はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

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東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[1101: 匿名さん]

東京都区の湾岸がヘドロで埋め立てられたって、どこに書いてありますか？嘘はだめですよ。

[1102: 匿名さん]

>>1100

靴底にこびりついた土砂は玄関まで入り込んでいる。
あの土砂がヘドロであれば、玄関に悪臭が充満しているがそんなものではなかった。
僅かに潮風に近い匂いがしていた。
これは嘘か？

しかし、浚渫土にヘドロが混入していた可能性は否定できない。
回収していた土砂を墓地公園の近くに山となっていたところがあるが、墓参の度に悪臭が漂っていた事もなかった。
あれは砂だった。

湾岸ネガはどうしても、全ての浚渫土砂を100％ヘドロとマイナスイメージをつけたいようだな。

ヘドロと言ってもシルトだろ。

住んでもいない人物が歯向かってどうする？
羽田の沖合再展開工事もヘドロの海を埋め立てた。
問題は地中の排水だろ。

[1103: 匿名さん]

で、地震で死ぬのは靴底の土の臭いですか？

[1104: 匿名さん]

>>1103

>>で、地震で死ぬのは靴底の土の臭いですか？

違いますね～♪
地盤改良もしない、基礎杭を使わないベタ基礎の民家で不同沈下で傾いた民家ではそれが原因となる火災は一件も発生しませんでしたね～。

火災被害では延焼を防ぐ為の防火用水の確保が重要だと思いますが、画像の赤い部分は道路も狭く、防火用水の確保も困難（1000gal相当を超えると如何に内陸であっても地割れで水道管が損傷する可能性がある。）かも知れませんし。

[1106: 匿名さん]

火災の内陸の方がインフラ破壊はひどいだろうが。阪神・淡路大震災を見れば、一目瞭然だよ。

[1107: 匿名さん]

「もっと危ないところもある（はずっ）！」って主張しかできないんですかね湾岸さんは。

[1108: 匿名さん]

都市鑑定アドバイザリー株式会社の記事では、浦安の埋め立ては市川沖の東京湾のヘドロで埋め立てた、と書いてあります。

http://www.toshikantei-advisory.co.jp/751

これに対して1102は
>（浦安で）ヘドロを埋め立てとは、一言も書いていません。
と記事を否定しました。

そこまで言い切るなら、その根拠を示してくださいと再三申し上げましたが、意味不明の投稿を重ねるのみでついに有効な反論はありませんでした。
1102の意味不明の投稿（反論とは認められない）と都市鑑定アドバイザリー株式会社の記事を比較した場合、後者の信憑性が高いことについては一般読者の異論はないものと考えます。

以上のことから、浦安の埋め立ては市川沖の東京湾のヘドロで埋め立てたという結論で、一連のやりとりの幕を引くこととします。

[1109: 匿名さん]

>>1108 は、俺様判断による勝手な主張。

シルトとは何か？　答えられないと結論にはならん。

>>以上のことから、浦安の埋め立ては市川沖の東京湾のヘドロで埋め立てたという結論で、一連のやりとりの幕を引くこととします。

ヨソ者はそう思っていれば良い。
都市鑑定アドバイザリー株式会社の記事なんか、浦安市の調査にはかないっこない。
第一期埋立地なのか、第二期埋め立て地なのか、も明白で無いし、どの時期でどのエリアの部分を市川沖のヘドロを浚渫したと言う詳細な根拠も無い。

それを決定的に判明出来るのが、ボーリング調査。土質を調査すれば判明する事。
浦安市液状化対策委員会は、問題のシルトを浚渫したと何処にも書いていない。
それをいつもの輩はボーリング調査はどうでもいいと放った。
内容を読んでも居ないのに信憑性が高いとは、ふざけんな！

[1110: 匿名さん]

