はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

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東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[582: 匿名さん]

不動産仲介会社の友人に頼んでレインズで調べてもらったんですが、23年4月以降に成約した豊洲の築3年以内の中古マンションの成約坪単価は、だいたい270万円前後だそうですよ。安いもので250万円台、高いものは330万円台ってのもあったそうです。

[583: 匿名さん]

結局、値段がさがってるというよりは、下がっているはず、下がってほしいっていうこと？
もしくは、震災後だから下げるの当然！と強気なだけ？

[584: 匿名さん]

５月、６月はどうなってるんだろうねえ。売りがぼちぼち出始めたのも５月中旬頃からだから、大まかに23年4月以降って言われてもなあ。

どっちみち湾岸バブルは崩壊してると思うけどね？

[585: 匿名さん]

結局、売る方はローンの残債とかあるから
安売りできないのかな？

[586: 匿名さん]

下がるのは眺望が悪かったり、低層階部屋だそうです。
つまり投資物件が多いそうです。
高層の方が眺望良いに決まってるし、低層でいいならタワマンは買わないでしょう？

[588: 匿名さん]

5月・6月も取引は成立しているそうです。全ての取引を確認できる訳ではないので、あくまで参考程度だそうですが、登録された事例を見ると30～40階部分が多いそうです。ちなみに250万円台の取引も330万円台の取引も6月の成約事例とのことです。ご参考までに。

[589: 匿名さん]

>>588さんはどこで聞きかじった情報なのか分からないけど、聞きかじりじゃなくてこのスレに直接ソースとか証拠になるもの示せないの？

テレビでもビジネス誌でも湾岸ばなれの特集ばかりだよ。聞いただけでソースや証拠がない情報は信用されないと思う。

>>587さんのスクープ記事の方が信用できるよ。

[590: 匿名さん]

だだの一住民にそんなこと求めても、そりゃ酷でしょ。

[591: 匿名さん]

＞＞589さん、落ち着いてください。582及び588です。
情報源は不動産仲介会社の友人にレインズで調べてもらったデータです。それに私は豊洲住民でもないですし、湾岸離れを否定するつもりもありません。反対にこのご時世で取引なんて成立してないんだろうなって思って調べてもらったくらいですから。ただ予想に反して成約事例が存在してたので、客観的な事実としてそれらを参考程度にお伝えしたまでです。まあ、取引件数自体は低調みたいですけどね。ご気分を害したのであればすいませんでした。

[592: 匿名]

聞いた話でソース提示も無しならいくらでも適当な事かけるよな

わずか震度５で液状化したような豊洲に２７０万も出すような
おめでたい奴がいるかよ

江東区の僻地の豆腐状住宅地ってこと忘れるなよ

[593: 匿名さん]

なんだか盛り上がってきたね。
俺もさっき不動産営業してる弟に確認させてら、江東区の僻地の豆腐状住宅地でも実際に270万円の取引事例はあるってさ。思い込みって怖いね、冷静になりなよ。嘘だと思うなら、信用できる不動産仲介業者にでも調べてもらうといいよ。とはいえ、俺も豊洲なんかには住みたいとは思わないけどさ。正直驚いたけどいるんだねぇ、江東区の僻地の豆腐状住宅地に270万円出すおめでたい奴ってのが。

[595: 匿名さん]

>593
>嘘だと思うなら、信用できる不動産仲介業者にでも調べてもらうといいよ。


普通その辺の不動産屋にのこのこ出向いてレインズだけ調べてもらう？しないよね？それにレインズだけ見せろって怪しいと思われるよ。

信用できる不動産仲介業者？なかなかいないよね？

やっぱりこのスレに直接ソース貼るとかしないと信用されないでしょ？画面のコピペもできる事だしね。

[596: 匿名さん]

ソースもなくレインズって名前だけ出されてもねえ。各メディアが流す情報も液状化による湾岸離れがほとんど。

不動産関係でもない限りレインズ知らない人が多いから、みんなメディアの情報信用するだろうね。

[597: 匿名]

レインズなんか一般人でもネットで簡単に見れるよ。多分業者とは閲覧可能範囲が違うんだろうけど取引価格や坪単価分かるし、築年数や徒歩何分かでマンション特定まで可。

[598: 匿名さん]

