マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[661: ゴルゴ１３]

管理侍さん

>>641の、『例えば、…』の箇条書きだが、裏を返せば、管理会社は箇条書きをチェックしていると考えて良い？

管理侍一派！？に分類されているオレが揚げ足とるのもなんだが、不動産フェチオレにはツッコミどころだわ。(笑)

[662: 匿名さん]

エレベータ点検を管理会社が請け負っている場合があるよね。
管理会社の下請けにエレベータ保守会社が入るケースのこと。
この場合、適切なエレベータ保守が実施されたかどうか、元請の立場の管理会社は、どのようにチェックしているの？
（してるわけないけどね（笑））

[663: ゴルゴ１３]

う～ん。惜しいなぁ。

昇降機（エレベーター）の点検は、平成20年4月1日の建築基準法の改正で、主索（ロープ）とブレーキパッドの状況がわかる写真の添付が義務付けられちゃったので、管理会社の事後チェックが簡単になったんだよね。

[664: 匿名さん]

管理会社がチェックする訳ないでしょう。
点検業者に任せっぱなしだよ。
管理員に挨拶する程度だからね。
それで点検が不十分で事故が起こったら管理会社が、人身も含めて
賠償するの？
女の子にいたずらしたら、それも管理会社の責任？
管理会社は大変だね、点検業者の方がいいね。

[665: ゴルゴ１３]

また、女の子に…に戻っちゃうの。
せっかくヒントあげたんだから、もうチョット頑張ろうよ。

[666: 管理侍]

暇人さん
とてもわかりやすい議論の整理ありがとうございます。
それでも理解できない人は何を言っても無理です。
そもそも解できない人に理解してもらうつもりもありませんしね。
しかし「管理侍派」というのは笑いましたね。
いつから私は派閥の長になったのでしょう。
ここでは誰もが自由に良い意見には賛同し、あほな意見にはダメ出しする。それだけでしょう。
それが派閥に見えるのは、自分への賛同意見が全くないことに起因するひがみですな。

[667: 匿名さん]

管理侍派＝ほもだち
だよん

[668: 管理侍]

>>661ゴルゴ１３さん
是非管理侍一派にご入会ください。
入会金は安くしておきます（笑）

ご質問の件、やってる会社とやってない会社がありますね。
ただ、目的はきちんとした点検を実施することなのですよ。
管理会社元請での点検の場合、既に説明済みの通り一般的に管理会社は業者よりも強者です。
641で述べたチェックをやらなくても、きちんとした点検がな 実施されるならそれでもよいのです。
しかし完全に業者任せだと気を抜くこともあるので、ある程度のチェックをして緊張感を保つことは必要です。
641で述べたのは、組合と業者の関係の場合、必ずしも組合は業者に対して強者ではないため、
よほどキッチリとチェックしないと業者になめられるよってことです。
管理会社が元請の場合、組合に対して責任も負っているので普通はきちんとした点検を業者にやらせますよ。
その手法は管理会社によっても異なります。
例えば、厳しくチェックする会社もあれば、そこにはコストを掛けず何か問題が発生した時にお金で解決する、という会社もあるでしょう。

[669: 販売関係者さん]

排水管清掃や消防設備点検とかは、管理会社通さないと業者のほうが嫌がるらしい。
業者に直接、見積もりとっても、管理会社発注より高くなる場合がある。（＝拒否の意思表示だね）
仕事しづらいんですよ。対等だとね。（契約関係ないと頼みづらい。）
うちの管理会社は元請でもチェックなんかしてないよ。理事長に出す報告書は見てるだろうけど。
本来は、不在が何回（＝何年）も続いて点検できてないような部屋には今度は在宅しといてくれとか声かけるべきなんだろうけどね。これはフロントっていうより管理人のやる気次第かも。

[670: ゴルゴ１３]

管理侍さん

　会員カードのNo.がリクエストした13番じゃないですよ。
　送り返しておきましたから、至急No.13を返送ください。(笑)

