移転してくる事や、なんと東京モノレールが、浜松町駅から先は全て
撤収して、浜松町駅～品川駅～豊洲～羽田空港って路線とのる事が内定してるらしい！今後は豊洲が
中心地になり、資産価値が一気に倍増しちゃうみたいですね？！びっくり 、豊洲を急いで買なきゃね

[715: 匿名さん]

何が悲しくて江東区の軟弱埋め立て地に坪２５０とか３００とか出しちゃったんだろうね
>>712
>>713
の妄想が全て事実だったとしても江東区の震度５で液状化しちゃうような
ズブズブの埋立地に坪３００とかありえないでしょ

[716: 匿名さん]

ひと山いくらのブローカーでさえ跨いで通る埋め立て地
本チャンの巨大地震くる前にシロート騙して売り逃げないとね


問題は今さら騙されるシロートが残ってるかどうか。

[717: 匿名さん]

そもそも検討者は液状化や土壌汚染地域は除外するものだよ。それが常識だから。

[718: 匿名]

液状化とか土壌汚染で何か生活に支障を着足すのか？
住んでる者は誰も騒いでいないんですがね。

[719: 匿名]

豊洲程度の値段で高いと言われてもなぁ(笑)

買えないなら千葉にでも行けば良いのに。。。

見栄なんて張らないほうが良いよ

[720: 匿名さん]

豊洲鎖国宣言　なんて出来れば　住民同士　傷舐め合って生きていけるのに。

[721: 匿名さん]

金額的には安いですが、リスクに見合う値段かと言われると、
割高ということでしょうね。

[722: 匿名さん]

意味が分からん。
買えないなら田舎にでも買えばいいのでは？

[723: 匿名さん]

>>722
意味が分かっていたら、豊洲なんて買わないでしょう。

豊洲を選んだのならそれで自己完結してください。
あんまりよそのスレで暴れ回らないように。

[724: 匿名さん]

＞浜松町駅～品川駅～豊洲～羽田空港って路線とのる事が内定してるらしい
こんなキチガイの書き込みをまともに取り合うことはないんだろうが、こいつは地理も全然知らないようだ。
東京に一度も来たことがない田舎者か、家から一歩も出たことがない引きこもりかな。

[725: 匿名さん]

豊洲がこんなことになっちゃって、発狂してしまったのかも。

[726: 匿名さん]

住人も、ある意味被害者ですよ。

[727: 匿名さん]

>>721
確かにリスクを考慮に入れる事は大切ですね。

江東区湾岸は液状化などの影響が大きく、検討者そのものが減っているようです。

日経ＢＰ社の業界誌記事（６月１４日付）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110613/547988/?...

『高台マンション、湾岸からの見学者が増加』

東日本大震災を機に、マンション購入意向者の関心が、より地盤の強固な高台のエリアに 移っていることが、有楽土地が実施した意識調査で分かった。
｢地盤・防災｣が住宅選びの基準として重要視されるようになっており、 液状化の危険が指摘されている地域を避けて高台を選ぶ傾向が出ているという。

同社が6月8日発表した。

意識調査は、首都圏在住で住居購入予定のある30代から40代の男女既婚者を対象にインターネットで実施。計400人の回答を集計した。
震災後「住宅選びのポイントが変化した」は62％で、「変化しない」（38％）を大きく上回った。

住宅選びのポイントのうち震災後に最も多かったのは25％を占めた「高台等、地盤の安全性」で 震災前の約2倍に増えた。また「防災の充実度」も震災前の11％から震災後は21％へと倍増した。

震災前後で住宅購入を検討したエリアでは、「湾岸エリア」が14％から4％へと急減 ←★ 逆に「高台エリア」は震災前の7％から震災後は20％となり、約3倍に増えていた・・・

[728: 匿名]

高台エリアの武蔵野は安いからねぇ。
まぁ立川断層にはいっそう近くなってネガッたりカナッたり(にっこり

[729: 匿名さん]

（にっこり　とか、ものすごく気持ち悪い

[730: 匿名]

北朝鮮のほほえみです

[732: 匿名]

↑真の情報強者ですな。
重要な情報の垂れ流しは困りますな。

[733: 匿名さん]

ええ、＞７２７は真の情報強者のようです。

重要な情報はどんどん流して行くべきです。

[734: 匿名さん]

韓国のオリンピックがフェイント！？

そいつぁビックリだ！！
(まっこり)

[735: 匿名さん]

そうそう、豊洲を買おう！
できれば新築ではなく中古を買おう！
これからどんどん上がるよお客さん！

[737: 匿名]

資産価値倍増になるのも、ひょっとするとひょっとするかもな（にっこり）

[738: 匿名]

にっこりやまっこりは良く見かけるが、男性なら誰でも考えるもっこりは見かけない。
マンコミは女性が多いのかな？

[739: 匿名さん]

IKEAは立川に土地を買い占めたという書き込みありましたよ。さすが大規模ターミナル駅。空港も作りたがってますよね。だいぶ先だろうけど。

[740: 匿名さん]

