マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[951: 入居済み住民さん]

＞No.908 by 管理侍　2011-07-16 00:54:32

みんなが犯罪者なのに管理会社だけを何故悪く言うのか　と怒ってるの？

[952: 管理侍]

>>950
そういう話は10年前以上前からありますが実現してないですね。

母国語と日本語に加えて英語も話せるとしたら、安い賃金で管理員はやらないでしょう。
もしも管理員をやるなら、外国人が多いマンションでニーズがあるかも。
その場合は逆に通常よりも高給が取れるかもね。

掲示、広報文、規約などの翻訳、理事会での通訳などができたら相当役に立つと思います。

[953: 入居済み住民さん]

No.902 by 管理侍　2011-07-15 23:42:21
>>889
>>891
まともな会話ができない低レベルが管理業界を云々言うなど10年早い。


こういう思い上がりの管理会社では危なくて資産管理は任せる訳には行きません
建設業が左前になり　目をつけたのがストックで　思考方法は建設業界の丼勘定のぼったくりのまんま

マンション管理士の助言で財産を守りましょう

[954: 匿名さん]

管理侍の最近の頑張りはすごいね。

[955: 匿名さん]

管理寺の登場希望。

[956: 匿名さん]

>今回、刀を抜いた意味はここにあったのでこれで十分。 これにて刀を納めます。

事実を批判としか捉えられないで逃げる姿は見にくいね。侍君。

[957: 匿名さん]

＞マンション管理士の助言で財産を守りましょう

失業者には無理ですよ。

[958: 匿名]

まがい寺はいらない

[959: 匿名]

> 事実を批判としか捉えられないで逃げる姿は見にくいね。侍君。
あなたの方が、よほど見にくい。

[960: 匿名さん]

トップ１０のうち半分が複数横領したのは事実。
事実に目を逸らさないことから始めるべき。

[961: 宗教家さん]

フロントは宣教師ですよ。無いものを有るといい、有るものを無いという。

[962: 近所をよく知る人]

本当は「氷山の一角」なのだが「群盲、象をなでる」などと詭弁を弄して切り抜けるのがフロントです。
まあ、それで言いくるめられるあほ理事のほうが問題だけどね。

[963: 管理侍]

>>956
>>883参照のこと。

の一言で済まそうと思ったが、レベルを下げて説明してあげるよ。

「事実」と「批判」の意味をまず調べなさい。

批判の内容が事実か誤りかを問題にしているのではない。

私が求めているのは、

・批判の意見に根拠を添えること。
・批判だけに終わらないこと。

端的に言うとこの二点ですよ。
意見を述べる者のレベル、スタンス、礼儀の話です。（特に意見としてのレベル）
単なる批判だけではない「まともな意見」を述べて欲しいのです。
それが正解か誤っているかはその次の話。

これでも理解できないのなら、ここは去った方がよい。
これ以上申し上げることはない。

[964: 管理侍]

>>960
その意見について私が否定したかい？
そして誰がトップ10の話をしてるんだよ。

>>884の「横領が業界全体に蔓延して全く改善できてない」の証明にはなってない、と言っているまで。

管理会社が日本に何社あるのか知っているか？
対して横領事件の発生件数累計は？
横領事件を起こしたことのある管理会社数は？
そして今もなお業界全体で発生し続けているのかい？

「業界全体に蔓延して全く改善できてない」を証明するならそういう話をしてもらわないと。

[965: 匿名さん]

管理寺くん。君の意見はなんだか小学生が
何年何月何日何時何分何秒？って言ってるのと
レベルが同じじゃないか。

結局の処、管理会社のフロントに何人も接している理事長達が
軒並みろくなフロントマンにあたらないのは管理会社全体が
腐っているからに他ならない。横領が横行しているかどうかは
知らないが、民間とは思えない仕事っぷりが蔓延しているのは確かだよ。

それすら否定するならおまえは管理業界のことをなんにも知らんと
俺は断言する。異論は認めない。

[966: 近所をよく知る人]

