マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[629: 近所をよく知る人]

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

[630: 匿名さん]

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。

[631: ゴルゴ１３]

ゴルゴ１３流？のマンション管理士が反復継続的にコンサルタント業を生業として行うことができる３大！人的要素。

①専門的なことを、『週刊こどもニュース』並みに平易に説明できる能力。
②低次元かつ散漫な議論に付き合える忍耐力。または、田原総一朗並みに議論を打ち切って進める推進力。そのいずれか。
③日当5000円相当という専門家とは思えない報酬で生活に影響が全くでない経済力。（当然、毎日仕事がある訳ではない。）


因みに、俺は、ただの一つの要素も満たしていないからマンション管理士資格でゼニ貰おうなんて考えたことなし。

[632: 近所をよく知る人]

第三者管理制度を導入させて、マンション管理士が区分所有法上の管理者になればよい。
そうすれば安定収入が得られる。
マンション管理士の損害賠償責任保険制度もできたらしいし、あほ理事に任せるくらいならあほマンション管理士のほうがまし。相手が業者なら文句言いやすいし。
それすら提案できない↑の管理士は論外であるが。。。

[633: 管理侍]

同じことを言っても人によってこうも理解が異なるのですね。
理解されてる方がいる以上、私にのみ非があるとは思いませんが、
理解できない人がいることも事実。
そういう方には言葉足らずであったことをお詫びします。
そして、今後は理解力のない方もおられることを念頭において書き込むように注意します。

さて、私の言いたかったことは単純です。
「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、どのように対応するのか、ということです。
まず、悪徳管理会社が存在する以上、悪徳点検業者が存在してもおかしくありません。
例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
管理会社が組合に対して損害を賠償します。
これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
することになります。
たったこれだけのことです。言葉で言うのは簡単ですが、重要なのは以下の点です。

１．まず業者への発注者は業者が適正に業務を履行したかどうかを見極める能力が必要です。
２．点検に不正、不具合、不完全履行などの問題を見つけたら、それを証明できる能力も必要。
もしも発注先が悪徳点検業者だった場合、素人ではそれに気づかない可能性が高いでしょう。

では、何かあったときの交渉は、管理会社に発注した場合と点検業者に直接発注した場合、
どちらが交渉しやすいでしょうか。

例えば消防設備点検の発注について
＜管理会社に発注した場合＞
一般的に管理会社には消防設備点検業者に交渉できる知識・経験をもった従業員がいる。
管理会社は消防設備点検以外にも管理組合の業務を受けている。
消防設備点検一つの問題で下手をすれば管理委託契約そのものが解約となる。
だから管理会社は下手なことはできない。
点検業者にも下手なことをやらないように徹底する。
万一何か問題が発生すれば真摯に対応する。
管理会社は管理委託契約の解約に至らないよう最大限努力する。
つまり組合と管理会社の関係は、組合の方が圧倒的強者である。
一方、管理会社と点検業者の関係は、多くのマンションの点検業務を発注している管理会社が
点検業者に対して強者と言える。

＜点検業者に直接発注する場合＞
一般的に管理組合には消防設備点検業者と交渉できる知識・経験をもった方は滅多にいない。
管理組合と点検業者は消防設備点検の受発注のみの関係。
点検業者にとって組合は一顧客に過ぎず、一マンションの点検業務が無くなっても大した問題ではない。
つまり組合と点検業者の関係は、組合が強者とは言えない。

以上のことから、点検を直接発注することで何らかの問題が発生した場合、
組合は自らの責任であらゆる対応を迫られます。
点検業者をチェックするためにマン管士などへのコストも必要です。
それなら、管理会社に点検を発注し、管理組合＞管理会社＞点検業者　という力関係を利用して
点検を適正に履行し、何か問題が発生したら管理会社に責任追求できる状態にしておく方が
メリットがあると思われます。

[634: 匿名さん]

