23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その58)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ (その57)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142330/
その56http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137630/
その55http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/
その54http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91908/
その53http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90066/

[821: 匿名さん]

勝ち組郊外vs＊＊＊湾岸

良い勝負だな。

[822: 匿名さん]

湾岸ネガに最近は悲壮感がただよってきた。

どう転んでも郊外に目は無い。

[823: 匿名さん]

いやいや都心に近い郊外もあるし、地盤重視の流れは止まらんよ。

[824: 匿名さん]

あほらしい湾岸ネガが出てきて、本質部分には目をそらさせる。

いつもの近郊、郊外業者の手だけど、
さすがにほとんどの人が流れを理解したんじゃない？

[825: 匿名さん]

江東区はないでしょ。液状化リスクある土地の地価は下がり続けるよ。
残念。

[826: 匿名さん]

郊外といえば江戸川、葛飾、足立の城東三兄弟はどないだ？

[827: 匿名さん]

＞824
じゃあ、あなたが本質的な話しなさいよ。

[828: 匿名さん]

城東三兄弟も駄目。地盤悪いから。

[829: 匿名さん]

それじゃお休みなさいまし。

[830: 匿名さん]

世田谷が憎い、駒沢公園とか燃えて欲しい

[831: 匿名さん]

都心に近い郊外？

そんなものが有るわけがない。

遠いから郊外なんだからｗｗｗ

[832: 匿名さん]

東京駅なんていう辺鄙な場所にこだわる意味が全然わからんな。
都心って辺鄙な場所なんだよ。東京に住んでいる人間にとっては（笑）

[833: 匿名さん]

人口の重心は浜田山あたりだっけ？
まぁ、そのあたりが、今後の日本の中心になっていくでしょう。

[834: 匿名さん]

まずは安全な場所。次に液状化などのリスクがない場所。
基本でしょ。

[835: 匿名さん]

今後は東北にお金が流れるから、都心の開発は下火でしょ。

[836: 匿名さん]

まぁ、人が沢山住んでいる場所が中心になるのは自然だからね。
東京駅５キロとか言ってるデベにはだまされないようにしないと。

[837: 匿名さん]

間違っちゃいないが、やはりインフラがね。
特に鉄道。複数路線じゃない駅が中心になる事はない。
地方なんか新幹線が停まるだけで地価が上がる。
それだけ鉄道は価値あるインフラ。

[838: 匿名さん]

日本国の象徴に対する侮辱は控えられたほうがよいかと。

[839: 匿名さん]

東京駅中心…っていつの時代のこと？

[840: 匿名さん]

郊外の時代は終わりなんだよ。
諦めな。

[841: 匿名さん]

井の頭公園や砧公園、カフェやレストランが憎い。
東横線や田園都市線沿線住民は生意気で嫌いです。
あいつらが品川ナンバーというのが許せない。親の援助受けやがって。

[842: 匿名さん]

東日本大震災から回復してきた企業の生産活動に、不透明感が強まってきた。経済産業省が３１日発表した製造工業生産予測調査（２００５年＝１００）によると、９月の生産計画は前月比２・４％減の９１・１と、５か月ぶりに前月を下回る見通しとなった。

[843: 匿名さん]

郊外の工場が海外移転してしまう・・・
後は広大な空き地が広がる・・・
郊外の雇用も喪失・・・

台湾で経済政策を統括する行政院（内閣）経済建設委員会の劉憶如主任委員（大臣）は３１日、大阪市内で産経新聞などのインタビューに応じ、太陽光発電や電気自動車（ＥＶ）など「日本の環境関連産業を対象にした投資エリア（特区）を設けたい」との考えを明らかにした。電力不足や円高に苦しむ日本企業の誘致を促す戦略だ。

[844: 匿名さん]

失業率も悪化したのだ！

[845: 匿名さん]

