はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

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東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[130: 匿名さん]

草加駅前じゃないとハーモネスが何処にあるかわからんばい。

松原団地駅は草加市ですか？草加駅から遠いの？いずれにしても豊洲からみれば大田舎ですよね。

そんな田舎のＵＲ安普請マンションと豊洲の最新型のマンションと一緒にしないで欲しいのよね。

[131: 匿名さん]

いい加減な人ですね。（にっこり）

[132: 匿名さん]

豊洲、新浦安の液状化と共に湾岸バブルは崩壊した。

しかも豊洲に関しては市場移転先の土壌・水が有害物質に汚染されている事が震災前から危ぶまれている。移転予定地以外の場所も徹底調査する必要があるだろう。

また、汚染に関しては安全基準値まで毒素を薄めるのは不可能といわれている。

このような状態では、現在タワーマンションしか選択肢が無い豊洲では今後の修繕積立金や維持管理費にも懸念が総じてくる。

タワーマンションは階数が多いため、高速エレベーターを６基～10基備える必要があります。また、階数の多いエレベーターは、定期点検等のメンテナンスに多額の費用と時間を要します。

それ以外にもタワーマンションでは、給電施設や給排水施設などに特殊な設備が多く使用されているため、それらが老朽化して補修や修繕をする際に多額の費用が掛かりますが、それはあまり語られていません。

15年後には修繕積立金が新築時の５倍～８倍に跳ね上がるようなケースも稀ではないかも知れません。

[133: 匿名さん]

物が倒れなかったのが信じられないの？

[134: 匿名さん]

たった震度5ですから。

[135: 匿名さん]

それで液状化しちゃうの？信じられない。

[136: 匿名さん]

埋立住民が草加市の話題ふってきたのに、無知がばれたらこれですか。
マンションのことはともかく自分の非を認められない人って残念ですね

[137: 匿名さん]

松原は草加市ではありませんby湾岸住民

[138: 匿名さん]

だから、いろいろなことが周囲と噛み合ないのか・・・

[139: 匿名さん]

>>136
お前スレ違いだし意味不明。草加の話は埼玉スレでやれ。

>>埋立住民が草加市の話題ふってきた

そりゃ湾岸住民は自分に不利な内容もみ消しに必死になるわな。売るに売れないもんな。

それでもすれ違いだからよそでやれ。邪魔。

[140: 匿名さん]

豊洲は、元東京ガス工場跡地で、ベンゼン、シアン、ヒ素、重金属（６価クロム、鉛）等に汚染されている。

国が定めた土壌汚染対策法では、26種類の物質について調査が義務付けられている。それにもかかわらず、東京都では、調査対象物質を7種類に絞っている。第三者によるデータの再検証、現場への立ち入りすらも拒否している。

立入拒否の理由は分かりませんが、ブルーシートで覆うだけでは問題解決にはならないし、何らかの隠ぺいを疑われても仕方がありません。豊洲はもともと重工業地帯ですから、卸売り市場移転予定地に限らず、他の場所も徹底的に調査をすべきだと思いますが。

◆ベンゼン・・・揮発性がある。発がん物質。動物実験でコールタールをウサギの耳に塗りつけてガンを発生させていた。環境基準の最大で43,000倍検出。

◆シアン・・・青酸カリの主成分。ちょっとでも体の中に入ったら、ヘモグロビンと結合し、その機能を失わせ、窒息させて、即効で死にいたる。検出されてはいけないが、検出限界の930倍検出。

◆ヒ素・・・急性だと、体の中のバランスを崩してバタバタと死ぬ。例・和歌山毒入りカレー事件。

◆6価クロム・・・慢性的中毒。呼吸器系に障害。

◆鉛・・・慢性的中毒。血液に入って代謝の阻害をする。

◆ベンゾ（a）ピレン・・・調査対象毒物26種類には入っていないが、発がん性がある。実際の濃度は公表値の115倍だった。

豊洲の土壌汚染に関して、汚染を埋め込でしまえばいいという意見があるが、コンクリートは水を通す。ビルを建てるにしても屋上は防水しないと上の階は水浸しになる。コンクリート、アスファルトでは、完全に水を止められない。