↑読む人いるんかな？（失笑）
味方をした暇人とゴルゴは管理侍派だから、内容度外視で援護射撃したに過ぎない。
わからんのか？

[635: 匿名]

ぷっ。最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。どんだけ現実をしらないんだ。

[636: 匿名はん]

　管理侍は多分管理会社をかました方が「善管注意義務による業務の履行を管理会社に言えるから有利」ということを主張したいんやと思う。
　匿名系の方は直接契約の方が「当事者間の関係が明確になり、コスト削減が図れる」と主張したいやと思う。
まぁ前者も担当者が悪ければ、その保険が作動しないこともあるし、直接契約もコスト削減はできるが、トラブルに対してどれだけ理事が交渉できるかは未知数というのが現実。
　どちらを選択するかは管理組合の判断である。

[637: 匿名さん]

＞最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。

貧乏人に管理者を任せる程危険なものは無いよ。

[638: ゴルゴ１３]

>>632
貴殿が自分のマンションの理事長と仮定して、次期理事長に外部のマンション管理士を据える議案を提案するなら、
①年間報酬をいくら出すか。
②理事長対応する時間をどう考えるか（例えば週５日×８時間）

仕上がりイメージを持って言ってんだろうね。

[639: 匿名さん]

>633
点検業者が何かをやらかしてマンションに損害を被らせたらという
ことをいっているけど、その場合損害賠償するのは、管理組合が
業者に対して行うのであって、管理会社が業者に賠償請求して、
組合が管理会社に損害賠償するのではありません。
根本的に考えが間違っています。
管理会社は、そのフォローは当然紹介者としてやらなければならないでしょうが。

[640: 管理侍]

>>639
よーく読んでください

[641: 管理侍]

点検業者に直接発注する場合

例えば、
点検の必要項目を全て見ているか
正確に見ているか
有資格者が見ているか
適正な人数で見ているか
不良箇所に気付いているか
不良箇所を正確に報告しているか
点検者の身なり、態度は問題ないか
不良箇所の修繕提案は的確か
修繕見積価格は適正か

など、これらを理事にてチェックし、問題があれば指摘し、改善させられるなら直接発注も問題なし。

悪徳点検業者の場合、若しくは無理に価格を値切って点検を発注すれば、
点検は手を抜き、虚偽の報告をし、不必要な修繕工事を高額で提案してくる、といったこともあり得ます。

あくまでリスクをどのように想定するかの話です。

[642: 管理侍]

補足です。
当たり前の話として管理会社に発注すれば、管理会社に発注するリスクというものはあります。
リスクとコストを考えてどちらを選ぶかは組合の状況に合わせて判断するもの。
私が述べたのは私見であり一般論です。

[643: 匿名さん]

>633
を引用するが、
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

元請としての自覚がないね。管理会社が請け負ってるからね。
下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。

組合が直接点検業者に発注したときに、組合が自ら業者に損害賠償請求するのは当たり前。
組合が管理会社に発注したときに、組合が自ら管理会社に損害賠償請求するのも当たり前。
管理会社から下請け点検業者への損害賠償は求償と呼ぶほうが正確だよ。組合とは関係の無いことだ。

[644: 匿名さん]

消防設備点検って、専有部（各部屋）の中に入るので、普通は管理会社に頼むと思うよ。
「〇〇コミュニティ」とかのゼッケンつけてね。
そのとき、下請けの名前で「〇〇消防設備」ですとか名乗ったらおかしいでしょ。
下請けも、元請さんの「〇〇コミュニティ」の信用で部屋の中に入ってるわけだ。
何かを「やらかして」っていうのは、技術的な話ではなく、専有部（各部屋）の中に入るので、窃盗とかレイプなどだね。
（警官でさえ、家宅捜索で入った家で女子中学生の下着盗んで、逮捕されたりしてるんだ。十分にありうるよ。）
管理侍の例は良くないね。

[645: 匿名さん]