回答したからといってどーにもならんけど、暇なんで。。。

・管理業界がダメな根拠、問題点
　管理組合が無責任だから、管理会社もいい加減になる。
　賃貸の場合はオーナーがひとりだからまじめにやってるとおもう。

・デベの子会社であることのデメリット、メリット
　給料がいいので管理費も高くなるよ。

・財閥系、電鉄系、ゼネコン系等との比較
　住友と近鉄ではそりゃ違うでしょ。社風。

・管理業界はどうあるべきなのか
　嘘を言わないことに尽きる。
　
・どうすれば問題点を解決できるのか
　理事会でのフロントの発言を録音する。
　
・デベの子会社はどうあるべきなか、どうすればよくなるのか
　不明

・管理業界以外が優れている点
　客のレベルが高いでしょ。あほ理事よりは。　

・管理業界の抱える問題は他の業界には無いのか
　ない。個人相手だと消費者契約法で解決可能。

・他の業界は同じ問題にどう対策しているのか
　ぼけ老人相手のリフォーム詐欺工事は消費者契約法で保護されてる。

[967: 管理侍]

>>965
本当に読解力が無いのですね。

何年何月何日何時何分何秒を言え、というのが趣旨じゃないだろ？

・根拠を示さず批判したこと
・根拠が的外れなこと
・的外れな根拠しか示せない＝そもそもの批判内容が言い過ぎ であること

これを指摘してるんだよ。
そして>>965もまた根拠無しの批判のみ。
指摘されても繰り返して恥ずかしくないか？

[968: 管理侍]

>>966
誰が回答しろと言ってるんだよ。

批判だけではなく、まともな意見とはこういう内容も付け加えるべき、と例示したんだろ？

しかも回答は的外れだし、くだらないし。
情けないよ。

あなた方とは、やはり会話が成立しない。
残念だね。
相手にして欲しければもう少し会話の勉強が必要です。
頑張ってね〜。

[969: 匿名]

横レスになるが、

管理侍どの

何も全数調査をしなければ証明にならないというのは稚拙ではないか。母数が不明とは言え、統計学的なアプローチとしては、抽選先をトップ１０とする分析手法は的を得たものだと思う。

[970: 匿名さん]

管理侍はなんでそんなに頑張るんだろう。

[971: 匿名さん]

管理侍の会社の管理戸数は少ないので自社での不祥事がほとんどなく、実感できないのだと思う。
自分のところで起きてれば、よそだって同じようなもの、と言うはずだから。

[972: 匿名さん]

現実を直視したくない気持ちは良く分かるよ、侍君。

[973: 入居済み住民さん]

No.957 by 匿名さん　2011-07-16 18:54:31
＞マンション管理士の助言で財産を守りましょう

失業者には無理ですよ。



この物言い.....自らの知恵の無さを見事に露呈しています
気の毒なこの人は悪徳管理会社の社員なのでしょう

[974: 匿名さん]

＞この物言い.....自らの知恵の無さを見事に露呈しています 気の毒なこの人は悪徳管理会社の社員なのでしょう

残念でした。単なる区分所有者です。
管理会社に管理委託契約の誠実な実行を迫るとともに物乞いマンション管理士は排除することをモットーにしています。

[975: 匿名さん]

＞誰が回答しろと言ってるんだよ。 批判だけではなく、まともな意見とはこういう内容も付け加えるべき、と例示したんだろ？

本性が見えました、管理会社のお柄が悪い下働きに過ぎないのね。

[976: 匿名]

管理会社も酷いところもあるが、いい勝負する区分所有者もいる

[977: 管理侍]

>>696
大手寡占化が進んでいる管理業界。
トップ10のシェアは四割（215万戸以上）とも言われている。

このトップ10をサンプルとした統計結果で業界全体が判断できると言うのですか？
マンションに関する調査ならのこのアプローチでよいが、管理業界の調査なら的を外れでいる。