反管理侍ご一派の匿名さん
　
　もうちょっとヒント出すから頑張ってよ。
　消防設備点検の指摘事項は、種々さまざまなものがあるけど、この指摘が管理会社の仕事レベルについての判断材料になるんだよ。

レベル１　管理員又はフロントの日常の仕事レベルが水準以上ならこんな指摘はされない。
　　　　（↑小難しい専門知識なしにピンとくるもの）
レベル２　フロント担当者又は、会社としての管理態勢が水準以上なら、こんな指摘はされない。
レベル３　法令改正～消防庁の告示を会社が末端までフィードバックする態勢なら、こんな指摘はされない。

レベル２の例は、
　・消火器の有効期限切れ
　・連結送水管の耐圧試験の未実施（10年超）

これ（レベル２の例）は、
①担当者及び会社の管理態勢ともにイマイチな証拠
②消火器交換及び耐圧試験は、売上増になるのに、飯ネタを見過ごしている緊張感の無い会社の証拠
③仮に、担当者及び会社が見過ごしても、通常、専門業者が教えてくれるもの。
　下請業者との意思疎通もイマイチの証拠とも言える。

素人感覚でも、思いつきそうなレベル１を残しておいたから、頑張んなよ。

[671: 匿名はん]

マンカン士や理事が沈黙してるのは不毛だからでしょ。
管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ。
ほもだちの馴れ合いも見苦しい。

[672: 匿名さん]

>管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ

という程度にしか話についてこれなくて

>ほもだちの馴れ合いも見苦しい

ということなら




もう読まなきゃいいじゃん。
そんなにほもプレイを覗くのが好きなのか？
ほも当人よりきもちわるい。

[673: 匿名]

管理侍へ

君の管理会社は、
・消火器の有効期限切れ
・連結送水管の耐圧試験の未実施
なんて皆無だよね。もちろん。

[674: 匿名はん]

↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
ほもだちってからかわれて、コテハンやめるとは。。。管理侍が泣くよ（失笑）

[675: 住まいに詳しい人]

普通は、消火器の交換は、期限切れでやるんじゃなくて
大規模修繕工事のときだよ。
管理会社は、なんでも「理事長に報告はしてます」と言って逃げるだけ。
点検の中身以前にさあ、消防設備点検を平日昼間にやったら、不在の部屋が7割くらいになる。
実際は、ほとんどやってないんだよね。
どこに発注しようが結局は管理組合の問題だよ。

[676: ゴルゴ１３]

>>675
最初の三行が珍説。
ちっとも『詳しくない人』

[677: 匿名さん]

>>675
個人の常識は世間の非常識。
「普通は」を使うには経験が無さすぎる発言ですね。

[678: 管理侍]

>>673
点検は不良箇所の報告までが業務。
あとは組合が決めること。
耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。

[679: 管理侍]

議論に勝てないとなると人格攻撃に移行する。
毎度お馴染みのパターンですな。
人格攻撃してる奴は「私は議論では勝てないんです。ごめんなさい」と言ってるのと同じなんだけどね。
管理会社が点検の元請をやってることすら知らないレベルの方はもう少し勉強してから批判して欲しい。

[680: 匿名さん]

>>点検は不良箇所の報告までが業務。
>>あとは組合が決めること。
>>耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。
そそ。従って、消火器の交換も大規模修繕工事のときだよｗ

[681: 匿名さん]

>>679
ここんとこ、敗北してるのは管理侍だよ。
助けようとして荒らしてるのはほもだち。
あんた感謝すべきだよ。

[682: 管理侍]

>>681
おっと、また言葉が足らなかったようだ。
正確には匿名相手に勝った負けたの判断はつかない。
誰がどの意見を発したのかわからないのだからね。
しかし少なくとも、あんたのように人格攻撃してる奴が負けであることは確実。
「荒らし」という言葉も好きだねぇ。
これも議論に勝てない奴が多用する。
あと（失笑）もそう。内容で勝負できない奴だね。