あのね、点検業者が問題をおこしたら、本人とその会社に使用者責任があるんだよ。
管理会社の社員じゃないんでしょう、その点検業者は。
管理会社はただ、その業者を紹介しただけでしょう。
窃盗とかレイプをしたら管理会社に頼んだから管理会社を訴えますか。
当然その本人がまず最初でその会社になるでしょう。
管理会社はこの事件については直接的には関係ないんだよ。
管理侍の考えもおかしいよ。

[646: 匿名さん]

↑あほ？
管理侍は、管理組合が管理会社に発注した場合と、管理組合が業者に直接発注した場合の違いを長々と説明してるのだが、あんた意味わからんの？

[647: 匿名さん]

「発注」、「受注」、「請負」と紹介は別概念なのだが。。。

[648: 暇人]

>643を読むとこのスレの住民の特性がよく分かる。
批判してるつもりが自分の言葉の使い方や論点の設定が曖昧だから批判にすらなってない。

>643の指摘・批判(？)の対象は
>633なんだろ？
そこには
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

と書いてある（というか>643が自分で鬼の首を取ったかのように引用している。）。
この>633は誰がどうみても「法的関係」の話（文脈以前のレベル）。
そして管理会社と点検業者は法的に全く別の法人格なんだから，管理会社にしてみれば「点検業者がやらかした」というほかない。
他の賠償の関係に係る>633の記載も法的には何にも間違ってない。
まあ別に大したことが書いてあるわけでもないけど。

ところが>643は何故かここで
>下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
>自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。
だと言うわけだ。
この「誤り」って何なの？
「法的な理解として誤っている」という意味ではないわな。
次の行で自分で「社会の常識」と言ってるし。
じゃあなんでこの場面で「社会の常識」を持ち出すんだろ？
>643が引用した>633の部分は「法的関係」の話なのに。

・・・みたいに議論がかみ合わないのばっかり。
私は管理業界の人間じゃなくて実情を知らんから，管理侍の言うこととその他匿名陣（1人？）が言うことのどちらが正しいか分からんのよ。
だから双方のレスを見て判断しようとしてるのに，かみ合わないことばっかり言ってる奴ら（1人？）のせいで判断のしようがない。
・・・と邪魔をしてみました。
さ、続きをどーぞ。

[649: 匿名さん]

>646
あほ？
管理組合が管理会社に点検を依頼？
依頼するということは、支払いは管理会社に払うということ？
紹介してもらうだけだよ。
だから点検業者が窃盗をしたら管理会社が責任を取るということかな。
直接的には、点検員の会社は関係ないということだよな。
あほだな。

[650: 匿名さん]

↑暇人だねえ。読む人おらんと思うがご苦労（笑）

[651: 匿名さん]

>>649
は、管理会社が基幹業務しかやらんと思ってるみたいね。無知というより、そういう管理会社と付き合ってるんだろうね。

[652: 暇人]

>650
暇つぶしに書いたモノをわざわざ読んでくれて感想までいただいちゃって恐縮です。
そんでは，昼寝しますね。暇なんで。

[653: 匿名さん]

↑あーあんたのじゃないよ。1個ずれてるんだよ。長いやつのことだったら読んでない。
管理侍派が必死の防戦してるのはわかってるから（笑）

[654: 暇人]

↑そうなの？それは残念。
まさか>647を指しているとは。

1行のスレを指して「暇人だねぇ」と評するなんて，スゴイ分量感覚だね。
日常生活に支障はないのか心配だわ。

[655: 匿名さん]

↑寝たんじゃないのかい？
まあ、スレッドを荒らして管理侍の苦境を救おうとしてるんだよね。
ほもだちだもんね。

[656: 暇人]

↑暇人だから寝るのも起きるのも自由なのよ。
で，「俺が読んだのは>648でも>647でもなくて>649なんだい！」って言わなくていいの？

[657: 匿名さん]

マンション管理士は既に存在意義が消失している。

[658: 匿名さん]