土を取り変えても、深いところにある汚染水・土壌が上がってくる。大きな地震での圧力でなくとも、自然の状態の中でも何らかの状態で上に出てくることがある。多摩に水が噴き上げて湧いているところがあるように。地中の細かい割れ目を伝わって地表へ水がわいてくる毛細管現象もある。

地震では、砂と水が均等に混じっているところへ振動が起きると、砂と水にわかれる。砂は沈み水は上に上がる。液状化現象が起きる。さらに、豊洲では、今回の地震で、液状化が90箇所も確認されている。

[141: 匿名さん]

豊洲は実際に液状化現象が起こった地域であるにも係わらず、未だ地盤強化等の対策をしていない。

土壌汚染に関しても未だ調査中で除染すらしていない。多額の資金を投じて除染しても有毒物質の毒素を安全基準値にまで薄めることは不可能だと言われているが。

その他、地盤沈下や塩害など問題山積みの｢豊洲｣。

[142: 匿名さん]

そもそも供給過剰なんだから、わざわざ埋立地でマンション買うことはない

帰宅難民にならず、地盤もいい、23区西側とか北側あたりの供給部件が減ってきて値上がりする前に、買っておいたほうがいい

[143: 匿名さん]

北側とか生活レベルを落としたくない

[144: 匿名さん]

東側、北側は抵抗あるね。やっぱり。

[145: 匿名さん]

北側でも山手線内なら大丈夫文京区、豊島区、北区あたり
価格は高いけどね。

[146: 匿名さん]

東でも豊洲だけはうらやましがられる

[147: 匿名さん]

スレ違いは草加市の話題だしてる湾岸住民だろ

[148: 匿名さん]

自分の非も認められなければ、埋立がすでに終了してることも認められない
そんな人間ばっかなんだな・・

[149: 匿名さん]

東側で埋立地って最悪じゃない。

[150: 匿名]

↑
年収260万円以下は年金増額ですね。
われわれはゼロに減額です
民主党

[151: 匿名]

今回の地震で虚栄の罪深さを思い知った人は多いだろうね。

ほんと豊洲って地に足がついてない感じというか利権に踊らされてる感ばかりがめだってしまう。

[152: 匿名さん]

埋立地スレって、どこも売れ残り抱えたデベと、買っちゃったひとの必死なレスばかり。

[153: 匿名]

特に足立ナンバー連合はひどいよな！

[154: 匿名さん]

短期間でもセレブ気分を味わえて良かったですね。これからは地獄ですが、頑張って下さいね。

[155: 匿名さん]

そもそも城東の埋立地でセレブ・・・・
100均で1万円分買って富豪気分みたいな感じ？

[156: 匿名]

>152
当たり。

[157: 匿名さん]

そもそも、どうしても都内に住みたい人が安値につられて買った地域でしょ。

[158: 匿名さん]

いまはその手の人からも、そっぽ向かれちゃったね。

[159: 匿名]

↑嘘は良くないですね。
ＭＲは大盛況みたいですよ。
やはり、人気地域ですからね〜（にっこり）

[160: 匿名さん]

今週の週刊ダイヤモンドの記事読みました？

[161: 匿名さん]

>>159

　　　う　　そ　　つ　　き

[162: 匿名さん]

>>159はまさにに大嘘吐き！！！

週刊ダイヤモンドに湾岸・高層物件は値崩れ中で、中古は３割安って書かれてる。

新築でも湾岸・高層物件となると今や１割引が常識。

因みに売れ筋は大手・内陸・格安。

[163: 匿名]

いやあ、モデルルームはほんとに盛況だよ。
行ってみなきゃわからないけどね。

[164: 匿名さん]

そりゃ大幅値引きを期待してMRいく奴もけっこういるだろうな（笑）

[165: 匿名さん]

にっこりさん相変わらず必死だな。

[166: 匿名さん]

結論：大震災後でもネガが望むほどの状況にはならない

ざんねーん！

[167: 匿名]

164は大幅値下げを期待して行ったはいいが、高すぎて買えなかったパターンだね。

[168: 匿名さん]

