マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[701: 匿名さん]

>>700
暇なんでしょ？詳細はあんたに任せるが。。。
理事会でたことあるの？
輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

[702: 暇人]

>詳細はあんたに任せるが。。。

該当するわけない。

>理事会でたことあるの？

ある。正に輪番理事の経験もある。

>輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
>そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

それは由々しき問題だね。
要するにあんたは
「『管理会社以外に発注したら理事の責任』みたいな法的に不正確なことをほのめかすような管理会社が許せない。」ってことが言いたいわけだ。
確かに管理会社がそうやって仕事をとるのはフェアじゃない。
その意見には賛成するよ。

じゃああとは管理侍がどう反論するか待とう。

[703: 匿名さん]

↑うちの管理組合の以前の担当はまさしくそういうやつだったよ。
というかそういうやつが普通なんじゃないの？
録音しといて交代させたけどね（笑）

[704: 匿名さん]

よっぽど管理会社になめられてた管理組合なんですね。
なめられた原因は何だか心当たりあります？

[705: 匿名さん]

>>704
輪番制でしょうね。うちは立候補が事実上無理だしなあ。
輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
そういうときは、担当もいいのに変わる。

[706: 暇人]

ああすみません。
>704は私。

やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
どんな商売でもそうなんでしょうけど。

「闘争心のある人」が理事長に立候補してくれればいいけど，
逆に無能な人が立候補しちゃって居座ると最悪だし。

>輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
>そういうときは、担当もいいのに変わる。

という点では輪番制は一つの安全策かもね。

[707: 匿名さん]

>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。
うちの場合は、新理事長に「理事長といっても一区分所有者に過ぎません。」ってフロントが訓示してるの目撃したよ。（私は後から、フロントは外注業者の一従業員に過ぎない、といってやったけどね。）

どっかの記事の引用

管理会社では独自の格付けをもとに、優秀なフロントマンを格付けの高い管理組合に担当させることが多く、そうでもない人は格付けの低い管理組合に付けるようにします。
なぜなら、いい管理組合は管理会社にとって「手強い」顧客ですが、それだけに気を抜くと他社に代えられてしまうという危機感があり、また自社の管理業務レベルを引き上げてくれる大事な顧客として評価しているからです。
反対に不活発で形骸化している管理組合は、管理会社の言いなりになるし、放っておいても売り上げが下がることはないので、それなりの対応でいいと見なされているのです。

[708: 暇人]

>管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。

って要するに
>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。

ってことでしょ・・・。

[709: 入居済み住民さん]

管理会社がマンション管理士の組合介入へ神経を尖らせていることはよくわかる
組合の覚醒をなんとか阻止したいのもよくわかる
しかし時代の流れで団塊世代のリタイアは従来のぼったくり管理会社を見過ごしにはしない
管理会社は更正すべきだろう
引導を渡すのはマンション管理士です

[710: 暇人]

理念は分かります。
でも、実際、現状の試験制度によって生まれるマンション管理士にその力はありますか？
特に「マンション管理士」である「だけ」の人。

本当にマンション管理士に法的知識・マンション管理に係る知識・交渉力を求めるのであれば、あの試験では全く足りないと思います。

逆に、その程度の資格に甘んじているマンション管理士であれば、管理会社も左程介入を危惧しないのではないか、とさえ考えます（むしろ「生半可な知識やプライドで場を無用に混乱させられる」と警戒するのでは？）。

単にマンション管理士資格を有しているだけでなく、他資格での実績があったり管理会社勤務経験が長かったりといった背景がある人は、活躍の余地があるのかも知れませんが・・・。

[711: 匿名さん]

>管理会社は更正すべきだろう 引導を渡すのはマンション管理士です

思い上がりも甚だしいね。まるで裸の王様状態だ。失業者、就活の分際ででよく言うよ。
但し、俺は管理会社ではなくマンション管理士を信じない、自力で管理会社をコントロールしている区分所有者だ。