>>593
その買った人は、まさに”情報強者”と言えるのではないでしょうか。

[599: 匿名さん]

坪270なんて安いじゃん。300ぐらいと思ってた。
買いたいね。

[600: 匿名さん]

買いたいですね

[601: 匿名さん]

593です。失礼しました。たしかに595さん、596さんのいう通りですね。そうそう不動産屋には行けないですよね。なので、弟に聞いてみたんですが、レインズ情報をこうした掲示板には貼れないそうです。利用目的が限られているからだそうで。俺もそこまでは協力できません。お役に立てず、ごめんなさい。でも、この話は本当なので、皆さんにも確かめてもらえるといいんだけどなあ。俺、嘘はついてませんよ。あと、誤解のないよう付け加えますが、決して豊洲の取引が盛況だと言ってる訳ではないですからね。何故か成立している取引もあるってことだけです。その真意は図りかねますがね。

[602: 匿名さん]

液状化地帯の豊洲が坪270万？高すぎるね。

[603: 匿名さん]

下の記事は>>397からコピペだけど、江東区湾岸エリアは人気低迷が続くと思うよ。

日経ＢＰ社の業界誌記事（６月１４日付）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110613/547988/?...

　『高台マンション、湾岸からの見学者が増加』

東日本大震災を機に、マンション購入意向者の関心が、より地盤の強固な高台のエリアに
移っていることが、有楽土地が実施した意識調査で分かった。
「地盤・防災」が住宅選びの基準として重要視されるようになっており、
液状化の危険が指摘されている地域を避けて高台を選ぶ傾向が出ているという。
同社が6月8日発表した。

意識調査は、首都圏在住で住居購入予定のある30代から40代の男女既婚者を対象に
インターネットで実施。計400人の回答を集計した。
震災後「住宅選びのポイントが変化した」は62％で、「変化しない」（38％）を大きく上回った。
住宅選びのポイントのうち震災後に最も多かったのは25％を占めた「高台等、地盤の安全性」で
震災前の約2倍に増えた。また「防災の充実度」も震災前の11％から震災後は21％へと倍増した。

震災前後で住宅購入を検討したエリアでは、「湾岸エリア」が14％から4％へと急減 ←★
逆に「高台エリア」は震災前の7％から震災後は20％となり、約3倍に増えていた・・・

[604: 匿名さん]

豊洲はイメージを保つのに必死の形相って感じですね。数件取引をやらせで成立させて、既成事実をつくりやがったな。豊洲地域のMR行けば一目瞭然ですよ。

[605: 匿名さん]

まぁ、イメージといっても、
江東区の埋立地ってイメージしかないけどね。

[606: 匿名さん]

あらあら。

悔しいのは分かるけど（笑）
しょうがないでしょ。人気エリアなんだから。

[607: 匿名さん]

>>606
>>悔しいのは分かるけど（笑）

606さん、悔しさ紛らわす為に、他人が悔しい事にして笑うしかないのでしょうか？液状化したような地域に住めないことを悔しがる人っていませんよ。変なこと言ってると精神病者だと思われますので気をつけて下さい。

>>しょうがないでしょ。人気エリアなんだから。

606さん、江東区はいたる所で液状化が確認されていますがどこがどう人気があるのでしょうか？>>603の記事を読む限り不人気エリアですよ。江東区湾岸が人気だと言う根拠を是非このスレに出して下さい。


江東区区役所も液状化を発表してるみたいですね。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/bosai/58976/58570.html

・漣橋（潮見1丁目～辰巳2丁目）
・新木場全域
・新砂2-5
・辰巳橋取付道路（東雲1丁目）
・辰巳1-10
・辰巳2-1
・辰巳2-9
・東陽1-3
・東陽2-4
・豊洲3-5
・豊洲5-6
・若洲2丁目

[608: 匿名さん]

602さんには高いんでしょう。それだけのこと。価値観は皆ちがいますから。

[609: 匿名さん]

安いと思いますけどねぇ。

[610: 匿名]

安いでしょ。じゃなきゃあんなに人が流れ込んでいかないよ

液状化リスクを大袈裟に騒いでる人がいるけど天秤に乗っけて高いと判断するのであれば他に行けば良い

[611: 匿名さん]

そして誰もいなくなった...

