はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

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東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[281: 匿名さん]

立川や福島原発近くの断層、地震の確率高まる

政府の地震調査委員会は９日、東日本大震災に伴う地殻変動によって、国内の主要活断層である立川断層帯（東京都、埼玉県）、双葉断層（宮城県、福島県）、糸魚川―静岡構造線活断層系の中部付近（長野県、山梨県）での地震発生確率が高まった可能性があると公表した。

　マグニチュード（Ｍ）９・０の東日本大震災では、日本列島を東西に引っ張る強い力が働き、その影響で陸域にある活断層への力のかかり方も変化した。同委員会が国内の１０６の主要活断層について、力のかかり方を解析した結果、３活断層に地震を起こしやすくする力が働いていることがわかったという。

　同委員会によるこれまでの長期評価（３０年以内の地震発生確率）は、立川断層帯でＭ７・４程度の地震が０・５～２％、福島第一原子力発電所の北約３０キロにある双葉断層でＭ６・８～７・５の地震が「ほぼ０％」、糸魚川―静岡構造線活断層系の中部付近でＭ８程度の地震が１４％だった。同委員会では「発生確率がどのくらい上がったかはまだ不明だが、警戒が必要だ」としている。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110610-00000252-yom-sci

[282: 匿名さん]

人気急落でも「あえて湾岸マンション」を選ぶワケ

震災の影響で一時は住宅市場も販売の自粛などが見られたが、ここへきて「通常営業」に戻りつつある。そんななか、震災前と比べて購入検討者の志向には変化の兆しも見られるようだ。災害や停電のリスクを回避するために、人々はどのように動き出しているのだろうか。

【詳細画像または表】

4月は前年同月約8割減！　一方で新築マンション市場5月以降は回復？

　不動産経済研究所の発表によると、首都圏での4月の新築マンション発売戸数は前年同月比27.3％減の3214戸と、「当初予想どおり」大幅な落ち込みとなった。理由はむろん、震災による販売の自粛だ。直接被害を受けた一部地域だけでなく、計画停電の影響や全体的な自粛色の強まりから販売活動を控える動きが広がった。特に東京都下エリアは4月の発売戸数がわずか63戸と、前年同月（278戸）比で8割近い激減ぶりだ。

　だが、その後の立ち直りは意外なほど早かったと言っていい。マンション商戦の一つのヤマ場であるゴールデンウイーク（GW）の集客を目指し、4月中旬以降は各地のモデルルームで販売を本格的に再開する動きが広がった。その結果、東京都区部エリアの4月の発売戸数は前年同月（1380戸）比1割減の1242戸、神奈川県は逆に同15.4％増えて557戸となっている。同研究所では5月の発売戸数を同45.5％増の5500戸と見込む。

　「震災の影響を判断する材料として、契約率と在庫数、GWの初動の3点に注目していました。4月の首都圏の契約率は前年より若干下がりましたが、76％と高水準です。販売在庫数は4535戸で前月より181戸減っています。さらにGWの販売では各社とも集客が戻ってきている状況です。

　資材や人手の不足による工期の遅れが懸念材料として残りますが、すでに震災の影響は脱したと見ていいでしょう」と、同研究所企画調査部長の福田秋生氏は楽観的な見通しだ。

　近畿圏はさらに震災の影響が限定的となっており、5月以降は大阪市内でのタワー物件販売の活発化などから供給が増加基調となっている。

新築マンション販売戸数の推移

中古市場に顧客が戻るのはこれから？

　震災により、住宅市場ではこれまでの「常識」が変わるのではないかとの見方も出ている。

　すなわち、「新築の供給が抑えられ、代わって中古が売れるのではないか」「津波や液状化の被害を避けるため、湾岸部から内陸部へのシフトが起こるのではないか」「帰宅難民のリスクを避けるため、勤務地に近い都心のニーズが高まるのではないか」「建物被害が大きかった一戸建てからマンションに住み替える人が増えるのではないか」「停電でエレベーターが停止する可能性を考え、高層マンションから低層住宅へ移る動きが広がるのではないか」といった、いずれもそれなりに説得力のありそうな予測だ。