[712: 匿名さん]

>703
>録音しといて交代させたけどね（笑）

>707
>（私は後から、フロントは外注業者の一従業員に過ぎない、といってやったけどね。）

>711
>俺は管理会社ではなくマンション管理士を信じない、自力で管理会社をコントロールしている区分所有者だ。

俺は昔ワルだったんだよ。
むかつくセンコーをぶん殴ってやったらビビッてたぜ！

的な感じ？

[713: 匿名さん]

>710
マン管の試験は択一式で簡単そうだけど、司法試験にしたって
ごく一部の科目しか試験はないからね。
憲法・刑法・民法・商法・民事訴訟法？の５科目だけだからね。
それ以外の法律は数多くあるからね。
それにおまけ資格の税法なんか全然知らなくても貰えるからね。
資格はなんでも取ってからが大変なんだよ。
それに個人差が出てくる。
資格とはそんなものだよ。
その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ。

[714: 暇人]

>資格はなんでも取ってからが大変なんだよ。
>それに個人差が出てくる。
>資格とはそんなものだよ。
>その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ。

何の異論もないです。全面的に賛成。

でも
>その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ
の「試験」や、その試験合格に求められる「能力・知識」のレベルが低すぎやしないかと思うのです。

そのレベルの割に、期待される（されていることになっている）役割は、生活の本拠たるマンションという重要な資産の管理であり、扱う金額も多額で、利害関係者も多数に及びます。

逆に、その程度の「能力・知識」であれば無資格者でも備えられますから、外部の「マンション管理士」に依頼する動機も乏しくなるのではないかと思うのです。
「マンション管理士は素人では到底身につかないレベルの知識を備えているから依頼しよう。」というくらいの試験である必要はないのでしょうか？

例えば司法試験に合格し資格を取得したばかりの弁護士は、弁護士として十分な能力を備えていないでしょう。
でも一般人から見れば「素人では到底身につかないレベル」の試験の合格者ですから「新人で少々頼りないけど、自分で勉強するのはあまりに大変だから依頼してみよう」という動機があり得ると思うのです。

[715: 管理侍]

>>696
一つ覚えだねぇ。
言葉が足らなかったからって説明したでしょ？
>>633で書いてなかった？
「責任」というのは点検業者に対しての責任だって。
引用された文書も同様。

発注形態について
①組合→業者・・・ 業者に対しては組合の責任
②組合→管理会社→業者・・・業者に対しては管理会社の責任
どこに間違いがあるの？

そして>>642で管理会社に発注するリスクについても述べました。
②の場合、業者に対しての責任は管理会社だが、管理会社に対して責任は組合ですからね。

で、組合は発注先として業者と管理会社のどちらを選ぶかですよ。
組合は管理会社に対して強者。組合は業者に対して必ずしも強者ではない。
一方管理会社は業者に対して強者。
それならば管理会社を利用して業者に仕事させるのが最もリスクが低い。
当然コストは掛かる。どちらを選択するかは組合の自由。

私が言いたかったのは、後段の話です。

念のため「組合は業者に対して必ずしも強者ではない」の意味くらいわかるよね？

[716: 匿名はん]

管理会社は業者として仕事を請け負っているんでしよ？代理人じゃありません。

[717: 暇人]

多分
>633の
>「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、
とか
>715の
>「責任」というのは点検業者に対しての責任
>①組合→業者・・・ 業者に対しては組合の責任
>②組合→管理会社→業者・・・業者に対しては管理会社の責任

の「責任」の意味を、
みんな「損害賠償責任を伴う」「法的責任」の意味にしか捉えられていないんでしょ。

管理侍の言いたいことは、
憲法66条3項の「内閣は・・・国会に対して責任を負う」
の「責任」に近いんじゃないかと推察。

簡単に言えば「責任者出てこい！」とか「私が責任をもって仕事をやり遂げます」みたいな。

確かに組合からしてみれば、理事会が不良業者を選んだら「選んだ責任は理事会にある！」となるわけだし。
その「責任」追及の行使として理事を罷免するわけだ。

もちろん、理事の行為態様によっては「損害賠償責任を伴う」「法的責任」が発生する場合もありうるけど、その「法的責任」と「責任者出てこい！」の「責任」では意味が違うよね。