日本自動車工業会（自工会）の志賀俊之会長（日産自動車ＣＯＯ）は３１日、都内での記者団との懇談会で、現在の円高水準について、「かつてない規模での産業空洞化が起きる」との強い危機感を示した。
その上で、野田新政権に対し、「（円高の理由が）ドルだからやむを得ないというスタンスではなく、あらゆる手段を続け、円高是正に取り組んでもらいたい」と要望した。

[846: 匿名さん]

>>843
中心部の企業は真っ先に海外移転してるけど…。
んで？
どこに住めと？
まさか東京駅を中心に…とか言わないよな？

[847: 匿名さん]

本社機能だけが残るから、本社が多い東京駅周辺にできるだけ近いところが資産価値を維持するんだろうな。
まあ、ちょっと考えればだれでも分かる理屈だね。

[848: 匿名さん]

本社勤務じゃない人は？　今の時代、本社機能がいちばん人員削減してダウンサイジングしてるけど。

[850: 匿名さん]

郊外が終わったていう人郊外育ちでしょ。
バブルで親がやたら遠くのバス便一戸建てだから、
通学に苦労した人たち。東京生まれの神奈川育ち。
都心は社会人デビューだから江東区が東京駅に近いとというだけで感動

[851: 匿名さん]

東京駅って中心でもなんでもないし。
駅別乗客数見れば明らかじゃん。
デベだけだよ。東京駅連呼するのは。

[852: 匿名さん]

湾岸ネガが必至の連投ｗ

客観的に判断できる冷静さがこれからの時代に求められますね。

[853: 匿名さん]

永田町あたりを中心に考えればいいと思うよ

[854: 匿名さん]

人によって生活圏は違うからね。城西の人は新宿池袋とか渋谷恵比寿を中心に考えるし、城南は品川から目黒、城東は東京有楽町。23区だけでも万人に適う中心なんてないよ。

[855: 匿名さん]

それじゃ困るんだよ！
ウメタテが売れないから！

[856: 匿名さん]

トップクラスの金持ちはアドレスで番町、松濤、３Ａはじめ港区の固定で変わらないでしょ。
その下のクラスはその周辺の渋谷区新宿区etc.を当たる。地震で○○＞江東区はじめ城東傾向が一層強化。
東京駅何キロとか全然関係ない。

[857: 匿名さん]

それじゃ困るんだよ！
ウメタテをネガれないから！

[858: 匿名さん]

金持ちは団地が本宅なんてないけどな。
番町の圓歌師匠宅も豪邸だし。


ところでフルローンで団地買うような経済層が番町みたいな物価高いエリアに住むメリットはナニ？

[859: 匿名さん]

日経アンケートによれば、今の円高が半年以上続いたら大半の企業が生産拠点を海外に移転する模様。首相も野田に決まったし、間違いなく半年以上円高が続くから、近郊、郊外の地価暴落は確実な情勢になって来ました。

[860: 匿名さん]

いや。
みんな転勤辞令出てるから。
東京にいないと思います。

[861: 匿名]

品川に住んでるけど出かけるときは新宿方面だね。
東京駅の方には行かないなー。

[862: 匿名さん]

>>860
東京郊外の人口がかなり減っちゃいますね。
昔に戻る感じ。

[863: 匿名さん]

東京駅中心に考えるのもいいけどそうすると亀戸は新宿や渋谷より価値
が高いってことになっちゃうよ。

やはり東京の２大エリアである新宿もいれたほうがいいと思う。
つまり東京駅までの距離＋新宿までの距離の合計が短い場所が価値がある
って観点で探したらどうだろうか。もちろん新宿以外の場所（例えば渋谷
とか羽田空港）を必要に応じて追加してもいいと思うが、エリアの重要性
に応じて加重平均してもいいかもしれない。

[864: 匿名さん]

住環境悪い
物価高い
災害に弱い
そんなとこ選びませんよ。

郊外選ぶのが自然でしょう。
その人たちもいなくなる。

次の国勢調査いつでしたっけ？

[865: 匿名さん]