[612: 匿名さん]

＞610
＞じゃなきゃあんなに人が流れ込んでいかないよ

↑根拠はあるの？＞603や＞607を読んで人気があるとは思えんな。このスレに根拠を出してな。

それにしても＞602は根拠出さずにトンズラしたのかな？早く根拠が見たいけど。

[613: 匿名さん]

＞612の訂正

(誤)それにしても＞602は根拠出さずにトンズラしたのかな？早く根拠が見たいけど。

↓↓↓↓↓↓↓

(正)それにしても＞606は根拠出さずにトンズラしたのかな？早く根拠が見たいけど。

[614: 匿名さん]

湾岸すべては否定しない。ただ、江東区は？
中央区、港区なら利便性もあるし、また、値打ちは
あると思う。

[615: 匿名さん]

いやー、豊洲物件を以前検討していたけど、中央区の物件を購入してセーフ。住所に江東区と書くのと、足立ナンバーの屈辱に耐えられなく。

[616: 匿名]

豊洲なら街も綺麗だし悪くないでしょ(笑)
ブランド好きなら千代田区とか良いんじゃないかな。

[617: 匿名]

中央区も勝鬨や晴海みたいな酷い場所もあるよ。

[618: 匿名さん]

勝どきは豊洲より安い物件最近多いですね。

[619: 匿名さん]

えっ、じゃ、どうせなら、勝鬨でしょう。　朝〇学校、貧困層団地のある豊洲より

[620: 匿名さん]

そうね、御茶ノ水、検討しています。豊洲は今も昔も、ボンビーな雰囲気がぷんぷん。

[621: 匿名さん]

＞616
千代田区と江東区の埋立地を比べるなんて・・・
埋立地と千代田区じゃ価格帯が違いすぎ。

[622: 匿名さん]

東京をよく知らない人なんでしょう

ブランドも、誰でも知ってるブランドしか知らない人っているでしょ
ユニクロかそういうブランドかしか選択肢が無い人達・・・

[623: 匿名さん]

東京を、よく知っていようがいまいが
江東区の埋立地はないよ。

[624: 匿名さん]

勝ちどきは開発失敗タイプでしょう。
官民一体の計画的なタワー配置でなく
バラバラで、味気ない景観です。

[625: 匿名さん]

江東区湾岸の埋立地は住めないし、賃貸投資用でも買えませんね。

やはり液状化現象が起きたという事実が大きな懸念材料になりますね。

[626: 匿名さん]

↑こういうのって、プログラムが書いてんの？
毎回、同じことしか言ってないけど、人間なのかな？

[627: 匿名さん]

勝鬨は腐っても中央区、豊洲は腐ったらスラム街です。

[628: 匿名さん]

中央区の最低ラインを買うか、江東区のトップレベルを買うか。
どっちが精神衛生上良いのか。

[629: 匿名]

勝鬨はスラム街でしょ(笑)

豊洲の町並みには遠く及ばない

[630: 匿名さん]

豊洲の街並みって良い？

わからん感覚だなぁ

[631: 匿名さん]

豊洲の街並みは未来的であるのに、懐かしい感じがするよね。
アニメで例えるなら宮崎アニメかな。

[632: 匿名さん]

枝川、辰巳の貧困団地よくみたら、その横には〇鮮学校　こんなとこ住めるの？

[633: 匿名さん]

豊洲の液状化って、具体的にどんな被害あったの？

[634: 匿名さん]

あらー、勝鬨も豊洲と比べられるのかー。　地に落ちたな。

[635: 匿名さん]

中央区と江東区の壁は大きいですね。

[636: 匿名さん]

勝どきなんて、今だってひどい場所だよ。
倉庫とか都営住宅しかない。

[637: 匿名さん]

勝ちどきが、かろうじて銀座に近いと言っても許される限界だね。

[638: 匿名さん]

江東区湾岸エリアは今後も特に厳しいだろうね。

日経ＢＰ社の業界誌記事（６月１４日付）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110613/547988/?...