[683: 匿名さん]

>管理侍さん
点検業者が管理会社より弱い立場にあるのはわかるけど、業者は有資格者（ＥＶ保守点検・
消防設備点検等）でその会社を代表して責任ある仕事をするのが普通、普通というか
決められた点検を粛々とするだけのこと。
管理会社が元請になったからといっても再委託するだけで、管理会社がそのチェックのための
点検をすることはないでしょう。
あなたの発想からすれば、管理会社より管理組合は強い立場にある訳だから、管理会社に紹介
してもらうか自分達で探して点検業者と契約をしてもいいでしょう。
何か？問題が発生したら当然点検業者が責任をとるだろうし、その解決をするのは
当たり前のことです。
しかし、そうなると部分委託となり面倒くさいから総合管理にしているのが殆どなのです。
管理会社が元請になれば点検業者はちゃんと仕事をするようになるし、何かあれば
管理会社が責任をとり安心だととられるあなたの考えは詭弁に聞こえますよ。

[684: 匿名さん]

そこでいう総合管理は管理会社が元請になることと意味が違うの？

[685: 暇人]

管理侍のほもだち認定をされた暇人です。
そう言われちゃうと管理侍さんは実際どんな人なのかが気になってきちゃいました。

それにしても>672は
>↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
というんだが、その矢印の先の>671は
>管理侍へ
>君の管理会社は、
>・消火器の有効期限切れ
>・連結送水管の耐圧試験の未実施
>なんて皆無だよね。もちろん。

なのだが・・・。
一体この人は何を基準に「暇人が書いた」と認定してるんだろうか・・・。

[686: 暇人]

さて、やっぱり議論が錯綜してるように見えるので暇だからまとめてみました。

【法的関係】
A管理会社が元請の場合（総合管理に点検等の業務が含まれる場合も入るのかな？）
(1)「（点検）業者」は「管理会社」に契約上の責任を負う。
(2)「管理会社」は「管理組合」に契約上の（元請なり管理委託なり）責任を負う。
(3)「管理組合」は「管理会社」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（誰かがしきりに言う女の子へのいたずらとか）「業者」に対して不法行為責任（行為者本人や業者の使用者責任）の追及もできる。

B管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は「管理組合」に対して契約上の責任を負う。
(2)「管理組合」は「業者」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（同上）「業者」に対して不法行為責任の追及もできる（同上）。
(3)「管理会社」は契約の埒外だから契約上の法的責任は負わない。

【営業的・道義的な意味での「べき論，するorしないの実態」】
C管理会社が元請の場合（総合管理も入るのかな？）
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)「管理会社」も，「管理組合」に対して責任を負っている以上，「業者」の業務をチェックする（or実際はしない）
D管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)（「管理会社」が「業者」を紹介した場合）紹介した以上，「管理会社」は「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）
(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

多分AとBについては誰も異論はないんだよね？（理解できない人がいる可能性はともかく）
で，CとDのどこでもめてるの？

[687: 匿名さん]

＞(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

アホは言わない事。
管理会社は管理組合宛に来た請求書に基づき理事長の指示に従い支払い代行業務を行うだけ。

[688: 匿名]

>>678
消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合次第じゃないのかい。

[689: 匿名さん]

>686
管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。
紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。
管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

[690: 暇人]

「どこが論点なのか整理してみました」に対して

>アホは言わない事。
とか
>管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。

いう反応が来るとは・・・。

わざわざ
>（or実際はしないorしなくてよい）
とまで書いているのに・・・幼稚園の先生の気分だ。
>687と>689
は一度に読める文字数に上限がある人なんでちゅか？

