はじけた「湾岸ブーム」 売買成立困難に

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東日本大震災から３カ月近く。被災した東京湾岸地区の中古マンション取引では、売り手と買い手の双方が希望する価格に大きな格差が生じている。

■買い手と売り手で1000万円の差

　東京・湾岸地区のマンションには、大幅な価格下落を当て込んだ買い手が現れ始めた。一方、売り手は引き続き「人気の湾岸地区」という震災前の評価を前提に販売しようとする。両者の意識には大きな隔たりがある。

　千葉県浦安市。旧江戸川を隔てた東京都江戸川区より取引価格が高いなど一定のブランドイメージを築いていたが、液状化やインフラへのダメージなどが伝わり「震災で浦安バブルがはじけた」とも評される。この地区の中古マンション売買では現在、水面下でこんなやりとりが交わされている。

　１戸当たり100平方メートル程度の中古マンション。10年前の購入価格が5000万～6000万円の物件について、売り手は4500万円程度の希望価格を提示する。一方、買い手の希望は3500万円程度で、売り手より２割ほど安い水準だ。

　売りと買い、２つの価格の差が広がれば「売りたくとも売れない」「買いたくても買えない」という膠着（こうちゃく）状態が生じる。売り手は、いまだに抱えるローンの残高等を考えると安い価格では売れないし、買い手も買い急がない。売買自体が成立しにくくなる。

　不動産情報サービス、東京カンテイ（東京・品川）の中山登志朗上席主任研究員は「取引価格ベースでみると、浦安地区での動きはほとんどない」と指摘する。

■首都圏全体で取引薄く

　首都圏全体を見ても震災後の中古マンション市場は模様眺め気分が強い。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、新築では４月の首都圏１都３県の発売戸数が前年同月比27％落ち込んだが、中古も取引が薄く、価格は小動きだ。

東京カンテイによると、４月末の中古マンション平均価格は東京23区では4222万円（70平方メートル換算）。前月比で1.1％下落。千葉市も0.8％下落したが、横浜市が0.2％、さいたま市がそれぞれ0.5％上昇するなど、首都圏全体では一進一退の値動きだ。

■特需まであと３カ月以上

　阪神大震災の際、被災地だった阪神間のマンション取引は、約半年にわたり停滞したが、その後は元に戻った。被災地である阪神間からその他の地区への流出もみられたが、神戸では半年が経過した時点から新築も含めたマンション特需が起きた。

　半年後に取引が再開した阪神大震災のパターンが当てはまるとすると、湾岸地区の中古マンションの取引が回復し、売り手・買い手双方の希望価格が折り合うには、あと３カ月以上を要することになる。

　その時の価格は湾岸エリアのブランドイメージ分を上乗せしたものになるのか、そうではないのか。地盤改良やインフラの安定など、地元自治体が買い手に安心感を与えるような施策を実施できるかどうかも大きく影響しそうだ。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E0E4E2E3...

[680: 匿名さん]

N値が10もなく液状化した状態で杭を折るなんて出来るの？
縦方向では何百トンの荷重に耐えてる杭だぜ。

[681: 匿名さん]

こんな論文も出ていますね。

「兵庫県南部地震の側方流動による杭の破壊・変形モード」

日本建築学会構造系論文集 (495), 95-100, 1997-05-30

[682: 匿名さん]

>>680
津波よりかは粘性があるぶん強いだろ

[683: 販売関係者さん]

湾岸だけじゃなく、不動産オワタと思ってたら
不動産株は底が入ったみたいだぞ
http://mansionotaku.seesaa.net/article/213191544.html

[684: 匿名さん]

全体でみれば、埋立地以外でなんとかすればいいわけですからね。

[685: 匿名]

>>684
言えてます。

埋立地で側方流動が起きたら大惨事になることが予想されます。

側方流動は海岸沿いの埋立地で大きな被害をもたらしているようです。

兵庫県南部地震でも基礎杭が多数折られて大被害を受けたようです。３月の地震では浦安も被害に遭っています。

浦安液状化と側方流動
http://civil.meijo-u.ac.jp/lab/kodaka/chiba1/10urayasu/urayasu.html

側方流動リンク
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

[686: 匿名さん]

深刻な事実ですね。

[687: 匿名]

残念だけど内陸の方が悲惨だよ。。。

[688: 匿名さん]

液状化マップみて、液状化しにくい地域ならセーフ。
豊洲、有明のタワマンはセーフだね。
東雲はヤバい物件ありましが(笑)

[689: 匿名さん]

>>688
今回の津波の犠牲者は
津波ハザードマップ外に居住してた方の
割合がとても高いそうです

ハザードマップがかえってアダとなってしまったわけです
想定外の災害とはそういうものですよ

[690: 匿名さん]

急傾斜地の危険度マップも見た目だけで作っただけで
造成手法とか擁壁の強度とかまったく調査していないですからね。

[692: 匿名さん]

埋立地は液状化マップで液状化しにくいとされていいた地域でも、液状化していましたね。
一方、それ以外では液状化しやすいとされたいた地域でも、液状化はほとんどありませんでした。

マップは埋立地を過大評価していたようですね。

[693: 匿名]

マスコミも震災後は手の平反しましたからね。

[694: 匿名さん]

>>692
ええ、豊洲１丁目は液状化の危険が少ない安定した地盤だと聞いていましたが、
まさか震度５でマンションの共有地に液状化が発生するとは思いませんでした。

安易な地盤調査をあてにせず、もっと慎重に液状化マップを作り直して欲しいですね・・・。

[695: 匿名さん]

豊洲１丁目は準工業地帯。
モロ「工業地帯」の豊洲２・３丁目より、造成工事がユルかったのか？

てゆうか、有害物質含有度の高い「工業地帯」にタワマン建てる方が、
よっぽど無茶か？ww

[696: 匿名さん]

ところでNHKの9時のニュース
今朝の新聞ではタワマンのネガの予定だったけど
馬鹿大臣の辞任で延期になったのかな

7月1日にも湾岸ネガしてたんだね
きっとNHKの局員もネガって安くして買うつもりなんだね！
http://cgi2.nhk.or.jp/nw9/pickup/index.cgi?date=110701_1

[697: 匿名]

結局、マスコミ連中は豊洲を必要以上にネガって、安く買いたいのがバレバレで笑える（爆笑）

[698: 匿名さん]

マスコミ関係者は表に出せない情報も持ってますから、
いろんな危険が満載の豊洲になんて手を出しませんよ（にっこり）

[699: 匿名さん]

そうですね、マスコミの方々は年収１０００以上はあたりまえですから、豊洲は買わないでしょう。　特にNHKの方々は。

[700: 匿名さん]

NHK職場なら渋谷付近だろうね
松濤とか