　『高台マンション、湾岸からの見学者が増加』

東日本大震災を機に、マンション購入意向者の関心が、より地盤の強固な高台のエリアに
移っていることが、有楽土地が実施した意識調査で分かった。
「地盤・防災」が住宅選びの基準として重要視されるようになっており、
液状化の危険が指摘されている地域を避けて高台を選ぶ傾向が出ているという。
同社が6月8日発表した。

意識調査は、首都圏在住で住居購入予定のある30代から40代の男女既婚者を対象に
インターネットで実施。計400人の回答を集計した。
震災後「住宅選びのポイントが変化した」は62％で、「変化しない」（38％）を大きく上回った。
住宅選びのポイントのうち震災後に最も多かったのは25％を占めた「高台等、地盤の安全性」で
震災前の約2倍に増えた。また「防災の充実度」も震災前の11％から震災後は21％へと倍増した。

震災前後で住宅購入を検討したエリアでは、「湾岸エリア」が14％から4％へと急減 ←★
逆に「高台エリア」は震災前の7％から震災後は20％となり、約3倍に増えていた・・・

[639: 匿名さん]

豊洲、辰巳辺りも全く話しにならないけど、勝どきもとても嫌だね。
中央区とか言うけど、震災前から別に良いとなんて思わなかったな。
民度がね・・・

[640: 匿名さん]

江東区湾岸の埋立地は液状化と高層難民のワン・ツー・パンチみたいだね。

湾・痛・パーンチ♪、湾・痛・パーンチ♪

東京湾岸部に影　震災で「液状化」「高層難民」
http://mainichi.jp/select/biz/news/20110701dde041020022000c.html

[641: 匿名さん]

4月、5月の契約率の実績が出てネガも空元気状態ｗ

[642: 匿名さん]

都心部の初月契約率状況、４月、５月、加重平均

千代田区　６４％３７戸、０％１０戸、５０％４７戸
中央区　７１％２６９戸、７３％２２８戸、７２％４９７戸
港区　９５％３８戸、６７％５７戸、７８％９５戸
新宿区　８０％１６３戸、７４％１０３戸、７８％２６６戸
文京区　０％１９戸、３３％４５戸、２３％６４戸
台東区　６５％８０戸、６９％１９２戸、６８％２７２戸
墨田区　７５％５１戸、８０％８９戸、７８％１４０戸
江東区　１００％２１６戸、８３％１０１戸、９５％３１７戸

総合計　７５％　１６９８戸

[644: 匿名さん]

江東区湾岸の埋立地ってそんなに人気あるの？

自信があるならイチイチ書き込まないで静観してればいいのに。

文書の後に付いてくる「w」とか「(笑)」が余裕の無さを強調しているように感じる。

やっぱり埋立住民もホントは不安だし、埋立デベも自信がないのかな？

液状化　豊洲
http://www.youtube.com/watch?v=FqmkYqMsecM

液状化　有明
http://www.youtube.com/watch?v=u_-gQQJly3s

液状化　新木場
http://www.youtube.com/watch?v=QidTgZTtS1Q

液状化　辰巳
http://www.youtube.com/watch?v=ds-gWnRlNIs

http://www.youtube.com/watch?v=Z6BW3ylz9Gs

[645: 匿名さん]

もう必死だね

[646: 匿名さん]

これだけ売れなくなれば、必至にもなるだろ。

[647: 匿名さん]

>>646
高台の買い煽りがこの惨状では必死にもなりますか？

都心部の初月契約率状況、４月、５月、加重平均
文京区　０％１９戸、３３％４５戸、２３％６４戸

[649: 匿名さん]

豊洲や有明については結構売れてるらしいよ。
震災に強いエリアだと再認識されたかららしいけど。

同じ豊洲駅でも、枝川や塩浜は売れなくなったらしい。地盤対応が遅れてるからかな？

[650: 匿名さん]

中央区は供給戸数が多かったけどどうにか好調ラインの契約率70%は越えましたね。

都心部湾岸はどこも好調で良かったですね。

[651: 匿名さん]

たくさん立ってる湾岸スレ、褒めている人、いい材料提供している人は
結局、湾岸物件に住んでいる人か、売りたい人、あるいは買ってしまった人でしょう。
うんと安ければ仕方なく買う人もいるかもしれないが、普通は避けます。よりどりみどり

[652: 匿名さん]

統計数字が出てきたらもう何も言えません。

[653: 匿名さん]