違ったらスンマセン。

[718: 匿名さん]

管理会社だろうが組合が直接業者に依頼しようが
点検の内容は殆どかわらないよ。
ちゃんとした会社であればね。
それに損害賠償にしたって、業者に落ち度があれば
それに応じるのは当然のこと。
管理会社はちょっと自意識過剰じゃないのかな。
点検業務で損害賠償まで発展することは殆どないしね。
ただ、面倒臭いから総合管理にはしてるけど。

[719: 匿名はん]

管理侍の詭弁の中身は管理会社という元請け業者は代理人として管理組合の利益代表となるってことね

[720: 匿名]

マンカン管理士は簡単な試験みたいですね

[721: 匿名さん]

面倒くさいから総合管理
って、管理侍説の裏づけじゃん。

[722: 匿名さん]

マジでバカばっかし。

[723: 匿名さん]

バカな住民しかいないから、あんな試験でも充分ってコトでいいのかな？

[724: 匿名さん]

>718は日本語の勉強からスタートしようぜ。

[725: 匿名はん]

そんなことより本拠地に帰ったら？>管理侍

[726: 匿名さん]

>719は句読点の使い方から勉強だ。

[727: ゴルゴ１３]

マンションを巡る問題のうち本当に困っていることの多くは、○×的な答えがあることじゃないからねぇ。資格試験のレベルを上げ下げしようが変わらないんじゃないかな。

[728: いつか買いたいさん]

打ちにくいのよん。やすものスマホ。

[729: 管理侍]

>>714暇人さん
引用された>>180の私の書き込みを読み返してみました。
そして今回の>>607と>>633の私の書き込みも読み返してみました。
180は業者選定に伴う理事の責任の話。
今回の607と633は発注形態に伴う組合の責任の話。
責任の内容についてはどちらも損害賠償責任の話ですが、全く別の話です。
結論は今回の議論に180を引用すること自体が間違いですね。

[730: 匿名さん]

>>729
担当がそれを意図的に使えばあほ理事はびびるんだよ。わかってる人が問い詰めたら、いや、あれはそういう意味じゃないんです、って逃げるわけ。
理事会で外注費が割高だから何とかしろっていったら、下請法の規制で管理会社は下請けに値引き要求できないって言った担当がいるよ。（笑）

それはともかく、消防点検の知り合いに聞いてみたら、製造後10年経過した消火器の耐圧試験が義務付けられた模様。耐圧試験するより買い換えたほうが安いので、消火器は実質10年しか使えなくなるね。去年、消火器の爆発事故があったらしくて、省令かなにかが変更された模様。但し、施行はH26年からだよ。

[731: 管理侍]

>>730
理事、組合は常にリスクを考えて物事を判断すべき、というスタンスで私は話をしてきました。
しかし、あなたの言う「理事はびびる」という状態になるのはよくないですね。
リスクを語るあまり理事に過剰な不安感を与えたり、
結果として理事会、組合の判断に悪影響を与えているとしたら問題です。
その点については管理会社として注意が必要であることを認識しました。

[732: 匿名さん]

ありゃま、まだ起きてるの?
別に注意なんかしなくてもいいけど、さっきの「責任」を「紛争解決」って言い換えたら、営業トークとしてかなりよくなるよ。
・管理会社発注なら管理会社は請負契約の当事者として紛争解決に当たる。
・第三者の業者に直接発注なら、管理会社は契約事務、現場立会いのみ行い、紛争解決には関与しない。（関与したら非弁行為になる。）

[733: ゴルゴ１３]

>>730
消火器のこと勉強してきたね。えらい！
因みに、消火器のリサイクルも義務付けられちゃったね。

[734: 入居済み住民さん]