>>1108 以下の文言の決定的な証拠をだせていない。
マスゴミが思い込みで書く内容そのものだ。

>>・通常の埋め立ては、山の土、石などを持ってきて埋め立てる。浦安の埋め立ては、このような土石を陸上から持ってきたのではなく、市川沖の東京湾のヘドロで埋め立てた。浚渫（しゅんせつ）船で攪拌（かくはん）し、泥水をポンプで埋め立て予定地に撒いて、暫く時間をおく。やがて海水と土が分離し海水は海に帰り、埋立地が出来上がる。当時、干潟を守る環境団体は、この工法に反対していたが、山を削って、ダンプカーが行きかうわけでもなく、安全で環境にやさしい工法と言われた。
>>・ヘドロで作った埋立地は、十分乾燥させてから事業化する必要があるが、実際には生乾きのまま、事業化している（かつてＴＢＳの報道番組で放映された）。

これが本当か嘘か？それはTBSに聞いてもマスゴミに聞いてもわかるわけが無いだろう。

>>1108 の目的は、『ヘドロ』とネガ印象を強調させて資産の印象を下げたいだけのこと。

[1111: 匿名さん]

>>とにかく俺は液状化で水が使えなくなって何日も風呂に入れない汚い生活はできないなあ。

それを言っていたら、災害列島ニッポンに住むのは無理だろ。
何の為に自衛隊が東北地方の災害支援に行ったのか？
彼らの気持ちがわからないから、こんな事が書けるんだ。
自衛隊員すら満足に風呂が入れるわけが無いだろう。

[1113: 匿名さん]

購入時より高く売れるマンションの７大条件
http://mituikenta.web.fc2.com/kouza5.html

浦安の戸建ての話より、これなんかが参考になる。

[1114: 匿名さん]

これなんかも興味深い。

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201311_01.ph

2020年まで景気が上向くことを勘案すると……
image
2020年の東京オリンピックが決まった9月以降、首都圏の不動産市況には明らかな変化が生じた。都心湾岸エリアで分譲するマンションに購入者が殺到しはじめたのだ。湾岸のマンションを取材すると、「検討者が2倍に増えた」「全国から見学希望者が集まっている」との声が聞かれる。都心湾岸エリアには選手村や競技場が集まる予定なので、注目度が高まるのは当然だろう。しかし、東京五輪の影響は都心湾岸部に留まらない。来年、2014年から影響は広がるとみている。以下、理由を説明しよう。

まず、都心から土地の取引価格が上がりはじめる。それは、土地オーナーの気持ちになってみればよく分かる。「これから、2020年まで景気上昇が続き、不動産価格も上昇」と予測する人が多いなか、あわてて所有地を売る気になるか。誰だって、「高値で売りたい」と思い、「しばらくは様子見」をしたがる。

その結果、土地の売り物が出にくくなる。特に、値上がりが期待される都心部や、準都心部の駅に近い場所は、値上がりの可能性大であるため、売り惜しみが出る。

併せて、オリンピックに向けて公共工事が増えるため、建設費も上昇する。その建設費は、じつは材料費と人件費の両方ですでに上昇が始まっていた。

土地の値段と建設費が上昇すれば、マンション分譲価格も上がる。

実際、購入者が殺到している都心湾岸エリアでは2014年の年明け以降、分譲価格が上がる可能性がある。湾岸が上がれば、それとバランスを取るように都心部全域の分譲価格も上がり始める。値上がりの輪は郊外へと広がる……そのような動きを予想する人が多いためだろう、値上がりする前にマンションを買っておこうと考える人が増え出した。アトラクターズラボ株式会社の調査でも、「早めの決断が有利」と判定する人が多くなっている。

不動産市況は大きく変化し始めた。

では、この時期、どんなマンションを狙えばよいか。その答えは明瞭である。

[1115: 匿名さん]

泥土・ヘドロ臭・傾いた家…浦安、液状化の爪痕

http://blogs.yahoo.co.jp/ebisu_ojima/35317400.html

[1116: 匿名さん]

戸建てで煽っても湾岸の優位性は変わらないでしょう。液状化はゆっくり起こるから、家が傾く程度で済むってこと。

[1117: 匿名さん]