マスコミ各社にこぞって下落の現実を露呈されてはね・・・

[654: 匿名さん]

売り気配のままどんどん値を下げるって恐い。

[655: 匿名さん]

そもそも膨らんでたのは、住民の妄想とデベの懐だけだったのかな。

[656: 匿名さん]

>>653
文京区はマスコミネタにならないだろ？

[657: 匿名さん]

まあ、豊洲は人気地域ですからねえ（もっこり）

地方出身者が思い浮かべるアーバンライフを低価格で実現できるのは豊洲だけですね。

[658: 匿名さん]

地方の人も、液状化や土壌汚染、放射能は望んでないだろ。（笑）

[659: 匿名さん]

悲劇なんだか喜劇なんだかわからない。豊洲住民、デべの方々、現実をしっかり見てください。　気を失っちゃうかな？

[660: 匿名さん]

売買が成立しない以上大丈夫って思って住み続けるしか選択肢はないんじゃない？

[661: 匿名さん]

壮絶な覚悟だね・・・

[662: 匿名さん]

江東区内でも内陸部なら人気があるみたいですね。

それでも高台地域に比べたら価格調整が結構入っているみたいだけど。

[663: 匿名さん]

>>662
かなり価格レベルが上がってネガキャンも盛んですね。

[664: 匿名さん]

売れてるんだよね、実際は

[665: 匿名さん]

江東区内では、比率でいうと９：１くらいで内陸部の圧勝らしいね。

[666: 匿名さん]

いま、もし仮に横山大観が生きていたら
間違いなく豊洲のタワマンを買っている気がします。

[667: 匿名さん]

売れてるんならこんなに必死に呼び込みをする必要はないでしょう？
これからバンバン値段が上がるなら、自分で買い占めて上がったところで売ればものすごく儲かりますよね？なぜそうしないの？

[668: 匿名さん]

売れなくて困ってのことなんだから、大目にみてやれば。

[669: 匿名さん]

もう、買っちゃたんだから、涙目で必死に書き込んでいるのよ。　けちょんけちょんに書かれると、傷付いちゃうー。

[670: 匿名さん]

早く売れて逃げ出せるよう、応援してます。

[671: 匿名さん]

ばばの引き合いですかね。資産価値低くなったけど、ららぽーとが有るからを心の拠り所として、嫌なことは忘れて、永住するしかないでしょう。

[672: 匿名さん]

ららぽ～とね～、郊外の象徴だね。

[673: 匿名さん]

震災後はネガを真剣に読んでいます。ネガを１００％自分の中でクリアできればそれが一番の選択だと思います。

[674: 匿名さん]

江東区湾岸埋立地は液状化と高層難民のダブルパンチの可能性がある地域みたいだね。

http://mainichi.jp/select/biz/news/20110701dde041020022000c.html

[675: 匿名さん]

＞667
え？それやっている人いるけど・・。

[676: 匿名さん]

＞673
言ってる意味がわからないんだけど。ネガに染まるってこと？

[677: 匿名]

湾岸ブームが去ったことは確かだろうね。

液状化しやすい上に揺れやすい地盤、側方流動で基礎杭が破壊される可能性もある。

テレビやビジネス誌などでも取り上げられたけど、湾岸タワマンは実際揺れたらしいね。

[678: 匿名さん]

側方流動
またデマ情報だぜ。

[679: 匿名さん]

>>678

デマ情報とは？

Wikiにもこう書いてありますが↓

側方流動が発生した場合、地中構造物に多大な影響を与える。例えば、杭基礎であれば、側方流動が発生することにより杭は地盤から水平方向にせん断や曲げの力を受けることとなる。この地盤からの力が杭の耐力を超過し、杭のせん断破壊等を起こす。このため、杭基礎は上部構造物を支える事ができなくなり、場合によっては構造物の転倒などを引き起こすことにつながっていく。

デマというのであれば根拠を示すべきでしょうね。

[680: 匿名さん]

N値が10もなく液状化した状態で杭を折るなんて出来るの？
縦方向では何百トンの荷重に耐えてる杭だぜ。

[681: 匿名さん]

こんな論文も出ていますね。

「兵庫県南部地震の側方流動による杭の破壊・変形モード」

日本建築学会構造系論文集 (495), 95-100, 1997-05-30