　まず新築か中古かという問題だが、前述のようにマンションに関してはすでに新築物件の供給が回復しつつあるといえる。湾岸エリアなど一部で大規模マンションの供給計画に見直しの動きも出ているようだが、「市場全体に占める比率はごくわずかであり、影響は限られる」（福田氏）とする見方も少なくない。

　一方、中古物件の売れ行きに関しては、今のところデータ上はハッキリとした回復傾向は見られない。

　東日本レインズの集計によると、4月は中古マンション・一戸建てとも成約件数の減少率が震災直後の3月より縮小しているものの、どちらも2ケタの減少だ。

　「当社のデータでも4月、5月の購入希望件数は前年比1割ほど減っています。中古市場は新築のようにＧＷが商戦の山というわけではなく、むしろ連休明けから夏休み前までの5月～6月にキャンペーンを打つのが通常。5月の成約実績は前年同月を上回り、中古市場の底堅い需要を感じられましたが、この先マーケットがどう動いていくのかを判断するのはこれからでしょう」（三井不動産販売企画広報グループ・薄木令子氏）と、慎重な見方が多い。

首都圏中古住宅成約件数前年比の推移

帰宅難民回避と停電対策で都心にシフト

　エリア間の動きはどうか。

　まず一部エリアが甚大な被害を受けた湾岸部を避け、内陸部、それもより地盤が強固と考えられる東京都下で家を探す人の姿は、物件によってはたしかに見られたようだ。不動産経済研究所が発表した4月の契約率でも、都下は95％強と飛び抜けて高い数値だ。

　だがいかんせん、都下での新築マンション供給が4月は極端に減少してしまったため、そうした動きが大きな流れにまでなっているかどうかは確認できない。湾岸部が多く含まれる千葉県でも9割近い契約率となっている現状を見ると、東から西へという一方通行の動きではないようだ。

新築マンション地域別契約率の推移（首都圏）

　中古市場ではむしろ、価格が下がった湾岸エリアの物件をあえて選ぶ動きも見られるという。「新浦安でも水道やガスなどのインフラが復旧するにしたがって、改めて地震による被害がごくわずかだったマンションなどを購入するケースも出てきています。震災の影響で相場が下落しているとすれば、むしろ『買い』だろうとの判断でしょう」（薄木氏）

　また、今回の震災で大量の帰宅難民が発生したことが、エリア選びにも少なからず影響している。計画停電が一部に限られた23区内に家を買うことで、いざというときに職場のある都心から歩いて帰れるようにしたいとの考え方だ。

　実際、新築マンションの販売現場でも、そうした考えの購入検討者が見られるという。「特に安全性にこだわるシングル女性に、23区志向が強まっているようです。一方でコンパクトタイプの物件や6000万円以上の価格帯は投資やセカンドハウス的な要素が強まるため、『不要不急』な買い物として控えられる傾向は今も続いています」（マンション販売担当者）

安心なのはマンションか、一戸建てか

　マンションか一戸建てかという選択肢に関しても両論ある。よく聞かれるのは、「被害がほとんどなかったマンションの安全性が見直された」というものだ。

　実際に、液状化の被害を受けたエリアでも、支持層と呼ばれる地下深くの固い地盤まで杭を打っているマンションの建物は深刻なダメージをほとんど受けておらず、軽微なひび割れやタイルのはがれが発生するケースが一部で見られる程度だった。建物の傾きや沈下が多数発生した一戸建てとは状況が大きく異なる。

　これらのエリアでは新築の供給はマンション・一戸建てとも低調だが、中古については前述のようにマンションの売買が一部で回復しつつあるという声も聞かれた。

　ただ、停電に関してはマンションの脆弱性が浮き彫りになった面はある。なにしろ電力供給がストップすればエレベーターが止まり、水の供給にも支障が出てしまう。原則として高さ31mを超える建物には非常用エレベーターの設置が義務づけられているが、あくまで消防活動用のものであり、長期間の停電を想定したものではない。「マンションの高層階に住んでいた人が、揺れが大きかったこともあって、低層階や一戸建てに住み替えを希望するケースも一部で見られる」（マンション販売担当者）ようだ。