まともな人間は、もっと危ないところを当然心配するだろう。

[1118: 匿名さん]

湾岸に大移動進行中？

[1119: 匿名さん]

世界最大の液状化被災地 浦安は今

http://www.youtube.com/watch?v=Xg_s9plGnbM

[1120: 匿名さん]

直感も大事にしないと。

[1121: 匿名さん]

研究も大切だよね。

[1122: 匿名さん]

>>1119

ここは個人の民家を主体とする掲示板では無い。
設計荷重の重い集合住宅が主体。
1119>>の動画が示す、1:33辺りで背後の超高層集合住宅が目に入ったか？あの建物が傾いたのかよ？　それにこの動画は古い。
現在、幹線道路とその地下の埋設物も併せて液状化対策工事のたけなわであるのを目撃しているか？
新浦安駅前ロータリーも大規模な液状化対策工事をしている。

また、TDRが長期休園から復活したのは誰のお陰だと思う？　OLC単独では不可能。
上水道は千葉県水道局の復旧と下水道は浦安市の仮復旧の尽力によるもの。
それが無ければ、市内千鳥のクリーンセンターも稼働できず、TDRやその周辺の清掃事業が出来ただろうか？
TDRが再開したのは、ある意味復興であることに気づいているのか？

[1123: 不動産業者さん]

家を建てるなら、2050年に生き残る街に
http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXNMSFK0203H_021220130...

[1124: 匿名さん]

人気の湾岸・高層マンション地帯 豊洲~浦安が「恐怖の液状化」

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

家を建てるなら、液状化しない土地に

[1125: 匿名さん]

家建てるなら火災の心配のないところ。マンションもおなじだろう。

[1126: 匿名さん]

>>1124

ゲンダイは低俗雑誌だろ。
技術論が如何にもゼロなように。

だったら、中越地震時に長岡市や上越新幹線脱線現場周辺の噴砂と沈下をそのゲンダイが取り上げたことがあるか？

液状化、液状化、とわめいていたら、港湾施設も橋梁も無い。

[1127: 匿名さん]

浦安 液状化対策の最前線

http://www.nhk.or.jp/tokuho/program/130607.html

東日本大震災で液状化に見舞われた千葉県浦安市。
町を離れる人が相次ぎ、人口が減少。
住宅を建て替えるなど、蓄えを使い果たした人も少なくありません。

[1128: 匿名さん]

ゲンダイの記者も認めざるを得ないようです。
「夢の湾岸エリアで、眺望の美しい高層マンションに暮らす。住民や専門家によれば、液状化には思いの外、強いようだ。」

[1129: 匿名さん]

>>1127
戸建ては大変ですね。
液状化に強いマンションにしておけば良かったのかも。

[1130: 匿名さん]

>>1127

ここはeマンションで集合住宅の掲示板だろ。
何で民家の話を持ち込んでくるんだ？

大・中規模集合住宅の建物が民家のように問題になるほどの傾斜をした事例は無い。
設計荷重の重い集合住宅から憧れの戸建てに移ろうとした人も居るが、そこはボーリング調査の事は素人には理解しにくかった。
それがアダとなって、不同沈下による民家の建物の傾斜を受けた。
その反省として、戸建てでも大規模な地盤改良をした物件の販売が始まっている。

http://the-isles.jp/safety.html

よその人間によるネガ貼りは、余計なお世話だ。
そのネガ貼りに取って、な・に・が目的で、被災したのがそんなに面白いのか？

繰り返すが、千葉県水道局と浦安市の尽力が無ければ、TDRの再開は極めて困難だった。

[1131: 匿名さん]

ネガは液状化、ヘドロとしかマイナスイメージを付けることしかしない。

じゃあ、何で以下のURLであちこちに噴砂が起きるのか説明を求める。

http://www.jsce.or.jp/library/eq_repo/Vol2/08/report/4_2.pdf

[1132: 匿名さん]

そして、これ。
東北地方太平洋沖地震、そして大規模な山体崩壊が発生した岩手・宮城内陸部地震、それより以前の中越地震には以下の様な被災をしていた。

http://www.cuee.titech.ac.jp/21coe/Japanese/Events/Data/Esse92/izawa.p...