東京に津波が来たとき、ゼロメートル地帯の多い江東区では逃げる場所
として高層マンションを「避難場所」として「緊急時にはオートロックの解除」
をしてもらえるよう求めているが、マンション管理組合側は断固拒否。
「よそものくるな」、「避難民こわい」、「逃げたければ都営団地へ」と消極的
な姿勢。

[169: 匿名さん]

>>163
どこのMR？
ひやかしじゃないの

[170: 匿名]

さて消費税10％、ローン減税なしまでカウントダウン始まりましたな

[171: 匿名さん]

江東区湾岸・特に豊洲は液状化の影響で敬遠され、地価が下落している。

湾岸地域はほとんどタワーマンションしか選択肢が無い状況。

タワーマンションは火災に遭っても消防車のハシゴが届かないし、消火用のホースも届かない。一旦火事になれば、頼りは室内のスプリンクラー(散水設備があれば）と防火防煙扉だけ。後はヘリコプターで消火剤を撒くだけ撒いて、燃える物が尽きるのを待しかない。

タワーマンションは地震の際、倒壊を防ぐために最上階に行くほど揺れる構造になっていることが多く、窓から転落する恐れや、家具を固定して居ない場合は、それが原因で怪我をしたり、その下敷きになる場合もある。

地震で倒壊は逃れたとしても、マンション周辺の液状化による電気・ガス・水道などの生活インフラの破壊やエレベーターの停止で、高層難民になる可能性もある。

また、タワーマンションは階数が多いため、高速エレベーターを６基～10基備える必要があり、階数の多いエレベーターは、定期点検等のメンテナンスに多額の費用と時間を要する。

それ以外にもタワーマンションでは給電施設や給排水施設などに特殊な設備が多く使用されているため、それらが老朽化して補修や修繕をする際に多額の費用が掛かるが、それはあまり語られていない。

15年後には修繕積立金が新築時の５倍～８倍に跳ね上がるようなケースもありうる。

[172: 匿名さん]

今週の『週刊ダイヤモンド』では、東日本大震災によって生じた住宅市場の変化、住まいに対する価値観の変化に焦点を当てました。

家が倒壊、家が傾く、土地が液状化する、停電する、電車が運休して通勤難民になった――。人々のこうした体験や見聞が不動産市況、住まい選びに大きな変化を生じさせています。

不動産市場に関しては、震災後特有の動向、たとえばマイホーム所有はリスクだと購入をためらう動き、より安全な住宅を求めて耐震性能の優れたマンションを求めたり、徒歩で帰宅できて停電もない都心へ移ったりする動きなどをリポートします。

徹底した現地取材や冷静な分析によって、一部報道や巷間で言われているほど、高層マンションや湾岸地帯が嫌われているわけではなく、足もとでは売り手と買い手の「にらみ合い」状況であることを突き止めました。

[173: 匿名さん]

ダイヤモンドも大したこと書いてないね。
停電して水を高層階まで持って行ったら内廊下の電気も消えてたとか、ここのネガレベルw
まず水をワザワザ持っていく意味がわからん。停電直るの待つだろ。内廊下が停電？非常階段は電気ついてたのに？とツッコミどころ満載。
住んでない人が想像で書くと大抵すぐわかる。

[174: 匿名さん]

ダイヤモンド以外も江東区埋立地叩きはすごいよね。
もともと人の住まない倉庫街をだまして売ったから実情がわかると反動がすごいね

[175: 匿名さん]

今度の地震でマスコミと政治家がどんだけ薄っぺらいか良く分かったしね。

[176: 匿名さん]

マスコミの薄っぺらさは昔から知ってたけどね。
だからこういう掲示板が重要になる。
仙台のタワー物件の被害の少なさとか、検討者は一度みたほうがいい。

[177: 匿名]

日経新聞の記事を見たけど、これはあくまでも浦安のマンションの例。
特殊事例である液状化した浦安のマンションを例に、湾岸マンション売買困難との拡大解釈をさせようとしているのが笑える。
こんな記事をまともに信じるのは読解力が無い証拠。

[178: 匿名さん]

マスコミ報道のほうがこんな便所の落書きレベルの書き込みしかできない営業の書くことよりもずっと信用できるけどな。
湾岸のデベなんてウソツキばかりだから。

[179: 匿名さん]

マスゴミ大嫌いだけど、今回の豊洲叩きはgood job！