　とはいえ、多くのマンションでは管理組合の理事会に防災担当者が置かれ、非常時には組織的な対応が期待できる。大規模な物件では管理会社や警備会社の担当者が24時間常駐するケースもあり、防災のプロによる支援も受けられるだろう。昨今では非常用の飲料水や防災用品を備蓄するマンションも見られる。基本的に個人が自力で対応しなければならない一戸建てと比べて、マンションの安全性が著しく劣るというわけではなさそうだ。

それでも持ち家を志向する理由は？

　このほか、一部では「持ち家より賃貸が安心」との考え方も聞かれる。地震で持ち家が被害にあうことで、財産が大きく損なわれるリスクを回避しようという発想だ。損失の一部は地震保険でカバーできるとはいうものの、契約できる保険金の上限は火災保険の50％までであり、すべての損害を取り戻せるわけでなない。だが、この点に関しては、「一般的に賃貸住宅に比べて分譲住宅は構造や仕様のレベルが高く、地震の際の安心感も高まります。マンションのモデルルーム来場者の中にも、『賃貸は不安』との声もいくつか聞かれました」（マンション販売担当者）とする見方もある。

　震災から3カ月が経ち、住宅市場も落ち着きを取り戻しつつある。震災前と比べて災害や節電への対策を重視する動きは供給側にも購入側にも強まった。「中古か新築か」「都心か郊外か」「マンションか一戸建てか」といった二者択一的な見方も少なからず聞こえてくるが、今のところどちらか一方に大きく偏る動きにはなっていないようだ。「むしろ住宅市場にとって憂慮すべきなのは、震災が与える経済への影響と、復興財源確保のための消費税引き上げという『人災』」（福田氏）なのかもしれない。

（文/大森 広司＝住まい研究塾主宰）

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110609-00000004-trendy-ind

[283: 匿名さん]

要するに…売れないのを必死で挽回しようとカラ元気を振り絞ってるわけね。

[284: 匿名さん]

売りは出るけど買いがでないね
安く売れない事情もあるから値が下がらないだけまだいいかな

[285: 匿名さん]

買いたくてもでてこない。しょぼいす◯ふばかりが話題だけと、欲しいのはパークシティかトヨタワなの。ずっと待ってるのに、ずっとずっと待ってるのに。あんたたち言ってること嘘ばっかじゃん。どこが売れ残り続出なのさ。欲しいところはさっぱりよ。そんなに言うなら、パークかトヨタワ、3LDK85平米以上。20階超、探してよ。泣)

[286: 匿名さん]

もともと割高なんだから値段下げれば売れるだろうに
1000万ぐらい値引きで

[288: 匿名さん]

放射能汚染がね、…。
これから東京の地価は5年くらいで、半値になるでしょう。

[289: 匿名さん]

なんねーよks

[290: 匿名さん]

>>287
あなたがこの掲示板を覗かなければいいんじゃない？

[291: 匿名さん]

福島爆発したらどうするんだろうね？
まじに危険度合いはレベル７なんでしょ？

[292: 匿名]

ブームやバブルが弾けた時の価値損失の程度は半端なく、そんじょそこらの割引とは桁が違うこと必至。

[294: 匿名]

中古がたくさんあります。だれか買ってあげてください。

[295: 匿名さん]

>>285
トヨタワは住民板を過去スレから眺めても欲しい？

PCTはそもそも
>3LDK85平米以上。20階超
なんて間取りはほとんど無い
分譲当時の坪単価が安かった時ですら
80平米越えると手が出ない層向けにプランされたマンション
当時の過去スレ見てみな
価格が発表された当初は、あの価格でも高い高いの怨嗟が渦巻いてた

そういう住民層だということも考慮してください

[296: 匿名さん]

287って、あちこちでマルチちゃんなのね。ニートだから暇なの？それとも営業だから仕事なの？

[297: 匿名]

埋め立て地は液状化が心配です。

[298: 匿名さん]

まぁ心配はいいけど、今回の地震で液状化の影響がなかったのは評価すべき。

地道な地盤改良、液状化対策、共同溝の建設を続けた結果だよ。

こんな対策必要ないだろうと考えていたが、役にたった。

[299: 匿名]

震度６以上なら液状化はどうなのか？東京23区は５強でしたからね。

[300: 匿名さん]