『復興』と言う文字には、資産の下落など気にしている場合か？
災害列島ニッポンに、本当の意味で安全・安心な場所がどこにあるのだろう。

[1133: 匿名さん]

でも住むならば少しでも危険度の低い場所を選びましょう。

[1134: 匿名さん]

それ、誰も見てないよ。

[1135: 匿名さん]

>>1134
少なくとも君は見ている。

[1136: 匿名さん]

泥土・ヘドロ臭・傾いた家…浦安、液状化の爪痕

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20110325-OYT1T00535.htm

これでは湾岸エリアの売買成立困難もやむをえない。

[1137: 匿名さん]

戸建は湾岸に限らずどこでもやめておいた方が良いですね。

[1138: 匿名さん]

阪神・淡路大震災でも湾岸は地震動を緩めるので死者が少ないようです。

[1139: 匿名さん]

噴砂した砂は靴底にこびり付き玄関まで砂が入ってきていたことはあちこちのスレで書いた。
その砂をすくって嗅いでみたが、鼻が詰まっていてわからなかった。
そのことでヘドロとか汚泥とか言うなら、ネットの世界では殆どが書かれていない。

千葉県水道局の尽力が無ければ、風呂にも入れないことを気にしている場合か？
自衛隊も風呂に入っていない。

ここはeマンションで集合住宅の掲示板だろ。
トイレや風呂がなくて生命に危険があるとでもいうのか？

[1140: 匿名さん]

よその人間は、余計なお世話だ。
売買成立困難？
湾岸の資産の下落など気にしている場合か？
災害の湾岸に、本当の意味で安全・安心な場所がどこにあるのだろう。

[1141: 匿名さん]

悪質なコピペ成りすまし投稿者に注意。
管理人に対応を依頼した。

[1142: 匿名さん]

>>1136

それは、いつの記事なんだよ。
2年半前と現在のインフラの液状化対策復旧工事が進んでいるのとは違うだろ。
現地に行って確認してみな。

[1143: 匿名さん]

いくら倒壊しなかったからといって、これでは安心して湾岸には住めないでしょう。
売買成立が困難になったとしてもしかたがない。

http://video.search.yahoo.co.jp/search?ei=UTF-8&fr=top_ga1_sa&p=%E...

[1144: 匿名さん]

液状化などささいな問題かもしれない。
大きな津波が押し寄せてきたら湾岸は壊滅状態になるのでは。

[1145: 匿名さん]

大きな津波とは、どの程度を想定されているのか？

[1146: 匿名さん]

大きな火災旋風が巻起こったらどうするの。想定外では済まされないでしょう。

[1148: 匿名さん]

>>1143

本当に本気で資産目的だったら、災害列島ニッポンには住めない。
札束しか見えないのか？
地震だけではなく、海水温の上昇による台風の凶暴化、それに伴う前例の無い降水量で地中に浸透した雨水が地滑りを招いた。北関東に頻発するダウンバーストかマイクロバーストの発生の増加、などなど。
また、奈良・鎌倉時代には富士山が勝つ火山だっただろうに。
本当に自然の脅威の前で、完璧な安全をカネで買えるか？
一銭も損したくなければ、ニッポンには住めないだろ。

>>1143 は、現在地球深部でのマグマ溜まりがどのような変化をしているか、視野を広げろ！
予測もしない何処かの火山がとつぜん噴火した時、それでも札束しか目に入らないのか？

[1149: 匿名さん]

>>1145

>>1144 は、入江が狭く囲まれている湾と言うものがわかっていないようです。
では、 >>1144 に石巻が甚大な津波被災したのに対し、塩釜駅と松島海岸での津波の波高がどれくらいだったか、答えを待とう。