マッコリてお酒ですよね？

[741: 匿名さん]

立川にららぽーと作れば豊洲より地価上がりそうだな

[743: 匿名さん]

ぽーとの意味を理解していないのでは？

[744: 匿名さん]

新三郷、柏の葉

[745: 匿名さん]

豊洲も立川も除外地域

[746: 匿名さん]

価値としては、いい勝負だね。

[749: 匿名さん]

内陸の立川の方が高校大学多いし若者の利用者多そう。IKEA、ららぽーと出来なくても充分若者の街。

ルミネ、そごう、伊勢丹、グランディオ、駅ナカエキュート、ダイエー、第一デパート、ホテル、観光バス停車地域、その他商業ビル多数、電気量販店、映画館、図書館、レコード店、飲食店学習塾、趣味習い事など多数、昭和記念公園など立川利用可能な周辺駅も含め今では不便な場所ではないみたいです。

[750: 匿名さん]

立川は、立川断層があるから危険なのでは？

[751: 匿名さん]

まぁ、いい勝負だね。

[752: 匿名さん]

とりあえず、液状化は確実に起こることが証明されたからなぁ。

[753: 匿名さん]

立川は風俗もあり。却下。

[754: 匿名]

確かに駅前にパチンコや風俗がある所は避けたいですな。

[755: 匿名さん]

ＮＨＫを観たらますます売買成立困難になるね。各々ではなくて、島全体で手当てをしないとダメって言ってた。
その前にビフォーアフターで、等感覚で小石の杭を打ってたけど、あんなので液状化防げるの？ってマジ思った。
どっちにしろ鉄の柱を島の周りに打っても3億円ぐらいって言ってたから、湾岸住民で早目に手当てしちゃった方がいいんじゃない。

[756: 匿名]

↑鉄の柱は100メートルで三億だよ。
島全体で三億なら速攻でやってるよ。
まあ、税金でお願いしますがね（にっこり）

[757: 匿名さん]

>まあ、税金でお願いしますがね（にっこり）

このご時世税金で島全体の対策は無理だろうなあ。

やっても無意味だと言われている市場移転予定地の無毒化で精一杯でしょ。

江東区湾岸埋立群島はこれからも売れない日々が続く。

[758: 匿名さん]

有明と豊洲はタワマンしか売れてないよ。

同じ豊洲駅でも、枝川や塩浜は安い。安く買いたいならこのエリア。

[759: 匿名さん]

これだけ売れなくなっては、もう焼け石に水だろ。

[761: 匿名さん]

ブランド的に差がありすぎない？

同じ豊洲駅でも、枝川・塩浜エリアとなら競合するかもしれないけど。

もし、印象操作中だったら邪魔してごめんね（笑）
でも、無理があると思う。

[762: 匿名さん]

安全性考えると豊洲はないかな。
まぁ、他の点ではどこもいい勝負かな。

もし、印象操作中だったら邪魔してごめんね（笑）

[763: 匿名さん]

豊洲VS二子玉

[764: 匿名さん]

草野球VSメジャー？

[765: 匿名さん]

金町が評価高いようだね。

[766: 匿名]

豊洲よりマシってだけで評価は高くはないでしょう（笑）

[767: 匿名]

まぁ豊洲と金町と北綾瀬とじゃドングリの背比べだね！

[768: 匿名さん]

北綾瀬は23区で一番安くマンションが買える場所です。豊洲の半額くらい。
今どき、ギリギリローンで無理して、しかも危険な埋立地を買うなんてキチガイとしか思えませんので、北綾瀬を買ってゆとりのある生活をするのは賢い選択ですね。

[769: 匿名さん]

豊洲を買って資産価値が上がるとは思えないけど、北綾瀬は資産価値が上がるかもしれないね。
豊洲を買うお金があれば、もっと西でいいとこがあるんじゃないの？

[770: 匿名]

西は高いから豊洲レベルが買えても、大半は買えないと思うよ。
多摩とか迄行くと楽勝で買えるけど。

[771: 匿名]

そのとおり！西側は高額なので、予算オーバーです。

だけど北綾瀬について、だんだん前向きになってきました！

豊洲、金町、北綾瀬、本八幡…は本当に僅差も無く、迷います

[772: 匿名]

その価格帯の豊洲なら４・５丁目とかでしょ？
２・３丁目はツーランク上ですがね。（笑）

[774: 匿名さん]

豊洲の中でも優劣があるんだ！

[775: 匿名さん]

どっちも、等しく城東埋立地ですよ。

[776: 匿名さん]

>>771
その中なら文句なしに本八幡だが・・・。

[777: 匿名]

震災前なら余裕で豊洲でしょう。
はっきり言って、他とは比較にならない。

[778: 匿名さん]

どうみてもドングリの背比べだね。

[779: 匿名]

そこに代官山を入れたらどうなりますかね。悩みますね