大規模工場、
東芝の府中工場なんかは昔の畑に戻るのでしょうか？
土地が余ってどうしようもないでしょうね。

[866: 匿名さん]

郊外勤務の人は十万人単位で減って行くことになるから賃貸も激余りになるね。郊外で不動産業はなりたたなくなるのでは？

[867: 匿名]

そうすると東京と新宿の中央線駅間の御茶ノ水、四ツ谷なんて最強だね！地価が高いだけある

[868: 匿名さん]

郊外大規模工場の跡地は商業施設とマンションの複合施設になってますよ。

武蔵小杉NEC→（タワマン等）、川崎西口東芝工場（ラゾーナ川崎、タワマン）
鴨居NEC工場→（ららぽーと横浜）

どこも大人気だお

[869: 匿名さん]

代々木千駄ヶ谷あたりもお忘れなく。
四谷御茶ノ水は商業施設が弱いが、前者は南進する新宿のインフラがそのまま使える。

[870: 匿名さん]

>>868
人口が増えていた時代の話をしても、昔語りにすぎませんよ。真摯に将来について考えるべき時代の大転換点ですから。

[871: 匿名さん]

郊外だろうが都心だろうが時代に合わせてリニューアルできれば
生き残れるんだよ。
工場跡地なんかは一気にコンバージョンできるけど、土地が細分
化されてそれぞれ所有者がいるところは都心だろうが、地方だろ
うが時代に合わないと思っても変われない。ゆっくり滅びるだけ。

でもせっかく大きい敷地もマンションにして区分所有しちゃった
らもう変われないね。戸建密集地と同じ構造になってしまう。

[872: 匿名さん]

いまどき新宿の話とは(笑)
時代感覚ゼロですね。
新宿の高層ビルは老朽化しても建て替えられず近未来に廃墟になりますよ。

[873: 匿名さん]

誰も高層ビルに住めなんて言ってないでしょう。
西新宿は元来が強固な地盤、加えて高層ビルは軒並み耐震補強工事している。

重要なのは鉄道網と駅を中心に広がるインフラの方です。

[874: 匿名さん]

新宿は街として衰退するから、そこまでの距離の重要性も無くなるでしょう。
そうなると困っちゃう人がいっぱいいいるけど、
まあしかたがないと諦めるんだな。

[875: 匿名さん]

・・・という新宿衰退論者に、ならどこが隆盛するのかぜひ訊いてみたい。

東京は一律衰退するんだよ。新宿渋谷池袋叩けばよそが盛り上がる時代ではない。
買い支えしてくれる私鉄各社があるだけまだマシ。

[876: 匿名さん]

東京駅周辺のオフィスビル建て替えは一向に勢いが落ちません。
集中と集積による効率化が世の中の流れのようです。

[877: 匿名さん]

埋まるといいねえ日本橋京橋あたりまで。どうすんだろう、あんなにガンガン作って。

[878: 匿名さん]

手ごろな家賃で大手町、丸の内のオフィスビルに入居可能になる時代が目の前にせまってます。
ちなみに大半の企業が東京駅周辺の事務所を希望してます。

[879: 匿名さん]

東京駅周辺がビジネスエリアとしてナンバーワンなのは依存はないけど
公平に見た場合東京の主要な文化施設、飲食、ショッピングなどの施設
は東京駅より西側の山手線内側に偏在している。
このバランスを取るために新宿までの距離を入れてみたわけだ。

[880: 匿名さん]

例えば広尾から東京駅までの距離は５キロ弱。
鶯谷だって同じくらいの距離だけど価格差が将来縮まるとも思えない。
広尾の値段が高いのは東京駅や新宿駅に近いからじゃない。
東京駅は重要だが東京駅だけを基準にするのは
適切でないと感じる。東京はどこか一つにすべてが集積して
いるわけだはないから面的なアクセス利便性が必要だ。
これゆえ複数拠点からの距離を合算することで利便性の
総合判断ができると考える。

[881: 匿名さん]