まぁ、私が拘っているのはそんなことではないけどね。
後出しでも根拠を示したことは評価する（正誤は別にして）

繰り返しになるが、私が拘っているのは意見を述べる者のスタンス、レベル等を問題にしている。
※ここでいうレベルとは意見の中身のレベルではなく述べ方のレベル

批判するなら最初から根拠を示して批判すべき。
そして批判だけには留まらないこと。
最低限これがあって、まともな意見である。

[978: 匿名さん]

マンション管理侍は
自分がマンション管理業界を擁護するスタンスと
その根拠をまず述べろよ。

このクチだけ侍が。

[979: 入居済み住民さん]

＞No.974 by 匿名さん　2011-07-17 09:04:05
残念でした。単なる区分所有者です。
管理会社に管理委託契約の誠実な実行を迫るとともに物乞いマンション管理士は排除することをモットーにしています。


○馬鹿もさまざまですな　誠実義務違反は日常茶飯事がモットーの管理会社ですが　それすらわからない

[980: 入居済み住民さん]

No.977 by 管理侍　2011-07-17 10:21:32

繰り返しになるが、私が拘っているのは意見を述べる者のスタンス、レベル等を問題にしている。
※ここでいうレベルとは意見の中身のレベルではなく述べ方のレベル

◎自己の管理会社への利益誘導というフィルターを外すのが先　君のレベルでは議論にならない

[981: 宗教家さん]

業界で不祥事多発でも、管理侍の会社では起きていないから、業界全体の問題ではないと言いたいのである。

>>繰り返しになるが、私が拘っているのは意見を述べる者のスタンス、レベル等を問題にしている。
>>※ここでいうレベルとは意見の中身のレベルではなく述べ方のレベル

前期高齢の述べ方は極めて低いと思うが。。。各論の議論で敗北を重ねたため、事実は真実ではないなど屁理屈を言い出しているが、当人の思う「真実」への言及が無い。言及すればまた負けるからである。それが「真実」であろう。

[982: ゴルゴ１３]

ここのところの横領問題について、素朴な疑問がある。

横領リスクは、全ての会社にある普遍的なもの。そのため、金銭の支払は、二人以上が関わらなけば、出金はできない仕組みになっているのが一般的だ。『牽制』を効かせるという。

【一般的な牽制手法】
◆営業と経理部門を分ける
◆経理部門では、担当者と検印者を分ける
◆伝票作成者と払戻請求書の銀行印調印者を分ける
◆銀行から送付される取引明細・残高証明と預金通帳の照合は、経理部門と別部門がする


なお、マンション管理業の固有の事情として銀行印が組合側が保管している特殊事情がある。たが、これとて、フロント担当者が単独で銀行に持込み処理することを禁じて、フロント以外が牽制をかけることはできるはず。

ということで、
■管理会社へ（管理侍に限らない）
・業界として横領を防止する牽制プロセスが定められているのか
・自分の会社の牽制プロセスはどのようになっているのか

■管理会社以外へ
・上記の一般的な牽制手法以外にどのような牽制手法があるか
・その牽制手法は、管理会社に適用することが可能か


いずれにしても、この辺りの各論に踏み込んでみないと、自助努力が期待できるか、あるいは、期待できないので法規制を強化するしかないのかという方向性は見えてこないのではないか。

[983: ゴルゴ１３]

近時脱線ぎみなので、無理やりスレタイにつなげます。


マンション管理士は、管理会社のリプレイスに関わることがあるようだから、マンション管理士が候補管理会社に資金管理の社内体制についてのアンケートを行う。その上で、資金管理に関する牽制レベルを評価し、組合員にフィードバックするというコンサルはありかもしれません。

[984: 政治評論家さん]

管理組合を消費者契約法の適用対象にすることと、（＝管理会社への牽制）
区分所有者代表訴訟制度の導入（＝理事長への牽制）
が最も効果的であるから、私は以前から、法改正を主張している。

[985: 匿名さん]