>648でも書いたけど私は業界の人間じゃないから管理侍とあんたらのどちらが正しいか全然知らんのよ。
>686のCとDについても何の意見も経験も知識もないの。

>管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

・・・じゃあ答えなきゃいいのに・・・。
ご丁寧に反応いただいちゃって悪いなぁ。
我慢のできない出たがりさんなんだねぇ。

[691: 暇人]

あと
>紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
>相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。

っていうのは・・・
>686のD(2)の論点とは全然関係ないよね。
>686のD(2)は「紹介をした業者に決まった場合」を前提にしてるんだから。
その前段階の「紹介した業者に決まるかどうか」をここで論じてどうすんの？

まさか・・・「紹介はしたけど別の業者が選定された場合」を想定してるの？
D(2)をそう読み取るとは・・・。何と手の掛かる子なんでしょう。

ばーぶー。

[692: 匿名さん]

↑は管理侍のほもだち

[693: 匿名さん]

＞６９２
全く話しにならんね。さすが管理侍の子分だけのことはあってとろいね。
紹介した業者が決まる場合だってあるよ。
理事会で検討するんだからね。
管理会社は単に紹介しただけのこと。
これが分からんのだろうね、とろいから。

[694: 匿名さん]

>>180
再度、管理侍の180の発言を引用する。
現在の混乱はこの妄言(③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任)が発端。
正しくは、(③理事にて業者選定して業務発注→「業者」の責任、である。
-----以下、引用------

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[695: 匿名さん]

>693は一体誰に対して怒りをぶつけているのか？
暑さでやられてしまっているんだろうか？

[696: 匿名さん]

ほもだちが気にいったんでしょ。
管理侍は管理会社の権益を守ろうと平気で嘘を言っている。

>>当然でしょう。
>>マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
と述べた後で、
>>①管理会社に業務発注→管理会社の責任
>>②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
>>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
と書いているのだから、「責任」とは損害賠償責任を指している。
これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

[697: 暇人]

>これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
>これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

まあ理事長だって区分所有者に対して委任契約上の善管注意義務を負うだろうから（負わないの？）、業者選定過程に余程の過失や不正があれば「責任」を負う「可能性」もあるけどな。

いずれにせよ>180の
>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
は>696の言う通り法的に不正確だな。
あとは文脈上、どの程度の人間が「威嚇、恫喝でなくて何なのか？」と思うかでしょ。

>696は「恫喝された！」と感じたの？
だとしたらあんまり法律に詳しくないんだね。勉強した方がいいよ。
ちょっとでも法律を理解してたら、そんな心配しなくて良かったんだから。

>696が「俺は理解しているから恫喝されたなんて思わないけど、知識が無い人が読んだら恫喝されたと思うだろ！」と考えたのなら、優しい奴だな。
そして、そんな見知らぬ「知識が無い人」のためにここまで一生懸命書き込みを続けるなんて・・・私と同じく暇なんだねぇ。

[698: 匿名さん]

>>消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合
>>次第じゃないのかい。
そそ。
期限切れのまま使っても法的にはまったく問題ないよ。普通は耐用年数８年みたいだけどね。
さっき、近所のビル（そこそこおおきい雑居ビルだけど。）の廊下の消火器みたら１９９２年製造で
消防点検の点検済みシールは毎年貼ってある。
分譲マンションの場合も、大規模修繕工事のときに交換でもまったく問題なし。
まー、いざというとき使えなかったら？防火管理者が責任追及されるんかなあ。少なくとも管理会社の責任ではないね。

[699: 匿名さん]

>>697
過去レスを読んでいないようなので再度、指摘しておくが、
管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

[700: 暇人]

>管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
>不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
>「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

理事会の面々が「恫喝された！」と思うほどに知識がなければ「違法だ！」と騒ぐかもね。
ある程度知識に余裕があるなら「あれ？このフロント（orマン管士）おかしなこと言ってやがる。間違ってるのか法律を知らないのか。こいつは使えない（or信用できない）から変えよう。」で終わるだろ。