組合は適宜　マンション管理士　司法書士　建築士　弁護士　などを活用し　管理会社から自己の財産を守りましょう

[735: 匿名]

活用？ 金払う気あるの

[736: 匿名さん]

活用すれば経費は大幅に削減できます、コンサルタント料は楽に払えます。
管理委託費は最初に削減します。

[737: 匿名]

大手管理会社→独立系中小管理会社なら、コンサルタント使わなくても安くなる。

[738: 匿名]

マンション管理士もピンキリ、経歴学歴見てから相談することをお勧めします。
管理会社と組んでるマンカン士もいますからね。

[739: 匿名]

あんた凄いな。
学歴見て何がわかるの？教えて。

[740: 匿名さん]

>739
高卒ではマン管の試験には殆ど合格してないとのことだよ。
１％もいないとのこと。
殆どは大卒なんだけど、やはり高学歴の合格率は高いだろうね。
やはり大卒のマン管士の方が、いろんな知識があるだろうから
そちらの方がいいね。
勿論殆どは大卒だけどね。高卒は１％以下ということだから。

[741: 管理侍]

>>734
>>736
あなた方がマン管士かどうか知らないが、そういう発言がマン管士の信頼を更に失墜させている。
734
いい加減に管理会社を一括りで悪のように言うのはやめたら？
736
安ければそれでいいのですか？

[742: 匿名さん]

高卒で出世したひとは戸建てを買ってるんだよ。
だからマンションに興味ないんだ。

[743: 匿名]

まあまあ、そば屋にも、老舗もあれば立ち食いそばもある訳だから。

そいつは立ち食いフリークだから、富士そばと小諸そばの違いは語っているだけ。

管理侍が、更科そばと籔そばの違いを語ろうっても、それは無理。

[744: 匿名]

テイダイ卒はいないのかい？

[745: 匿名さん]

>いい加減に管理会社を一括りで悪のように言うのはやめたら？
昨年5月適正化法施行規則の一部改正で財産分別管理などが規制されたのは管理会社を一括りで悪の権化と決めつけた結果です。そうでなかったら悪質管理会社のみを罰すれば済むことです。
>安ければそれでいいのですか？
管理委託料のみではないのです。管理委託の範囲を拡大悪用して管理会社のみが暴利を貪ることも問題なのです。
だからと言って職に、食に飢えているマンション管理士を使えば管理組合の財産への被害は拡大することはあっても何の益も無いことは明白ですので、管理組合、取り分け理事長始め役員諸氏が例え共有財産とは言え自分等の財産は他人が守って呉れるなどとの幻想を捨て自分等で守ることが必要です。

[746: 匿名]

740が高卒なのは解った。

[747: 管理侍]

>>745
法規制などの理解については、滅茶苦茶な理屈である。
施行規則の改正は一部の悪質な管理会社、従業員による金銭事故防止等を目的としている。
法律等の施行、改正の決定がその法律の対象者全てを想定しているのであれば、日本全国の企業、国民は全て悪の権化ですね。

細かい法規制下にある管理業界と、ほとんど法規制のないマン管士ではどちらが健全なのでしょう？

あとコストは安いに越したことはないが、限度を超えた減額は質に影響する。
これについては時間のある時にじっくりと意見を述べたい。

[748: 匿名さん]

最近は、最低時給で雇っても大丈夫。
やるきのないひとは生活保護を受ける時代になったんだ。
管理侍の指摘は古い考え方だよ。

[749: 匿名]

弁護士に８９３の味方が要るように、マンション管理士にも悪徳管理会社の味方がいる

契約前に、経歴と学歴の確認をしましょう。

[750: 匿名さん]

東北３県でマンション管理士の活躍が顕著になってきたと報じられた。
地震による建替えや大規模修繕に対しての対応のためである。
これを機会にマン管士の台頭が全国的に広がっていくものと思われます。