管理侍も営業トークをここで開陳するから突っ込まれる。
うちの管理組合のフロントも同じこと言ってるよ。
管理会社に発注した場合、そうでない場合。。。。
（紹介ではないから念のため。）
紹介って言うのは、見積書をとることを代行するだけでね。混同してるバカがいるが。。
建前はお金もらってないことになってるんで、持ってきた見積もり無視してよそに発注しても何も言わないよ。
逆に言ったらおかしい。

しかし、理事会に「責任」って言葉はちょっときついよね。（リアルでは言ってないかもしれないが。）
普通は、「理事会はボランティアみたいなものですから責任はありません。責任があるのは管理会社です。第三者に発注された場合、契約事務のお手伝いはしますが、紛争解決は組合さんでお願い致します。」といって、管理会社に発注するように仕向けるのだろう。。。。

[659: 匿名さん]

保存行為以外の発注は管理会社を含む業者の相見積を取って理事会案を決定し総会に諮り、保存行為の発注は管理会社を含む業者の相見積を取っては予算の範囲内であれば理事会決議で実施する。

[660: 匿名さん]

>650,>653,>655


「ほもだち」って・・・。今時中学生でも・・・。いい大人が・・・。大恥・・・。

[661: ゴルゴ１３]

管理侍さん

>>641の、『例えば、…』の箇条書きだが、裏を返せば、管理会社は箇条書きをチェックしていると考えて良い？

管理侍一派！？に分類されているオレが揚げ足とるのもなんだが、不動産フェチオレにはツッコミどころだわ。(笑)

[662: 匿名さん]

エレベータ点検を管理会社が請け負っている場合があるよね。
管理会社の下請けにエレベータ保守会社が入るケースのこと。
この場合、適切なエレベータ保守が実施されたかどうか、元請の立場の管理会社は、どのようにチェックしているの？
（してるわけないけどね（笑））

[663: ゴルゴ１３]

う～ん。惜しいなぁ。

昇降機（エレベーター）の点検は、平成20年4月1日の建築基準法の改正で、主索（ロープ）とブレーキパッドの状況がわかる写真の添付が義務付けられちゃったので、管理会社の事後チェックが簡単になったんだよね。

[664: 匿名さん]

管理会社がチェックする訳ないでしょう。
点検業者に任せっぱなしだよ。
管理員に挨拶する程度だからね。
それで点検が不十分で事故が起こったら管理会社が、人身も含めて
賠償するの？
女の子にいたずらしたら、それも管理会社の責任？
管理会社は大変だね、点検業者の方がいいね。

[665: ゴルゴ１３]

また、女の子に…に戻っちゃうの。
せっかくヒントあげたんだから、もうチョット頑張ろうよ。

[666: 管理侍]

暇人さん
とてもわかりやすい議論の整理ありがとうございます。
それでも理解できない人は何を言っても無理です。
そもそも解できない人に理解してもらうつもりもありませんしね。
しかし「管理侍派」というのは笑いましたね。
いつから私は派閥の長になったのでしょう。
ここでは誰もが自由に良い意見には賛同し、あほな意見にはダメ出しする。それだけでしょう。
それが派閥に見えるのは、自分への賛同意見が全くないことに起因するひがみですな。

[667: 匿名さん]

管理侍派＝ほもだち
だよん

[668: 管理侍]

>>661ゴルゴ１３さん
是非管理侍一派にご入会ください。
入会金は安くしておきます（笑）

ご質問の件、やってる会社とやってない会社がありますね。
ただ、目的はきちんとした点検を実施することなのですよ。
管理会社元請での点検の場合、既に説明済みの通り一般的に管理会社は業者よりも強者です。
641で述べたチェックをやらなくても、きちんとした点検がな 実施されるならそれでもよいのです。
しかし完全に業者任せだと気を抜くこともあるので、ある程度のチェックをして緊張感を保つことは必要です。
641で述べたのは、組合と業者の関係の場合、必ずしも組合は業者に対して強者ではないため、
よほどキッチリとチェックしないと業者になめられるよってことです。
管理会社が元請の場合、組合に対して責任も負っているので普通はきちんとした点検を業者にやらせますよ。
その手法は管理会社によっても異なります。
例えば、厳しくチェックする会社もあれば、そこにはコストを掛けず何か問題が発生した時にお金で解決する、という会社もあるでしょう。