5強が180秒続いたんだっけ？マグニチュード9だったよね。
これ以上のことってあるのかなぁ。

今マンションが売られてる場所って、「液状化しにくい」場所だし、共同溝などでインフラも守られているのでたいした影響ないような気がする。

内陸部なんて、きっと震度6くらいでインフラ崩壊すると思うよ。
水道管やガス管が断裂する。



世界一かどうか知りませんが、共同溝については、この辺りのリンクをお読みください。

臨海副都心　最先端のインフラが整備された街
http://token.or.jp/magazine/g200806.html

安心安全な街　臨海副都心
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/toppage/anzen_rinkai.htm

災害に強い街
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/security.html

[301: 匿名さん]

でも、実際豊洲はあの程度の揺れにもかかわらず液状化したり
マンションのガラスが割れたりしたよね

近いうちに高確率で来るという東京の大震災で震度６以上とか
くればどうなるのか考えるだけでも怖い

[302: 匿名さん]

福島の地震で東京の川が逆流してたしな・・
沿岸部は無いと思った

[303: 匿名さん]

内陸部は復旧に時間がかからない
埋立地が液状化してしまうと復旧に相当の時間がかかる

[304: 匿名]

液状化してるのにしてないと騙したり

豊洲は在庫が腐るようにあるから気持ちはわかるけど

嘘ついてると、ますます信用なくして暴落が加速するよ

正直に生きろよ

[306: 匿名さん]

>>305
お前の理論だと都内の99％は安全が立証されたことになるなw

[307: 匿名さん]

豊洲の液状化の写真が出回ってるのに嘘って言えるのがすごい！

[308: 匿名さん]

豊洲　液状化　画像で検索すればたくさん出てくるよ。

[309: 匿名さん]

豊洲住民の場合インフラにダメージがないと液状化と認めないらしい

[310: 匿名]

液状化したとして、水溜まりが出来ただけ。

[311: 匿名さん]

↑見せてよ。まさかと思うけど後ろにシェルタワーが入ったやつ？あれ合成じゃん。豊洲に住んでれば液状化したことになってる道路の地下は地下鉄が走ってるって分かってるから相手にしてないぞ。まさか地下の空間から噴砂が出てきたのか？お笑いだね。
それから植込みから水が出たのを地下水の噴出とか言ってる写真なら、この辺の植込みは時間で自動的に水やりの水が出るパイプが埋め込まれてるんだよ。そっから出たもんを騒いでるのもバカ。

豊洲で液状化したのは、まだ土壌改良中で地盤対策されていない築地市場移転予定地だろ。豊洲中心部やマンション街からは2ｋｍくらい離れた場所だからな。それを液状化液状化って言ってるのをみんな相手にしていないだけさ。実際マンションはどれも見事に無傷。まあ、築地が来るにあたって液状化対策も万全に施されたら問題はなし。

[312: 匿名さん]

豊洲住民ですが、、、ひとつ意見を。

以下のことを知ってて言ってるのかをご確認いただけませんか？

・まず、液状化したのはタワマンエリアではありません。
・液状化でインフラなどに被害はありません。


簡単なことなんだけどなぁ。。。


あと、共同溝ってご存知？

[313: 匿名]

買えないヘタレなんか相手にするなよ。
どうせ、ローンも通らない低所得なんだから（ほっこり）

[314: 匿名さん]

シェルの裏、豊洲埠頭前交差点付近ですね
http://plaza.rakuten.co.jp/pikapikago/diary/201103120002/

一丁目
http://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/m/masakanou/20110312/201...

有名な5丁目と一丁目
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

具体的場所は不明
>自分が普段作業しているオフィスは豊洲にあるのですが、
>こちらの被害はけっこう大きくて。
>地盤沈下して地面が割れたり、液状化でブロックが泥に埋まったりしてました。
>えらいことだ。
http://www.ore-de.com/blog/archives/img/2011/IMG_0211.jpg

[315: 匿名さん]

↑これが豊洲だっていう証拠がどこにあるんだ？

他にも色々な写真が投稿されているのは知っているけれど、どこにでもある風景が背景に写っていて、中には別の場所として見覚えのあるところまで「豊洲」と付いているものもある。

[316: 匿名さん]