確かに東京駅5キロ圏内とかで価値をはかるのは無理あるね。

[882: 匿名さん]

同じ５ｋｍ圏内でも細かな値段差がなくなる事は無いでしょうね。

東京駅起点で遠いところが下がって行くのは必然ではあるが・・

[883: 匿名さん]

>>879
それじゃ現状肯定の後付理論じゃない(笑)

[884: 匿名さん]

考え方に限界がある人はこれから生き残って行くのが難しくなるでしょう。

[885: 匿名さん]

実現不可能な夢ばかり見てる人は夢のままで終わる定めですね。

現状否定だの発想の転換だので実需や売価が上がるわけねーだろ笑

[886: 匿名さん]

>>885
業者の理論が永久に通用すると思っているのね。

[887: 匿名さん]

実際に計算してみた

番町　　６キロ
麻布十番８キロ
勝どき　１０キロ
恵比寿　１２キロ
品川　　１３キロ
豊洲　　１４キロ
中野　　１４キロ
錦糸町　１５キロ
大崎　　１５キロ
駒沢　　１８キロ

とこんな感じでそれほどずれてない気がするがいかだろうか？

[888: 匿名さん]

この考え方だけど距離の合計値の少なさがエリアの優劣を
決めるとは思っていない。
ただ自分がターゲットとしているエリアが割高なのか割安
なのかを相対的に判断するツールとしては使えるのではな
いだろうか。

つまり「本気の勝どきは麻布十番には負けるが、恵比寿には
勝つかも」とかいうふうに考えるわけだ。

[889: 匿名さん]

ないない笑

[890: 匿名さん]

間違えないでほしいのはここでのスコアは現状の実力では
なくあくまでも潜在的なポテンシャルだ。
ポテンシャルと現状の評価（つまり価格）にギャップが
あるからこそ裁定取引が可能となる。

[891: 物件比較中さん]

勝どきはこれからも発展していくからポテンシャルは高いよね(^^)

恵比寿や麻布十番は現状維持していくだけでもしんどそうだよね。

[892: 匿名]

まだ原野が多いから将来が楽しみですよ、まで読んだ

[893: 物件比較中さん]

ポテンシャル＝成長性だから、湾岸のポテンシャルが高いのは事実。

晴海も再開発だし、お台場にも三井の商業施設できるよね！

[894: 匿名さん]

液状化で下落酷いのになに言ってんだか。

[895: 匿名さん]

お値段にはそれなりの裏付けがないとダメな時代になるでしょう。
特に割高外周区はこれから苦労するでしょうね。

[896: 匿名]

本気で信じているとしたらお気の毒。湾岸は既においしくないでしょ業者には。
箱物作っても売れないもん。ご破算に出来るならそうしたいのに、ほとんど敗戦処理とか罰ゲームの世界。

[897: 匿名さん]

湾岸ネガが紛れ込んでるみたい(笑)

[899: 匿名さん]

不動産購入は基本的に長期保有が前提。
株で言えばロングするわけだから目先のイベントに一喜一憂して
いては本質を見失う。国土交通省の発表とかオリンピックとか
震災の恐怖とかそんなの２０年たてばだれも覚えていない。
津波に何回押し流されても何十年かすると海岸近くに家が建つの
をみればわかるとおり。
人間はものぐさだから利便性は安全性を押しのける。

ファンダメンタルに着目すべき。だからあせらずびびらず東京駅
と新宿駅からの距離に基づき割安なエリアを発見する。
これがマンションバリュー購入の極意である。

ちなみに湾岸はポテンシャルと価格が一致しつるあるのですでに
バリュー土地ではなくなりつつあると考える。

[900: 匿名さん]

新宿が凋落して行くのは間違いないと思う。
たぶん誰も反論できないだろう。

[901: 匿名さん]

新宿と江東区の家賃差が無くなっているのが、東京駅からの距離説の有力な根拠ですね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[902: 匿名さん]

凋落とは具体的になんだ？

[903: 匿名さん]