ところで、マン管士が「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」と言うことって

①「競争関係にある」、②「他人の営業上の信用を」、③「害する」にそれぞれ該当するんか？

>「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」
が不正確だってことには何の異論もないけど、
上記『不正競争防止法2条1項14号に抵触する』かどうかは疑問だわ。
ちゃんと各要素について確認・検討した？

[701: 匿名さん]

>>700
暇なんでしょ？詳細はあんたに任せるが。。。
理事会でたことあるの？
輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

[702: 暇人]

>詳細はあんたに任せるが。。。

該当するわけない。

>理事会でたことあるの？

ある。正に輪番理事の経験もある。

>輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
>そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

それは由々しき問題だね。
要するにあんたは
「『管理会社以外に発注したら理事の責任』みたいな法的に不正確なことをほのめかすような管理会社が許せない。」ってことが言いたいわけだ。
確かに管理会社がそうやって仕事をとるのはフェアじゃない。
その意見には賛成するよ。

じゃああとは管理侍がどう反論するか待とう。

[703: 匿名さん]

↑うちの管理組合の以前の担当はまさしくそういうやつだったよ。
というかそういうやつが普通なんじゃないの？
録音しといて交代させたけどね（笑）

[704: 匿名さん]

よっぽど管理会社になめられてた管理組合なんですね。
なめられた原因は何だか心当たりあります？

[705: 匿名さん]

>>704
輪番制でしょうね。うちは立候補が事実上無理だしなあ。
輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
そういうときは、担当もいいのに変わる。

[706: 暇人]

ああすみません。
>704は私。

やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
どんな商売でもそうなんでしょうけど。

「闘争心のある人」が理事長に立候補してくれればいいけど，
逆に無能な人が立候補しちゃって居座ると最悪だし。

>輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
>そういうときは、担当もいいのに変わる。

という点では輪番制は一つの安全策かもね。

[707: 匿名さん]

>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。
うちの場合は、新理事長に「理事長といっても一区分所有者に過ぎません。」ってフロントが訓示してるの目撃したよ。（私は後から、フロントは外注業者の一従業員に過ぎない、といってやったけどね。）

どっかの記事の引用

管理会社では独自の格付けをもとに、優秀なフロントマンを格付けの高い管理組合に担当させることが多く、そうでもない人は格付けの低い管理組合に付けるようにします。
なぜなら、いい管理組合は管理会社にとって「手強い」顧客ですが、それだけに気を抜くと他社に代えられてしまうという危機感があり、また自社の管理業務レベルを引き上げてくれる大事な顧客として評価しているからです。
反対に不活発で形骸化している管理組合は、管理会社の言いなりになるし、放っておいても売り上げが下がることはないので、それなりの対応でいいと見なされているのです。

[708: 暇人]

>管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。

って要するに
>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。

ってことでしょ・・・。

[709: 入居済み住民さん]

管理会社がマンション管理士の組合介入へ神経を尖らせていることはよくわかる
組合の覚醒をなんとか阻止したいのもよくわかる
しかし時代の流れで団塊世代のリタイアは従来のぼったくり管理会社を見過ごしにはしない
管理会社は更正すべきだろう
引導を渡すのはマンション管理士です

[710: 暇人]

理念は分かります。
でも、実際、現状の試験制度によって生まれるマンション管理士にその力はありますか？
特に「マンション管理士」である「だけ」の人。

本当にマンション管理士に法的知識・マンション管理に係る知識・交渉力を求めるのであれば、あの試験では全く足りないと思います。

逆に、その程度の資格に甘んじているマンション管理士であれば、管理会社も左程介入を危惧しないのではないか、とさえ考えます（むしろ「生半可な知識やプライドで場を無用に混乱させられる」と警戒するのでは？）。

単にマンション管理士資格を有しているだけでなく、他資格での実績があったり管理会社勤務経験が長かったりといった背景がある人は、活躍の余地があるのかも知れませんが・・・。