[669: 販売関係者さん]

排水管清掃や消防設備点検とかは、管理会社通さないと業者のほうが嫌がるらしい。
業者に直接、見積もりとっても、管理会社発注より高くなる場合がある。（＝拒否の意思表示だね）
仕事しづらいんですよ。対等だとね。（契約関係ないと頼みづらい。）
うちの管理会社は元請でもチェックなんかしてないよ。理事長に出す報告書は見てるだろうけど。
本来は、不在が何回（＝何年）も続いて点検できてないような部屋には今度は在宅しといてくれとか声かけるべきなんだろうけどね。これはフロントっていうより管理人のやる気次第かも。

[670: ゴルゴ１３]

管理侍さん

　会員カードのNo.がリクエストした13番じゃないですよ。
　送り返しておきましたから、至急No.13を返送ください。(笑)

反管理侍ご一派の匿名さん
　
　もうちょっとヒント出すから頑張ってよ。
　消防設備点検の指摘事項は、種々さまざまなものがあるけど、この指摘が管理会社の仕事レベルについての判断材料になるんだよ。

レベル１　管理員又はフロントの日常の仕事レベルが水準以上ならこんな指摘はされない。
　　　　（↑小難しい専門知識なしにピンとくるもの）
レベル２　フロント担当者又は、会社としての管理態勢が水準以上なら、こんな指摘はされない。
レベル３　法令改正～消防庁の告示を会社が末端までフィードバックする態勢なら、こんな指摘はされない。

レベル２の例は、
　・消火器の有効期限切れ
　・連結送水管の耐圧試験の未実施（10年超）

これ（レベル２の例）は、
①担当者及び会社の管理態勢ともにイマイチな証拠
②消火器交換及び耐圧試験は、売上増になるのに、飯ネタを見過ごしている緊張感の無い会社の証拠
③仮に、担当者及び会社が見過ごしても、通常、専門業者が教えてくれるもの。
　下請業者との意思疎通もイマイチの証拠とも言える。

素人感覚でも、思いつきそうなレベル１を残しておいたから、頑張んなよ。

[671: 匿名はん]

マンカン士や理事が沈黙してるのは不毛だからでしょ。
管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ。
ほもだちの馴れ合いも見苦しい。

[672: 匿名さん]

>管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ

という程度にしか話についてこれなくて

>ほもだちの馴れ合いも見苦しい

ということなら




もう読まなきゃいいじゃん。
そんなにほもプレイを覗くのが好きなのか？
ほも当人よりきもちわるい。

[673: 匿名]

管理侍へ

君の管理会社は、
・消火器の有効期限切れ
・連結送水管の耐圧試験の未実施
なんて皆無だよね。もちろん。

[674: 匿名はん]

↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
ほもだちってからかわれて、コテハンやめるとは。。。管理侍が泣くよ（失笑）

[675: 住まいに詳しい人]

普通は、消火器の交換は、期限切れでやるんじゃなくて
大規模修繕工事のときだよ。
管理会社は、なんでも「理事長に報告はしてます」と言って逃げるだけ。
点検の中身以前にさあ、消防設備点検を平日昼間にやったら、不在の部屋が7割くらいになる。
実際は、ほとんどやってないんだよね。
どこに発注しようが結局は管理組合の問題だよ。

[676: ゴルゴ１３]

>>675
最初の三行が珍説。
ちっとも『詳しくない人』

[677: 匿名さん]

>>675
個人の常識は世間の非常識。
「普通は」を使うには経験が無さすぎる発言ですね。

[678: 管理侍]

>>673
点検は不良箇所の報告までが業務。
あとは組合が決めること。
耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。