まあ、まあ、ネガのねつ造は今に始まったことではない。場所が特定できない写真の撮り方は、いかにも後々の使用目的が見え隠れする。相手にするだけ疲れる。

実際に何もないことは豊洲民はみな知っているのだから。3.11および12には心配した住民が何人も周って確認し、無事であることは内輪の人間の中では了解済み。

勝手に言わせておけばいい。どうせ買えないやつらだ。豊洲に興味も持ってもらわなくて結構。こんなやつらに近所民になってもらいたくもないし。

[317: 匿名さん]

まぁ、豊洲は人気地域ですからねぇ（笑）

[318: 匿名]

所詮江東区ですからw

[319: 匿名さん]

>>315>>316
住んでりゃ写真がどこかすぐ分かるだろ
往生際が悪すぎるわ

[320: 匿名さん]

豊洲も有明に地価で追い越されたから仕方ないな。

[321: 匿名]

３２０
お前に豊洲の何が解る？
今ここで言う話しでは
ないだろう。ＫＹ？

こういう奴に限って
たいしたローンも通らずに
ＭＲで逆ギレするんだよ！

悔しかったらキャッシュで
買ってみろよ

[322: 匿名さん]

ここの掲示板の信憑性は低いみたいだね。
豊洲　液状化　画像で検索したらいろいろ見れる。
ここの意見より写真を見て判断した方がいいんじゃない。

[323: 匿名]

言えてる豊洲民、豊洲デベ他関係者の書き込みは信憑性無し。

[325: 匿名さん]

信憑性がないと言う根拠は？
根拠もないのにネガるの？
そんな感じだとデペも銀行も相手にしないよ。（ほっこり）

[326: 匿名]

デベに相手にされる事がステータスだと思った時点から転落人生が始まるって事に早く気付けよ。

気付けないから豊洲かっちゃたのかな？

[327: 匿名さん]

デベに相手にされてるんじゃなくて、カモにされてるんでしょ。日本語は正確に使うように。

[328: 匿名さん]

信憑性がないと言う根拠はいちいち全部見てられない液状化の写真。あれって全部CG？

[329: 匿名さん]

日本は来年度、消費税７～８％に…ＩＭＦが提言

国際通貨基金（ＩＭＦ）が日本への財政再建圧力を強めている。

　ＩＭＦが８日発表した声明では、現在５％の消費税率を２０１２年度から７～８％に引き上げる案を示した。国際機関が日本の税制に対し、増税時期と内容まで詳しく特定して提言するのは異例だ。

　巨額の財政赤字を膨らませてきた日本が、これまで国際的な信認を保ってきた背景には、世界で最低水準にある消費税率の「引き上げ余地の大きさ」がある。ＩＭＦの踏み込んだ提言の裏には、政治の指導力の欠如で税率引き上げの実現が遠のけば、日本国債の信用不安が急速に高まるなど、国際社会にとっても不測の事態に陥りかねないという強い危機感がある。

　経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）も、４月の「対日経済審査報告書」で、「公的債務残高は国内総生産（ＧＤＰ）比で２００％といった未知の領域にまで急速に増加している」と懸念を表明。「消費税率は２０％相当まで引き上げることが求められるかもしれない」と指摘した。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110611-00000707-yom-bus_all

[330: 匿名さん]

いいえ、単に豊洲ではないところの写真を「豊洲」と言ってるだけ。僅かにわかる背景からは、浦安らしきものまである。

中には液状化ではなく、豊洲の中でも比較的古い公共の建物の一部の外壁が剥がれたのを写したものもある。豊洲にはタワマンだけではなく、昭和の時代からの住宅もあるからね。僅かな外壁の損傷の写真なのに、「豊洲の液状化」って名前がついてる。笑)

CG(っていうより、たんにコピペで貼り合わせた感じ)は明らかに豊洲の建物が背景に入った合成。でも、そこから写したら必ず入らなければおかしい他の建物や構造物がない。

まあ、これらの呆れた写真をみると、豊洲液状化放射能土壌汚染ネタでしつこく頑張るネガたちの執念を感じる。ここまでする動機は何か？単に安くして買えるレベルに落としたいだけか？いやもっと暗く奥底深いものがあるな。