反論できない、というより新宿も下がるが他も下がるってだけの話と思うが。

世界一の乗降客数駅はシンボリックだから叩いてるだけに見える。

[904: 物件比較中さん]

凋落とは廃れてくということだよ。
そんなことも知らないの？

一流企業は新宿なんかに本社機能を置きたいわけないだろ。

[905: 匿名さん]

>一流企業は新宿なんかに本社機能を置きたいわけないだろ。

個人的な印象だけで断定、って学生か？

一流企業が東京駅周辺（でも湾岸でも）に新しいオフィスができました、ハイそうですか、で
即移転できると考えてるとしたらお粗末すぎてお話にならない。

[906: 匿名さん]

いま都心や湾岸がいいなんていうのは中卒キャバ嬢くらいかな。
高卒になるといないかも。

[907: 匿名]

マハラジャとか復活してんだよね。
バブル知らないと魅力的に映るんじゃん？ベイエリアとかギロッポンとか、単にキラキラしてりゃ(笑)

[908: 匿名さん]

ここは価格動向について語る場所、個人的な趣味や罵倒は不要

[909: 匿名]

ハイ、じゃ今後20年は既存インフラで食ってける新宿基点に一票。
その先取って代われる候補あればプリーズ

[910: 匿名さん]

>>904
ほとんどの企業が東京駅の周辺の立地を希望。
これが現実。
東京駅周辺にオフィスビルが増えて、賃料が下がったら
新宿に本社を置く企業はほとんど無くなるよ。

[911: 匿名さん]

>909
ま、新宿でもいいんだが・・・。
感覚的には渋谷とかの２４６沿線を推したい。
東京駅周辺はオールドエコノミーの牙城なので、
円高で今後は怪しいと個人的には思ってる。

[912: 匿名さん]

信じられないと思うけど、割高外周区で坪単価300万円近いマンションを高値づかみしている人達がまだいます。もはや救いようが無いですね。

[913: 匿名さん]

渋谷の凋落はハンパないよ。

[914: 匿名さん]

オフィス立地だけで住宅地の価格が決まるわけではないから、最大の商業エリアである新宿と東京双方からの距離の和でどうかといっている。新宿の価値をゼロとするのは無理があるだろ。

[915: 匿名さん]

>>909は何を言ってるのかさっぱり分からない(笑)
既存インフラって郊外に延びる鉄道って事？？？
まさに高度経済成長時代の遺物、
郊外に人がいなくなるのに何の役に立つと言うのか(笑)

[916: 匿名さん]

新宿頼りの中央線沿線の地価は危うい。
市部の製造業も円高の長期化で壊滅するだろうし、
沿線住民の数は劇的に減少する。

[917: 匿名さん]

将来はみんな在宅勤務だろうに。
オフィスからの距離じゃなくて、安全な高台にみんな住むようになるよ。
自宅周辺に大きな公園とかあると、さらに価値が上がるんじゃないかな。
東京駅に近いなんていうのは、まったくメリットにならなくなる。
そう個人的には思ってる。

[918: 匿名さん]

バブルの頃からベイエリアが人気なら、もはや定番地域だろ。
変化についていけない頭のカタイ人間が湾岸エリアを嫌ってるんだろうね。

[919: 匿名さん]

＞918
時代は大津波の経験を経て変わりつつあるんですよ。

[920: 匿名さん]

今の日銀総裁は円高、デフレ推進派。
円高だから日銀はもっと緩和すべきという声があるが、日銀は機械的に為替相場に対応しているわけではない、と明言。マネタリーベースの増やし方は先進国で最大で、これだけ金融緩和をしても経済が成長していかないことの方が問題と指摘。人口減少と高齢化の中で成長力をどう高めるかが課題、との持論を繰り返したという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110901-00000735-reu-bus_all
日銀総裁の任期はまだ2年近くある。2年も今の円高が続いたら郊外の工場のほとんどが海外に流出して、農地に戻すこともできない広大な工場跡地が郊外で余りまくることになる。