＞マンション管理士は、管理会社のリプレイスに関わることがあるようだから、マンション管理士が候補管理会社に資金管理の社内体制についてのアンケートを行う。その上で、資金管理に関する牽制レベルを評価し、組合員にフィードバックするというコンサルはありかもしれません。

それくらいのことは理事会でもやってます。間に合っています。

[986: 匿名さん]

＞最低限これがあって、まともな意見である。

あれ刀を納めるとか言って逃げたのではないの？

[987: 入居済み住民さん]

具体的に法改正の手段を

[988: 匿名]

４０人位の中小企業勤めだけど、一般的な牽制は全部やっているよ。だから、正直横領なんて考えられん。まして長期間横領が発覚しないなんて信じられん。


だいだい支払なんて全部ネットで処理するから、払い戻し請求書の改ざんなんて、一体いつの話ししてんだよって感じ。まあ、ウチの組合は爺さん方が役員だからネット送金なんか無理ね。

人が足りない中小企業と違って、大手管理会社は、人も豊富で管理方法を改善する部署もあるだろうに業界大手が枕を並べて横領処分。開き直った言動は、顧客に受け入れられると思ってんのかね。

[989: 匿名]

隙がある方が悪いっても受け入れられそうにないな

[990: 近所をよく知る人]

管理侍の頑張りはすごいがだんだん本性がでてきたね。

[991: 匿名さん]

そんな事より区分所有法を廃止した方が早いね。

[992: 匿名さん]

そんな事より区分所有法を廃止した方が早いよ。

[993: 入居済み住民さん]

（指示及び事務の禁止）
第六十四条　国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該管理業務主任者に対し、必要な指示をすることができる。
　一　マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすることを許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をしたとき。
　二　他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨の表示をしたとき。
　三　管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
２　国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。

◎条文中1項3号に違反する管理業務主任は多い　例えば同業他社からの郵便物抜き取りなぞ軽い気持ちでやっているが
郵便法違反で主任者証を返却するはめになるよ

[994: 匿名]

>>984
マン適法で重要事項説明が義務付けられているんだから、消費者契約法は不要

[995: 管理侍]

>>881の言う「管理業界以外の業界は立派」
>>884の言う「横領が業界全体に蔓延しており全く改善できてない」
これが批判として正しいと本気で思ってるのかねぇ？

その場その場の批判レス。
ほとんどが論点が何だったのかもう忘れてるだろ？
論点をすり替えてるつもりがなくても、すり替わってるんですよ。

「匿名」というその他多勢に隠れた批判の繰り返し。
コテハンじゃないから議論にもならない。
自分の業界も名乗れない。

少しでもこんな輩を相手にした私が間違っていたよ。

[996: 匿名さん]

>>マン適法で重要事項説明が義務付けられているんだから、消費者契約法は不要
管理組合が締結する契約は、管理委託契約だけではない。

>>884の言う「横領が業界全体に蔓延しており全く改善できてない」
>>これが批判として正しいと本気で思ってるのかねぇ？
自分の会社は横領など起きていないから、業界全体という批判は当たらないと素直にいったらどうか？

[997: 匿名さん]

>少しでもこんな輩を相手にした私が間違っていたよ。

全ては貴方の間違い。刀を置いて逃げなさい。大した事のない人間であることは良く分かったよ。
本業を真面目にやりなさい。横領は駄目よ。

[998: 匿名]

>997
横から見ている限り、管理侍さんの方がまともだと思うよ。
きちんとご自分の業界を明らかにした上で、フェアにやりなさいよ。
横領は駄目よ、ってあなたこそ横領は駄目よ、って言われるよ。

[999: 匿名さん]

↑このひと、管理侍だよ。

[1000: マンション管理業界関係者さん]

横領話はよくききますよ。もみ消してる話も。聞く話では管理事務室で受け取る小口現金（滞納した管理費とか洗車場の使用量とか）の横領が多い。
これを防ぐには領収書の管理が必須かな？。